Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захарчука Е.И.,
судей Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабенковой А.В.,
при участии:
- от истца: Бадажков П.Е. по доверенности от 01.04.2013, паспорт;
- от ответчика: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скат" (рег. N 07АП-6317/2013(2)) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года (судья Павлова Ю.И.) по делу N А03-4924/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Скат" (ИНН 2222041562 ОГРН 1032201971438), г. Барнаул
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, (ИНН 2221017172 ОГРН 1022200918376), г. Барнаул,
о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка действующим,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - ООО "Скат", истец) обратилось 02.04.2013 в Арбитражный суд Алтайского края к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главалтайимущество, ответчик) с иском о признании недействительным уведомления Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 23.11.2012 N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 05.10.2007 N 260-з, заключенного с ООО "Скат", и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з действующим.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07.06.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2013 решение от 07.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 27.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4924/2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2014 (резолютивная часть объявлена 12.02.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Скат" не согласилось с состоявшимся судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации нельзя признать правомерным, поскольку создает правовую неопределенность в отношении объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за истцом. Доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Заявитель апелляционной жалобы указывает на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что здание котельной имеет вспомогательное значение по отношению к зданию торгово-сервисного центра и не обладает статусом капитального строительства; наличие на земельном участке здания котельной свидетельствует об использовании истцом земельного участка в соответствии с целями, которые предусмотрены договором
Главное управление имущественных отношений Алтайского края представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в ее удовлетворении отказать. Ответчик указывает на недоказанность истцом соблюдения обязанности по целевому использованию и своевременному освоению земельного участка, а также наличия объективных причин, препятствовавших в течение более пяти лет осуществлять строительство торгово-сервисного центра. Кроме того, ответчик полагает, что заключение договора на новый срок без проведения торгов, равно как и его продление, являются неправомерными.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось с 05 мая 2014 года на 20 мая 2014 года.
После отложения ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 07.09.2007 N 3063 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО "Скат" (арендатором) заключен договор аренды N 260-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.10.2007, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 0,7242 га или 7242 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:030308:0005, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, для строительства торгово-сервисного центра.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок действия по договору устанавливается с 07.09.2007 по 06.07.2008.
Дополнительным соглашением от 22.09.2008 срок действия договора установлен с 07.09.2007 по 06.08.2009.
Указанные договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 11.11.2008 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
26 мая 2010 года ООО "Скат" получило разрешение на строительство N RU 22302000-75 на строительство объекта капитального строительства - торгово-сервисного центра, состоящего из двух разноэтажных блоков, функционально и технологически связанных между собой; на участке размещается котельная на дизельном топливе, выданное на срок до 21 апреля 2012 года. Действие разрешения продлено до 07 февраля 2014 года.
18.07.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Скат" на котельную (незавершенное строительство), назначение: нежилое. Площадь застройки 40,4 кв. м, степень готовности 5%. Инвентарный номер 01:401:004:000001550. Литер А, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 22 АГ N 209747 от 18.07.2012.
23.11.2012 Главное управление имущественных отношений Алтайского края направило ООО "Скат" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по истечение трех месяцев с даты получения обществом настоящего уведомления.
Полагая отказ ответчика от исполнения договора аренды от 05.10.2007 N 260-з недействительным, ООО "Скат" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При первоначальном рассмотрении дела судом первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований не установлено.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 28.11.2013 указал, что при новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, дав оценку в соответствии с требованиями процессуального законодательства всем представленным истцом доказательствам, в том числе разрешению на строительство, установив, какие объекты подлежали возведению и возводятся на данном участке, оценить правомерность действий Управления по отказу от договора, учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8959/08, и факт обращения истца с заявлением о продлении договора ранее оспариваемых действий Управления по отказу от него.
При новом рассмотрении дела, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для прекращения аренды земельного участка на основании пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь указанными нормами, Главалтайимущество приняло решение об отказе от договора аренды N 260-з.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Договором аренды земельного участка N 260-з, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2008 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство торгово-сервисного центра.
Представленными в материалы дела свидетельством о праве собственности от 18.07.2012, выданного на основании разрешения на строительство от 20.04.2010 N RU22302000-75 подтверждается освоение заявителем земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке строительства. Доказательств иного ответчиком не представлено.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
При этом, ООО "Скат" как собственник объекта незавершенного строительством, имеет преимущественное право на получение занятого этим объектом земельного участка в аренду для завершения строительства.
Таким образом, отказывая в продлении срока договора аренды, ответчик не учел правовой режим земельного участка, а также наличие специальных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в связи с чем право на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, у Главалтайимущество отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.
Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что котельная не обладает статусом объекта капитального строительства ввиду отсутствия доказательств в пользу данного суждения в материалах дела.
Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При применении пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания, имеют вспомогательный характер.
Для отнесения спорного строения к вспомогательным следует установить ряд обстоятельств:
- - возведенное строение должно располагаться на земельном участке, отведенном для этого в установленном порядке, соответствовать строительным нормам и правилам и не нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;
- - следует учитывать фактическое целевое использование спорного строения, для отнесения его к вспомогательным оно должно использоваться исключительно для обслуживания действующего объекта;
- - критерием является также невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности.
Материалами дела не подтверждено и судом первой инстанции не обоснована невозможность использования котельной для иной хозяйственной деятельности.
Вместе с тем, возведенный ответчиком объект незавершенного строительства - котельная - по завершении строительства предназначен для деятельности людей, имеет характер производственного объекта, не является временными сооружениями, в силу чего, не может быть признан объектом вспомогательного использования.
Использование котельной для отопления торгово-сервисного центра, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, не исключает того, что такая котельная не может быть использована для отопления иных помещений, не расположенных по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 313б.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что 26.07.2012 ООО "Скат" обратилось в Главалтайимущество с заявкой о продлении договора аренды N 260-з от 05.10.2007 на земельный участок на 10 лет.
Однако ответчик указанную заявку истца не рассмотрел, мотивированного ответа не представил, направив 23.11.2012 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, что не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендодателя.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, является неправомерным, ввиду чего в удовлетворении требований истца в соответствующей части отказано необоснованно.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года по делу N А03-4924/2013 отменить, принять новый судебный акт.
Признать недействительной одностороннюю сделку Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул по прекращению договора аренды N 260-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.10.2007, оформленную уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 23.11.2012 N 24/15560.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Скат" 10 000 рублей государственной пошлины по иску, апелляционным и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N А03-4924/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N А03-4924/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Захарчука Е.И.,
судей Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабенковой А.В.,
при участии:
- от истца: Бадажков П.Е. по доверенности от 01.04.2013, паспорт;
- от ответчика: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скат" (рег. N 07АП-6317/2013(2)) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года (судья Павлова Ю.И.) по делу N А03-4924/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Скат" (ИНН 2222041562 ОГРН 1032201971438), г. Барнаул
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, (ИНН 2221017172 ОГРН 1022200918376), г. Барнаул,
о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка действующим,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Скат" (далее - ООО "Скат", истец) обратилось 02.04.2013 в Арбитражный суд Алтайского края к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главалтайимущество, ответчик) с иском о признании недействительным уведомления Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 23.11.2012 N 24/15560 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 05.10.2007 N 260-з, заключенного с ООО "Скат", и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 260-з действующим.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07.06.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2013 решение от 07.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 27.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4924/2013 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2014 (резолютивная часть объявлена 12.02.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "Скат" не согласилось с состоявшимся судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации нельзя признать правомерным, поскольку создает правовую неопределенность в отношении объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за истцом. Доказательств наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. Заявитель апелляционной жалобы указывает на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что здание котельной имеет вспомогательное значение по отношению к зданию торгово-сервисного центра и не обладает статусом капитального строительства; наличие на земельном участке здания котельной свидетельствует об использовании истцом земельного участка в соответствии с целями, которые предусмотрены договором
Главное управление имущественных отношений Алтайского края представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в ее удовлетворении отказать. Ответчик указывает на недоказанность истцом соблюдения обязанности по целевому использованию и своевременному освоению земельного участка, а также наличия объективных причин, препятствовавших в течение более пяти лет осуществлять строительство торгово-сервисного центра. Кроме того, ответчик полагает, что заключение договора на новый срок без проведения торгов, равно как и его продление, являются неправомерными.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось с 05 мая 2014 года на 20 мая 2014 года.
После отложения ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.
На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 14.02.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 07.09.2007 N 3063 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО "Скат" (арендатором) заключен договор аренды N 260-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.10.2007, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 0,7242 га или 7242 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:030308:0005, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, для строительства торгово-сервисного центра.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок действия по договору устанавливается с 07.09.2007 по 06.07.2008.
Дополнительным соглашением от 22.09.2008 срок действия договора установлен с 07.09.2007 по 06.08.2009.
Указанные договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 11.11.2008 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.
26 мая 2010 года ООО "Скат" получило разрешение на строительство N RU 22302000-75 на строительство объекта капитального строительства - торгово-сервисного центра, состоящего из двух разноэтажных блоков, функционально и технологически связанных между собой; на участке размещается котельная на дизельном топливе, выданное на срок до 21 апреля 2012 года. Действие разрешения продлено до 07 февраля 2014 года.
18.07.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Скат" на котельную (незавершенное строительство), назначение: нежилое. Площадь застройки 40,4 кв. м, степень готовности 5%. Инвентарный номер 01:401:004:000001550. Литер А, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 22 АГ N 209747 от 18.07.2012.
23.11.2012 Главное управление имущественных отношений Алтайского края направило ООО "Скат" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по истечение трех месяцев с даты получения обществом настоящего уведомления.
Полагая отказ ответчика от исполнения договора аренды от 05.10.2007 N 260-з недействительным, ООО "Скат" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При первоначальном рассмотрении дела судом первой инстанции оснований для удовлетворения исковых требований не установлено.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 28.11.2013 указал, что при новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, дав оценку в соответствии с требованиями процессуального законодательства всем представленным истцом доказательствам, в том числе разрешению на строительство, установив, какие объекты подлежали возведению и возводятся на данном участке, оценить правомерность действий Управления по отказу от договора, учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8959/08, и факт обращения истца с заявлением о продлении договора ранее оспариваемых действий Управления по отказу от него.
При новом рассмотрении дела, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для прекращения аренды земельного участка на основании пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь указанными нормами, Главалтайимущество приняло решение об отказе от договора аренды N 260-з.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Договором аренды земельного участка N 260-з, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2008 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство торгово-сервисного центра.
Представленными в материалы дела свидетельством о праве собственности от 18.07.2012, выданного на основании разрешения на строительство от 20.04.2010 N RU22302000-75 подтверждается освоение заявителем земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке строительства. Доказательств иного ответчиком не представлено.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
При этом, ООО "Скат" как собственник объекта незавершенного строительством, имеет преимущественное право на получение занятого этим объектом земельного участка в аренду для завершения строительства.
Таким образом, отказывая в продлении срока договора аренды, ответчик не учел правовой режим земельного участка, а также наличие специальных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в связи с чем право на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, у Главалтайимущество отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.
Суд апелляционной инстанции полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что котельная не обладает статусом объекта капитального строительства ввиду отсутствия доказательств в пользу данного суждения в материалах дела.
Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При применении пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строениями и сооружениями вспомогательного характера следует понимать любые постройки за исключением основного здания, которые предназначены для обслуживания основного здания, имеют вспомогательный характер.
Для отнесения спорного строения к вспомогательным следует установить ряд обстоятельств:
- - возведенное строение должно располагаться на земельном участке, отведенном для этого в установленном порядке, соответствовать строительным нормам и правилам и не нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;
- - следует учитывать фактическое целевое использование спорного строения, для отнесения его к вспомогательным оно должно использоваться исключительно для обслуживания действующего объекта;
- - критерием является также невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности.
Материалами дела не подтверждено и судом первой инстанции не обоснована невозможность использования котельной для иной хозяйственной деятельности.
Вместе с тем, возведенный ответчиком объект незавершенного строительства - котельная - по завершении строительства предназначен для деятельности людей, имеет характер производственного объекта, не является временными сооружениями, в силу чего, не может быть признан объектом вспомогательного использования.
Использование котельной для отопления торгово-сервисного центра, расположенного по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 313б, не исключает того, что такая котельная не может быть использована для отопления иных помещений, не расположенных по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 313б.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что 26.07.2012 ООО "Скат" обратилось в Главалтайимущество с заявкой о продлении договора аренды N 260-з от 05.10.2007 на земельный участок на 10 лет.
Однако ответчик указанную заявку истца не рассмотрел, мотивированного ответа не представил, направив 23.11.2012 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, что не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендодателя.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, является неправомерным, ввиду чего в удовлетворении требований истца в соответствующей части отказано необоснованно.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 14 февраля 2014 года по делу N А03-4924/2013 отменить, принять новый судебный акт.
Признать недействительной одностороннюю сделку Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул по прекращению договора аренды N 260-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 05.10.2007, оформленную уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 23.11.2012 N 24/15560.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Скат" 10 000 рублей государственной пошлины по иску, апелляционным и кассационной жалобам.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.И.ЗАХАРЧУК
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)