Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Радуга" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 апреля 2015 г. по делу N А57-789/2014, (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, (413857, г. Балаково, ул. Ленина ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023)
к товариществу собственников жилья "Радуга" (413863, г. Балакова, ул. Трнавская, д. 36, кв. 199 ОГРН 1056403946807, ИНН 6439059001)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436)
о признании договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной,
при участии в судебном заседании: от товарищества собственников жилья "Радуга" - представитель Харитонов В.Г., по доверенности от 20 января 2015 года,
от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - представитель Касимцев Д.С., по доверенности от 02 марта 2015 года,
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников жилья "Радуга" о признании договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной путем признания отсутствующим с 01.01.2014 зарегистрированного права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:60, площадью 17 468 кв. м, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков и обязания товарищества собственников жилья "Радуга" возвратить Управлению указанный выше земельный участок.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены в части. Договор аренды от 06.06.2012 N 265 между управлением и ТСЖ "Радуга" указанного земельного участка признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности договора аренды от 06.06.2012 N 265 путем обязания ТСЖ "Радуга" передать данный земельный участок управлению. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в удовлетворенной части иска, общество обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года по делу N А57-789/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта нарушены нормы процессуального и материального права. Апеллянт считает, что ТСЖ "Радуга" имеет преимущественное право при заключении договора, поскольку является добросовестным арендатором.
Также, по мнению заявителя, требование истца о признании сделки недействительной не может быть сопряжено с требованиями об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Радуга" поддержал доводы жалобы, дал аналогичные пояснения.
Управлением и третьим лицом письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании представитель управления возражал против доводов жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явились. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 Постановления N 36 от 28 мая 2009 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Управлением, ТСЖ "Радуга" не заявлено возражений против пересмотра решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных исковых требований о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 06.06.2012 г. N 265. Суд апелляционной инстанции пересматривает обжалуемый судебный акт в указанной части.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что в 2007 году ТСЖ "Радуга" обратилось в Администрацию БМО с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, с разрешенным использованием - для размещения зоны отдыха.
В средствах массовой информации опубликовано информационное сообщение о том, что в соответствии со ст. 34 ЗК РФ КУИ БМО информирует население о предстоящем предоставлении земельного участка, расположенного в г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, по заявлению юридического лица.
06 июня 2007 года Администрацией БМО вынесено постановление N 1882 о предоставлении ТСЖ "Радуга" земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:0060 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха) в аренду сроком на 5 лет.
22 октября 2007 года между Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области и ТСЖ "Радуга" заключен договор аренды N 505 земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:0060 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха), сроком на 5 лет с 06.06.2007 по 05.06.2012. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2012 года ТСЖ "Радуга" обратилось в Администрацию БМР с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха), сроком на 5 лет.
06 апреля 2012 года Администрацией БМР вынесено постановление N 1743 о предоставлении ТСЖ "Радуга" в аренду сроком на 5 лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков.
06 июня 2012 года между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района и ТСЖ "Радуга" заключен договор аренды N 265 земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, сроком на 5 лет с 06.06.2012 по 05.06.2017.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Управление, установив, что при издании администрацией постановления от 06.04.2012 N 1743 "О предоставлении в аренду ТСЖ "Радуга" земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 в средствах массовой информации соответствующая информация не опубликована, полагая, что договор аренды N 265 от 06.06.2012 противоречит требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя иск в указанной выше части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлена в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 названной статьи закона закреплены основные требования, которым должна отвечать данная процедура.
Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законодательством.
Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.
В-третьих, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.
Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренды) на земельный участок.
После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К решению прилагается проект границ участка.
После предоставления кадастрового плана в недельный срок должен быть заключен с заявителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно п. 5.1.2 договора аренды от 22.10.2007 N 505, арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с п. 5.2.6 договора аренды от 22.10.2007 N 505 арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Как следует из материалов дела по окончании срока аренды земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 должен был быть возвращен арендатором арендодателю.
К моменту окончания срока аренды по договору от 22.10.2007 N 505 в администрацию от ТСЖ "Радуга" поступило заявление о продлении срока аренды спорного земельного участка.
В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Федеральным законом N 135-ФЗ установлены случаи, при которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения.
Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно подпунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, по окончании срока договора от 22.10.2007 N 505 опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не произведено.
Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение 06.06.2012 ТСЖ "Радуга" и управлением договора N 265 аренды земельного участка по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков произведено с нарушением предусмотренного нормами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации порядка.
Для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен определить дальнейший порядок предоставления спорного земельного участка в аренду.
Суд первой инстанции не выходил за пределы основания иска, поскольку при рассмотрении иска о недействительности сделки суд, вне зависимости от заявленных оснований иска, прежде всего дает оценку соответствия ее закону, так как сделка, заключенная вопреки закону, является недействительной (ничтожной) вне зависимости от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий с момента ее заключения.
Таким образом, суд первой инстанции при оценке соответствия договора от 06.06.2012 N 265 пришел к обоснованному выводу о его недействительности в силу статьи 168 ГК РФ, как заключенного с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены судебного акта в этой части судебная коллегия не находит.
Однако, применяя статью 167 ГК РФ путем возложения на ТСЖ "Радуга" обязанности возвратить арендуемый земельный участок Управлению по распоряжению муниципальной собственностью, суд первой инстанции не учел следующего.
Суд первой инстанции правомерно указал, что основанием для прекращения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 505 явилось заключение нового договора аренды того же участка от 06.06.2012 N 265. Признание судом недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.06.2012 N 265 в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ означает отсутствие юридических последствий данного договора, кроме последствий, связанных с его недействительностью. Соответственно, последствием недействительности данного договора является отсутствие правовых оснований для прекращения действия договора от 22.10.2007 N 505. При этом, поскольку стороны до истечения срока действия данного договора в предусмотренные пунктом 5.1.2 договора сроки не заявили об отказе от договора, и из поведения сторон (заключения договора аренды, хотя и с нарушением установленного порядка) следовала их воля на продолжение арендных отношений, арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком, договор от 22.10.2007 N 505 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах, учитывая наличие действующего в силу закона договора аренды, от исполнения которого стороны в установленном статьей 610 ГК РФ порядке не отказывались, оснований для применения последствий недействительности договора от 06.06.2012 N 265 в виде возврата земельного участка в распоряжение уполномоченного муниципального органа не имелось.
В этой части суд первой инстанции неправильно применили нормы материального права, и судебный акт в силу статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с отказом в удовлетворении заявленных требований о применении соответствующих последствий недействительности сделки.
В остальной части (отказа в признании отсутствующим обременения земельного участка государственной регистрацией права аренды) судебный акт не обжалован, и процессуальные основания для проверки законности судебного акта в этой части отсутствуют.
Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.
В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что арбитражным судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению, выводы суда не соответствуют материалам дела, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года по делу N А57-789/2014 в обжалуемой части отменить в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 путем обязания товарищества собственников жилья "Радуга" передать земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.
В удовлетворении данного требования отказать.
Взыскать с Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу товарищества собственников жилья "Радуга" судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2015 N 12АП-5745/2015 ПО ДЕЛУ N А57-789/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2015 г. по делу N А57-789/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Радуга" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 апреля 2015 г. по делу N А57-789/2014, (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, (413857, г. Балаково, ул. Ленина ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023)
к товариществу собственников жилья "Радуга" (413863, г. Балакова, ул. Трнавская, д. 36, кв. 199 ОГРН 1056403946807, ИНН 6439059001)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, г. Саратов, Театральная пл., д. 11, ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436)
о признании договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной,
при участии в судебном заседании: от товарищества собственников жилья "Радуга" - представитель Харитонов В.Г., по доверенности от 20 января 2015 года,
от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - представитель Касимцев Д.С., по доверенности от 02 марта 2015 года,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников жилья "Радуга" о признании договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной путем признания отсутствующим с 01.01.2014 зарегистрированного права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:60, площадью 17 468 кв. м, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков и обязания товарищества собственников жилья "Радуга" возвратить Управлению указанный выше земельный участок.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены в части. Договор аренды от 06.06.2012 N 265 между управлением и ТСЖ "Радуга" указанного земельного участка признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности договора аренды от 06.06.2012 N 265 путем обязания ТСЖ "Радуга" передать данный земельный участок управлению. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в удовлетворенной части иска, общество обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года по делу N А57-789/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта нарушены нормы процессуального и материального права. Апеллянт считает, что ТСЖ "Радуга" имеет преимущественное право при заключении договора, поскольку является добросовестным арендатором.
Также, по мнению заявителя, требование истца о признании сделки недействительной не может быть сопряжено с требованиями об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Радуга" поддержал доводы жалобы, дал аналогичные пояснения.
Управлением и третьим лицом письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании представитель управления возражал против доводов жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явились. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 Постановления N 36 от 28 мая 2009 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Управлением, ТСЖ "Радуга" не заявлено возражений против пересмотра решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных исковых требований о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 06.06.2012 г. N 265. Суд апелляционной инстанции пересматривает обжалуемый судебный акт в указанной части.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что в 2007 году ТСЖ "Радуга" обратилось в Администрацию БМО с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, с разрешенным использованием - для размещения зоны отдыха.
В средствах массовой информации опубликовано информационное сообщение о том, что в соответствии со ст. 34 ЗК РФ КУИ БМО информирует население о предстоящем предоставлении земельного участка, расположенного в г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, по заявлению юридического лица.
06 июня 2007 года Администрацией БМО вынесено постановление N 1882 о предоставлении ТСЖ "Радуга" земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:0060 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха) в аренду сроком на 5 лет.
22 октября 2007 года между Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области и ТСЖ "Радуга" заключен договор аренды N 505 земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:0060 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха), сроком на 5 лет с 06.06.2007 по 05.06.2012. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2012 года ТСЖ "Радуга" обратилось в Администрацию БМР с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - прочие земли населенных пунктов (зона отдыха), сроком на 5 лет.
06 апреля 2012 года Администрацией БМР вынесено постановление N 1743 о предоставлении ТСЖ "Радуга" в аренду сроком на 5 лет земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков.
06 июня 2012 года между Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района и ТСЖ "Радуга" заключен договор аренды N 265 земельного участка, расположенного по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, сроком на 5 лет с 06.06.2012 по 05.06.2017.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Управление, установив, что при издании администрацией постановления от 06.04.2012 N 1743 "О предоставлении в аренду ТСЖ "Радуга" земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 в средствах массовой информации соответствующая информация не опубликована, полагая, что договор аренды N 265 от 06.06.2012 противоречит требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя иск в указанной выше части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлена в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 названной статьи закона закреплены основные требования, которым должна отвечать данная процедура.
Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законодательством.
Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.
В-третьих, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.
Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренды) на земельный участок.
После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К решению прилагается проект границ участка.
После предоставления кадастрового плана в недельный срок должен быть заключен с заявителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно п. 5.1.2 договора аренды от 22.10.2007 N 505, арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с п. 5.2.6 договора аренды от 22.10.2007 N 505 арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Как следует из материалов дела по окончании срока аренды земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 должен был быть возвращен арендатором арендодателю.
К моменту окончания срока аренды по договору от 22.10.2007 N 505 в администрацию от ТСЖ "Радуга" поступило заявление о продлении срока аренды спорного земельного участка.
В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Федеральным законом N 135-ФЗ установлены случаи, при которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения.
Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно подпунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, по окончании срока договора от 22.10.2007 N 505 опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не произведено.
Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение 06.06.2012 ТСЖ "Радуга" и управлением договора N 265 аренды земельного участка по адресу: г. Балаково, поселок Радужный, площадью 1 7468 га, с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 с разрешенным использованием - земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков произведено с нарушением предусмотренного нормами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации порядка.
Для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен определить дальнейший порядок предоставления спорного земельного участка в аренду.
Суд первой инстанции не выходил за пределы основания иска, поскольку при рассмотрении иска о недействительности сделки суд, вне зависимости от заявленных оснований иска, прежде всего дает оценку соответствия ее закону, так как сделка, заключенная вопреки закону, является недействительной (ничтожной) вне зависимости от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий с момента ее заключения.
Таким образом, суд первой инстанции при оценке соответствия договора от 06.06.2012 N 265 пришел к обоснованному выводу о его недействительности в силу статьи 168 ГК РФ, как заключенного с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены судебного акта в этой части судебная коллегия не находит.
Однако, применяя статью 167 ГК РФ путем возложения на ТСЖ "Радуга" обязанности возвратить арендуемый земельный участок Управлению по распоряжению муниципальной собственностью, суд первой инстанции не учел следующего.
Суд первой инстанции правомерно указал, что основанием для прекращения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 505 явилось заключение нового договора аренды того же участка от 06.06.2012 N 265. Признание судом недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.06.2012 N 265 в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ означает отсутствие юридических последствий данного договора, кроме последствий, связанных с его недействительностью. Соответственно, последствием недействительности данного договора является отсутствие правовых оснований для прекращения действия договора от 22.10.2007 N 505. При этом, поскольку стороны до истечения срока действия данного договора в предусмотренные пунктом 5.1.2 договора сроки не заявили об отказе от договора, и из поведения сторон (заключения договора аренды, хотя и с нарушением установленного порядка) следовала их воля на продолжение арендных отношений, арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком, договор от 22.10.2007 N 505 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При таких обстоятельствах, учитывая наличие действующего в силу закона договора аренды, от исполнения которого стороны в установленном статьей 610 ГК РФ порядке не отказывались, оснований для применения последствий недействительности договора от 06.06.2012 N 265 в виде возврата земельного участка в распоряжение уполномоченного муниципального органа не имелось.
В этой части суд первой инстанции неправильно применили нормы материального права, и судебный акт в силу статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с отказом в удовлетворении заявленных требований о применении соответствующих последствий недействительности сделки.
В остальной части (отказа в признании отсутствующим обременения земельного участка государственной регистрацией права аренды) судебный акт не обжалован, и процессуальные основания для проверки законности судебного акта в этой части отсутствуют.
Статьей 270 АПК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, несоответствие выводов суда материалам дела.
В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что арбитражным судом первой инстанции не применены нормы права, подлежащие применению, выводы суда не соответствуют материалам дела, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2015 года по делу N А57-789/2014 в обжалуемой части отменить в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности договора аренды земли от 06.06.2012 N 265 путем обязания товарищества собственников жилья "Радуга" передать земельный участок с кадастровым номером 64:40:02 01 15:60 Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.
В удовлетворении данного требования отказать.
Взыскать с Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу товарищества собственников жилья "Радуга" судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)