Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что не может оформить свои права на приобретенное имущество в связи с уклонением ответчика от соответствующих действий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Иванова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Пшиготского А.И.,
судей Касацкой Е.В., Оганесян Л.С.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2015 года дело по апелляционной жалобе ответчика А.А. на решение Калачинского городского суда Омской области от 10 июня 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования А.С. к А.А., А.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием под ИЖС, с жилым домом, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...> квартиры, расположенной по адресу: <...> между А.Л. и А.С. состоявшейся.
Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием под ИЖС, жилой дом, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...> за А.С.
В иске А.С. к Администрации Калачинского муниципального района отказать.
Встречный иск А.А. к А.С., Администрации Калачинского муниципального района о признании сделки купли-продажи в части недействительной оставить без удовлетворения",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
А.С. обратилась в суд с иском к администрации Калачинского муниципального района Омской области, А.Л. о признании права собственности на жилой дом с земельным участком.
В обоснование заявленных исковых требований с учетом их уточнения указывала на то, что <...> купила у А.Л. жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <...>. По указанному договору стороны выполнили свои обязательства в полном объеме. Так, она, истец, приняла жилой дом с земельным участком и оплатила их стоимость, а А.Л. передала ей указанное имущество и получила за него оплату. После этого истец вселилась в дом, стала в нем проживать, производила благоустройство, несла расходы по содержанию. Однако до настоящего времени не может оформить свои права на приобретенное имущество в связи с уклонением продавца от соответствующих действий.
Просила признать договор купли-продажи от <...>, заключенный с А.Л., состоявшимся; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные жилой дом с земельным участком на имя А.С.
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены <...> умершей А.Л. - А.А., А.Н.
Ответчик А.А. обратился в суд со встречным иском к А.С., администрации Калачинского муниципального района Омской области о признании сделки недействительной в части.
В обоснование встречных исковых требований указывал на то, что <...> г. между А.Л. и А.С. был подписан предварительный договор купли-продажи, являющийся намерением сторон для заключения в дальнейшем сделки, подлежащей государственной регистрации. Указанная в договоре цена - <...> руб. являлась задатком, т.к. стоимость самого дома с земельным участком значительно выше полученной суммы.
В связи с чем просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком от <...> в части установления цены имущества.
В судебном заседании истец А.С. и ее представитель К., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали, встречный иск не признали.
Ответчики А.А., А.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в лице Межмуниципального отдела по г. Калачинску, Калачинскому и Оконешниковскому районам в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.
В судебном заседании <...> ответчик А.А. исковые требования А.С. не признал, пояснив, что земельный участок с жилым домом по адресу: <...> принадлежали его <...> - А.Л. В <...> г. было принято решение продать дом, который предложили купить А.С. Для этого был оформлен предварительный договор купли-продажи, по которому истец передала <...> руб. в качестве задатка. Эти денежные средства были разделены между ним, <...> и <...>. В дальнейшем судьбой дома он не интересовался.
В судебном заседании <...> ответчик А.Н. исковые требования А.С. признала. Пояснила, что является <...> А.Л., умершей в <...> г. Ранее у А.Л. в собственности находился дом с земельным участком по <...>. В <...> г. <...> А.А. настоял на продаже указанного дома, покупателем которого выступила А.С. В <...> г. А.Л. подписала договор купли-продажи и получила деньги в сумме <...> руб., которые были разделены между <...>, ею и <...>. Цена договора была окончательной, о других суммах речи не было.
Представитель ответчика А.А. - Р., действующий на основании доверенности, исковые требования А.С. не признал, встречный иск А.А. поддержал.
Представитель администрации Калачинского муниципального района Омской области - Т., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что спорный дом на балансе Калачинского муниципального района не состоял, в казне муниципального имущества никогда не значился. Собственником указанного имущества являлась А.Л., после <...>, в связи с чем администрация является ненадлежащим ответчиком.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик А.А. просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований А.С. и удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что обязательства между А.С. и А.Л. прекратились в <...> г., т.к. в течение года после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <...> между ними не был заключен основной договор, содержащий все существенные условия и требующий государственной регистрации. В связи с чем полагает, что истцом пропущен срок давности для обращения в суд, что является основанием для отказа в удовлетворении ее требований о признании сделки состоявшейся. Кроме того, учитывая, что ни А.Л., ни ее <...> не уклонялись от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорное имущество, не могли быть удовлетворены и требования о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к А.С. Вновь ссылается на то, что указанная в оспариваемом предварительном договоре от <...> цена имущества в <...> руб. является заниженной, не соответствующей его рыночной стоимости в <...> руб., что подтверждено показаниями свидетелей как со стороны истца, так и со стороны ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец А.С., ответчики А.А., А.Н., представитель администрации Калачинского муниципального района Омской области, представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Омской области в лице Межмуниципального отдела по г. Калачинску, Калачинскому и Оконешниковскому районам участия не приняли, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали. В письменном заявлении <...> Межмуниципального отдела просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ответчика А.А. - Р., просившего об отмене судебного постановления, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Судом установлено, что <...> между А.Л. (продавцом) и А.С. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домовладением, по условиям которого продавец обязалась продать, а покупатель купить земельный участок с жилым домовладением по адресу: Омская <...>. Указанное имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от <...> г. Цена приобретаемых объектов недвижимости составляла <...> руб. Согласно рукописной записи А.Л. в предварительном договоре расчет по договору произведен полностью. В этот же день сторонами сделки был подписан акт приема-передачи, согласно которому А.Л. передала, а А.С. приняла приобретенные земельный участок с расположенным на нем жилым домом. При этом в предварительном договоре имеется собственноручная запись продавца о том, что до <...> она обязуется изготовить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был, А.С. обратилась в суд, уточнив в процессе рассмотрения дела требования в связи со <...> продавца А.Л.
В свою очередь <...> А.Л. - А.А., как <...>, полагал, что представленный истцом предварительный договор купли-продажи является недействительным в части цены имущества.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, верно применив приведенные выше нормы права, установив наличие договорных отношений между А.Л. и А.С., городской суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и для отказа в удовлетворении встречных исковых требований Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.
Так, согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В п. 1 ст. 420 ГК РФ указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оценивая правомерность заявленных А.С. требований, суд первой инстанции буквально протолковав условия предварительного договора купли-продажи от <...>, а также проанализировав последующие действия его сторон, с учетом показаний свидетелей Р.А.М., П.Л.П., правомерно установил, что между истцом и А.Л. при подписании предварительного договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом, сам договор фактически исполнен сторонами, что подтверждается как имеющимся в материалах дела актом приема-передачи, так и рукописной записью продавца о произведенном расчете по договору. Факт получения продавцом обусловленной договором суммы подтвердили и ответчики А.А., А.Н., являющиеся <...> А.Л., <...> <...>.
Намерение А.Л. продать жилой дом с земельным участком и оформить в будущем договор купли-продажи подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе объяснениями ответчиков, показаниями свидетелей, а также тем, что более <...> лет (с <...> г. и по день своей <...> - <...>) продавец не обращалась к истцу с требованиями ни о возврате имущества, ни об освобождении жилого помещения. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
При этом городским судом были отклонены доводы А.А. о недействительности данной сделки в части установления цены имущества, вновь приведенные в апелляционной жалобе. Указанные выводы подробно мотивированы судом и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется, поскольку вынося обжалуемое решение, суд исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, условий самого предварительного договора (п. 3) и объяснений А.Н. пришел к обоснованному выводу о том, что условие о цене договора было согласовано его сторонами, цена в <...> руб. являлась окончательной и изменению не подлежала.
Мнение автора жалобы о том, что данная стоимость является заниженной и не соответствует рыночной стоимости, подлежит отклонению, поскольку показания свидетеля Ч.Д.В., состоящего в трудовых отношениях с Э., не могут быть положены в основу судебного постановления, т.к. данное доказательство, равно как и показания иных свидетелей в силу ст. 60 ГПК РФ являются недопустимыми. Наряду с указанными данными судом было принято во внимание, что техническое состояние жилого дома являлось неудовлетворительным и он находился в запущенном состоянии, т.к. в доме отсутствовали пол, потолок, часть стены, было отключено электроснабжение. В любом случае определение условий договора - это исключительная прерогатива сторон сделки.
То обстоятельство, что А.Л. злоупотребляла спиртными напитками, основанием для иных выводов не является, поскольку в дееспособности она ограничена не была, вступившего в законную силу судебного постановления по этому вопросу не имеется.
Доказательств согласования иной цены земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <...>, а также наличия остатка долга по заключенной сделке и предъявления требований к А.С. о выплате такого долга, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах выводы суда о согласованности цены спорного имущества правомерны.
Ссылки ответчика А.А. на то, что между истцом и его <...> не был в письменной форме заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий все существенные условия и прошедший государственную регистрацию, не могут быть учтены, поскольку основаны на субъективной правовой оценке установленных фактических обстоятельств.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Между тем условия предварительного договора от <...> и последующее поведение сторон однозначно указывают на то, что воля и волеизъявление продавца А.Л. была направлена на отчуждение, а покупателя А.С. - на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка.
Как указывалось выше, во исполнение своих обязательств по договору А.Л. передала указанное в договоре имущество и выехала из спорного домовладения. Факт проживания А.С. и членов ее семьи в этом доме с <...> г. по настоящее время (около <...> лет) подтверждается не только объяснениями истца и ее представителя, но и показаниями свидетелей Р.А.М., П.Л.П., а также письменными доказательствами - договором энергоснабжения от <...>, квитанциями об оплате коммунальных услуг, где в качестве плательщика указана истец А.С.
В связи с изложенным, доводы жалобы о том, что указанный договор нельзя считать заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и не соблюдена письменная форма сделки, являются несостоятельными, а выводы суда первой инстанции о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи - обоснованными.
Не могут быть учтены и доводы жалобы о пропуске истцом трехлетнего срока давности для обращения в суд, поскольку исходя из положений ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Статья 558 ГК РФ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, предусматривала также необходимость государственной регистрации договора продажи жилого дома.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
С учетом установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств (о заключении между А.Л. и А.С. договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, содержащего все существенные условия договора, и его исполнении) и вышеуказанных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований А.С., поскольку в досудебном порядке государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а также регистрация самого договора произведена не была в связи с уклонением стороны продавца от соответствующих действий.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств, подтверждающих факт уклонения А.Л. и ее <...> от предоставления документов на государственную регистрацию, не могут повлечь отмену обжалуемого решения, т.к. неоднократность обращения истца к продавцу с требованием о совершении всех необходимых действий по оформлению документов нашла подтверждение в суде первой инстанции. В настоящее время А.С. защитить свои права во внесудебном порядке не имеет возможности в связи со <...> продавца.
Иных доводов о несогласии с решением в жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки его в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, постановленное судом решение является законным и обоснованным. При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, соблюдены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Калачинского городского суда Омской области от 10 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6917/2015
Требование: О признании сделки купли-продажи состоявшейся, регистрации перехода права собственности.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что не может оформить свои права на приобретенное имущество в связи с уклонением ответчика от соответствующих действий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2015 г. по делу N 33-6917/2015
Председательствующий: Иванова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Пшиготского А.И.,
судей Касацкой Е.В., Оганесян Л.С.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании 23 сентября 2015 года дело по апелляционной жалобе ответчика А.А. на решение Калачинского городского суда Омской области от 10 июня 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования А.С. к А.А., А.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся, регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием под ИЖС, с жилым домом, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...> квартиры, расположенной по адресу: <...> между А.Л. и А.С. состоявшейся.
Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, с разрешенным использованием под ИЖС, жилой дом, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...> за А.С.
В иске А.С. к Администрации Калачинского муниципального района отказать.
Встречный иск А.А. к А.С., Администрации Калачинского муниципального района о признании сделки купли-продажи в части недействительной оставить без удовлетворения",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
А.С. обратилась в суд с иском к администрации Калачинского муниципального района Омской области, А.Л. о признании права собственности на жилой дом с земельным участком.
В обоснование заявленных исковых требований с учетом их уточнения указывала на то, что <...> купила у А.Л. жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <...>. По указанному договору стороны выполнили свои обязательства в полном объеме. Так, она, истец, приняла жилой дом с земельным участком и оплатила их стоимость, а А.Л. передала ей указанное имущество и получила за него оплату. После этого истец вселилась в дом, стала в нем проживать, производила благоустройство, несла расходы по содержанию. Однако до настоящего времени не может оформить свои права на приобретенное имущество в связи с уклонением продавца от соответствующих действий.
Просила признать договор купли-продажи от <...>, заключенный с А.Л., состоявшимся; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные жилой дом с земельным участком на имя А.С.
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены <...> умершей А.Л. - А.А., А.Н.
Ответчик А.А. обратился в суд со встречным иском к А.С., администрации Калачинского муниципального района Омской области о признании сделки недействительной в части.
В обоснование встречных исковых требований указывал на то, что <...> г. между А.Л. и А.С. был подписан предварительный договор купли-продажи, являющийся намерением сторон для заключения в дальнейшем сделки, подлежащей государственной регистрации. Указанная в договоре цена - <...> руб. являлась задатком, т.к. стоимость самого дома с земельным участком значительно выше полученной суммы.
В связи с чем просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком от <...> в части установления цены имущества.
В судебном заседании истец А.С. и ее представитель К., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержали, встречный иск не признали.
Ответчики А.А., А.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в лице Межмуниципального отдела по г. Калачинску, Калачинскому и Оконешниковскому районам в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.
В судебном заседании <...> ответчик А.А. исковые требования А.С. не признал, пояснив, что земельный участок с жилым домом по адресу: <...> принадлежали его <...> - А.Л. В <...> г. было принято решение продать дом, который предложили купить А.С. Для этого был оформлен предварительный договор купли-продажи, по которому истец передала <...> руб. в качестве задатка. Эти денежные средства были разделены между ним, <...> и <...>. В дальнейшем судьбой дома он не интересовался.
В судебном заседании <...> ответчик А.Н. исковые требования А.С. признала. Пояснила, что является <...> А.Л., умершей в <...> г. Ранее у А.Л. в собственности находился дом с земельным участком по <...>. В <...> г. <...> А.А. настоял на продаже указанного дома, покупателем которого выступила А.С. В <...> г. А.Л. подписала договор купли-продажи и получила деньги в сумме <...> руб., которые были разделены между <...>, ею и <...>. Цена договора была окончательной, о других суммах речи не было.
Представитель ответчика А.А. - Р., действующий на основании доверенности, исковые требования А.С. не признал, встречный иск А.А. поддержал.
Представитель администрации Калачинского муниципального района Омской области - Т., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что спорный дом на балансе Калачинского муниципального района не состоял, в казне муниципального имущества никогда не значился. Собственником указанного имущества являлась А.Л., после <...>, в связи с чем администрация является ненадлежащим ответчиком.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик А.А. просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований А.С. и удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что обязательства между А.С. и А.Л. прекратились в <...> г., т.к. в течение года после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от <...> между ними не был заключен основной договор, содержащий все существенные условия и требующий государственной регистрации. В связи с чем полагает, что истцом пропущен срок давности для обращения в суд, что является основанием для отказа в удовлетворении ее требований о признании сделки состоявшейся. Кроме того, учитывая, что ни А.Л., ни ее <...> не уклонялись от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорное имущество, не могли быть удовлетворены и требования о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к А.С. Вновь ссылается на то, что указанная в оспариваемом предварительном договоре от <...> цена имущества в <...> руб. является заниженной, не соответствующей его рыночной стоимости в <...> руб., что подтверждено показаниями свидетелей как со стороны истца, так и со стороны ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец А.С., ответчики А.А., А.Н., представитель администрации Калачинского муниципального района Омской области, представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Омской области в лице Межмуниципального отдела по г. Калачинску, Калачинскому и Оконешниковскому районам участия не приняли, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали. В письменном заявлении <...> Межмуниципального отдела просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ответчика А.А. - Р., просившего об отмене судебного постановления, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Судом установлено, что <...> между А.Л. (продавцом) и А.С. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домовладением, по условиям которого продавец обязалась продать, а покупатель купить земельный участок с жилым домовладением по адресу: Омская <...>. Указанное имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от <...> г. Цена приобретаемых объектов недвижимости составляла <...> руб. Согласно рукописной записи А.Л. в предварительном договоре расчет по договору произведен полностью. В этот же день сторонами сделки был подписан акт приема-передачи, согласно которому А.Л. передала, а А.С. приняла приобретенные земельный участок с расположенным на нем жилым домом. При этом в предварительном договоре имеется собственноручная запись продавца о том, что до <...> она обязуется изготовить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был, А.С. обратилась в суд, уточнив в процессе рассмотрения дела требования в связи со <...> продавца А.Л.
В свою очередь <...> А.Л. - А.А., как <...>, полагал, что представленный истцом предварительный договор купли-продажи является недействительным в части цены имущества.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, верно применив приведенные выше нормы права, установив наличие договорных отношений между А.Л. и А.С., городской суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и для отказа в удовлетворении встречных исковых требований Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству.
Так, согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В п. 1 ст. 420 ГК РФ указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оценивая правомерность заявленных А.С. требований, суд первой инстанции буквально протолковав условия предварительного договора купли-продажи от <...>, а также проанализировав последующие действия его сторон, с учетом показаний свидетелей Р.А.М., П.Л.П., правомерно установил, что между истцом и А.Л. при подписании предварительного договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, характерным для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом, сам договор фактически исполнен сторонами, что подтверждается как имеющимся в материалах дела актом приема-передачи, так и рукописной записью продавца о произведенном расчете по договору. Факт получения продавцом обусловленной договором суммы подтвердили и ответчики А.А., А.Н., являющиеся <...> А.Л., <...> <...>.
Намерение А.Л. продать жилой дом с земельным участком и оформить в будущем договор купли-продажи подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе объяснениями ответчиков, показаниями свидетелей, а также тем, что более <...> лет (с <...> г. и по день своей <...> - <...>) продавец не обращалась к истцу с требованиями ни о возврате имущества, ни об освобождении жилого помещения. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
При этом городским судом были отклонены доводы А.А. о недействительности данной сделки в части установления цены имущества, вновь приведенные в апелляционной жалобе. Указанные выводы подробно мотивированы судом и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется, поскольку вынося обжалуемое решение, суд исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, условий самого предварительного договора (п. 3) и объяснений А.Н. пришел к обоснованному выводу о том, что условие о цене договора было согласовано его сторонами, цена в <...> руб. являлась окончательной и изменению не подлежала.
Мнение автора жалобы о том, что данная стоимость является заниженной и не соответствует рыночной стоимости, подлежит отклонению, поскольку показания свидетеля Ч.Д.В., состоящего в трудовых отношениях с Э., не могут быть положены в основу судебного постановления, т.к. данное доказательство, равно как и показания иных свидетелей в силу ст. 60 ГПК РФ являются недопустимыми. Наряду с указанными данными судом было принято во внимание, что техническое состояние жилого дома являлось неудовлетворительным и он находился в запущенном состоянии, т.к. в доме отсутствовали пол, потолок, часть стены, было отключено электроснабжение. В любом случае определение условий договора - это исключительная прерогатива сторон сделки.
То обстоятельство, что А.Л. злоупотребляла спиртными напитками, основанием для иных выводов не является, поскольку в дееспособности она ограничена не была, вступившего в законную силу судебного постановления по этому вопросу не имеется.
Доказательств согласования иной цены земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <...>, а также наличия остатка долга по заключенной сделке и предъявления требований к А.С. о выплате такого долга, материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах выводы суда о согласованности цены спорного имущества правомерны.
Ссылки ответчика А.А. на то, что между истцом и его <...> не был в письменной форме заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий все существенные условия и прошедший государственную регистрацию, не могут быть учтены, поскольку основаны на субъективной правовой оценке установленных фактических обстоятельств.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Между тем условия предварительного договора от <...> и последующее поведение сторон однозначно указывают на то, что воля и волеизъявление продавца А.Л. была направлена на отчуждение, а покупателя А.С. - на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка.
Как указывалось выше, во исполнение своих обязательств по договору А.Л. передала указанное в договоре имущество и выехала из спорного домовладения. Факт проживания А.С. и членов ее семьи в этом доме с <...> г. по настоящее время (около <...> лет) подтверждается не только объяснениями истца и ее представителя, но и показаниями свидетелей Р.А.М., П.Л.П., а также письменными доказательствами - договором энергоснабжения от <...>, квитанциями об оплате коммунальных услуг, где в качестве плательщика указана истец А.С.
В связи с изложенным, доводы жалобы о том, что указанный договор нельзя считать заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и не соблюдена письменная форма сделки, являются несостоятельными, а выводы суда первой инстанции о фактическом исполнении сторонами договора купли-продажи - обоснованными.
Не могут быть учтены и доводы жалобы о пропуске истцом трехлетнего срока давности для обращения в суд, поскольку исходя из положений ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Статья 558 ГК РФ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, предусматривала также необходимость государственной регистрации договора продажи жилого дома.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
С учетом установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств (о заключении между А.Л. и А.С. договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, содержащего все существенные условия договора, и его исполнении) и вышеуказанных норм права суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований А.С., поскольку в досудебном порядке государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а также регистрация самого договора произведена не была в связи с уклонением стороны продавца от соответствующих действий.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств, подтверждающих факт уклонения А.Л. и ее <...> от предоставления документов на государственную регистрацию, не могут повлечь отмену обжалуемого решения, т.к. неоднократность обращения истца к продавцу с требованием о совершении всех необходимых действий по оформлению документов нашла подтверждение в суде первой инстанции. В настоящее время А.С. защитить свои права во внесудебном порядке не имеет возможности в связи со <...> продавца.
Иных доводов о несогласии с решением в жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки его в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, постановленное судом решение является законным и обоснованным. При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, соблюдены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Калачинского городского суда Омской области от 10 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)