Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 8 августа 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) - Барсукова С.В. (доверенность от 31.01.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс "Брик" (ИНН 6154083671, ОГРН 1026102589710) - Селезнева Е.О. (доверенность от 29.06.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс "Брик" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-19625/2013, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к ООО "Стройкомплекс "Брик" (далее - общество) с иском о взыскании 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом (в период с 01.04.2012 по 20.05.2013) обязательства по внесению арендной платы по договору от 07.12.2006 N 06-1293. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды по состоянию на 06.08.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу комитета взыскано 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени. С общества в доход федерального бюджета взыскано 97 805 рублей 47 копеек государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 07.12.2006 N 06-1293 обществу для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, комитет обратился в суд с заявленными требованиями. Проверяя расчеты комитета, суды исходили из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и определяется на основании соответствующего нормативного акта (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статья 424 Гражданского кодекса). Размер арендной платы определен комитетом по нормативно утвержденной методике (исходя из кадастровой стоимости земельного участка) с учетом постановления администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 об изменении вида разрешенного использования участка - для размещения торгового центра. Довод общества о незаконном изменении вида разрешенного использования участка суды отклонили с учетом обстоятельств, преюдициально установленных апелляционным судом при рассмотрении дела N А53-26984/2012 (по спору об урегулировании между сторонами разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010). Суд апелляционной инстанции указал, что общество само инициировало процедуру изменения вида разрешенного использования участка, постановление администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 (об изменении вида разрешенного использования участка) не отменено и не оспорено в судебном порядке. На основании данного ненормативного акта в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены изменения в вид разрешенного использования участка с "для использования в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения" на "для размещения торгового центра". Поэтому условие о цене приватизируемого обществом земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 определено судами исходя из вида разрешенного использования, указанного в постановлении от 16.04.2012 N 1351 (содержащегося в ГКН). Апелляционным судом не принят довод общества о злоупотреблении комитетом своими правами со ссылкой на то, что истец начислял завышенную арендную плату, несмотря на то, что вид разрешенного использования участка фактически не изменился. Размер арендной платы исчислен комитетом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в ГКН. Поскольку доказательств внесения платы за период с 01.04.2012 по 20.05.2013 общество не представило, требование комитета о взыскании 14 040 145 рублей 55 копеек долга признано обоснованным и удовлетворено со ссылкой на статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса. Требование о взыскании 920 949 рублей 35 копеек пени также признано обоснованным (статья 330 Гражданского кодекса). Расчет неустойки (в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки) судом проверен и признан арифметически правильным (выполнен в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды). О несоразмерности неустойки ответчик не заявлял. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на ответчика (т. 1, л.д. 136; т. 2, л.д. 33).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проверке выполненного комитетом расчета арендной платы суды не учли, что ставки арендной платы, утвержденные решениями городской Думы г. Таганрога от 11.11.2008 N 718 и от 17.12.2010 N 253, установлены исходя из вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена. Дифференциация ставок арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, носит целевой характер и обусловлена доходностью деятельности, осуществляемой арендатором на земельном участке, в том числе, с использованием размещенного на участке объекта. Применение определенной ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка допустимо только в случае фактического осуществления соответствующей деятельности (размещения соответствующего объекта) арендатором. Из пункта 1.1 договора от 07.12.2006 следует, что земельный участок предоставлен обществу для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Данный вид разрешенного использования внесен в ГКН, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.08.2011 N 61/001/11-211345. Таким образом, как разрешенным, так и фактически видом использования земельного участка является размещение зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Доказательств обратного истцом не представлено. Согласно пункту 15 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718 ставки арендной платы за земельные участки, сельскохозяйственного назначения, составляют 0,3% от кадастровой стоимости, что отражено в дополнительном соглашении от 22.04.2009 N 09-317 к договору аренды. Оснований для применения (на момент заключения дополнительного соглашения от 22.04.2009) ставок арендной платы, установленных пунктом 5 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718 и пунктом 5 приложения N 2 к решению от 17.12.2010 N 253 (в размере 4,5% от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли) не имеется, ввиду отсутствия доказательств фактического осуществления ответчиком указанной деятельности (размещения на спорном участке объектов оптовой (розничной) торговли). Таким образом, при отсутствии торгового центра на спорном участке у администрации г. Таганрога отсутствовали основания для вынесения постановления от 16.04.2012 N 1351 (об изменении вида разрешенного использования участка), а у комитета - основания для применения ставки в размере 4,5% от кадастровой стоимости. Ссылка судов на преюдициальный характер апелляционного постановления по делу N А53-26984/2012 необоснованна, поскольку правовую оценку постановлению N 1351 в рамках указанного дела суды не давали. При разрешении спора судебные инстанции не учли также правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 о необходимости учета при установлении вида разрешенного использования участка функционального назначения расположенных на участке объектов недвижимости. Таким образом, применение комитетом в расчете задолженности ставки для размещения торгового центра, а также кадастровой стоимости в размере 203 114 604 рублей (в 2011 году до момента изменения целевого назначения кадастровая стоимость составляла 223 041 рублей) является неправомерным.
От комитета отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства, материалам дела и обстоятельствам, преюдициально установленным при разрешении спора по делу N А53-26984/2012.
В судебном заседании, состоявшемся 07.08.2014, объявлен перерыв до 08.08.2014, 14 часов 30 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 7 декабря 2006 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 06-1293 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (т. 1, л.д. 9-11). По условиям договора арендатору в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения передан в аренду сроком с 04.09.2006 по 08.09.2013 участок из земель поселений с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. В пункте 1.2 указано, что на участке находится комплекс цеха благоустройства и тепличного хозяйства. На момент заключения договора годовой размер арендной платы составлял 33 378 рублей 28 копеек согласно расчету (т. 1, л.д. 16), выполненному в соответствии с решением городской Думы от 15.12.2005 N 158 и постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 исходя из 0,3% от кадастровой стоимости участка. Арендная плата вносится арендатором не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2). Пунктом 3.4 установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно (не чаще одного раза в год) путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год и при изменении базовой ставки арендной платы. Размер платы пересматривается также в случае перевода участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (пункт 3.5). Согласно пункту 5.2 за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован, земельный участок передан арендатору по акту от 07.12.2006 (т. 1, л.д. 17).
По сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 18.10.2006 N 58-2/06-1587) земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м расположен по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. Участок относится к категории земель поселений и имеет разрешенное использование (назначение) - для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания (т. 1, л.д. 13-15).
Постановлением администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 с учетом заключения комиссии по публичным слушаниям изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 с "для использования в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения" на "для размещения торгового центра" (т. 1, л.д. 22).
Сведения об установленном виде разрешенного использования земельного участка внесены в ГКН, что подтверждается представленным в дело кадастровым паспортом от 21.11.2012 N 61/001/13-872202 (т. 1, л.д. 63).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств (в период с 01.04.2012 по 20.05.2013) по внесению платежей по договору от 07.12.2006 N 06-1293, комитет заявил требования о взыскании с общества 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени.
По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное владение; арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Вводного закона порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из содержания пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды публичной (государственной и муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Как установили судебные инстанции, расчет арендной платы произведен истцом по нормативно утвержденной методике (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН) с учетом постановления от 16.04.2012 N 1351 об изменении вида разрешенного использования участка (для размещения торгового центра). Расчет задолженности по договору от 07.12.2006 (за период с 01.04.2012 по 20.05.2013) суд проверил и признал правильным. При разрешении спора судебные инстанции учли также обстоятельства, установленные по делу N А53-26984/2012 по иску общества к комитету об обязании заключить договор купли-продажи участка с кадастровым номером 61:58:0003472:10 за выкупную цену в размере 5 576 рублей 03 копеек (исходя из разрешенного использования - для эксплуатации объектов сельскохозяйственных назначений). Суды по названному делу установили, что общество 06.07.2011 обратилось в комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Постановлением от 16.04.2012 N 1351 целевое назначение земельного участка изменено с "для целей использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственных назначений" на "для размещения торгового центра". Соответствующие изменения внесены в установленном законом порядке в ГКН (выписка из кадастрового паспорта от 23.04.2012 N 61/001/12-184077). Ненормативный правовой акт, посредством которого внесены изменения в ГКН, не отменен и не изменен, принят на основании заявления самого истца. Сведения о целевом использовании земельного участка, содержащиеся в ГКН, в установленном порядке не оспорены, их недостоверность не установлена. Поэтому земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003472:10 не может быть приобретен обществом за 5 576 рублей 03 копейки (исходя из кадастровой стоимости в размере 223 041 рубля 28 копеек и вида разрешенного использования - для эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственных назначений).
Доказательства погашения долга (в полном объеме) ответчик не представил, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требований комитета в части взыскания с общества 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате (статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При заключении договора стороны в пункте 5.2 согласовали ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Установив наличие непогашенной задолженности по договору аренды от 07.12.2006 N 06-1293, суды взыскали с общества 920 949 рублей 35 копеек неустойки.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество приводит доводы о неправомерном применении комитетом ставки арендной платы в размере 4,5% от кадастровой стоимости участка, установленной для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли (пункт 5 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718, пункт 5 приложения N 2 к решению от 17.12.2010 N 253). Заявитель полагает, что использование в расчете задолженности ставки для размещения объектов торговли, а также кадастровой стоимости участка в размере 203 114 604 рублей, неправомерно ввиду отсутствия доказательств фактического осуществления ответчиком такой деятельности (размещения на участке торгового центра). По мнению общества, к отношениям сторон следует применять ставку арендной платы за участки сельскохозяйственного назначения в размере 0,3% от кадастровой стоимости (пункт 15 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718).
Данные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.
Комитет взыскивает с общества задолженность по арендной плате в рамках договора от 07.12.2006 N 06-1293 за период с 01.04.2012 по 20.05.2013.
По сведениям, содержащимся в ГКН (выписка из кадастрового паспорта от 23.04.2012 N 61/001/12-184077, кадастровый паспорт от 21.11.2012 N 61/001/13-872202) земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м имеет вид разрешенного использования - для размещения торгового центра.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 17475/11 сформулирован правовой подход, согласно которому стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы, а расчет арендной платы должен производится исходя из действительной кадастровой стоимости земельного участка.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, изложен правовой подход, в соответствии с которым фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.
С учетом приведенных правовых позиций, принимая во внимание подтверждающий характер сведений о характеристиках недвижимого имущества, до внесения изменений в сведения, содержащиеся в ГКН, в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете, при определении размера арендной платы следует исходить из сведений, содержащихся в ГКН (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.08.2012 N ВАС-8379/2012).
При разрешении спора судебные инстанции также обоснованно учли обстоятельства, преюдициально установленные в рамках дела N А53-26984/2012 (с участие тех же лиц). В них указано, что постановление от 16.04.2012 N 1351 принято на основании заявления самого общества (по его инициативе), не отменено и не оспорено. Недостоверность содержащихся в ГКН сведений о целевом использовании земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003472:10 также не подтверждена. По результатам рассмотрения спора по делу N А53-26984/2012 сторонами заключен договор купли-продажи от 30.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 исходя из его кадастровой стоимости в размере 203 114 604 рублей и вида разрешенного использования - для размещения торгового центра (т. 1, л.д. 114-117).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 15.05.2014 N 268).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу N А53-19625/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2014 ПО ДЕЛУ N А53-19625/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2014 г. по делу N А53-19625/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 8 августа 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) - Барсукова С.В. (доверенность от 31.01.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс "Брик" (ИНН 6154083671, ОГРН 1026102589710) - Селезнева Е.О. (доверенность от 29.06.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс "Брик" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-19625/2013, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к ООО "Стройкомплекс "Брик" (далее - общество) с иском о взыскании 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом (в период с 01.04.2012 по 20.05.2013) обязательства по внесению арендной платы по договору от 07.12.2006 N 06-1293. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды по состоянию на 06.08.2013.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу комитета взыскано 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени. С общества в доход федерального бюджета взыскано 97 805 рублей 47 копеек государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 07.12.2006 N 06-1293 обществу для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, комитет обратился в суд с заявленными требованиями. Проверяя расчеты комитета, суды исходили из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и определяется на основании соответствующего нормативного акта (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статья 424 Гражданского кодекса). Размер арендной платы определен комитетом по нормативно утвержденной методике (исходя из кадастровой стоимости земельного участка) с учетом постановления администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 об изменении вида разрешенного использования участка - для размещения торгового центра. Довод общества о незаконном изменении вида разрешенного использования участка суды отклонили с учетом обстоятельств, преюдициально установленных апелляционным судом при рассмотрении дела N А53-26984/2012 (по спору об урегулировании между сторонами разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010). Суд апелляционной инстанции указал, что общество само инициировало процедуру изменения вида разрешенного использования участка, постановление администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 (об изменении вида разрешенного использования участка) не отменено и не оспорено в судебном порядке. На основании данного ненормативного акта в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены изменения в вид разрешенного использования участка с "для использования в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения" на "для размещения торгового центра". Поэтому условие о цене приватизируемого обществом земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 определено судами исходя из вида разрешенного использования, указанного в постановлении от 16.04.2012 N 1351 (содержащегося в ГКН). Апелляционным судом не принят довод общества о злоупотреблении комитетом своими правами со ссылкой на то, что истец начислял завышенную арендную плату, несмотря на то, что вид разрешенного использования участка фактически не изменился. Размер арендной платы исчислен комитетом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в ГКН. Поскольку доказательств внесения платы за период с 01.04.2012 по 20.05.2013 общество не представило, требование комитета о взыскании 14 040 145 рублей 55 копеек долга признано обоснованным и удовлетворено со ссылкой на статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса. Требование о взыскании 920 949 рублей 35 копеек пени также признано обоснованным (статья 330 Гражданского кодекса). Расчет неустойки (в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки) судом проверен и признан арифметически правильным (выполнен в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды). О несоразмерности неустойки ответчик не заявлял. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на ответчика (т. 1, л.д. 136; т. 2, л.д. 33).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проверке выполненного комитетом расчета арендной платы суды не учли, что ставки арендной платы, утвержденные решениями городской Думы г. Таганрога от 11.11.2008 N 718 и от 17.12.2010 N 253, установлены исходя из вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена. Дифференциация ставок арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, носит целевой характер и обусловлена доходностью деятельности, осуществляемой арендатором на земельном участке, в том числе, с использованием размещенного на участке объекта. Применение определенной ставки арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка допустимо только в случае фактического осуществления соответствующей деятельности (размещения соответствующего объекта) арендатором. Из пункта 1.1 договора от 07.12.2006 следует, что земельный участок предоставлен обществу для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Данный вид разрешенного использования внесен в ГКН, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.08.2011 N 61/001/11-211345. Таким образом, как разрешенным, так и фактически видом использования земельного участка является размещение зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Доказательств обратного истцом не представлено. Согласно пункту 15 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718 ставки арендной платы за земельные участки, сельскохозяйственного назначения, составляют 0,3% от кадастровой стоимости, что отражено в дополнительном соглашении от 22.04.2009 N 09-317 к договору аренды. Оснований для применения (на момент заключения дополнительного соглашения от 22.04.2009) ставок арендной платы, установленных пунктом 5 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718 и пунктом 5 приложения N 2 к решению от 17.12.2010 N 253 (в размере 4,5% от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли) не имеется, ввиду отсутствия доказательств фактического осуществления ответчиком указанной деятельности (размещения на спорном участке объектов оптовой (розничной) торговли). Таким образом, при отсутствии торгового центра на спорном участке у администрации г. Таганрога отсутствовали основания для вынесения постановления от 16.04.2012 N 1351 (об изменении вида разрешенного использования участка), а у комитета - основания для применения ставки в размере 4,5% от кадастровой стоимости. Ссылка судов на преюдициальный характер апелляционного постановления по делу N А53-26984/2012 необоснованна, поскольку правовую оценку постановлению N 1351 в рамках указанного дела суды не давали. При разрешении спора судебные инстанции не учли также правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 о необходимости учета при установлении вида разрешенного использования участка функционального назначения расположенных на участке объектов недвижимости. Таким образом, применение комитетом в расчете задолженности ставки для размещения торгового центра, а также кадастровой стоимости в размере 203 114 604 рублей (в 2011 году до момента изменения целевого назначения кадастровая стоимость составляла 223 041 рублей) является неправомерным.
От комитета отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Представитель комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства, материалам дела и обстоятельствам, преюдициально установленным при разрешении спора по делу N А53-26984/2012.
В судебном заседании, состоявшемся 07.08.2014, объявлен перерыв до 08.08.2014, 14 часов 30 минут. Информация об объявлении перерыва, а также о времени продолжения судебного заседания размещена в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 7 декабря 2006 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 06-1293 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (т. 1, л.д. 9-11). По условиям договора арендатору в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения передан в аренду сроком с 04.09.2006 по 08.09.2013 участок из земель поселений с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. В пункте 1.2 указано, что на участке находится комплекс цеха благоустройства и тепличного хозяйства. На момент заключения договора годовой размер арендной платы составлял 33 378 рублей 28 копеек согласно расчету (т. 1, л.д. 16), выполненному в соответствии с решением городской Думы от 15.12.2005 N 158 и постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 исходя из 0,3% от кадастровой стоимости участка. Арендная плата вносится арендатором не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2). Пунктом 3.4 установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно (не чаще одного раза в год) путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год и при изменении базовой ставки арендной платы. Размер платы пересматривается также в случае перевода участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (пункт 3.5). Согласно пункту 5.2 за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован, земельный участок передан арендатору по акту от 07.12.2006 (т. 1, л.д. 17).
По сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 18.10.2006 N 58-2/06-1587) земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м расположен по адресу: г. Таганрог, ул. Морозова, 20. Участок относится к категории земель поселений и имеет разрешенное использование (назначение) - для использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания (т. 1, л.д. 13-15).
Постановлением администрации г. Таганрога от 16.04.2012 N 1351 с учетом заключения комиссии по публичным слушаниям изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 с "для использования в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения" на "для размещения торгового центра" (т. 1, л.д. 22).
Сведения об установленном виде разрешенного использования земельного участка внесены в ГКН, что подтверждается представленным в дело кадастровым паспортом от 21.11.2012 N 61/001/13-872202 (т. 1, л.д. 63).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств (в период с 01.04.2012 по 20.05.2013) по внесению платежей по договору от 07.12.2006 N 06-1293, комитет заявил требования о взыскании с общества 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности и 920 949 рублей 35 копеек пени.
По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное владение; арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Вводного закона порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из содержания пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды публичной (государственной и муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Как установили судебные инстанции, расчет арендной платы произведен истцом по нормативно утвержденной методике (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН) с учетом постановления от 16.04.2012 N 1351 об изменении вида разрешенного использования участка (для размещения торгового центра). Расчет задолженности по договору от 07.12.2006 (за период с 01.04.2012 по 20.05.2013) суд проверил и признал правильным. При разрешении спора судебные инстанции учли также обстоятельства, установленные по делу N А53-26984/2012 по иску общества к комитету об обязании заключить договор купли-продажи участка с кадастровым номером 61:58:0003472:10 за выкупную цену в размере 5 576 рублей 03 копеек (исходя из разрешенного использования - для эксплуатации объектов сельскохозяйственных назначений). Суды по названному делу установили, что общество 06.07.2011 обратилось в комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Постановлением от 16.04.2012 N 1351 целевое назначение земельного участка изменено с "для целей использования в целях эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственных назначений" на "для размещения торгового центра". Соответствующие изменения внесены в установленном законом порядке в ГКН (выписка из кадастрового паспорта от 23.04.2012 N 61/001/12-184077). Ненормативный правовой акт, посредством которого внесены изменения в ГКН, не отменен и не изменен, принят на основании заявления самого истца. Сведения о целевом использовании земельного участка, содержащиеся в ГКН, в установленном порядке не оспорены, их недостоверность не установлена. Поэтому земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003472:10 не может быть приобретен обществом за 5 576 рублей 03 копейки (исходя из кадастровой стоимости в размере 223 041 рубля 28 копеек и вида разрешенного использования - для эксплуатации зданий, строений и сооружений сельскохозяйственных назначений).
Доказательства погашения долга (в полном объеме) ответчик не представил, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требований комитета в части взыскания с общества 14 040 145 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате (статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При заключении договора стороны в пункте 5.2 согласовали ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Установив наличие непогашенной задолженности по договору аренды от 07.12.2006 N 06-1293, суды взыскали с общества 920 949 рублей 35 копеек неустойки.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество приводит доводы о неправомерном применении комитетом ставки арендной платы в размере 4,5% от кадастровой стоимости участка, установленной для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли (пункт 5 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718, пункт 5 приложения N 2 к решению от 17.12.2010 N 253). Заявитель полагает, что использование в расчете задолженности ставки для размещения объектов торговли, а также кадастровой стоимости участка в размере 203 114 604 рублей, неправомерно ввиду отсутствия доказательств фактического осуществления ответчиком такой деятельности (размещения на участке торгового центра). По мнению общества, к отношениям сторон следует применять ставку арендной платы за участки сельскохозяйственного назначения в размере 0,3% от кадастровой стоимости (пункт 15 приложения N 2 к решению от 11.11.2008 N 718).
Данные доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.
Комитет взыскивает с общества задолженность по арендной плате в рамках договора от 07.12.2006 N 06-1293 за период с 01.04.2012 по 20.05.2013.
По сведениям, содержащимся в ГКН (выписка из кадастрового паспорта от 23.04.2012 N 61/001/12-184077, кадастровый паспорт от 21.11.2012 N 61/001/13-872202) земельный участок с кадастровым номером 61:58:03472:0010 площадью 38 192 кв. м имеет вид разрешенного использования - для размещения торгового центра.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 17475/11 сформулирован правовой подход, согласно которому стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы, а расчет арендной платы должен производится исходя из действительной кадастровой стоимости земельного участка.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, изложен правовой подход, в соответствии с которым фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.
С учетом приведенных правовых позиций, принимая во внимание подтверждающий характер сведений о характеристиках недвижимого имущества, до внесения изменений в сведения, содержащиеся в ГКН, в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете, при определении размера арендной платы следует исходить из сведений, содержащихся в ГКН (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.08.2012 N ВАС-8379/2012).
При разрешении спора судебные инстанции также обоснованно учли обстоятельства, преюдициально установленные в рамках дела N А53-26984/2012 (с участие тех же лиц). В них указано, что постановление от 16.04.2012 N 1351 принято на основании заявления самого общества (по его инициативе), не отменено и не оспорено. Недостоверность содержащихся в ГКН сведений о целевом использовании земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003472:10 также не подтверждена. По результатам рассмотрения спора по делу N А53-26984/2012 сторонами заключен договор купли-продажи от 30.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 61:58:03472:0010 исходя из его кадастровой стоимости в размере 203 114 604 рублей и вида разрешенного использования - для размещения торгового центра (т. 1, л.д. 114-117).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 15.05.2014 N 268).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу N А53-19625/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)