Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от Администрации Серпуховского муниципального района - Рябова М.Л., представитель по доверенности от 26.03.2015 N 1/401-исх,
от ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" - Хлопикова А.В., представитель по доверенности от 12.05.2015 N 3,
от Правительства Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом,
от Министерства имущественных отношений Московской области- представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-71150/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Администрации Серпуховского муниципального района к ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест", третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка и расторжении договора N 1951 от 16.10.2003,
установил:
администрация Серпуховского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" (далее - общество, ООО "Трансинвест", ответчик) о взыскании 1 413 010 рублей задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года, 62 964 рублей 22 копеек пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 16.10.2013 N 1951 и обязании общество в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения", расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских помещений.
Определением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2015 по делу N А41-71150/14 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области (л.д. 55).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-71150/14 заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 85-86).
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора и обязании освободить земельный участок, ссылаясь на уплату долга и неустойки, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобе, просили решение отменить в части расторжения договора аренды.
Представитель администрации подтвердил поступление денежных средств в счет уплаты задолженности, пени, возражал против отмены решения в части расторжения договора аренды.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части расторжения договора аренды земельного участка 16.10.2013 N 1951, обязании общество освободить земельный участок.
Как следует из материалов дела, 16.10.2013 между ООО "Трансинвест" и администрацией заключен договор аренды земельного участка N 1951, согласно которому последняя передала в аренду земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпуховский район, район п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских зданий.
Срок действия договора согласован сторонами в пункте 2.1 договора с 16.10.2013 по 15.10.2062.
В разделе 3 договора стороны согласовали определение арендной платы. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата подлежит внесению арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В пункте 5.2 договора стороны определили ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как усматривается из материалов дела общество ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства по договору в части внесения арендных платежей.
Несвоевременное внесение обществом арендной платы явилось основанием для направления администрацией претензии от 29.09.2014 N 478-411 с требованием об уплате долга и предупреждением в случае неуплаты задолженности, обратиться в суд за ее принудительным взысканием и расторжении договора аренды (л.д. 32, 147).
С претензией от 10.10.2014 N 252-404 об уплате долга и пени, администрация направила обществу соглашение о расторжении договора (л.д. 33, 148-149).
Задолженность общества по внесению арендной платы за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года, явилась основанием для начисления администрацией за период с 16.12.2013 по 27.10.2014 неустойки в сумме 62 964 рубля 22 копейки и обращению в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как усматривается из материалов дела ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, согласно расчету администрации задолженность общества по арендной плате за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года составила 1 413 019 рублей 08 копеек.
Поскольку доказательства, свидетельствующие об оплате обществом арендных платежей за заявленный истцом период, суду первой инстанции представлено не было, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований в части взыскания задолженности, является верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, истец на основании пункта 5.2 договора начислил и предъявил договорную неустойку за период с 16.12.2013 по 27.10.2014 в сумме 62 964 рублей 22 копеек.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендной платы не исполнено в согласованные сроки, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Судом апелляционной инстанции проверен представленный истцом расчет штрафных санкций (л.д. 7) и признан верным арифметически и методологически.
Ходатайства об уменьшении неустойки ответчик в суде первой инстанции не заявлял.
При изложенных обстоятельствах, требование истца в части неустойки также является обоснованным.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на уплату задолженности и пени, не принимается судебной коллегией.
Платежные документы (л.д. 144-146), представленные ответчиком, в подтверждение факта уплаты суммы долга и пени были произведены после оглашения резолютивной части решения и не могли быть учтены при его принятии.
Апелляционная инстанция проверяет законность решения на момент его вынесения.
При этом оплата, произведенная после принятия обжалуемого решения, подлежит учету в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании обжалуемого решения.
Также администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и обязании общество освободить земельный участок.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом, в силу части 3 названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.
Следуя пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как следует из материалов дела истец направлял ответчику претензии от 29.09.2014 N 478-411, от 10.10.2014 N 252-404с предложением погасить задолженность, а также предупреждением в случае неуплаты обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, которые согласно сайту отслеживания почтовых отправлений не были получены ответчиком (л.д. 32, 33).
Суд первой инстанции, установив, что ответчик в течение более двух периодов подряд не вносил арендную плату в размере и порядке, согласованных в договоре пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения данного требования.
Между тем по смыслу положений статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
При этом, системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, положений статей 450, 452, 619 ГК РФ, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.
Принимая во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 истец в исковом заявлении не ссылается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При этом в данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.
Также суд апелляционной инстанции учитывает, что постановлением Правительства Московской области от 06.12.2011 N 1489/49 утверждена инвестиционная программа Московской области "Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2011-2015 годах".
Схемой финансирования проекта является проектное финансирование с привлечением финансово-кредитных учреждений участников "Программы поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.10.2014 N 1044.
В соответствии с сертификатом от 10.07.2015, выданным председателем оргкомитета ежегодной общественной премии ответчик является победителем конкурса "Ежегодная общественная премия "Регионы-устойчивое развитие". Реализация названного проекта предполагается возможным только при соблюдении схемы ее прохождения, сопровождение которого осуществляется организатором конкурса, выдавшим сертификат. При этом финансирование проекта осуществляется в рамках соблюдения Постановления Правительства РФ от 11.10.2014 N 1044, предусматривающее применение схемы государственного и частного партнерства. В соответствии с проектом финансирования инвестором проекта строительства логистического комплекса на спорном земельном участке определено ООО "ИГ "Корпорация инвестиций".
Фактически расторжение договора аренды влечет невозможность дальнейшей реализации проекта строительства логистического комплекса на территории п.Оболенск Серпуховского муниципального района Московской области. Поскольку ответчик определен единственным победителем премии, в рамках которой осуществляется реализация инвестиционной программы по развитию транспортно-логической системы Московской области, расторжение договора приведет к срыву данной программы и невозможности ее реализации.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по внесению арендной платы, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 подлежит отмене, а требования в данной части - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года по делу N А41-71150/14 отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 и обязании ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения", расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских помещений.
В удовлетворении указанной части требований отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2015 N 10АП-5435/2015 ПО ДЕЛУ N А41-71150/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2015 г. по делу N А41-71150/14
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от Администрации Серпуховского муниципального района - Рябова М.Л., представитель по доверенности от 26.03.2015 N 1/401-исх,
от ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" - Хлопикова А.В., представитель по доверенности от 12.05.2015 N 3,
от Правительства Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом,
от Министерства имущественных отношений Московской области- представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-71150/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению Администрации Серпуховского муниципального района к ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест", третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка и расторжении договора N 1951 от 16.10.2003,
установил:
администрация Серпуховского муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" (далее - общество, ООО "Трансинвест", ответчик) о взыскании 1 413 010 рублей задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года, 62 964 рублей 22 копеек пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды от 16.10.2013 N 1951 и обязании общество в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения", расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских помещений.
Определением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2015 по делу N А41-71150/14 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Правительство Московской области (л.д. 55).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-71150/14 заявленные требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 85-86).
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора и обязании освободить земельный участок, ссылаясь на уплату долга и неустойки, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобе, просили решение отменить в части расторжения договора аренды.
Представитель администрации подтвердил поступление денежных средств в счет уплаты задолженности, пени, возражал против отмены решения в части расторжения договора аренды.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части расторжения договора аренды земельного участка 16.10.2013 N 1951, обязании общество освободить земельный участок.
Как следует из материалов дела, 16.10.2013 между ООО "Трансинвест" и администрацией заключен договор аренды земельного участка N 1951, согласно которому последняя передала в аренду земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпуховский район, район п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских зданий.
Срок действия договора согласован сторонами в пункте 2.1 договора с 16.10.2013 по 15.10.2062.
В разделе 3 договора стороны согласовали определение арендной платы. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Арендная плата подлежит внесению арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В пункте 5.2 договора стороны определили ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как усматривается из материалов дела общество ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства по договору в части внесения арендных платежей.
Несвоевременное внесение обществом арендной платы явилось основанием для направления администрацией претензии от 29.09.2014 N 478-411 с требованием об уплате долга и предупреждением в случае неуплаты задолженности, обратиться в суд за ее принудительным взысканием и расторжении договора аренды (л.д. 32, 147).
С претензией от 10.10.2014 N 252-404 об уплате долга и пени, администрация направила обществу соглашение о расторжении договора (л.д. 33, 148-149).
Задолженность общества по внесению арендной платы за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года, явилась основанием для начисления администрацией за период с 16.12.2013 по 27.10.2014 неустойки в сумме 62 964 рубля 22 копейки и обращению в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований по праву и размеру.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как усматривается из материалов дела ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнял, согласно расчету администрации задолженность общества по арендной плате за период с 4 квартала 2013 по 3 квартал 2014 года составила 1 413 019 рублей 08 копеек.
Поскольку доказательства, свидетельствующие об оплате обществом арендных платежей за заявленный истцом период, суду первой инстанции представлено не было, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований в части взыскания задолженности, является верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, истец на основании пункта 5.2 договора начислил и предъявил договорную неустойку за период с 16.12.2013 по 27.10.2014 в сумме 62 964 рублей 22 копеек.
Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендной платы не исполнено в согласованные сроки, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.
Судом апелляционной инстанции проверен представленный истцом расчет штрафных санкций (л.д. 7) и признан верным арифметически и методологически.
Ходатайства об уменьшении неустойки ответчик в суде первой инстанции не заявлял.
При изложенных обстоятельствах, требование истца в части неустойки также является обоснованным.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на уплату задолженности и пени, не принимается судебной коллегией.
Платежные документы (л.д. 144-146), представленные ответчиком, в подтверждение факта уплаты суммы долга и пени были произведены после оглашения резолютивной части решения и не могли быть учтены при его принятии.
Апелляционная инстанция проверяет законность решения на момент его вынесения.
При этом оплата, произведенная после принятия обжалуемого решения, подлежит учету в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании обжалуемого решения.
Также администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и обязании общество освободить земельный участок.
Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом, в силу части 3 названной статьи, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.
Следуя пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как следует из материалов дела истец направлял ответчику претензии от 29.09.2014 N 478-411, от 10.10.2014 N 252-404с предложением погасить задолженность, а также предупреждением в случае неуплаты обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, которые согласно сайту отслеживания почтовых отправлений не были получены ответчиком (л.д. 32, 33).
Суд первой инстанции, установив, что ответчик в течение более двух периодов подряд не вносил арендную плату в размере и порядке, согласованных в договоре пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения данного требования.
Между тем по смыслу положений статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон.
Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
При этом, системный анализ разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, положений статей 450, 452, 619 ГК РФ, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.
Принимая во внимание, что заявленная истцом ко взысканию задолженность полностью погашена ответчиком, а на иные нарушения условий договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 истец в исковом заявлении не ссылается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При этом в данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые были им уплачены.
Также суд апелляционной инстанции учитывает, что постановлением Правительства Московской области от 06.12.2011 N 1489/49 утверждена инвестиционная программа Московской области "Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2011-2015 годах".
Схемой финансирования проекта является проектное финансирование с привлечением финансово-кредитных учреждений участников "Программы поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории Российской Федерации на основе проектного финансирования", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.10.2014 N 1044.
В соответствии с сертификатом от 10.07.2015, выданным председателем оргкомитета ежегодной общественной премии ответчик является победителем конкурса "Ежегодная общественная премия "Регионы-устойчивое развитие". Реализация названного проекта предполагается возможным только при соблюдении схемы ее прохождения, сопровождение которого осуществляется организатором конкурса, выдавшим сертификат. При этом финансирование проекта осуществляется в рамках соблюдения Постановления Правительства РФ от 11.10.2014 N 1044, предусматривающее применение схемы государственного и частного партнерства. В соответствии с проектом финансирования инвестором проекта строительства логистического комплекса на спорном земельном участке определено ООО "ИГ "Корпорация инвестиций".
Фактически расторжение договора аренды влечет невозможность дальнейшей реализации проекта строительства логистического комплекса на территории п.Оболенск Серпуховского муниципального района Московской области. Поскольку ответчик определен единственным победителем премии, в рамках которой осуществляется реализация инвестиционной программы по развитию транспортно-логической системы Московской области, расторжение договора приведет к срыву данной программы и невозможности ее реализации.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по внесению арендной платы, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 подлежит отмене, а требования в данной части - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 апреля 2015 года по делу N А41-71150/14 отменить в части расторжения договора аренды земельного участка от 16.10.2013 N 1951 и обязании ООО "Компания по реализации транспортных проектов "Трансинвест" в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 634 352 кв. м с кадастровым номером 50:32:0000000:36198, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения", расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, в районе п. Оболенск для размещения производственных, административных и складских помещений.
В удовлетворении указанной части требований отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)