Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 12.08.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эллада" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.04.2014 по делу N А54-6675/2013 (судья Митяева Л.И.),
установил:
следующее.
Администрация города Рязани (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по до говору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по арендной плате в сумме 113 790 руб. 24 коп. и пени за просрочку внесения платежей за период с 21.12.2012 по 30.11.2013 в сумме 4 418 руб. 38 коп.
Определением от 26.12.2013 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника".
Определением от 04.02.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Эллада".
Определением арбитражного суда от 06.03.2014 общество с ограниченной ответственностью "Эллада" по ходатайству истца и ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница") привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнял исковые требования и в окончательном итоге просил суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" задолженность по арендной плате за период с 20.12.2012 по 31.12.2013 в размере 30 707 руб. 76 коп. и пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1 607 руб. 22 коп., взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эллада" задолженность по арендной плате за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 в размере 82 562 руб. 88 коп. и пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 2 946 руб. 23 коп. Заявление об уточнении исковых требований судом принято.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Эллада" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Ссылается на отсутствие правовых оснований для взыскания с ООО "Эллада" задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений. Указывает на принятие обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне. Считает завышенной площадь земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Рязани от 07.03.2008 N 1427 обществу с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" для обслуживания артезианской скважины N 2 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район) (т. 1, л.д. 8).
На основании указанного постановления между администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" (арендатор) заключен договор от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 (т. 1, л.д. 9-11), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 08.03.2008 по 07.03.2057 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район) для обслуживания артезианской скважины N 2 в границах, указанных на прилагаемом к договору паспорте земельного участка.
В силу пункта 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 34 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.
Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы закреплена в подпункте "в" пункта 4.2 договора.
В соответствии с пунктом 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 23.06.2009.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" и обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" было заключено соглашение от 07.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды (т. 1, л.д. 12-13), согласно пункту 1.1 которого общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" передает обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" свои права по договору аренды земельного участка от 08.09.2008 N А 155-08 на аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенного по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины N 2.
В пункте 1.2 соглашения стороны установили, что наряду с передачей прав общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" передает, а общество с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" полностью принимает на себя обязательства общества с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" по договору аренды. С момента вступления соглашения в законную силу обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница", которое обязуется производить платежи в сумме и в сроки, указанные в пункте 2 договора аренды.
В силу пункта 2.1 соглашения его положения о передаче прав по договору от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 вступают в силу с момента регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2013 государственная регистрация соглашения от 07.12.2012 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.09.2008 N А 155-08 произведена 20.12.2012 (т. 1, л.д. 21).
Между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 06.03.2013 N 1, по условиям которого продавец продает принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель приобретает объекты недвижимого имущества, в том числе 7/10 доли в праве собственности на сооружение - артезианскую скважину N 2, лит. А, площадью 11,0 кв. м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район). Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.12.2012, что закреплено в позиции 25 пункта 1.1 договора купли-продажи (т. 1, л.д. 71-101).
Согласно пункту 5.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2012 N 1 с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.
В силу положений пункта 5.3 договора купли-продажи, если по договору аренды земельного участка права подлежит передаче покупателю не полностью (на земельном участке размещены объекты недвижимого имущества продавца или часть земельного участка необходима для использования недвижимого имущества продавца), стороны обязуются принять меры, направленные на раздел указанного земельного участка, а при невозможности такого раздела - по переоформлению договора аренды такого земельного участка на договор со множественностью лиц на стороне арендатора.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на сооружение - артезианская скважина N 2, лит. А, произведена 22.03.2013 N 62-62-01-109/2013-063 (т. 1, л.д. 99).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.2014 сооружение - артезианская скважина N 2 площадью 11,0 кв. м, инв. N 17318, литер А, расположенная по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15, находится в общей долевой собственности: обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" принадлежит 3/10 доли в праве, обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" - 7/10 доли в праве (т. 1, л.д. 47).
Неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:13, на котором расположен объект недвижимого имущества (сооружение - артезианская скважина N), находящийся в их общей долевой собственности, послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.
Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения от 07.12.2012 о передаче прав по договору от 08.09.2008 N А 155-08 ООО "Рязанская кузница" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины N 2 (пункт 1.1 соглашения).
Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) заключен договор N 1, в соответствии с которым с 22.03.2013 (дата государственной регистрации) к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешло 7/10 доли в праве собственности на артезианскую скважину N 2, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 271 и статье 522 ГК РФ.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Следовательно, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 находился в аренде у продавца, то с 22.03.2013 к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешли права и обязанности арендатора, в том числе возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с учетом доли приобретенного им имущества - 7/10 доли в праве собственности.
При этом у продавца - общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" осталась обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с учетом оставшейся за ним доли имущества - 3/10 доли в праве собственности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, произведенного с учетом даты государственной регистрации перехода доли в праве собственности от одного лица к другому на объект недвижимого имущества, для обслуживания которого и был предоставлен в аренду спорный земельный участок, усматривается, что задолженность общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" рассчитана за период с 20.12.2012 по 31.12.2013 и составила сумму 30707 руб. 76 коп. Задолженность общества с ограниченной ответственностью "Эллада" рассчитана за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 и составила сумму 82562 руб. 88 коп. (т. 1, л.д. 54, 56, 122-123).
Расчет задолженности произведен с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов.
Вместе с тем в материалы дела не представлено документальных доказательств надлежащего исполнения ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:13 с учетом размера долей в праве собственности на артезианскую скважину.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам в заявленной сумме.
Помимо требования о взыскании суммы основного долга истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков пени за просрочку внесения арендных платежей.
Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.
В соответствии с пунктом 5.1. договора от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 в случае нарушения арендатором срока внесения платежей он уплачивает пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Истец просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1 607 руб. 22 коп., с общества с ограниченной ответственностью "Эллада" - пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 2 946 руб. 23 коп.
Расчет суммы пени также произведен истцом с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов и даты государственной регистрации перехода права собственности на долю от одного лица к другому.
Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции правомерно посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.
Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем заявления о снижении размера неустойки, а также возражений против расчета неустойки со стороны ответчиков не поступало.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО "Эллада" задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений, отклоняются судом исходя из положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 522 ГК РФ, согласно которым покупатель объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Кроме того, согласно пункту 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2012 N 1 к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" с 22.03.2013 перешла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.
Следовательно, условие договора аренды об уплате сумм пени, в случае допущенной арендатором просрочки по внесению арендного платежа, распространяется и на нового собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на находящемся в аренде земельном участке, поскольку произошла перемена лица в договоре аренды.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для освобождения общества с ограниченной ответственностью "Эллада" от внесения арендных платежей и пени за просрочку в их уплате.
При этом принятие обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы за землю и пени.
Отклоняя доводы общества с ограниченной ответственностью "Эллада" относительно завышения площади земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины, суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, действующее законодательство не предоставляет новому собственнику объекта недвижимости самостоятельно, в одностороннем порядке, по своему личному усмотрению определять площадь земельного участка, необходимого ему для использования объекта недвижимого имущества и находившегося в аренде у предыдущего собственника объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.04.2014 по делу N А54-6675/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2014 ПО ДЕЛУ N А54-6675/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N А54-6675/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 12.08.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эллада" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.04.2014 по делу N А54-6675/2013 (судья Митяева Л.И.),
установил:
следующее.
Администрация города Рязани (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по до говору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по арендной плате в сумме 113 790 руб. 24 коп. и пени за просрочку внесения платежей за период с 21.12.2012 по 30.11.2013 в сумме 4 418 руб. 38 коп.
Определением от 26.12.2013 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника".
Определением от 04.02.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Эллада".
Определением арбитражного суда от 06.03.2014 общество с ограниченной ответственностью "Эллада" по ходатайству истца и ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница") привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
В ходе судебного разбирательства истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнял исковые требования и в окончательном итоге просил суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" задолженность по арендной плате за период с 20.12.2012 по 31.12.2013 в размере 30 707 руб. 76 коп. и пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1 607 руб. 22 коп., взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эллада" задолженность по арендной плате за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 в размере 82 562 руб. 88 коп. и пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 2 946 руб. 23 коп. Заявление об уточнении исковых требований судом принято.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Эллада" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. Ссылается на отсутствие правовых оснований для взыскания с ООО "Эллада" задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений. Указывает на принятие обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне. Считает завышенной площадь земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Рязани от 07.03.2008 N 1427 обществу с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" для обслуживания артезианской скважины N 2 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район) (т. 1, л.д. 8).
На основании указанного постановления между администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" (арендатор) заключен договор от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 (т. 1, л.д. 9-11), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 08.03.2008 по 07.03.2057 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район) для обслуживания артезианской скважины N 2 в границах, указанных на прилагаемом к договору паспорте земельного участка.
В силу пункта 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 34 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.
Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы закреплена в подпункте "в" пункта 4.2 договора.
В соответствии с пунктом 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 23.06.2009.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" и обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" было заключено соглашение от 07.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды (т. 1, л.д. 12-13), согласно пункту 1.1 которого общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" передает обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" свои права по договору аренды земельного участка от 08.09.2008 N А 155-08 на аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенного по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины N 2.
В пункте 1.2 соглашения стороны установили, что наряду с передачей прав общество с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" передает, а общество с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" полностью принимает на себя обязательства общества с ограниченной ответственностью "Смолавтотехника" по договору аренды. С момента вступления соглашения в законную силу обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница", которое обязуется производить платежи в сумме и в сроки, указанные в пункте 2 договора аренды.
В силу пункта 2.1 соглашения его положения о передаче прав по договору от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 вступают в силу с момента регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2013 государственная регистрация соглашения от 07.12.2012 о передаче обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.09.2008 N А 155-08 произведена 20.12.2012 (т. 1, л.д. 21).
Между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества 06.03.2013 N 1, по условиям которого продавец продает принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель приобретает объекты недвижимого имущества, в том числе 7/10 доли в праве собственности на сооружение - артезианскую скважину N 2, лит. А, площадью 11,0 кв. м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район). Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.12.2012, что закреплено в позиции 25 пункта 1.1 договора купли-продажи (т. 1, л.д. 71-101).
Согласно пункту 5.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2012 N 1 с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.
В силу положений пункта 5.3 договора купли-продажи, если по договору аренды земельного участка права подлежит передаче покупателю не полностью (на земельном участке размещены объекты недвижимого имущества продавца или часть земельного участка необходима для использования недвижимого имущества продавца), стороны обязуются принять меры, направленные на раздел указанного земельного участка, а при невозможности такого раздела - по переоформлению договора аренды такого земельного участка на договор со множественностью лиц на стороне арендатора.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на сооружение - артезианская скважина N 2, лит. А, произведена 22.03.2013 N 62-62-01-109/2013-063 (т. 1, л.д. 99).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.2014 сооружение - артезианская скважина N 2 площадью 11,0 кв. м, инв. N 17318, литер А, расположенная по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15, находится в общей долевой собственности: обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" принадлежит 3/10 доли в праве, обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" - 7/10 доли в праве (т. 1, л.д. 47).
Неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:13, на котором расположен объект недвижимого имущества (сооружение - артезианская скважина N), находящийся в их общей долевой собственности, послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.
Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения от 07.12.2012 о передаче прав по договору от 08.09.2008 N А 155-08 ООО "Рязанская кузница" был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 площадью 3 894 кв. м, расположенный по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины N 2 (пункт 1.1 соглашения).
Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" (покупатель) заключен договор N 1, в соответствии с которым с 22.03.2013 (дата государственной регистрации) к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешло 7/10 доли в праве собственности на артезианскую скважину N 2, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110025:13 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 15 (Октябрьский район).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 271 и статье 522 ГК РФ.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Следовательно, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0110025:13 находился в аренде у продавца, то с 22.03.2013 к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" перешли права и обязанности арендатора, в том числе возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с учетом доли приобретенного им имущества - 7/10 доли в праве собственности.
При этом у продавца - общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" осталась обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком с учетом оставшейся за ним доли имущества - 3/10 доли в праве собственности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, произведенного с учетом даты государственной регистрации перехода доли в праве собственности от одного лица к другому на объект недвижимого имущества, для обслуживания которого и был предоставлен в аренду спорный земельный участок, усматривается, что задолженность общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" рассчитана за период с 20.12.2012 по 31.12.2013 и составила сумму 30707 руб. 76 коп. Задолженность общества с ограниченной ответственностью "Эллада" рассчитана за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 и составила сумму 82562 руб. 88 коп. (т. 1, л.д. 54, 56, 122-123).
Расчет задолженности произведен с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов.
Вместе с тем в материалы дела не представлено документальных доказательств надлежащего исполнения ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:13 с учетом размера долей в праве собственности на артезианскую скважину.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по арендным платежам в заявленной сумме.
Помимо требования о взыскании суммы основного долга истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков пени за просрочку внесения арендных платежей.
Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства.
В соответствии с пунктом 5.1. договора от 08.09.2008 N А 155-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110025:13 в случае нарушения арендатором срока внесения платежей он уплачивает пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Истец просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рязанская кузница" пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1 607 руб. 22 коп., с общества с ограниченной ответственностью "Эллада" - пени за просрочку внесений платежей за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 2 946 руб. 23 коп.
Расчет суммы пени также произведен истцом с учетом размера долей в праве собственности на объект недвижимого имущества каждого из арендаторов и даты государственной регистрации перехода права собственности на долю от одного лица к другому.
Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции правомерно посчитал его обоснованным, выполненным в соответствии с условиями договора.
Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем заявления о снижении размера неустойки, а также возражений против расчета неустойки со стороны ответчиков не поступало.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО "Эллада" задолженности по арендной плате и пени ввиду отсутствия между ним и истцом прямых договорных отношений, отклоняются судом исходя из положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 522 ГК РФ, согласно которым покупатель объекта недвижимого имущества в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Кроме того, согласно пункту 5.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2012 N 1 к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" с 22.03.2013 перешла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.
Следовательно, условие договора аренды об уплате сумм пени, в случае допущенной арендатором просрочки по внесению арендного платежа, распространяется и на нового собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на находящемся в аренде земельном участке, поскольку произошла перемена лица в договоре аренды.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для освобождения общества с ограниченной ответственностью "Эллада" от внесения арендных платежей и пени за просрочку в их уплате.
При этом принятие обществом с ограниченной ответственностью "Эллада" мер для заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности внесения арендной платы за землю и пени.
Отклоняя доводы общества с ограниченной ответственностью "Эллада" относительно завышения площади земельного участка, который необходим ему для обслуживания артезианской скважины, суд первой инстанции правомерно указал следующее.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на объект недвижимости к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, действующее законодательство не предоставляет новому собственнику объекта недвижимости самостоятельно, в одностороннем порядке, по своему личному усмотрению определять площадь земельного участка, необходимого ему для использования объекта недвижимого имущества и находившегося в аренде у предыдущего собственника объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.04.2014 по делу N А54-6675/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)