Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителей заявителя жалобы Веснина А.А., действующего на основании доверенности от 18.09.2012, Петухова А.Н., действующего на основании доверенности от 01.07.2014,
представителя конкурсного управляющего Гундыревой Е.А., действующей на основании доверенности от 01.07.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Весниной Светланы Михайловны
на определение Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 по делу N А28-2652/2012, принятое судом в составе судьи Минаевой Е.В.,
по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Соловьева Андрея Борисовича (ИНН: 434530295452,ОГРИП: 307434529800030)
к Весниной Светлане Михайловне
третьи лица: Головин Тарас Мидарисович, открытое акционерное общество "Сбербанк России"
о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Соловьева Андрея Борисовича (далее- должник, ИП Соловьев А.Б.) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Весниной Светлане Михайловне (далее - ответчик, Веснина С.М.) о признании сделки должника - договора купли-продажи от 27.10.2011 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу Соловьева А.Б. действительной рыночной стоимости недвижимого имущества на момент его приобретения ответчиком в сумме 37 385 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Головин Тарас Мидарисович (далее - Головин Т.М.), открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Банк).
Определением Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 договор купли-продажи от 27.10.2011 признан недействительным. С Весниной С.М. в пользу Соловьева А.Б. взыскано 11 940 000 руб.
Веснина С.М., не согласившись с принятым определением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя, спорный договор заключен с согласия залогодержателя - Сберегательного банка РФ, ввиду того, что спорные объекты находились в залоге, единственным ориентиром цены при заключении сделки являлась цена, определенная между залогодателем и залогодержателем. Позднее выяснилось, что сам должник приобрел спорное имущество на торгах, у конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Видергольда Э.К. Омелюсика СР. по договору от 22.09.2010 по цене 26 145 000 руб. Договор от 22.09.2010 был заключен по итогам торгов, проведенных при реализации имущества индивидуального предпринимателя, признанного банкротом. Цена для проведения аукциона была установлена на основании экспертной оценки проведенной ИП Сосновской Н.В. по запросу конкурсного управляющего и составила 24 900 000 руб. Таким образом, сам ИП Соловьев А.Б. приобрел спорное имущество по сравнимой с ценой продажи (25 445 000 руб.) цене на открытых торгах с учетом открытого и свободного доступа к информации об имуществе по цене 26 145 000 руб. (+700.000 руб. от спорного договора) у конкурсного управляющего, а Веснина С.М. в дальнейшем реализовала спорное имущество по цене 25 636 000 (+191.000 руб. от спорного договора) руб. Головину Т.М. Разница между данными аналогичными сделками (в отношении одних и тех же объектов) практически отсутствует. Веснина С.М. не согласна, с тем, что предмет договоров не идентичный, указывает, что увеличился износ, но нет изменений, которые бы повлияли на цену, из чего следует, что необходимо сопоставлять экспертизы между собой - ИП Сосновской Н.В., экспертизой, проведенной залогодержателем и судебной экспертизой.
Конкурсный управляющий в отзыве на жалобу указывает, что судом правильно установлено отсутствие оснований для признания заключения эксперта N 20130507 ненадлежащим доказательством, в связи с чем, суд признал достоверными выводы, содержащиеся в указанном заключении. Ответчик со своей стороны ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявлял. Просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Законность определения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.09.2010 между конкурсным управляющим ИП Видергольда Э.К. Омелюсиком С.Р. (продавец) и ИП Соловьевым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец в рамках продажи имущества ИП Видергольда Э.К. на открытых торгах в форме аукциона (публикация в газетах "Коммерсант" N 153 от и "Вятский край" N 158-159 от 28.08.2010), состоявшихся 21.09.2010, в соответствии с протоколом открытых торгов в форме аукциона продает в собственность покупателя следующее имущество: здание административно-производственного корпуса площадью 1043,4 кв. м, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/Г; здание административно-торгового назначения площадью 170,3 кв. м, этажность 2, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/К; здание цеха по изготовлению ПН с арочным складом ДОК площадью 1738,9 кв. м, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/Д,Ж; земельный участок площадью 12257 кв. м, почтовый адрес ориентира: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:0051, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур.
Стоимость предмета договора составляет 26 145 000 руб. (пункт 2.1. договора).
По договору купли-продажи от 27.10.2011, заключенному между ИП Соловьевым А.Б. (продавец) и Весниной С.М. (покупатель), продавец передал, а покупатель приобрел в собственность следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 337 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, дом 57а, кадастровый номер 43:40:000110:89 и находящееся на данном земельном участке здание административно-торгового назначения, назначение: нежилое, лит.1001-один, лит. 1000-два-этажный, общей площадью 299,3 кв. м, лит. 1000, 1001, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:89:33:401:002:000023940:1000:1001; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 4 841 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер: 43:40:000110:91 и находящееся на данном земельном участке здание: цех по изготовлению ПН с арочным складом ДОК, назначение: нежилое, один-этажный, общей площадью 1842,8 кв. м, лит 1000, 1001, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:91:33:401:002:000023940:0500,0501,0700; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2106 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер: 43:40:000110:92 и находящееся на данном земельном участке здание административно-производственного корпуса, назначение: нежилое, 4-этажное, общей площадью 1043,9 кв. м, лит. 0400, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:92:33:401:002:000023940:0400.
Согласно пункту 3 договора недвижимое имущество оценивается сторонами и продается за 25 445 000 руб., в том числе земельный участок площадью 337 кв. м - 50 000 руб., здание административного назначения - 3 885 000 руб., земельный участок площадью 4 841 кв. м - 600 000 руб., цех по изготовлению ПН с арочным складом ДОК - 12 620 000 руб., земельный участок площадью 2106 кв. м - 205 000 руб., здание административно-производственного комплекса - 8 085 000 руб.
В пункте 3.1 договора стороны согласовали следующий порядок расчетов: до подписания договора покупатель передал продавцу денежные средства в сумме 6 520 000 руб., оставшуюся сумму в размере 18 925 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 19.03.2012 путем перечисления денежных средств на счет N 45408810027000001982, открытый в Кировском ОСБ N 8612 города Кирова в счет погашения задолженности продавца по кредитному договору от 27.09.2010 N 080/069 (в том числе процентов и комиссионных платежей, начисленных на дату внесения платежа), заключенного с Банком. Пунктом 3.1.1 установлен график платежей: до 17.11.2011-165 000 руб., до 26.11.2011-234 000 руб., до 19.12.2011-165 000 руб., до 26.12.2011-226 000 руб., до 19.01.2012-165 000 руб., до 26.01.2012-230 000 руб., до 19.02.2012-165 000 руб., до 26.02.2012-230 000 руб., до 19.03.2012-17 345 000 руб. При условии полного погашения ссудной задолженности и комиссионных платежей по кредитному договору от 27.09.2011 N 080/069, заключенному между ИП Соловьевым А.Б. и Банком, оставшуюся сумму покупатель обязуется передать наличными денежными средствами продавцу (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 27.10.2011 настоящий договор является актом приема-передачи.
В пункте 7 договора содержится ссылка на осведомленность покупателя о том, что недвижимое имущество, указанное в пункте 1 договора обременено залогом, обременение права: ипотека, залогодержателем является Банк на основании договора ипотеки N 1/080/069 от 28.03.2011 и кредитного договора N 080/069 от 27.09.2010, заключенных между банком и продавцом.
Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.10.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.11.2011.
Оплата по договору купли-продажи от 27.10.2011 произведена Весниной С.М. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями о перечислении денежных средств на счет ИП Соловьева А.Б. в отделении N 8612 "Сбербанка России" от 17.11.2011 N 102 на сумму 165 000 руб., от 25.11.2011 N 103 на сумму 234 000 руб., от 15.12.2011 N 106 на сумму 165 000 руб., от 25.12.2011 N 107 на сумму 226 000 руб., от 16.01.2012 N 118 на сумму 165 000 руб., от 23.01.2012 N 120 на сумму 230 000 руб., от 07.02.2012 N 125 на сумму 165 000 руб., от 21.02.2012 N 130 на сумму 230 000 руб., от 19.03.2012 N 139 на сумму 165 000 руб., приходными кассовыми ордерами от 22.03.2011 N 43 на сумму 16 919 497 руб. 13 коп., от 22.03.2012 N 46 на сумму 173 436 руб. 07 коп. Денежные средства в размере 87 066 руб. 80 коп. перечислены ИП Весниной С.М. на счет ИП Соловьева А.Б. в АКБ "Вятка-Банк" (ОАО) по платежному поручению от 14.05.2012 N 147.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 27.10.2011 денежные средства в размере 6 520 000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора.
Факт исполнения ответчиком условий договора купли-продажи об оплате подтверждается также вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Кирова от 18.06.2012 по делу N 2-1220/2012.
Впоследствии спорное имущество отчуждено Весниной С.М. (продавец) Головину Т.М. (покупатель) по договору купли-продажи от 23.03.2012, стоимость имущества составила 25 636 000 руб. (пункт 3 договора). По договору купли-продажи от 03.12.2012 Головин Т.М. (продавец) продал спорное недвижимое имущество Головину О.О. (покупатель) за 25 636 000 руб. Регистрация перехода права собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2012.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2012 в отношении должника введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 05.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Белорыбкин Максим Сергеевич.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2013 Белорыбкин М.С. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ИП Соловьева А.Б.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 23.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Омельяненко Александр Петрович.
Конкурсный управляющий, посчитав, что имущество по договору купли-продажи от 27.10.2011 отчуждено с нарушением пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве)", обратился в Арбитражный суд Кировской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
При этом если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Договор купли-продажи заключен 27.10.2011, то есть в течение срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания неравноценного встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи (отчуждение имущества по заведомо заниженной цене) возложено на лицо, оспаривающее сделку по указанному основанию.
Конкурсный управляющий, обращаясь в суд первой инстанции, в подтверждение неравноценности встречного исполнения договора купли-продажи от 27.10.2011 представил отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.09.2011 N 18.1/09/2011, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составила 44 559 000 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству конкурсного управляющего судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 27.10.2011.
Согласно заключению ООО Консультационно-правовой центр "Бюро независимых экспертиз" от 07.06.2013 N 20130507 рыночная стоимость имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки на дату ее совершения, составила 37 385 000 руб.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение от 07.06.2013, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реализация имущества должника в преддверии банкротства, рыночная стоимость которого превышала цену реализации имущества должника, привела к уменьшению конкурсной массы должника без равноценного встречного предоставления.
Доводы заявителя о несогласии с выводами эксперта о величине рыночной стоимости имущества подлежат отклонению.
Оснований считать экспертное заключение ненадлежащим доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется. Ходатайства о проведении повторной экспертизы ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлял.
Ссылка Весниной С.М. на то, что необходимо учитывать экспертную оценку ИП Сосновской Н.В., не может быть признана обоснованной. ИП Сосновская Н.В. производила оценку земельного участка и трех объектов недвижимости.
Вместе с тем, оспариваемая сделка заключена в отношении трех земельных участков и трех, расположенных на них объектах недвижимости. При этом площадь земельных участков меньше, чем площадь земельного участка, проданного на торгах в рамках реализации конкурсной массы ИП Видергольда Э.К., характеристики объектов недвижимости также различны, что свидетельствует о произведенных изменениях после покупки имущества на торгах.
Таким образом, оснований считать, что оценка ИП Сосновской Н.В. и ООО Консультационно-правовой центр "Бюро независимых экспертиз" произведена в отношении одного и того же имущества (не претерпевшего изменений), не имеется.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемого судебного акта по изложенным в жалобе доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определения Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 по делу N А28-2652/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Весниной Светланы Михайловны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2014 ПО ДЕЛУ N А28-2652/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2014 г. по делу N А28-2652/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,
при участии в судебном заседании:
представителей заявителя жалобы Веснина А.А., действующего на основании доверенности от 18.09.2012, Петухова А.Н., действующего на основании доверенности от 01.07.2014,
представителя конкурсного управляющего Гундыревой Е.А., действующей на основании доверенности от 01.07.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Весниной Светланы Михайловны
на определение Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 по делу N А28-2652/2012, принятое судом в составе судьи Минаевой Е.В.,
по заявлению конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Соловьева Андрея Борисовича (ИНН: 434530295452,ОГРИП: 307434529800030)
к Весниной Светлане Михайловне
третьи лица: Головин Тарас Мидарисович, открытое акционерное общество "Сбербанк России"
о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2011 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Соловьева Андрея Борисовича (далее- должник, ИП Соловьев А.Б.) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Весниной Светлане Михайловне (далее - ответчик, Веснина С.М.) о признании сделки должника - договора купли-продажи от 27.10.2011 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу Соловьева А.Б. действительной рыночной стоимости недвижимого имущества на момент его приобретения ответчиком в сумме 37 385 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Головин Тарас Мидарисович (далее - Головин Т.М.), открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Банк).
Определением Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 договор купли-продажи от 27.10.2011 признан недействительным. С Весниной С.М. в пользу Соловьева А.Б. взыскано 11 940 000 руб.
Веснина С.М., не согласившись с принятым определением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
По мнению заявителя, спорный договор заключен с согласия залогодержателя - Сберегательного банка РФ, ввиду того, что спорные объекты находились в залоге, единственным ориентиром цены при заключении сделки являлась цена, определенная между залогодателем и залогодержателем. Позднее выяснилось, что сам должник приобрел спорное имущество на торгах, у конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Видергольда Э.К. Омелюсика СР. по договору от 22.09.2010 по цене 26 145 000 руб. Договор от 22.09.2010 был заключен по итогам торгов, проведенных при реализации имущества индивидуального предпринимателя, признанного банкротом. Цена для проведения аукциона была установлена на основании экспертной оценки проведенной ИП Сосновской Н.В. по запросу конкурсного управляющего и составила 24 900 000 руб. Таким образом, сам ИП Соловьев А.Б. приобрел спорное имущество по сравнимой с ценой продажи (25 445 000 руб.) цене на открытых торгах с учетом открытого и свободного доступа к информации об имуществе по цене 26 145 000 руб. (+700.000 руб. от спорного договора) у конкурсного управляющего, а Веснина С.М. в дальнейшем реализовала спорное имущество по цене 25 636 000 (+191.000 руб. от спорного договора) руб. Головину Т.М. Разница между данными аналогичными сделками (в отношении одних и тех же объектов) практически отсутствует. Веснина С.М. не согласна, с тем, что предмет договоров не идентичный, указывает, что увеличился износ, но нет изменений, которые бы повлияли на цену, из чего следует, что необходимо сопоставлять экспертизы между собой - ИП Сосновской Н.В., экспертизой, проведенной залогодержателем и судебной экспертизой.
Конкурсный управляющий в отзыве на жалобу указывает, что судом правильно установлено отсутствие оснований для признания заключения эксперта N 20130507 ненадлежащим доказательством, в связи с чем, суд признал достоверными выводы, содержащиеся в указанном заключении. Ответчик со своей стороны ходатайства о проведении повторной экспертизы не заявлял. Просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Законность определения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 22.09.2010 между конкурсным управляющим ИП Видергольда Э.К. Омелюсиком С.Р. (продавец) и ИП Соловьевым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец в рамках продажи имущества ИП Видергольда Э.К. на открытых торгах в форме аукциона (публикация в газетах "Коммерсант" N 153 от и "Вятский край" N 158-159 от 28.08.2010), состоявшихся 21.09.2010, в соответствии с протоколом открытых торгов в форме аукциона продает в собственность покупателя следующее имущество: здание административно-производственного корпуса площадью 1043,4 кв. м, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/Г; здание административно-торгового назначения площадью 170,3 кв. м, этажность 2, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/К; здание цеха по изготовлению ПН с арочным складом ДОК площадью 1738,9 кв. м, адрес: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57 "а", кадастровый номер 43:40:000110:0051:2394/09/Д,Ж; земельный участок площадью 12257 кв. м, почтовый адрес ориентира: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:0051, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур.
Стоимость предмета договора составляет 26 145 000 руб. (пункт 2.1. договора).
По договору купли-продажи от 27.10.2011, заключенному между ИП Соловьевым А.Б. (продавец) и Весниной С.М. (покупатель), продавец передал, а покупатель приобрел в собственность следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 337 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, дом 57а, кадастровый номер 43:40:000110:89 и находящееся на данном земельном участке здание административно-торгового назначения, назначение: нежилое, лит.1001-один, лит. 1000-два-этажный, общей площадью 299,3 кв. м, лит. 1000, 1001, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:89:33:401:002:000023940:1000:1001; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 4 841 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер: 43:40:000110:91 и находящееся на данном земельном участке здание: цех по изготовлению ПН с арочным складом ДОК, назначение: нежилое, один-этажный, общей площадью 1842,8 кв. м, лит 1000, 1001, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:91:33:401:002:000023940:0500,0501,0700; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2106 кв. м, адрес объекта: местоположение Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер: 43:40:000110:92 и находящееся на данном земельном участке здание административно-производственного корпуса, назначение: нежилое, 4-этажное, общей площадью 1043,9 кв. м, лит. 0400, расположенное по адресу: Кировская область, г. Киров, ул. Луганская, д. 57а, кадастровый номер 43:40:000110:92:33:401:002:000023940:0400.
Согласно пункту 3 договора недвижимое имущество оценивается сторонами и продается за 25 445 000 руб., в том числе земельный участок площадью 337 кв. м - 50 000 руб., здание административного назначения - 3 885 000 руб., земельный участок площадью 4 841 кв. м - 600 000 руб., цех по изготовлению ПН с арочным складом ДОК - 12 620 000 руб., земельный участок площадью 2106 кв. м - 205 000 руб., здание административно-производственного комплекса - 8 085 000 руб.
В пункте 3.1 договора стороны согласовали следующий порядок расчетов: до подписания договора покупатель передал продавцу денежные средства в сумме 6 520 000 руб., оставшуюся сумму в размере 18 925 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 19.03.2012 путем перечисления денежных средств на счет N 45408810027000001982, открытый в Кировском ОСБ N 8612 города Кирова в счет погашения задолженности продавца по кредитному договору от 27.09.2010 N 080/069 (в том числе процентов и комиссионных платежей, начисленных на дату внесения платежа), заключенного с Банком. Пунктом 3.1.1 установлен график платежей: до 17.11.2011-165 000 руб., до 26.11.2011-234 000 руб., до 19.12.2011-165 000 руб., до 26.12.2011-226 000 руб., до 19.01.2012-165 000 руб., до 26.01.2012-230 000 руб., до 19.02.2012-165 000 руб., до 26.02.2012-230 000 руб., до 19.03.2012-17 345 000 руб. При условии полного погашения ссудной задолженности и комиссионных платежей по кредитному договору от 27.09.2011 N 080/069, заключенному между ИП Соловьевым А.Б. и Банком, оставшуюся сумму покупатель обязуется передать наличными денежными средствами продавцу (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 27.10.2011 настоящий договор является актом приема-передачи.
В пункте 7 договора содержится ссылка на осведомленность покупателя о том, что недвижимое имущество, указанное в пункте 1 договора обременено залогом, обременение права: ипотека, залогодержателем является Банк на основании договора ипотеки N 1/080/069 от 28.03.2011 и кредитного договора N 080/069 от 27.09.2010, заключенных между банком и продавцом.
Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.10.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.11.2011.
Оплата по договору купли-продажи от 27.10.2011 произведена Весниной С.М. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями о перечислении денежных средств на счет ИП Соловьева А.Б. в отделении N 8612 "Сбербанка России" от 17.11.2011 N 102 на сумму 165 000 руб., от 25.11.2011 N 103 на сумму 234 000 руб., от 15.12.2011 N 106 на сумму 165 000 руб., от 25.12.2011 N 107 на сумму 226 000 руб., от 16.01.2012 N 118 на сумму 165 000 руб., от 23.01.2012 N 120 на сумму 230 000 руб., от 07.02.2012 N 125 на сумму 165 000 руб., от 21.02.2012 N 130 на сумму 230 000 руб., от 19.03.2012 N 139 на сумму 165 000 руб., приходными кассовыми ордерами от 22.03.2011 N 43 на сумму 16 919 497 руб. 13 коп., от 22.03.2012 N 46 на сумму 173 436 руб. 07 коп. Денежные средства в размере 87 066 руб. 80 коп. перечислены ИП Весниной С.М. на счет ИП Соловьева А.Б. в АКБ "Вятка-Банк" (ОАО) по платежному поручению от 14.05.2012 N 147.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 27.10.2011 денежные средства в размере 6 520 000 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора.
Факт исполнения ответчиком условий договора купли-продажи об оплате подтверждается также вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Кирова от 18.06.2012 по делу N 2-1220/2012.
Впоследствии спорное имущество отчуждено Весниной С.М. (продавец) Головину Т.М. (покупатель) по договору купли-продажи от 23.03.2012, стоимость имущества составила 25 636 000 руб. (пункт 3 договора). По договору купли-продажи от 03.12.2012 Головин Т.М. (продавец) продал спорное недвижимое имущество Головину О.О. (покупатель) за 25 636 000 руб. Регистрация перехода права собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2012.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2012 в отношении должника введено наблюдение.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 05.12.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Белорыбкин Максим Сергеевич.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2013 Белорыбкин М.С. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ИП Соловьева А.Б.
Определением Арбитражного суда Кировской области от 23.01.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Омельяненко Александр Петрович.
Конкурсный управляющий, посчитав, что имущество по договору купли-продажи от 27.10.2011 отчуждено с нарушением пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве)", обратился в Арбитражный суд Кировской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
При этом если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Договор купли-продажи заключен 27.10.2011, то есть в течение срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания неравноценного встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи (отчуждение имущества по заведомо заниженной цене) возложено на лицо, оспаривающее сделку по указанному основанию.
Конкурсный управляющий, обращаясь в суд первой инстанции, в подтверждение неравноценности встречного исполнения договора купли-продажи от 27.10.2011 представил отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.09.2011 N 18.1/09/2011, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составила 44 559 000 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству конкурсного управляющего судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 27.10.2011.
Согласно заключению ООО Консультационно-правовой центр "Бюро независимых экспертиз" от 07.06.2013 N 20130507 рыночная стоимость имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки на дату ее совершения, составила 37 385 000 руб.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение от 07.06.2013, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что реализация имущества должника в преддверии банкротства, рыночная стоимость которого превышала цену реализации имущества должника, привела к уменьшению конкурсной массы должника без равноценного встречного предоставления.
Доводы заявителя о несогласии с выводами эксперта о величине рыночной стоимости имущества подлежат отклонению.
Оснований считать экспертное заключение ненадлежащим доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется. Ходатайства о проведении повторной экспертизы ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлял.
Ссылка Весниной С.М. на то, что необходимо учитывать экспертную оценку ИП Сосновской Н.В., не может быть признана обоснованной. ИП Сосновская Н.В. производила оценку земельного участка и трех объектов недвижимости.
Вместе с тем, оспариваемая сделка заключена в отношении трех земельных участков и трех, расположенных на них объектах недвижимости. При этом площадь земельных участков меньше, чем площадь земельного участка, проданного на торгах в рамках реализации конкурсной массы ИП Видергольда Э.К., характеристики объектов недвижимости также различны, что свидетельствует о произведенных изменениях после покупки имущества на торгах.
Таким образом, оснований считать, что оценка ИП Сосновской Н.В. и ООО Консультационно-правовой центр "Бюро независимых экспертиз" произведена в отношении одного и того же имущества (не претерпевшего изменений), не имеется.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемого судебного акта по изложенным в жалобе доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
определения Арбитражного суда Кировской области от 01.04.2014 по делу N А28-2652/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Весниной Светланы Михайловны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)