Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Глава хозяйства ссылался на то, что предпринимателем не соблюден порядок предоставления спорного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Галигузова Николая Ивановича (ИНН 260700623893, ОГРНИП 304260716800095) - Галигузова Н.И. (паспорт), в отсутствие истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольского Дмитрия Владимировича (ИНН 262702455278, ОГРНИП 311265115800221), ответчика - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2607017841, ОГРН 1042600005777), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Галигузова Н.И. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-7648/2014, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольский Д.В. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Галигузову Н.И. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного ответчиками договора от 13.03.2014 N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16), расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной (номер записи о государственной регистрации 26-01-123/2001/2014-378).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015, иск удовлетворен. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный ответчиками договор от 13.03.2014 N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16) для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий. Суды пришли к выводу о том, что данная сделка совершена с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку после публикации информации о предстоящем предоставлении участка в администрацию с заявлением обратился и глава хозяйства. С учетом норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор от 13.03.2013 N 67 недействителен (ничтожен), как нарушающий требования закона и имущественные права главы хозяйства.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 06.10.2014 и постановление от 29.06.2015. Податель жалобы указывает, что порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в данном случае соблюден. Постановлением администрации от 02.09.2013 утвержден акт выбора земельного участка для строительства. Глава хозяйства обратился в администрацию только 10.09.2013. Суды не приняли во внимание Положение о порядке управления и распоряжения землями на территории Изобильненского муниципального района Ставропольского края, утвержденное решением Совета Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 18.06.2013 N 57 (далее - Положение), согласно которому в случае поступления заявлений от иных лиц о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, за исключением случаев, если на момент подачи второго заявления принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 3 статьи 6).
Глава хозяйства представил в суд письменные пояснения о соответствии обжалуемых судебных актов нормам действующего законодательства и судебной практике.
В отзыве администрация просила отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции.
В заседании предприниматель поддержал доводы жалобы и пояснил, что на спорном участке им возведен и в установленном порядке введен в эксплуатацию объект недвижимости.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, публикацией в газете "Изобильненский муниципальный вестник" от 26.08.2013 N 35 (360) администрация информировала население о предстоящем предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 480 кв. м для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий (т. 1, л.д. 42-44).
Постановлением от 02.09.2013 N 1670 администрация на основании заявления предпринимателя утвердила акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства на территории Новоизобильненского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края для строительства производственной базы (т. 1, л.д. 45-51).
Сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 06.03.2014 (т. 1, л.д. 29-33).
Суды установили, что в администрацию 10.09.2013 поступило заявление главы хозяйства о предоставлении в аренду данного земельного участка.
Администрация в письме от 04.10.2013 N 4614 сообщила главе хозяйства о том, что опубликованное информационное сообщение размещено на основании заявления иного лица, которому утвержден акт выбора и предварительного согласования места размещения объекта (т. 1, л.д. 14, 15).
Постановлением от 13.03.2014 N 446 администрация предоставила предпринимателю в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16) для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий (т. 1, л.д. 52, 53).
Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 13.03.2014 заключили договор N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номером 26:06:061303:16). Участок предоставлен для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий. Срок действия договор установлен сторонами с 13.03.2014 по 12.03.2024. Арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 54-60).
Договор зарегистрирован в ЕГРП 31.03.2013 (т. 1, л.д. 40, 65).
Глава хозяйства, полагая, что спорный участок предоставлен предпринимателю с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на такой земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.
Ссылка предпринимателя на поступление второго заявления о предоставлении земельного участка после утверждения администрацией акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства (постановление от 02.09.2013 N 1670) не принимается.
В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3-х лет.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса).
Таким образом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка, фактически завершает процедуру выбора земельного участка.
Это означает, что заявка от иного претендента, поступившая после завершения выбора земельного участка, сама по себе не влечет необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды.
В то же время при рассмотрении таких споров суду следует проверить соблюдение порядка выбора участка, в том числе процедуры информирования населения о предстоящем предоставлении участка, наличие у второго претендента возможности в разумный срок после опубликования информации обратиться с соответствующим заявлением. Принятие решения о предоставлении земельного участка (а также решения об утверждении акта выбора земельного участка) в незначительный период после опубликования информации о предоставлении участка не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 Земельного кодекса. При этом разумность срока для подачи заявок, течение которого начинается после опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, подлежит установлению судом с учетом конкретных обстоятельств дела и не зависит от согласования места размещения объекта первому претенденту и утверждения ему акта выбора земельного участка.
При подаче иным претендентом заявки до истечения разумного срока право аренды земельного участка подлежит выставлению на торги независимо от принятия органом местного самоуправления решения об утверждении акта выбора земельного участка. Утверждение акта выбора земельного участка в такой ситуации противоречит статье 31 Земельного кодекса, согласно которой акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения (стадии предоставления земельного участка).
Суды установили, что опубликование информации в отношении спорного земельного участка имело место 26.08.2013, заявка второго претендента (главы хозяйства) подана 10.09.2013, т.е. в разумный срок, в то время как администрация 02.09.2013 утвердила акт выбора земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что постановление от 02.09.2013 N 1670 принято без соблюдения разумного срока после опубликования информации о предстоящем предоставлении земельного участка, при этом вторая заявка на участок подана в разумный срок, в связи с чем участок должен предоставляться посредством проведения торгов, суды правомерно указали на нарушение порядка его предоставления в аренду. Правила пункта 3 статьи 6 Положения данный вывод не опровергают, поскольку в рассматриваемом случае администрация не выполнила требования действующего законодательства о необходимости предоставления разумного срока для реагирования на публикацию.
В то же время, удовлетворяя иск главы хозяйства, суды не учли следующее.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от 23.06.2015 N 25).
Спорный договор аренды совершен после 01.09.2013, следовательно, при разрешении требований главы хозяйства о признании данной сделки недействительной (ничтожной) следовало руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" Гражданского кодекса в редакции закона N 100-ФЗ.
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Глава хозяйства не является стороной сделки, следовательно, в силу приведенной нормы должен доказать, что имеет охраняемый законом интерес в признании договора от 13.03.2014 аренды земельного участка недействительным (ничтожным) независимо от применения последствий его недействительности.
В пункте 78 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснено, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В пункте 79 постановления от 23.06.2015 N 25 указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).
В данном случае заинтересованность истца обусловлена необходимостью реализации предусмотренного Земельным кодексом порядка предоставления спорного участка в аренду для строительства.
При этом осуществление такой процедуры возможно только после передачи предпринимателем участка соответствующему публично-правовому образованию.
Возможность возврата участка администрации (с учетом доводов предпринимателя о возведении на участке в установленном порядке объекта капитального строительства) и, соответственно, восстановления прав главы хозяйства в рамках избранного им способа защиты суды не проверили, вопрос о применении реституции по инициативе суда не обсуждался.
Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного применения норм статьи 166 Гражданского кодекса, решение и постановление следует отменить (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, в соответствии с частью 2 статьи 287 Кодекса не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело, по основаниям указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении дела, суду следует устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку предоставленным в материалы дела доказательствам, а также доводам предпринимателя о возведении им на участке объекта недвижимости, после чего на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильного применения норм материального права, с соблюдением процессуальных норм, принять законный и обоснованный судебный акт.
Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу N А63-7648/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2015 N Ф08-6886/2015 ПО ДЕЛУ N А63-7648/2014
Требование: О признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Глава хозяйства ссылался на то, что предпринимателем не соблюден порядок предоставления спорного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2015 г. по делу N А63-7648/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Галигузова Николая Ивановича (ИНН 260700623893, ОГРНИП 304260716800095) - Галигузова Н.И. (паспорт), в отсутствие истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольского Дмитрия Владимировича (ИНН 262702455278, ОГРНИП 311265115800221), ответчика - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2607017841, ОГРН 1042600005777), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Галигузова Н.И. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-7648/2014, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольский Д.В. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Галигузову Н.И. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного ответчиками договора от 13.03.2014 N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16), расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной (номер записи о государственной регистрации 26-01-123/2001/2014-378).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015, иск удовлетворен. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный ответчиками договор от 13.03.2014 N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16) для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий. Суды пришли к выводу о том, что данная сделка совершена с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку после публикации информации о предстоящем предоставлении участка в администрацию с заявлением обратился и глава хозяйства. С учетом норм статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор от 13.03.2013 N 67 недействителен (ничтожен), как нарушающий требования закона и имущественные права главы хозяйства.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 06.10.2014 и постановление от 29.06.2015. Податель жалобы указывает, что порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в данном случае соблюден. Постановлением администрации от 02.09.2013 утвержден акт выбора земельного участка для строительства. Глава хозяйства обратился в администрацию только 10.09.2013. Суды не приняли во внимание Положение о порядке управления и распоряжения землями на территории Изобильненского муниципального района Ставропольского края, утвержденное решением Совета Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 18.06.2013 N 57 (далее - Положение), согласно которому в случае поступления заявлений от иных лиц о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, за исключением случаев, если на момент подачи второго заявления принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 3 статьи 6).
Глава хозяйства представил в суд письменные пояснения о соответствии обжалуемых судебных актов нормам действующего законодательства и судебной практике.
В отзыве администрация просила отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции.
В заседании предприниматель поддержал доводы жалобы и пояснил, что на спорном участке им возведен и в установленном порядке введен в эксплуатацию объект недвижимости.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, публикацией в газете "Изобильненский муниципальный вестник" от 26.08.2013 N 35 (360) администрация информировала население о предстоящем предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 480 кв. м для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий (т. 1, л.д. 42-44).
Постановлением от 02.09.2013 N 1670 администрация на основании заявления предпринимателя утвердила акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства на территории Новоизобильненского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края для строительства производственной базы (т. 1, л.д. 45-51).
Сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 06.03.2014 (т. 1, л.д. 29-33).
Суды установили, что в администрацию 10.09.2013 поступило заявление главы хозяйства о предоставлении в аренду данного земельного участка.
Администрация в письме от 04.10.2013 N 4614 сообщила главе хозяйства о том, что опубликованное информационное сообщение размещено на основании заявления иного лица, которому утвержден акт выбора и предварительного согласования места размещения объекта (т. 1, л.д. 14, 15).
Постановлением от 13.03.2014 N 446 администрация предоставила предпринимателю в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 480 кв. м (кадастровый номер 26:06:061303:16) для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий (т. 1, л.д. 52, 53).
Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 13.03.2014 заключили договор N 67 аренды земельного участка площадью 480 кв. м (кадастровый номером 26:06:061303:16). Участок предоставлен для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий. Срок действия договор установлен сторонами с 13.03.2014 по 12.03.2024. Арендодатель и арендатор подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 54-60).
Договор зарегистрирован в ЕГРП 31.03.2013 (т. 1, л.д. 40, 65).
Глава хозяйства, полагая, что спорный участок предоставлен предпринимателю с нарушением норм действующего законодательства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса (здесь и далее - в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В рассматриваемый период порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта регламентировался статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса, в которых детально определялась последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении участка для строительства по указанной процедуре. Уполномоченный орган обеспечивал выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформлял результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно являлось основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на такой земельный участок претендуют несколько лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.
Ссылка предпринимателя на поступление второго заявления о предоставлении земельного участка после утверждения администрацией акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства (постановление от 02.09.2013 N 1670) не принимается.
В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3-х лет.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса).
Таким образом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе участка, фактически завершает процедуру выбора земельного участка.
Это означает, что заявка от иного претендента, поступившая после завершения выбора земельного участка, сама по себе не влечет необходимости проведения торгов на право заключения договора аренды.
В то же время при рассмотрении таких споров суду следует проверить соблюдение порядка выбора участка, в том числе процедуры информирования населения о предстоящем предоставлении участка, наличие у второго претендента возможности в разумный срок после опубликования информации обратиться с соответствующим заявлением. Принятие решения о предоставлении земельного участка (а также решения об утверждении акта выбора земельного участка) в незначительный период после опубликования информации о предоставлении участка не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 Земельного кодекса. При этом разумность срока для подачи заявок, течение которого начинается после опубликования сообщения о возможном предоставлении земельного участка в аренду, подлежит установлению судом с учетом конкретных обстоятельств дела и не зависит от согласования места размещения объекта первому претенденту и утверждения ему акта выбора земельного участка.
При подаче иным претендентом заявки до истечения разумного срока право аренды земельного участка подлежит выставлению на торги независимо от принятия органом местного самоуправления решения об утверждении акта выбора земельного участка. Утверждение акта выбора земельного участка в такой ситуации противоречит статье 31 Земельного кодекса, согласно которой акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения (стадии предоставления земельного участка).
Суды установили, что опубликование информации в отношении спорного земельного участка имело место 26.08.2013, заявка второго претендента (главы хозяйства) подана 10.09.2013, т.е. в разумный срок, в то время как администрация 02.09.2013 утвердила акт выбора земельного участка.
При таких обстоятельствах, учитывая, что постановление от 02.09.2013 N 1670 принято без соблюдения разумного срока после опубликования информации о предстоящем предоставлении земельного участка, при этом вторая заявка на участок подана в разумный срок, в связи с чем участок должен предоставляться посредством проведения торгов, суды правомерно указали на нарушение порядка его предоставления в аренду. Правила пункта 3 статьи 6 Положения данный вывод не опровергают, поскольку в рассматриваемом случае администрация не выполнила требования действующего законодательства о необходимости предоставления разумного срока для реагирования на публикацию.
В то же время, удовлетворяя иск главы хозяйства, суды не учли следующее.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от 23.06.2015 N 25).
Спорный договор аренды совершен после 01.09.2013, следовательно, при разрешении требований главы хозяйства о признании данной сделки недействительной (ничтожной) следовало руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" Гражданского кодекса в редакции закона N 100-ФЗ.
Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Глава хозяйства не является стороной сделки, следовательно, в силу приведенной нормы должен доказать, что имеет охраняемый законом интерес в признании договора от 13.03.2014 аренды земельного участка недействительным (ничтожным) независимо от применения последствий его недействительности.
В пункте 78 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснено, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В пункте 79 постановления от 23.06.2015 N 25 указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).
В данном случае заинтересованность истца обусловлена необходимостью реализации предусмотренного Земельным кодексом порядка предоставления спорного участка в аренду для строительства.
При этом осуществление такой процедуры возможно только после передачи предпринимателем участка соответствующему публично-правовому образованию.
Возможность возврата участка администрации (с учетом доводов предпринимателя о возведении на участке в установленном порядке объекта капитального строительства) и, соответственно, восстановления прав главы хозяйства в рамках избранного им способа защиты суды не проверили, вопрос о применении реституции по инициативе суда не обсуждался.
Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного применения норм статьи 166 Гражданского кодекса, решение и постановление следует отменить (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, в соответствии с частью 2 статьи 287 Кодекса не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, дело, по основаниям указанным выше, подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении дела, суду следует устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку предоставленным в материалы дела доказательствам, а также доводам предпринимателя о возведении им на участке объекта недвижимости, после чего на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, правильного применения норм материального права, с соблюдением процессуальных норм, принять законный и обоснованный судебный акт.
Расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу N А63-7648/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)