Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "ХимТехТранс" - представитель Радионов В.А. по доверенности от 01.09.2013; представитель Ерохин В.Н. по доверенности от 24.06.2014,
от истца Мэрии городского округа Тольятти - представитель Матвеев С.Е. по доверенности N 944/1 от 05.02.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании 10 июля 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, принятое по делу N А55-29192/2013 (судья Шабанов А.Н.),
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054),
к обществу с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" (ОГРН 1056320078429),
о взыскании 2 268 458 руб. 71 коп.,
установил:
Мэрия городского округа Тольятти обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" взыскании 2 268 458 руб. 71 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 1 628 043 руб. 11 коп., пени за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 в сумме 640 415 руб. 60 коп., на основании договора аренды земельного участка N 1466 от 17.10.2006.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013 исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ХимТехТранс" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменит, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "ХимТехТранс" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель Мэрии городского округа Тольятти возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 12.10.2006 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель), и Обществом с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006, по условиям которого, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином поз. XXXIY-ЖВ-2, сроком на три года, с кадастровым номером земельного участка 63:09:0101 157:0057, адрес земельного участка: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 20 квартал, юго-восточный торец жилого дома N 45 по Южному шоссе.
Согласно п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды N 1465 от 17.10.2006, размер арендной платы составляет на весь срок аренды 6 255 240 руб. 85 коп., и как указано в п. 2. договора, арендатор оплачивает размер арендной платы в течение тридцати календарных дней.
В обоснование иска, истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 1 628 043 руб. 11 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.4 договора, в размере 0,1% за каждый день просрочки, за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 в сумме 640 415 руб. 60 коп. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 606, 614, 621, 309, 310, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 46, 1 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
Ответчик факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде не оспаривает, возражая против иска, указывает, что договор N 1466 от 17.10.2006 не считается возобновленным на не определенный срок, истец злоупотребляет своим правом, лишая ответчика использовать земельный участок по целевому назначению.
При этом, если по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006 считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Ответчик доказательств возврата земельного участка арендодателю, введения объекта в эксплуатацию на день рассмотрения спора в суде не представил, факт пользования земельным участком не оспаривает.
Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим суд первой инстанции верно указал, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом требований указанных Правил.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. К правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
При этом с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
Удельный показатель кадастровой стоимости земли утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", по спорному земельному участку кадастровая стоимость за 1 кв. м составляла 4 100 руб. 55 коп., а кадастровая стоимость всего участка, определенная путем умножения его площади на удельный показатель кадастровой стоимости, составляла - 5 420 927 руб. 10 коп. Арендная плата составляет 271 046 руб. 36 коп. (5 420 927 руб. 10 коп. х 5%) - в год, 22 587 руб. 20 коп. - в месяц.
Согласно постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, кадастровая стоимость спорного участка составляла 7 449 800 руб. 50 коп. Арендная плата составляет 372 490 руб. 02 коп. - в год, 31 040 руб. 83 коп. - в месяц.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 623 855 руб. 41 коп.
По требованию о взыскании неустойки суд первой инстанции верно указал, что ответчик, ходатайство о снижении неустойки не заявлял, надлежащие доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства не представлял. Между тем ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 (исходя из установленной судом суммы основного долга) в сумме 474 126 руб. 00 коп., поскольку отсутствовали основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-29192/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. по делу N А55-29192/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы ООО "ХимТехТранс" - представитель Радионов В.А. по доверенности от 01.09.2013; представитель Ерохин В.Н. по доверенности от 24.06.2014,
от истца Мэрии городского округа Тольятти - представитель Матвеев С.Е. по доверенности N 944/1 от 05.02.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании 10 июля 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, принятое по делу N А55-29192/2013 (судья Шабанов А.Н.),
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054),
к обществу с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" (ОГРН 1056320078429),
о взыскании 2 268 458 руб. 71 коп.,
установил:
Мэрия городского округа Тольятти обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" взыскании 2 268 458 руб. 71 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 1 628 043 руб. 11 коп., пени за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 в сумме 640 415 руб. 60 коп., на основании договора аренды земельного участка N 1466 от 17.10.2006.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013 исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ХимТехТранс" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменит, принять новый судебный акт.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ООО "ХимТехТранс" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель Мэрии городского округа Тольятти возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 12.10.2006 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель), и Обществом с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006, по условиям которого, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином поз. XXXIY-ЖВ-2, сроком на три года, с кадастровым номером земельного участка 63:09:0101 157:0057, адрес земельного участка: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 20 квартал, юго-восточный торец жилого дома N 45 по Южному шоссе.
Согласно п. 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды N 1465 от 17.10.2006, размер арендной платы составляет на весь срок аренды 6 255 240 руб. 85 коп., и как указано в п. 2. договора, арендатор оплачивает размер арендной платы в течение тридцати календарных дней.
В обоснование иска, истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 1 628 043 руб. 11 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.4 договора, в размере 0,1% за каждый день просрочки, за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 в сумме 640 415 руб. 60 коп. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 606, 614, 621, 309, 310, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 46, 1 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования поскольку обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
Ответчик факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде не оспаривает, возражая против иска, указывает, что договор N 1466 от 17.10.2006 не считается возобновленным на не определенный срок, истец злоупотребляет своим правом, лишая ответчика использовать земельный участок по целевому назначению.
При этом, если по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 1465 от 17.10.2006 считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Ответчик доказательств возврата земельного участка арендодателю, введения объекта в эксплуатацию на день рассмотрения спора в суде не представил, факт пользования земельным участком не оспаривает.
Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим суд первой инстанции верно указал, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом требований указанных Правил.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Спорный земельный участок предоставлен в аренду из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. К правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
При этом с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно пункту 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
Удельный показатель кадастровой стоимости земли утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", по спорному земельному участку кадастровая стоимость за 1 кв. м составляла 4 100 руб. 55 коп., а кадастровая стоимость всего участка, определенная путем умножения его площади на удельный показатель кадастровой стоимости, составляла - 5 420 927 руб. 10 коп. Арендная плата составляет 271 046 руб. 36 коп. (5 420 927 руб. 10 коп. х 5%) - в год, 22 587 руб. 20 коп. - в месяц.
Согласно постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, кадастровая стоимость спорного участка составляла 7 449 800 руб. 50 коп. Арендная плата составляет 372 490 руб. 02 коп. - в год, 31 040 руб. 83 коп. - в месяц.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 623 855 руб. 41 коп.
По требованию о взыскании неустойки суд первой инстанции верно указал, что ответчик, ходатайство о снижении неустойки не заявлял, надлежащие доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства не представлял. Между тем ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (абзац 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки за период с 01.10.2011 по 29.10.2013 (исходя из установленной судом суммы основного долга) в сумме 474 126 руб. 00 коп., поскольку отсутствовали основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2014 года об исправлении описок, по делу N А55-29192/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ХимТехТранс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)