Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу было отказано в завершении договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рамазанова З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Фахретдиновой Р.Ф. Якуповой Н.Н.
при секретаре С.С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.М. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.М. к Администрации... о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка отказать.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации... о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 1222+/-12 кв. м, расположенного по адресу: адрес
В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от дата истец является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 240 кв. м, степенью готовности 10%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата.
А.Р.М. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, однако письмом от дата ответчик отказал истцу в заключении договора аренды, указав, что в настоящее время Управлением по земельным ресурсам Администрации... готовится пакет документов для подачи искового заявления о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, А.Р.М. в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции требований ст. 35 ЗК Российской Федерации, сложившейся судебной практики, согласно которой не допускается отказ в продлении договора аренды земельного участка до завершения строительства, а также на изменение положений Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих заключить договор аренды собственнику незавершенного строительством объекта в случае оформления его права собственности на такой незавершенный строительством объект до 01 марта 2015 года.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей А.Р.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации..., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения А.Р.М. к ответчику с заявлением о заключении договора аренды и в суд) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации.
Согласно положениям п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения А.Р.М. к ответчику с заявление о заключении договора аренды и в суд) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции на момент постановления решения суда) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С 01 марта 2015 года п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изложен в новой редакции, согласно которой если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и не опровергалось сторонами, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011107:563 площадью 1222 +/- 12 кв. м относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома.
Постановлением от дата N... названный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома А.В.А., с которым заключен договор аренды от дата N....
Указанным постановлением А.В.А. предупрежден о необходимости получения разрешения на строительство в установленном порядке.
По условиям договора аренды от дата N... по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон. При намерении продлить договор, арендатору необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленным настоящим договором, и предусмотренную неустойку.
А.В.А. возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 240 кв. м, степень готовности составляет 10%, что подтверждается кадастровым паспортом от дата. Согласно градостроительному заключению от дата наименование объекта указано самовольно возведенные постройки незавершенный строительством объект, предоставление земельного участка производить при условии признания права собственности на самовольную постройку.
Право собственности А.В.А. на незавершенный строительством объект на основании договора аренды земельного участка от дата N... зарегистрировано дата.
Между А.В.А. и А.Р.М. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от дата, переход права собственности к покупателю по которому зарегистрирован дата.
А.Р.М. обратился в Администрацию... с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на которое письмом от дата выдан отказ.
Указанный отказ Администрации... заявителем не обжалован, требования о понуждении к заключению договора аренды истцом по настоящему делу также не заявлены.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано дата, то есть после 01 января 2012 года, а требования о понуждении к заключению договора аренды не заявлены, пришел к правомерному выводу о том, что правовые основания для признания за А.Р.М. преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, полагает его основанным на действующих в момент постановления решения суда нормах земельного законодательства и согласующимся со сложившейся судебной практикой.
Доводы апелляционной жалобы о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, судебная коллегия полагает основанными на неправильном толковании ст. 35 ЗК Российской Федерации.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Судебная коллегия находит, что к спорным отношениям, возникающим по поводу заключения договора аренды без проведения торгов с лицами, имеющими на праве собственности объекты незавершенного строительства, подлежит применению п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако арендатор земельного участка А.А.Р. в установленном соглашением сторон порядке, закрепленном в договоре аренды, предусматривающим невозможность продления договора на неопределенный срок, с заявлением о продлении договора аренды по истечении срока его действия не обращался, право на незавершенный строительством объект оформил в адрес.
Наличие прямого указания в законе даты дата, до которой должно быть зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, препятствует удовлетворению исковых требований А.Р.М.
Таким образом, к А.Р.М. преимущественное право на заключение договора аренды не перешло в связи с его отсутствием у А.В.А.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения новой редакции п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку такая норма обратной силы не имеет.
Кроме того, судебная коллегия находит, что обращение с иском о признании права на преимущественное заключение договора аренды является ненадлежащим способ защиты, поскольку само преимущественное право покупки или аренды земельного участка, установлено непосредственно в законе, принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, и судом за лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства, не может быть признано. В силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" незавершенное строительство является самостоятельным видом объекта недвижимого имущества и к числу зданий, строений, сооружений не отнесено.
Судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.М. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Н.Н.ЯКУПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ПО ДЕЛУ N 33-4230/2015
Требование: О признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу было отказано в завершении договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-4230/2015
Судья: Рамазанова З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Фахретдиновой Р.Ф. Якуповой Н.Н.
при секретаре С.С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.М. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2014 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.М. к Администрации... о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка отказать.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации... о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 1222+/-12 кв. м, расположенного по адресу: адрес
В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от дата истец является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 240 кв. м, степенью готовности 10%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата.
А.Р.М. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, однако письмом от дата ответчик отказал истцу в заключении договора аренды, указав, что в настоящее время Управлением по земельным ресурсам Администрации... готовится пакет документов для подачи искового заявления о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, А.Р.М. в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции требований ст. 35 ЗК Российской Федерации, сложившейся судебной практики, согласно которой не допускается отказ в продлении договора аренды земельного участка до завершения строительства, а также на изменение положений Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", позволяющих заключить договор аренды собственнику незавершенного строительством объекта в случае оформления его права собственности на такой незавершенный строительством объект до 01 марта 2015 года.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей А.Р.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации..., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения А.Р.М. к ответчику с заявлением о заключении договора аренды и в суд) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации.
Согласно положениям п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения А.Р.М. к ответчику с заявление о заключении договора аренды и в суд) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции на момент постановления решения суда) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
С 01 марта 2015 года п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изложен в новой редакции, согласно которой если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и не опровергалось сторонами, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011107:563 площадью 1222 +/- 12 кв. м относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома.
Постановлением от дата N... названный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома А.В.А., с которым заключен договор аренды от дата N....
Указанным постановлением А.В.А. предупрежден о необходимости получения разрешения на строительство в установленном порядке.
По условиям договора аренды от дата N... по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон. При намерении продлить договор, арендатору необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленным настоящим договором, и предусмотренную неустойку.
А.В.А. возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 240 кв. м, степень готовности составляет 10%, что подтверждается кадастровым паспортом от дата. Согласно градостроительному заключению от дата наименование объекта указано самовольно возведенные постройки незавершенный строительством объект, предоставление земельного участка производить при условии признания права собственности на самовольную постройку.
Право собственности А.В.А. на незавершенный строительством объект на основании договора аренды земельного участка от дата N... зарегистрировано дата.
Между А.В.А. и А.Р.М. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от дата, переход права собственности к покупателю по которому зарегистрирован дата.
А.Р.М. обратился в Администрацию... с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на которое письмом от дата выдан отказ.
Указанный отказ Администрации... заявителем не обжалован, требования о понуждении к заключению договора аренды истцом по настоящему делу также не заявлены.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что право собственности истца на незавершенный строительством объект зарегистрировано дата, то есть после 01 января 2012 года, а требования о понуждении к заключению договора аренды не заявлены, пришел к правомерному выводу о том, что правовые основания для признания за А.Р.М. преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют.
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, полагает его основанным на действующих в момент постановления решения суда нормах земельного законодательства и согласующимся со сложившейся судебной практикой.
Доводы апелляционной жалобы о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, судебная коллегия полагает основанными на неправильном толковании ст. 35 ЗК Российской Федерации.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Судебная коллегия находит, что к спорным отношениям, возникающим по поводу заключения договора аренды без проведения торгов с лицами, имеющими на праве собственности объекты незавершенного строительства, подлежит применению п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако арендатор земельного участка А.А.Р. в установленном соглашением сторон порядке, закрепленном в договоре аренды, предусматривающим невозможность продления договора на неопределенный срок, с заявлением о продлении договора аренды по истечении срока его действия не обращался, право на незавершенный строительством объект оформил в адрес.
Наличие прямого указания в законе даты дата, до которой должно быть зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, препятствует удовлетворению исковых требований А.Р.М.
Таким образом, к А.Р.М. преимущественное право на заключение договора аренды не перешло в связи с его отсутствием у А.В.А.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения новой редакции п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку такая норма обратной силы не имеет.
Кроме того, судебная коллегия находит, что обращение с иском о признании права на преимущественное заключение договора аренды является ненадлежащим способ защиты, поскольку само преимущественное право покупки или аренды земельного участка, установлено непосредственно в законе, принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, и судом за лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства, не может быть признано. В силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" незавершенное строительство является самостоятельным видом объекта недвижимого имущества и к числу зданий, строений, сооружений не отнесено.
Судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.М. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Н.Н.ЯКУПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)