Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Щетининым П.И.,
при участии:
- от ответчика - представитель Павленко А.А. по доверенности от 29.04.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.09.2014 по делу N А53-5922/2014 (судья Жигало Н.А.)
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ"
при участии третьего лица: Пертии Гочи Евгеньевича,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора аренды, обязании вернуть участок по акту приема-передачи,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства
о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - истец, фонд) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей, срока представления безотзывной банковской гарантии.
Общество с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" обратилось в суд со встречными требованиями к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка.
Встречные требования мотивированы тем, что, по мнению общества, земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка. Границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 налагаются на границы участка с кадастровым номером 61:28:0110101:1469.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 первоначальные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 498 825 рублей 49 копеек задолженности, 1 246 746 рублей 69 копеек пени, 56235 рублей пени за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии, 53730 рублей 29 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальной части первоначальных требований - отказано.
В удовлетворении встречных требований - отказано.
Суд первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта пришел к выводу о том, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, не соблюден срок представления безотзывной банковской гарантии. В то же время истцом договорные обязательства исполнены надлежащим образом, земельный участок передан ответчику в соответствии с условиями и целями заключенного договора. Так же истцом соблюден порядок направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Доводы ответчика по встречным требованиям о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, суд первой инстанции счел необоснованными и недоказанными.
Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец обжалует решение суда в части снижения судом первой инстанции взыскиваемой неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, с 2 493 493 рублей 38 копеек до 1 246 746 рублей 69 копеек. Полагает судом первой инстанции неправомерно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик обжалует решение суда в полном объеме, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.
Ответчик настаивает на доводах о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка.
Ответчик в судебном заседании доводы заявленной жалобы поддержал, против доводов жалобы истца возражал, просил просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.
Истец в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12 (далее - договор) Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) передал во временное владение и пользование ООО "СМК Стандарт" (арендатор) земельный участок общей площадью 109 856 кв. м (кадастровый номер 61:28:0110101:1469), расположенный по адресу: Ростовская обл., Октябрьский район, п. Персиановский (далее - участок).
Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 30.01.2013.
Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.
Согласно пункту 4.4 и подпункту 6.2.3 договора, арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала аренды.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Гарантия в установленный срок не представлена.
В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.
Фонд "РЖС" неоднократно направлял в адрес арендатора требования о необходимости исполнения обязательств по договору, погашении задолженности и об уплате неустоек (письма от 19.08.2013 N АФ-06/7013, от 30.12.2013 N АА-06/11968), задолженность и неустойки по которым не уплачены.
Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;
- нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.
Поскольку арендатор более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы, нарушил срок представления гарантии более чем на шесть месяцев, договор подлежит досрочному расторжению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд "РЖС" направил арендатору письмо от 30.12.2013 N АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.
В установленный в письме срок арендные платежи и неустойки не были уплачены арендатором, предложение о расторжении договора оставлено без ответа.
На основании изложенного истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский
В свою очередь ответчик, полагая, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, обратился со встречными требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
На основании изложенных норм, законодательством предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату, а также право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в предусмотренном законом случае.
Истцом в материалы дела представлено достаточное количество доказательств для определения суммы основного долга, ответчиком доказательств оплаты не представлено, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей послужило основанием для требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.
Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении взыскиваемой неустойки, в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время суд апелляционной инстанции отмечает, что применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом суда при установлении соответствующих оснований.
Стороны свободны в заключении договоров, однако в настоящем случае заявленная ко взысканию неустойка не отвечает критерию соразмерности, ввиду чего подлежит снижению.
Суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного обязательства, полагает правомерным уменьшение неустойки до 1 246 746 рублей 69 копеек из расчета 0,075% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Истец так же просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей.
В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок.
В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.
Учитывая то обстоятельство, что гарантия в установленный срок не представлена, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в названной части.
Далее, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с положениями названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;
- нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд "РЖС" направил арендатору письмо от 30.12.2013 N АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.
Учитывая установленным факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, соблюдение истцом норм действующего законодательства в части уведомления ответчика о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции находит правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды N ДЗ-12 от 15.01.2013 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Истец просит суд обязать ответчика не позднее 30 дней от даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский.
В соответствии с статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая то обстоятельство, что суды пришли к выводу о расторжении договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав общество с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" возвратить Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м, расположенный в Ростовской области, Октябрьском районе, п.Персиановский.
В отношении встречных требований следует отметить следующее.
Ответчик полагает, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, ввиду чего требует расторгнуть договор аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013.
Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.
Разрешенное использование земельного участка установлено постановлением Главы Персиановского сельского поселения от 30.09.2010 N 159 в порядке, предусмотренном законодательством РФ о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду
Согласно пункту 1.2 договора N ДЗ-12 участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.
При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть строительство малоэтажного жилья экономического класса, минимальный объем общей площади жилья в застройке - 10000 кв. м.
Таким образом, на предоставленном обществу в аренду земельном участке необходимо было осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.
Договором аренды предусмотрены основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участка при подготовке документации по планировке территории, а также к осуществлению архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.
При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства арендатору необходимо предусмотреть: строительство малоэтажного жилья экономического класса (подпункт 1.2.1); минимальный объем общей площади жилья в застройке - 10 000 кв. м (подпункт 1.2.2).
Таким образом, установленное договором аренды требование - в отношении строительства малоэтажного жилья - в полном объеме соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 5.1.1 Свода правил "СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденных постановлением Госстроя России от 30.12.99 N 94 (далее - Свод правил), малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно.
Территории малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками). При этом допускается применение многоквартирных домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей).
Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" предусмотрены виды разрешенного использования, а также предельные параметры разрешенного строительства, в том числе строительство индивидуальных жилых домов с предельным количеством этажей - 3 этажа.
В качестве условно разрешенного вида использования земельного участка градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 допускается размещение многоквартирных жилых домов с предельным количеством этажей - 3.
Учитывая изложенное, подпунктом 1.2.3 договора аренды определены параметры жилья экономического класса для разных типов жилой застройки:
для индивидуальных жилых домов,
жилых домов блокированной застройки,
многоквартирных жилых домов.
Конкретные типы жилой застройки будут определены арендатором при разработке документации по планировке территории в границах земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки и законодательством о градостроительной деятельности.
Таким образом, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и Правилами землепользования и застройки земельный участок пригоден для его комплексного освоения в целях строительства малоэтажного жилья.
Согласно представленному обществом заключению N 264 от 26.08.2013 ООО "Земельный центр" большая часть земельного участка относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), также имеется зона сельскохозяйственных угодий (СХЗ-1), зона мест отдыха общего пользования (РЗ-1), зона учреждений отдыха спорта и туризма (РЗ-2).
Следовательно, при проведении планировки территории ответчик мог предусмотреть строительство, соответствующее каждой градостроительной зоне. При этом ответчик не доказал, что даже при наличии охранной зоны водопровода ему недостаточно для строительства минимального объема общей площади жилья 10 000 кв. м той площади земельного участка, которая попадает в зону застройки индивидуальными жилыми домами.
При этом условиями договора предполагается после подготовки документации по планировке территории раздел участка и образование участков непосредственно для строительства жилья и иных объектов.
Доводы общества о том, что на момент заключения договора участок не мог быть обеспечен водоснабжением ввиду нехватки соответствующих мощностей, также отклоняются судом ввиду того, что общество не доказало наличие фактических препятствий к строительству малоэтажного и малоэтажного индивидуального жилья, иных объектов при отсутствии возможности подключения к водоснабжению.
Договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок, с уже подключенными коммуникациями.
Общество не доказало, что при отсутствии технических условий на подключение данных объектов к водоснабжению невозможно их строительство в установленном порядке. Для проектирования планировки территории также не требуется получение технических условий для подключения участка к водоснабжению.
Кроме того, согласно письму Администрации октябрьского района от 04.08.2014 в июле 2014 года получено положительное заключение по объекту "Реконструкция сетей водоснабжения п.Персиановский Октябрьского района Ростовской области". В проекте учтены перспективные нагрузки на сети водоснабжения при увеличении строительных мощностей, в том числе и при реализации жилой застройки обществом.
Письмом от 22.04.2013 ООО "Вода и стоки" сообщили обществу, что в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, в частности, решением Администрации Октябрьского района, Персиановского поселения о начале проведения мероприятий по проектированию реконструкции водопроводных сетей поселка Персиановский, ранее заявленный в письме N 11 от 18.02.2013 объем водоснабжения в размере 330 куб. м/сутки подлежит включению в проектирование, что в перспективе после проведения реконструкции даст возможность осуществить водоснабжение спорного участка от водопроводной сети п.Персиановский.
Доводы общества о том, что на участке имеются охранная зона водопровода и санитарно-защитная зона также не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, поскольку по условиям договора предполагает комплексное освоение земельного участка, а не только застройка каждого квадратного метра участка жильем.
Доводы общества о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 налагаются на границы участка с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, также не принимаются судом во внимание как обстоятельства, препятствующие фактическому использованию его по назначению, поскольку в судебном заседании собственник земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 пояснил и представил в подтверждение тому документы межевания, что данный земельный участок фактически находится в отдалении от спорного участка, не налагается на него границами, застроен и используется им по назначению. В государственном кадастре недвижимости имеется кадастровая ошибка, которая подлежит устранению, однако спорные участки фактически не являются даже смежными.
Апелляционный суд предлагает обществу "СМК Стандарт" предлагал ответчику предоставить доказательства в обоснование своих утверждений о невозможности реализации проекта при существующем планировании территории и наличии ограничений и обременений (в том числе, путем проведения экспертизы) (определение от 24.02.2015), однако ответчик никаких доказательств не представил, ходатайства о назначении экспертизы не заявил.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы общества.
В соответствии со статьями 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 сентября 2014 года по делу N А53-5922/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.03.2015 N 15АП-19928/2014 ПО ДЕЛУ N А53-5922/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2015 г. N 15АП-19928/2014
Дело N А53-5922/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Щетининым П.И.,
при участии:
- от ответчика - представитель Павленко А.А. по доверенности от 29.04.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
общества с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.09.2014 по делу N А53-5922/2014 (судья Жигало Н.А.)
по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ"
при участии третьего лица: Пертии Гочи Евгеньевича,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора аренды, обязании вернуть участок по акту приема-передачи,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства
о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - истец, фонд) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей, срока представления безотзывной банковской гарантии.
Общество с ограниченной ответственностью "СМК СТАНДАРТ" обратилось в суд со встречными требованиями к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования земельного участка.
Встречные требования мотивированы тем, что, по мнению общества, земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка. Границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 налагаются на границы участка с кадастровым номером 61:28:0110101:1469.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.09.2014 первоначальные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 7 498 825 рублей 49 копеек задолженности, 1 246 746 рублей 69 копеек пени, 56235 рублей пени за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии, 53730 рублей 29 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальной части первоначальных требований - отказано.
В удовлетворении встречных требований - отказано.
Суд первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта пришел к выводу о том, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, не соблюден срок представления безотзывной банковской гарантии. В то же время истцом договорные обязательства исполнены надлежащим образом, земельный участок передан ответчику в соответствии с условиями и целями заключенного договора. Так же истцом соблюден порядок направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Доводы ответчика по встречным требованиям о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, суд первой инстанции счел необоснованными и недоказанными.
Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец обжалует решение суда в части снижения судом первой инстанции взыскиваемой неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, с 2 493 493 рублей 38 копеек до 1 246 746 рублей 69 копеек. Полагает судом первой инстанции неправомерно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик обжалует решение суда в полном объеме, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.
Ответчик настаивает на доводах о том, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению. В частности, земельный участок находится в территориальных зонах градостроительного зонирования, не позволяющих осуществить его комплексное освоение в целях жилищного строительства, имеет обременения и ограничения в его использовании в виде охранной зоны водопровода, санитарно-защитной зоны промышленного объекта не пищевой промышленности. Кроме того, отсутствует техническая возможность водоснабжения участка.
Ответчик в судебном заседании доводы заявленной жалобы поддержал, против доводов жалобы истца возражал, просил просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречные требования удовлетворить.
Истец в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12 (далее - договор) Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) передал во временное владение и пользование ООО "СМК Стандарт" (арендатор) земельный участок общей площадью 109 856 кв. м (кадастровый номер 61:28:0110101:1469), расположенный по адресу: Ростовская обл., Октябрьский район, п. Персиановский (далее - участок).
Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 30.01.2013.
Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.
Согласно пункту 4.4 и подпункту 6.2.3 договора, арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала аренды.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок. Гарантия в установленный срок не представлена.
В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.
Фонд "РЖС" неоднократно направлял в адрес арендатора требования о необходимости исполнения обязательств по договору, погашении задолженности и об уплате неустоек (письма от 19.08.2013 N АФ-06/7013, от 30.12.2013 N АА-06/11968), задолженность и неустойки по которым не уплачены.
Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;
- нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.
Поскольку арендатор более двух раз подряд не исполнил обязательство по внесению арендной платы, нарушил срок представления гарантии более чем на шесть месяцев, договор подлежит досрочному расторжению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд "РЖС" направил арендатору письмо от 30.12.2013 N АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.
В установленный в письме срок арендные платежи и неустойки не были уплачены арендатором, предложение о расторжении договора оставлено без ответа.
На основании изложенного истец обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013 в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек, неустойки за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей, расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12, обязании ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский
В свою очередь ответчик, полагая, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, обратился со встречными требованиями о расторжении договора аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
На основании изложенных норм, законодательством предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату, а также право арендатора на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, в предусмотренном законом случае.
Истцом в материалы дела представлено достаточное количество доказательств для определения суммы основного долга, ответчиком доказательств оплаты не представлено, ввиду чего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 7 498 825 рублей 49 копеек за 2-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендных платежей послужило основанием для требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей за 1-4 кварталы 2013 года, 1-3 кварталы 2014 года, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 2 493 493 рублей 38 копеек.
В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.
Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 9.4 договора арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении взыскиваемой неустойки, в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время суд апелляционной инстанции отмечает, что применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом суда при установлении соответствующих оснований.
Стороны свободны в заключении договоров, однако в настоящем случае заявленная ко взысканию неустойка не отвечает критерию соразмерности, ввиду чего подлежит снижению.
Суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного обязательства, полагает правомерным уменьшение неустойки до 1 246 746 рублей 69 копеек из расчета 0,075% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Истец так же просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанной по состоянию на 01.09.2014, в размере 56 235 рублей.
В соответствии с пунктом 7.1 договора арендатор был обязан в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты заключения договора, то есть в срок до 30.04.2013 включительно, представить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (далее - гарантия) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей за участок.
В соответствии с пунктом 9.6 договора за нарушение срока представления гарантии арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый день просрочки.
Учитывая то обстоятельство, что гарантия в установленный срок не представлена, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований в названной части.
Далее, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 15.01.2013 N ДЗ-12.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с положениями названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно подпункту 6.3.2 договора, арендодатель вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае:
- невнесения арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;
- нарушения арендатором сроков, установленных статьей 7 договора, более чем на шесть месяцев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Фонд "РЖС" направил арендатору письмо от 30.12.2013 N АА-06/11968 с предложением погасить задолженность по арендным платежам, уплатить неустойки и представить гарантию, в случае невозможности исполнения обязательств расторгнуть договор по соглашению сторон. При этом фонд уведомил арендатора, что в случае невыполнения указанных требований либо неполучения ответа на предложение о расторжении договора фонд обратится в суд с иском о взыскании задолженности, неустоек и расторжении договора.
Учитывая установленным факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, соблюдение истцом норм действующего законодательства в части уведомления ответчика о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции находит правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды N ДЗ-12 от 15.01.2013 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Истец просит суд обязать ответчика не позднее 30 дней от даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи фонду земельный участок общей площадью 109856 кв. м с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский.
В соответствии с статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая то обстоятельство, что суды пришли к выводу о расторжении договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав общество с ограниченной ответственностью "СМК Стандарт" возвратить Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м, расположенный в Ростовской области, Октябрьском районе, п.Персиановский.
В отношении встречных требований следует отметить следующее.
Ответчик полагает, что земельный участок имеет недостатки, которые препятствуют в его использовании по целевому назначению, ввиду чего требует расторгнуть договор аренды земельного участка N ДЗ-12 от 15.01.2013.
Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110101:1469 площадью 109856 кв. м с видом разрешенного использования - для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п.Персиановский. Срок аренды установлен 3 года.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013.
Разрешенное использование земельного участка установлено постановлением Главы Персиановского сельского поселения от 30.09.2010 N 159 в порядке, предусмотренном законодательством РФ о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду
Согласно пункту 1.2 договора N ДЗ-12 участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.
При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть строительство малоэтажного жилья экономического класса, минимальный объем общей площади жилья в застройке - 10000 кв. м.
Таким образом, на предоставленном обществу в аренду земельном участке необходимо было осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования.
Договором аренды предусмотрены основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории Участка при подготовке документации по планировке территории, а также к осуществлению архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.
При подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства арендатору необходимо предусмотреть: строительство малоэтажного жилья экономического класса (подпункт 1.2.1); минимальный объем общей площади жилья в застройке - 10 000 кв. м (подпункт 1.2.2).
Таким образом, установленное договором аренды требование - в отношении строительства малоэтажного жилья - в полном объеме соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 5.1.1 Свода правил "СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденных постановлением Госстроя России от 30.12.99 N 94 (далее - Свод правил), малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно.
Территории малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками). При этом допускается применение многоквартирных домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей).
Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами" предусмотрены виды разрешенного использования, а также предельные параметры разрешенного строительства, в том числе строительство индивидуальных жилых домов с предельным количеством этажей - 3 этажа.
В качестве условно разрешенного вида использования земельного участка градостроительным регламентом территориальной зоны Ж1 допускается размещение многоквартирных жилых домов с предельным количеством этажей - 3.
Учитывая изложенное, подпунктом 1.2.3 договора аренды определены параметры жилья экономического класса для разных типов жилой застройки:
для индивидуальных жилых домов,
жилых домов блокированной застройки,
многоквартирных жилых домов.
Конкретные типы жилой застройки будут определены арендатором при разработке документации по планировке территории в границах земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки и законодательством о градостроительной деятельности.
Таким образом, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и Правилами землепользования и застройки земельный участок пригоден для его комплексного освоения в целях строительства малоэтажного жилья.
Согласно представленному обществом заключению N 264 от 26.08.2013 ООО "Земельный центр" большая часть земельного участка относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), также имеется зона сельскохозяйственных угодий (СХЗ-1), зона мест отдыха общего пользования (РЗ-1), зона учреждений отдыха спорта и туризма (РЗ-2).
Следовательно, при проведении планировки территории ответчик мог предусмотреть строительство, соответствующее каждой градостроительной зоне. При этом ответчик не доказал, что даже при наличии охранной зоны водопровода ему недостаточно для строительства минимального объема общей площади жилья 10 000 кв. м той площади земельного участка, которая попадает в зону застройки индивидуальными жилыми домами.
При этом условиями договора предполагается после подготовки документации по планировке территории раздел участка и образование участков непосредственно для строительства жилья и иных объектов.
Доводы общества о том, что на момент заключения договора участок не мог быть обеспечен водоснабжением ввиду нехватки соответствующих мощностей, также отклоняются судом ввиду того, что общество не доказало наличие фактических препятствий к строительству малоэтажного и малоэтажного индивидуального жилья, иных объектов при отсутствии возможности подключения к водоснабжению.
Договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок, с уже подключенными коммуникациями.
Общество не доказало, что при отсутствии технических условий на подключение данных объектов к водоснабжению невозможно их строительство в установленном порядке. Для проектирования планировки территории также не требуется получение технических условий для подключения участка к водоснабжению.
Кроме того, согласно письму Администрации октябрьского района от 04.08.2014 в июле 2014 года получено положительное заключение по объекту "Реконструкция сетей водоснабжения п.Персиановский Октябрьского района Ростовской области". В проекте учтены перспективные нагрузки на сети водоснабжения при увеличении строительных мощностей, в том числе и при реализации жилой застройки обществом.
Письмом от 22.04.2013 ООО "Вода и стоки" сообщили обществу, что в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, в частности, решением Администрации Октябрьского района, Персиановского поселения о начале проведения мероприятий по проектированию реконструкции водопроводных сетей поселка Персиановский, ранее заявленный в письме N 11 от 18.02.2013 объем водоснабжения в размере 330 куб. м/сутки подлежит включению в проектирование, что в перспективе после проведения реконструкции даст возможность осуществить водоснабжение спорного участка от водопроводной сети п.Персиановский.
Доводы общества о том, что на участке имеются охранная зона водопровода и санитарно-защитная зона также не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, поскольку по условиям договора предполагает комплексное освоение земельного участка, а не только застройка каждого квадратного метра участка жильем.
Доводы общества о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 налагаются на границы участка с кадастровым номером 61:28:0110101:1469, также не принимаются судом во внимание как обстоятельства, препятствующие фактическому использованию его по назначению, поскольку в судебном заседании собственник земельного участка с кадастровым номером 61:28:0500201:118 пояснил и представил в подтверждение тому документы межевания, что данный земельный участок фактически находится в отдалении от спорного участка, не налагается на него границами, застроен и используется им по назначению. В государственном кадастре недвижимости имеется кадастровая ошибка, которая подлежит устранению, однако спорные участки фактически не являются даже смежными.
Апелляционный суд предлагает обществу "СМК Стандарт" предлагал ответчику предоставить доказательства в обоснование своих утверждений о невозможности реализации проекта при существующем планировании территории и наличии ограничений и обременений (в том числе, путем проведения экспертизы) (определение от 24.02.2015), однако ответчик никаких доказательств не представил, ходатайства о назначении экспертизы не заявил.
На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы общества.
В соответствии со статьями 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 сентября 2014 года по делу N А53-5922/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)