Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И, при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) - Погосяна Г.К. (доверенность от 01.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) - Ковалевской Н.О. (доверенность от 01.01.2014), Михайловой В.Ю. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, администрации города Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, открытого акционерного общества "Сберегательный банк России", общества с ограниченной ответственностью "СБ-Инвест", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2012 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 (судьи Авдонина О.Г., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-33396/2010, установил следующее.
ООО "Колибри" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Сельхозбизнес", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление), администрации города Сочи о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.10.2008 N 7700001141 и распоряжения управления от 08.04.2005 N 171-р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" земельного участка в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи" (далее - распоряжение N 171-р).
Требования мотивированы тем, что ООО "Колибри" является собственником незавершенного строительством объекта - здания лечебно-диагностического центра, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская. При формировании земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ООО "Колибри" стало известно о том, что здание диагностического центра находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3870 кв. м, предоставленного в аренду ООО "Сельхозбизнес" по договору от 01.10.2008 N 7700001141, заключенному с управлением. Распоряжение N 171-р и договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 являются недействительными, так как в границах предоставленного ООО "Сельхозбизнес" в аренду земельного участка находится объект, принадлежащий ООО "Колибри".
ООО "Сельхозбизнес" обратилось со встречным иском к ООО "Колибри" о признании самовольной постройкой принадлежащего ООО "Колибри" незавершенного строительством объекта площадью застройки 420,168 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, и понуждении ООО "Колибри" устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком.
Встречный иск обоснован тем, что строительство объекта осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения на строительство, с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в дело привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ОАО "Сберегательный банк России", ООО "СБ-Инвест".
Решением от 30.01.2012 договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 признан недействительным в части границ земельного участка площадью 960 кв. м с границами характерных точек: 1. Х 50811,21 - У 52600,97; 2. Х 50782,00 - У 52625,00; 3. Х 50766,23 - У 52641,58; 4. Х 50798,67 - У 52594,97. В удовлетворении требования о признании недействительным распоряжения N 171-р отказано. Встречный иск о признании самовольной постройкой объекта и его сносе оставлен без удовлетворения. Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 находятся объекты как ООО "Колибри", так и ООО "Сельхозбизнес". Право собственности на принадлежащее ООО "Колибри" здание признано в судебном порядке по иску ООО "Стройклассик" решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2005 по делу N А32-43730/2004. Объект находится в пределах границ земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Сельхозбизнес". Распоряжение N 171-р и договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 земельного участка нарушают права ООО "Колибри" на приобретение участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Поскольку распоряжение N 171-р реализовано подписанием договора аренды, признание его недействительным не приведет к восстановлению прав ООО "Колибри". В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал ввиду установления идентичности здания, находящегося на земельном участке, и здания, на которое признано право собственности в судебном порядке, и недоказанности того, что объект реконструирован и отвечает признакам самовольной постройки.
Постановлением апелляционного суда от 02.12.2013 решение от 30.01.2012 в части удовлетворения первоначального иска изменено, абзац третий резолютивной части изложен в следующей редакции: "Признать договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 земельного участка площадью 3870 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 недействительной сделкой в части земельного участка площадью 421 кв. м, имеющего следующие координаты границ:
Решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований изменено, абзац пятый резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "Обязать общество с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) осуществить демонтаж (снос) пристройки (литеры - а, под а) к зданию "Лечебно-диагностический центр" (литеры А, А1) (по данным технического паспорта от 08.09.2011), расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 30". Абзац 7 из резолютивной части решения исключен. Резолютивная часть решения дополнена абзацем следующего содержания: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) 2 тыс. рублей государственной пошлины по встречному иску". В остальной части решение суда оставлено без изменения. Распределены судебные расходы.
Апелляционный суд исходил из того, что ООО "Колибри" имеет преимущественное право на приобретение в аренду части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно занятой легальным незавершенным строительством объектом. Согласно заключению эксперта от 08.05.2013 N 380-09-3/16.1 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (3870 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходимая ООО "Колибри" для обслуживания и ремонта конструкций объекта составляет 425 кв. м. Непосредственно для обслуживания и ремонта конструкций нежилого здания (литера А, под А) (ленточного железобетонного фундамента площадью 345 кв. м и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,3 кв. м) необходим земельный участок площадью 421 кв. м с уточнением координат границ земельного участка (выводы экспертного заключения от 28.08.2013 N 27 (с учетом корректировки к заключению от 13.11.2013 N 27/1)). ООО "Колибри" вправе оспаривать предоставление ООО "Сельхозбизнес" земельного участка только в части границ, определенных экспертным заключением.
Относительно встречных требований суд указал, что права ООО "Сельхозбизнес" как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 нарушены лишь размещением пристройки (литеры - а, под а), сноса которых оно вправе требовать. Требование сноса всей надстройки над признанным в судебном порядке незавершенным объектом ООО "Сельхозбизнес" не вправе, поскольку не является публичным органом, наделенным контрольными полномочиями. Доказательства нарушения прав и интересов ООО "Сельхозбизнес" существованием иной части объекта, кроме остекленной пристройки (веранды), отсутствуют.
В кассационной жалобе управление просит решение и апелляционное постановление в части удовлетворения требований о признании договора аренды от 01.10.2008 N 7700001141 недействительным отменить, в их удовлетворении отказать. Из жалобы следует, что на момент заключения договора аренды управление не могло знать об объекте недвижимого имущества, расположенного на земельном участке федерального уровня, поскольку в деле N А32-43730/2004 не участвовало, решение по данному делу не получало.
ООО "Сельхозбизнес" представило письменное возражение на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные требования удовлетворить в полном объеме, отметив, что ни ООО "Сельхозбизнес", ни управление как собственник спорного земельного участка в деле N А32-43730/2004 не участвовали. Обстоятельства, установленные в деле N А32-43730/2004, не являются для данных лиц преюдициальными. Строительство здания осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения на строительство, с существенным нарушением градостроительных норм и правил. ООО "Колибри не имеет каких-либо прав в отношении спорного земельного участка, сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы ООО "Сельхозбизнес" как арендатора и управления как собственника земли.
В судебном заседании представитель ООО "Колибри" возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе. ООО "Сельхозбизнес" поддержало позицию управления, изложенную в кассационной жалобе и отзыве на жалобу. Иные, участвующие в деле, лица, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и возражениях, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004, с учетом исправительных определений от 01.02.2005 и 15.05.2005, по делу N А32-43730/2004, за ООО "Стройклассик" признано право собственности на незавершенное строение (литера А) площадью 345 кв. м, в том числе 1/3 площади цокольного этажа (литера А1) размером в плане 101,2 кв. м, расположенное по адресу: пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 Лазаревского района города Сочи.
По договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2005 ООО "Стройклассик" произвело отчуждение указанного объекта недвижимости Мельникову В.Н. и Стародумову С.Е. (т. 1, л.д. 24-27).
Право собственности на данный объект недвижимого имущества истец приобрел в результате внесения его участниками - Мельниковым В.Н. и Стародумовым С.Е. в уставный капитал общества в качестве неденежного вклада на основании договора от 18.12.2006 (т. 1, л.д. 39-44).
Право собственности ООО "Колибри" на незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв. м (литеры А, А1), расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АВ N 192621 (т. 1, л.д. 15.).
1 октября 2008 года на основании распоряжения от 19.05.2008 N 443-р "О прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 17.04.2006 N 04-24/183С и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Лазаревском районе города Сочи" и на основании договора N 7700001141, управление (арендодатель) предоставило ООО "Сельхозбизнес" (арендатор) для реконструкции и эксплуатации пляжного комплекса на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3870 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17. Срок аренды земельного участка установлен с 19.05.2008 по 18.05.2057 (т. 3, л.д. 141-144).
На участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Сельхозбизнес" на праве собственности: здание интернет-кафе и административные помещения (литера А) общей площадью 123,8 кв. м; здание бильярдной (литера Б) общей площадью 159,8 кв. м; здание автоматов (литера В) общей площадью 96,3 кв. м; здание кафе (литера Г) общей площадью 49,1 кв. м, строение - тир (литера Д) общей площадью 34,1 кв. м (т. 3, л.д. 73-77).
После перехода права собственности на земельный участок от Российской Федерации к муниципальному образованию г. Сочи (т. 3, л.д. 148) администрация и ООО "Сельхозбизнес" 16.08.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 01.10.2008 N 7700001141 (т. 3, л.д. 145-147).
Незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв. м (литеры А, А1), принадлежащее на праве собственности ООО "Колибри", расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, предоставленного на праве аренды ООО "Сельхозбизнес".
Полагая, что договор аренды земельного участка от 01.10.2008 N 7700001141 является недействительной сделкой, заключенной в нарушение принадлежащего ООО "Колибри" в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительного права на приватизацию части земельного участка, занятого его объектом недвижимости и необходимой для эксплуатации, последнее обратилось с иском в арбитражный суд.
В свою очередь считая объект незавершенного строительства самовольной постройкой, который не может принадлежать ООО "Колибри" на праве собственности; отсутствие у последнего каких-либо прав в отношении спорного участка, ООО "Сельхозбизнес" обратилось со встречным иском о сносе данного объекта.
Разрешая спор, апелляционный суд сослался на вступивший в законную силу судебный акт по делу N А32-43730/2004 о признании права собственности ООО "Стройклассик" на объекты (впоследствии отчужденные ООО "Колибри"), находящиеся на спорном земельном участке.
На момент вынесения судебного акта по делу N А32-43730/2004 земельный участок, на котором расположены спорные объекты, являлся федеральной собственностью.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом, расположенным на территории Краснодарского края, в том числе земельными участками, осуществляло управление, действующее в соответствии с Положением, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьей 304 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса).
Собственник, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Территориальное управление (представитель собственника земельного участка), а также ООО "Сельхозбизнес" в деле N А32-43730/2004 не участвовали. Следовательно, обстоятельства, установленные в указанном деле, не являются для названных лиц преюдициальными, что не учтено судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и частичном удовлетворении встречного иска.
Из смысла положений части 3 статьи 69 Кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления N 10/22 следует, что преюдициальное значение могут иметь только фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении дела судами и имеющие отношение к лицам, участвующим в настоящем деле, при этом арбитражный суд не лишен возможности дать им иную правовую оценку, тем более, если представлены новые доказательства.
Согласно части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса определяет, что в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В нарушение указанных норм суд фактически не рассмотрел требования ООО "Сельхозбизнес" по заявленным основаниям.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.
Поскольку содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы сделаны без исследования и оценки представленных в дело доказательств, данный судебный акт надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, оценить доводы управления и ООО "Сельхозбизнес" о самовольном характере спорных объектов недвижимости, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.
Судебные расходы распределить по итогам нового рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу N А32-33396/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.02.2014 ПО ДЕЛУ N А32-33396/2010
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2014 г. по делу N А32-33396/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И, при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) - Погосяна Г.К. (доверенность от 01.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) - Ковалевской Н.О. (доверенность от 01.01.2014), Михайловой В.Ю. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, администрации города Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, открытого акционерного общества "Сберегательный банк России", общества с ограниченной ответственностью "СБ-Инвест", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2012 (судья Гладков В.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 (судьи Авдонина О.Г., Малыхина М.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-33396/2010, установил следующее.
ООО "Колибри" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Сельхозбизнес", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление), администрации города Сочи о признании недействительными договора аренды земельного участка от 01.10.2008 N 7700001141 и распоряжения управления от 08.04.2005 N 171-р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" земельного участка в пос. Дагомыс Лазаревского района г. Сочи" (далее - распоряжение N 171-р).
Требования мотивированы тем, что ООО "Колибри" является собственником незавершенного строительством объекта - здания лечебно-диагностического центра, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская. При формировании земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ООО "Колибри" стало известно о том, что здание диагностического центра находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3870 кв. м, предоставленного в аренду ООО "Сельхозбизнес" по договору от 01.10.2008 N 7700001141, заключенному с управлением. Распоряжение N 171-р и договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 являются недействительными, так как в границах предоставленного ООО "Сельхозбизнес" в аренду земельного участка находится объект, принадлежащий ООО "Колибри".
ООО "Сельхозбизнес" обратилось со встречным иском к ООО "Колибри" о признании самовольной постройкой принадлежащего ООО "Колибри" незавершенного строительством объекта площадью застройки 420,168 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, и понуждении ООО "Колибри" устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком.
Встречный иск обоснован тем, что строительство объекта осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения на строительство, с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в дело привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ОАО "Сберегательный банк России", ООО "СБ-Инвест".
Решением от 30.01.2012 договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 признан недействительным в части границ земельного участка площадью 960 кв. м с границами характерных точек: 1. Х 50811,21 - У 52600,97; 2. Х 50782,00 - У 52625,00; 3. Х 50766,23 - У 52641,58; 4. Х 50798,67 - У 52594,97. В удовлетворении требования о признании недействительным распоряжения N 171-р отказано. Встречный иск о признании самовольной постройкой объекта и его сносе оставлен без удовлетворения. Суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 находятся объекты как ООО "Колибри", так и ООО "Сельхозбизнес". Право собственности на принадлежащее ООО "Колибри" здание признано в судебном порядке по иску ООО "Стройклассик" решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2005 по делу N А32-43730/2004. Объект находится в пределах границ земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Сельхозбизнес". Распоряжение N 171-р и договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 земельного участка нарушают права ООО "Колибри" на приобретение участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Поскольку распоряжение N 171-р реализовано подписанием договора аренды, признание его недействительным не приведет к восстановлению прав ООО "Колибри". В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал ввиду установления идентичности здания, находящегося на земельном участке, и здания, на которое признано право собственности в судебном порядке, и недоказанности того, что объект реконструирован и отвечает признакам самовольной постройки.
Постановлением апелляционного суда от 02.12.2013 решение от 30.01.2012 в части удовлетворения первоначального иска изменено, абзац третий резолютивной части изложен в следующей редакции: "Признать договор аренды от 01.10.2008 N 7700001141 земельного участка площадью 3870 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 недействительной сделкой в части земельного участка площадью 421 кв. м, имеющего следующие координаты границ:
Решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований изменено, абзац пятый резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "Обязать общество с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) осуществить демонтаж (снос) пристройки (литеры - а, под а) к зданию "Лечебно-диагностический центр" (литеры А, А1) (по данным технического паспорта от 08.09.2011), расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 30". Абзац 7 из резолютивной части решения исключен. Резолютивная часть решения дополнена абзацем следующего содержания: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колибри" (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельхозбизнес" (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) 2 тыс. рублей государственной пошлины по встречному иску". В остальной части решение суда оставлено без изменения. Распределены судебные расходы.
Апелляционный суд исходил из того, что ООО "Колибри" имеет преимущественное право на приобретение в аренду части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно занятой легальным незавершенным строительством объектом. Согласно заключению эксперта от 08.05.2013 N 380-09-3/16.1 площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (3870 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходимая ООО "Колибри" для обслуживания и ремонта конструкций объекта составляет 425 кв. м. Непосредственно для обслуживания и ремонта конструкций нежилого здания (литера А, под А) (ленточного железобетонного фундамента площадью 345 кв. м и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,3 кв. м) необходим земельный участок площадью 421 кв. м с уточнением координат границ земельного участка (выводы экспертного заключения от 28.08.2013 N 27 (с учетом корректировки к заключению от 13.11.2013 N 27/1)). ООО "Колибри" вправе оспаривать предоставление ООО "Сельхозбизнес" земельного участка только в части границ, определенных экспертным заключением.
Относительно встречных требований суд указал, что права ООО "Сельхозбизнес" как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 нарушены лишь размещением пристройки (литеры - а, под а), сноса которых оно вправе требовать. Требование сноса всей надстройки над признанным в судебном порядке незавершенным объектом ООО "Сельхозбизнес" не вправе, поскольку не является публичным органом, наделенным контрольными полномочиями. Доказательства нарушения прав и интересов ООО "Сельхозбизнес" существованием иной части объекта, кроме остекленной пристройки (веранды), отсутствуют.
В кассационной жалобе управление просит решение и апелляционное постановление в части удовлетворения требований о признании договора аренды от 01.10.2008 N 7700001141 недействительным отменить, в их удовлетворении отказать. Из жалобы следует, что на момент заключения договора аренды управление не могло знать об объекте недвижимого имущества, расположенного на земельном участке федерального уровня, поскольку в деле N А32-43730/2004 не участвовало, решение по данному делу не получало.
ООО "Сельхозбизнес" представило письменное возражение на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные требования удовлетворить в полном объеме, отметив, что ни ООО "Сельхозбизнес", ни управление как собственник спорного земельного участка в деле N А32-43730/2004 не участвовали. Обстоятельства, установленные в деле N А32-43730/2004, не являются для данных лиц преюдициальными. Строительство здания осуществлено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения разрешения на строительство, с существенным нарушением градостроительных норм и правил. ООО "Колибри не имеет каких-либо прав в отношении спорного земельного участка, сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы ООО "Сельхозбизнес" как арендатора и управления как собственника земли.
В судебном заседании представитель ООО "Колибри" возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе. ООО "Сельхозбизнес" поддержало позицию управления, изложенную в кассационной жалобе и отзыве на жалобу. Иные, участвующие в деле, лица, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и возражениях, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004, с учетом исправительных определений от 01.02.2005 и 15.05.2005, по делу N А32-43730/2004, за ООО "Стройклассик" признано право собственности на незавершенное строение (литера А) площадью 345 кв. м, в том числе 1/3 площади цокольного этажа (литера А1) размером в плане 101,2 кв. м, расположенное по адресу: пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 Лазаревского района города Сочи.
По договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2005 ООО "Стройклассик" произвело отчуждение указанного объекта недвижимости Мельникову В.Н. и Стародумову С.Е. (т. 1, л.д. 24-27).
Право собственности на данный объект недвижимого имущества истец приобрел в результате внесения его участниками - Мельниковым В.Н. и Стародумовым С.Е. в уставный капитал общества в качестве неденежного вклада на основании договора от 18.12.2006 (т. 1, л.д. 39-44).
Право собственности ООО "Колибри" на незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв. м (литеры А, А1), расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АВ N 192621 (т. 1, л.д. 15.).
1 октября 2008 года на основании распоряжения от 19.05.2008 N 443-р "О прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 17.04.2006 N 04-24/183С и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Лазаревском районе города Сочи" и на основании договора N 7700001141, управление (арендодатель) предоставило ООО "Сельхозбизнес" (арендатор) для реконструкции и эксплуатации пляжного комплекса на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3870 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17. Срок аренды земельного участка установлен с 19.05.2008 по 18.05.2057 (т. 3, л.д. 141-144).
На участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Сельхозбизнес" на праве собственности: здание интернет-кафе и административные помещения (литера А) общей площадью 123,8 кв. м; здание бильярдной (литера Б) общей площадью 159,8 кв. м; здание автоматов (литера В) общей площадью 96,3 кв. м; здание кафе (литера Г) общей площадью 49,1 кв. м, строение - тир (литера Д) общей площадью 34,1 кв. м (т. 3, л.д. 73-77).
После перехода права собственности на земельный участок от Российской Федерации к муниципальному образованию г. Сочи (т. 3, л.д. 148) администрация и ООО "Сельхозбизнес" 16.08.2010 подписали дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 01.10.2008 N 7700001141 (т. 3, л.д. 145-147).
Незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв. м (литеры А, А1), принадлежащее на праве собственности ООО "Колибри", расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, предоставленного на праве аренды ООО "Сельхозбизнес".
Полагая, что договор аренды земельного участка от 01.10.2008 N 7700001141 является недействительной сделкой, заключенной в нарушение принадлежащего ООО "Колибри" в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительного права на приватизацию части земельного участка, занятого его объектом недвижимости и необходимой для эксплуатации, последнее обратилось с иском в арбитражный суд.
В свою очередь считая объект незавершенного строительства самовольной постройкой, который не может принадлежать ООО "Колибри" на праве собственности; отсутствие у последнего каких-либо прав в отношении спорного участка, ООО "Сельхозбизнес" обратилось со встречным иском о сносе данного объекта.
Разрешая спор, апелляционный суд сослался на вступивший в законную силу судебный акт по делу N А32-43730/2004 о признании права собственности ООО "Стройклассик" на объекты (впоследствии отчужденные ООО "Колибри"), находящиеся на спорном земельном участке.
На момент вынесения судебного акта по делу N А32-43730/2004 земельный участок, на котором расположены спорные объекты, являлся федеральной собственностью.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом, расположенным на территории Краснодарского края, в том числе земельными участками, осуществляло управление, действующее в соответствии с Положением, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьей 304 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса).
Собственник, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Территориальное управление (представитель собственника земельного участка), а также ООО "Сельхозбизнес" в деле N А32-43730/2004 не участвовали. Следовательно, обстоятельства, установленные в указанном деле, не являются для названных лиц преюдициальными, что не учтено судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и частичном удовлетворении встречного иска.
Из смысла положений части 3 статьи 69 Кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления N 10/22 следует, что преюдициальное значение могут иметь только фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении дела судами и имеющие отношение к лицам, участвующим в настоящем деле, при этом арбитражный суд не лишен возможности дать им иную правовую оценку, тем более, если представлены новые доказательства.
Согласно части 3 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса определяет, что в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В нарушение указанных норм суд фактически не рассмотрел требования ООО "Сельхозбизнес" по заявленным основаниям.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.
Поскольку содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы сделаны без исследования и оценки представленных в дело доказательств, данный судебный акт надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, оценить доводы управления и ООО "Сельхозбизнес" о самовольном характере спорных объектов недвижимости, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный и обоснованный судебный акт.
Судебные расходы распределить по итогам нового рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу N А32-33396/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)