Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Заявитель ссылался на то, что в постановлении был неверно указан взыскатель, и установленная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимого имущества была значительно занижена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Токмакова Е.В.
Судебная коллегия по административным делам Курского областного суда в составе:
председательствующего: Шуваевой Е.И.
судей: Курочкиной И.А., Ермакова М.И.,
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению В. об оспаривании постановления и действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки, признании отчета об определении рыночной стоимости незаконной, поступившее по апелляционной жалобе В. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 16 апреля 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления В. об оспаривании постановления от 17.02.2015 года и действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки N СП от 28.01.2015 года, признании отчета N СП от 28.01.2015 года незаконным, отказать".
Заслушав доклад судьи Курского областного суда Шуваевой Е.И., выслушав представителя заявителя В. по доверенности К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на нее представителя УФССП России по Курской области З., судебная коллегия
установила:
Постановлением судебного пристава-исполнителя Н. от 17.02.2015 г. с учетом внесенных в него изменений постановлением старшего судебного пристава-исполнителя от 06.03.2015 г. приняты результаты оценки арестованного недвижимого имущества должника В., находящегося по адресу: <адрес>, произведенную оценщиком Г., специалистом ООО "<данные изъяты>" на основании государственного контракта N от 30.12.2014 г.
Согласно результатам оценки, принятым судебным приставом-исполнителем, рыночная стоимость имущества в виде: одноэтажного нежилого строения Лит <данные изъяты>, Лит.<данные изъяты>. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; одноэтажного здания бытового помещения с пристройкой. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; одноэтажного нежилого строения (склад цемента) Лит.<данные изъяты> Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м <данные изъяты> общей долевой собственности составила <данные изъяты> руб.
В. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать действия судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки, путем вынесения постановления от 17.02.2015 г. незаконными, ссылаясь на то, что в указанном документе неверно указан взыскатель ООО "<данные изъяты>", в то время, как в исполнительном листе N от 22.04.2011 года, взыскателем указан <данные изъяты> в лице операционного офиса Курского филиала <данные изъяты> с предметом исполнения кредитная задолженность в размере <данные изъяты> руб., что нарушает ее права, так как исполнение может получить не фактический кредитор, а иное лицо. Кроме того, оценка указанная в отчете для судебного пристава-исполнителя не была обязательной, на момент ее проведения, а потому у него не имелось правовых основании согласиться с ней без проверки стоимости имущества заинтересованным лицом в порядке, установленном ст. 50 ФЗ "Об исполнительном производстве". А кроме того, установленная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимого имущества значительно занижена, что свидетельствует о ее недостоверности. Сам отчет является неполным и не мотивированным.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой ставится вопрос о его отмене ввиду неверного применения норм материального и процессуального права.
В суд апелляционной инстанции не явились: В., судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП России по Курской области Н., представители ООО "<данные изъяты> ЗАО "<данные изъяты>", Г., извещенные надлежащим образом о слушании дела, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
извещенная надлежащим образом о времени рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия по административным делам Курского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 2, п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника на которое обращено взыскание производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должен привлечь оценщика для его оценки. Если судебный пристав исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление об оценке вещи не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки указанной оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о производстве оценки.
Как следует из материалов дела, 6.05.2011 г. возбуждено исполнительное производство N в отношении В. (должник) о взыскании в пользу <данные изъяты> (ЗАО) в лице операционного офиса Курского филиала <данные изъяты> (взыскатель) денежных средств в размере <данные изъяты> коп. (предмет исполнения).
15.01.2015 г. судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Курской области наложен арест на имущественный комплекс расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из одноэтажного нежилого строения <данные изъяты>; одноэтажного здание бытового помещения с пристройкой; одноэтажного нежилого строения (склад цемента) и трех земельных участков категории земель населенных пунктов с целевым использованием для производственных нужд.
28.01.2015 г. оценщиком Г. составлен отчет N СП об определении рыночной стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащих В. с определением его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 17.02.2015 г. приняты результаты оценки.
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из того, что постановление судебного пристава о принятии отчет оценки имущества В. основано на нормах Закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" соответствует требованиям закона и оснований для его отмены не имеется. Так же не имеется оснований и для изменения определенной стоимости имущества В., так как не представлено доказательств того, что проведенная оценка не отвечает требованиям достоверности.
С данным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в силу ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ, спор подлежит рассмотрению судом.
При рассмотрении споров об оценке имущества, суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.
При этом в стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете и утвержденных приставом-исполнителем в постановлении подлежит проверки в ходе судебного разбирательства.
Отчет, в соответствии ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Согласно положений пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные требования содержаться в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенный общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одно из подходов к оценке (п. 7 ФСО N 1).
Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" установлено, что различные подходы к оценке стоимости объекта оценки, позволяют определить стоимость объекта оценки путем применения каждого из подходов.
Как усматривается из отчета оценки N 01 СП от 28.01.2015 г. оценщиком применен затратный подход оценки объектов недвижимости.
Сравнительный подход не применялся, так как объект оценки являлся специфическим при отсутствии данных в свободном доступе о ценах сделок и предложений и невозможности подбора аналога данному объекту.
Доходный подход не применялся в связи с отсутствием сведений о сделках по аренде земель населенных пунктов или потенциальном спросе или предложении на такую недвижимость и невозможностью при таких исходных данных обосновать арендную ставку для подобных объектов.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО N 1).
Исходя из положений п. 23 ФСО N 1, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является либо точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Между тем, обосновывая невозможность применения сравнительного и доходного подходов, при оценке стоимости объекта оценки, оценщик фактически сослался на отсутствие в гражданском обороте точной копии объекта оценки и наличия объектов имеющих аналогичные полезные свойства.
Таким образом, выводы оценщика при выборе подхода оценки и обосновании отказа от использования сравнительного и доходного подходов являются взаимоисключающими, а потому их нельзя признать мотивированными, как этого требует п. 20 ФСО N 1.
Кроме того, при производстве оценки объекта недвижимости, оценщик не выполнил требования пп. "г" п. 24 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденной приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, устанавливающий последовательность определения стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода.
Согласно установленному пп. "г" п. 24 ФСО N 7 порядку определения стоимости объекта недвижимости путем применением затратного подхода определяется в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости и стоимости объектов капитального строительства.
Содержание раздел 8.2 отчета свидетельствует о том, оценщиком при оценке объекта оценки предписанная последовательность применения затратного подхода не соблюдена, так как не определена прибыль предпринимателя, что свидетельствует о недостоверности полученной стоимости объекта оценки, полученной оценщиком при использованном избранного им подхода оценки.
Кроме того, фактически в рамках затратного подхода оценки объекта недвижимости оценщик применил при оценке одного из его элементов, прав на земельный участок, сравнительный подход оценки, основанный на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информации о ценах.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1703/2015
Требование: Об оспаривании постановления и действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Заявитель ссылался на то, что в постановлении был неверно указан взыскатель, и установленная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимого имущества была значительно занижена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. по делу N 33-1703-2015г.
Судья: Токмакова Е.В.
Судебная коллегия по административным делам Курского областного суда в составе:
председательствующего: Шуваевой Е.И.
судей: Курочкиной И.А., Ермакова М.И.,
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению В. об оспаривании постановления и действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки, признании отчета об определении рыночной стоимости незаконной, поступившее по апелляционной жалобе В. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 16 апреля 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления В. об оспаривании постановления от 17.02.2015 года и действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки N СП от 28.01.2015 года, признании отчета N СП от 28.01.2015 года незаконным, отказать".
Заслушав доклад судьи Курского областного суда Шуваевой Е.И., выслушав представителя заявителя В. по доверенности К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на нее представителя УФССП России по Курской области З., судебная коллегия
установила:
Постановлением судебного пристава-исполнителя Н. от 17.02.2015 г. с учетом внесенных в него изменений постановлением старшего судебного пристава-исполнителя от 06.03.2015 г. приняты результаты оценки арестованного недвижимого имущества должника В., находящегося по адресу: <адрес>, произведенную оценщиком Г., специалистом ООО "<данные изъяты>" на основании государственного контракта N от 30.12.2014 г.
Согласно результатам оценки, принятым судебным приставом-исполнителем, рыночная стоимость имущества в виде: одноэтажного нежилого строения Лит <данные изъяты>, Лит.<данные изъяты>. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; одноэтажного здания бытового помещения с пристройкой. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; одноэтажного нежилого строения (склад цемента) Лит.<данные изъяты> Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м; земельного участка. Земли населенных пунктов - для производственных нужд. Площадь объекта <данные изъяты> кв. м <данные изъяты> общей долевой собственности составила <данные изъяты> руб.
В. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать действия судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки, путем вынесения постановления от 17.02.2015 г. незаконными, ссылаясь на то, что в указанном документе неверно указан взыскатель ООО "<данные изъяты>", в то время, как в исполнительном листе N от 22.04.2011 года, взыскателем указан <данные изъяты> в лице операционного офиса Курского филиала <данные изъяты> с предметом исполнения кредитная задолженность в размере <данные изъяты> руб., что нарушает ее права, так как исполнение может получить не фактический кредитор, а иное лицо. Кроме того, оценка указанная в отчете для судебного пристава-исполнителя не была обязательной, на момент ее проведения, а потому у него не имелось правовых основании согласиться с ней без проверки стоимости имущества заинтересованным лицом в порядке, установленном ст. 50 ФЗ "Об исполнительном производстве". А кроме того, установленная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимого имущества значительно занижена, что свидетельствует о ее недостоверности. Сам отчет является неполным и не мотивированным.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой ставится вопрос о его отмене ввиду неверного применения норм материального и процессуального права.
В суд апелляционной инстанции не явились: В., судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП России по Курской области Н., представители ООО "<данные изъяты> ЗАО "<данные изъяты>", Г., извещенные надлежащим образом о слушании дела, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
извещенная надлежащим образом о времени рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия по административным делам Курского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 2, п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника на которое обращено взыскание производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должен привлечь оценщика для его оценки. Если судебный пристав исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель обязан вынести постановление об оценке вещи не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки указанной оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о производстве оценки.
Как следует из материалов дела, 6.05.2011 г. возбуждено исполнительное производство N в отношении В. (должник) о взыскании в пользу <данные изъяты> (ЗАО) в лице операционного офиса Курского филиала <данные изъяты> (взыскатель) денежных средств в размере <данные изъяты> коп. (предмет исполнения).
15.01.2015 г. судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Курской области наложен арест на имущественный комплекс расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из одноэтажного нежилого строения <данные изъяты>; одноэтажного здание бытового помещения с пристройкой; одноэтажного нежилого строения (склад цемента) и трех земельных участков категории земель населенных пунктов с целевым использованием для производственных нужд.
28.01.2015 г. оценщиком Г. составлен отчет N СП об определении рыночной стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащих В. с определением его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 17.02.2015 г. приняты результаты оценки.
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из того, что постановление судебного пристава о принятии отчет оценки имущества В. основано на нормах Закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" соответствует требованиям закона и оснований для его отмены не имеется. Так же не имеется оснований и для изменения определенной стоимости имущества В., так как не представлено доказательств того, что проведенная оценка не отвечает требованиям достоверности.
С данным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в силу ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ, спор подлежит рассмотрению судом.
При рассмотрении споров об оценке имущества, суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.
При этом в стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете и утвержденных приставом-исполнителем в постановлении подлежит проверки в ходе судебного разбирательства.
Отчет, в соответствии ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Согласно положений пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные требования содержаться в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенный общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одно из подходов к оценке (п. 7 ФСО N 1).
Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" установлено, что различные подходы к оценке стоимости объекта оценки, позволяют определить стоимость объекта оценки путем применения каждого из подходов.
Как усматривается из отчета оценки N 01 СП от 28.01.2015 г. оценщиком применен затратный подход оценки объектов недвижимости.
Сравнительный подход не применялся, так как объект оценки являлся специфическим при отсутствии данных в свободном доступе о ценах сделок и предложений и невозможности подбора аналога данному объекту.
Доходный подход не применялся в связи с отсутствием сведений о сделках по аренде земель населенных пунктов или потенциальном спросе или предложении на такую недвижимость и невозможностью при таких исходных данных обосновать арендную ставку для подобных объектов.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО N 1).
Исходя из положений п. 23 ФСО N 1, затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является либо точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Между тем, обосновывая невозможность применения сравнительного и доходного подходов, при оценке стоимости объекта оценки, оценщик фактически сослался на отсутствие в гражданском обороте точной копии объекта оценки и наличия объектов имеющих аналогичные полезные свойства.
Таким образом, выводы оценщика при выборе подхода оценки и обосновании отказа от использования сравнительного и доходного подходов являются взаимоисключающими, а потому их нельзя признать мотивированными, как этого требует п. 20 ФСО N 1.
Кроме того, при производстве оценки объекта недвижимости, оценщик не выполнил требования пп. "г" п. 24 ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденной приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, устанавливающий последовательность определения стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода.
Согласно установленному пп. "г" п. 24 ФСО N 7 порядку определения стоимости объекта недвижимости путем применением затратного подхода определяется в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости и стоимости объектов капитального строительства.
Содержание раздел 8.2 отчета свидетельствует о том, оценщиком при оценке объекта оценки предписанная последовательность применения затратного подхода не соблюдена, так как не определена прибыль предпринимателя, что свидетельствует о недостоверности полученной стоимости объекта оценки, полученной оценщиком при использованном избранного им подхода оценки.
Кроме того, фактически в рамках затратного подхода оценки объекта недвижимости оценщик применил при оценке одного из его элементов, прав на земельный участок, сравнительный подход оценки, основанный на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информации о ценах.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)