Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Юдина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Перовой Т.А., Желонкиной Г.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе по апелляционным жалобам К.И. и К.А. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя К.И. - А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" С., представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова О., возражавших относительно удовлетворения жалоб и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с иском к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе.
В обоснование требований истец указал, что в 2004 году земельный участок общей площадью 0,5158 кв.м с кадастровым номером N был предоставлен в аренду АТСЖ Фрунзенского района сроком на сорок девять лет на основании постановления администрации <адрес> <адрес> от <дата> для размещения водной базы яхт - клуба для подростков, <дата> между администрацией <адрес> и АТСЖ Фрунзенского района был заключен договор аренды.
В настоящее время К.И. на основании договора замены стороны в обязательстве является арендатором земельного участка и собственником размещенного на нем незавершенного строительством объекта - нежилого одноэтажного здания (основной части и мансарды) общей площадью 106,4 кв.м (литера А), ограждения из железобетонных панелей, протяженностью 96,56 п.м, водоотводного сооружения протяженностью 36 п.м.
Специалистами отдела земельного контроля администрации муниципального образования "Город Саратов" <дата> был осуществлен осмотр земельного участка, арендуемого К.И. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N расположено здание мансардного типа, строительство которого завершено, что противоречит условиям заключенного договора аренды земельного участка N от <дата>. По сведениям комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" разрешение на строительство данного объекта органом местного самоуправления не выдавалось, проектная документация на строительство объекта не составлялась. Истец полагает, что ответчиком после приобретения в собственность объекта незавершенного строительства без получения соответствующих разрешений была произведена реконструкция нежилого здания, что свидетельствует о возведении ответчиком самовольной постройки, подлежащей сносу.
Истец (с учетом уточнения требований) просил суд:
- признать самовольной постройкой нежилое одноэтажное здание (литера А), инвентарный номер N А, площадью застройки 96,04 кв.м (по цоколю - 101,98 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, б/н в <адрес>;
- обязать К.И. в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет снести самовольную постройку.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года исковые требования удовлетворены: признано самовольной постройкой нежилое одноэтажное здание под литерой А площадью застройки 96,04 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в <адрес>, на ответчика возложена обязанность снести указанное здание в соответствии с проектом организации работ по сносу здания с привлечением специализированной организации, за свой счет, в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
К.И. и К.А. поданы апелляционные жалобы на решение суда.
Апелляционная жалоба К.А. определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 июня 2014 года оставлена без рассмотрения по существу.
К.И. в апелляционной жалобе просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда является незаконным и необоснованным, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
По мнению автора жалобы, в ходе судебного разбирательства не был доказан факт осуществления К.И. как собственником строения реконструкции либо факт создания нового объекта недвижимости, на который необходимо оформление проектной и разрешительной документации. К.И. были произведены отделочные работы как внутри, так снаружи здания, проведены инженерные коммуникации, внешние границы здания, его функциональное назначение не изменились, что не позволяет отнести здание к самовольной постройке.
Автор жалобы считает вывод суда об отсутствии у ответчика права осуществлять капитальное строительство на земельном участке, подлежащему изъятию, не основанным на законе. В соответствии со ст. 63 ЗК РФ собственники либо пользователи земельных участков, подлежащих изъятию, несут риск убытков по осуществлению застройки земельных участков только после получения уведомления о предстоящем изъятии, однако ответчик от органа местного самоуправления каких-либо уведомлений об изъятии не получала, договор аренды с ответчиком до настоящего времени не расторгнут.
Вывод суда о недопустимости осуществления строительных работ на земельном участке в связи с отнесением участка к территории общего пользования К.И. полагает неправильным, поскольку изменение территориальной зоны и включение земельного участка в состав территорий общего пользования было произведено <дата>, после окончания ответчиком отделочных работ. Кроме того, Правила землепользования и застройки предусматривают возможность сохранения и использования на территории общего пользования ранее возведенных объектов без права увеличения площади и строительных объемов. Ссылка суда на то, что К.И. обращалась в орган местного самоуправления по вопросу выдачи градостроительного плана для реконструкции нежилого здания, не соответствует действительности, поскольку ответчик имела намерение решить вопрос о возможности возведения на земельном участке других объектов, обращение за выдаче градостроительного плана последовало после выполнения работ по достройке здания.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель К.И. - А. доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" С., представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова О. возражали относительно отмены решения суда, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание лица.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Одним из способов защиты права может являться восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 1 - 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из приведенных правовых норм, для отнесения постройки к самовольным необходимо установить, возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для целей строительства, требуется ли для возведения постройки оформление разрешительной и проектной документации, была ли она получена лицом, которое возвело постройку, были ли при возведении постройки нарушены градостроительные, строительные нормы и правила, являются ли допущенные нарушения технических норм существенными, нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки надлежит устанавливать, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.
Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд первой инстанции, принимая решение о сносе постройки, исходил из того, что ответчиком без получения соответствующей разрешительной и проектной документации произведена реконструкция ранее существовавшего объекта недвижимости, в результате чего фактически был создан новый объект. Суд пришел к выводу о том, что спорная постройка обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем подлежит сносу, так как не может приведена в первоначальное состояние без причинения значительного ущерба.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют нормам материального права, обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам (п. 1, 3, 4 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Саратова N от <дата> муниципальному учреждению дополнительного образования "Центр детского и юношеского творчества Фрунзенского района г. Саратова" был предоставлен в срочное пользование без права устройства пляжа для купания земельный участок площадью 0,5394 га сроком на два года для проектирования учебно-тренировочной базы секции парусного спорта в <адрес> в <адрес>.
<дата> мэром города Саратова было издано постановление N в соответствии с которым указанному детскому учреждению земельный участок площадью 0,5394 га был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства водной базы яхт-клуба в <адрес>" в <адрес> без права капитального строительства.
Постановлением администрации г. Саратова от <дата> N АТСЖ Фрунзенского района был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений, находящейся в <адрес> в <адрес>, для размещения водной базы яхт-клуба для подростков в границах, указанных в плане земельного участка, площадью 0,5158 га.
Во исполнение постановления <дата> между администрацией г. Саратова, действующей на стороне арендодателя, и АТСЖ Фрунзенского района, действующей на стороне арендатора, был заключен договор аренды земельного участка N N. По условиям договора арендатору в пользование был передан земельный участок площадью 5158 кв.м для размещения водной базы яхт-клуба для подростков. В договоре аренду указано, что арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов.
<дата> между АТСЖ Фрунзенского района и ФИО21" заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> между ООО "ФИО22 и ФИО20 заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> между ФИО19. заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> права арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> переданы ФИО13, затем на основании договора замены стороны в обязательстве от <дата> права по договору аренды переданы ФИО14, а на основании договора от <дата> права по договору аренды земельного участка переданы ФИО16 <дата> между ФИО16 и К.И. был заключен договор замены стороны в обязательстве, по которому право аренды на земельный участок перешло к К.И., договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) <дата>.
В период действия договора аренды арендатором ФИО15 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства в виде одноэтажного нежилого здания, а также возведено капитальное ограждение. Степень готовности здания составила 40%. Поскольку здание было возведено без получения разрешительных документов, ФИО15 обратился в суд с иском о признании права собственности на данный объект. Решением Волжского районного суда <адрес> от <дата> за ФИО15 признано право собственности на незавершенные строительством объекты - нежилое здание (основную часть и мансарду) под литерой А общей площадью 106,4 кв.м и ограждение из железобетонных панелей протяженностью 96,56 п.м, расположенные по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 0,5158 га для размещения водной базы яхт-клуба для подростков в <адрес>. Решение суда в кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.
С учетом изменения степени готовности здания после рассмотрения дела, <дата> право собственности в ЕГРП было зарегистрировано за ФИО15 на незавершенное строительством здание степенью готовности 53%. Кроме того, ФИО15 на земельном участке было возведено водоотводное сооружение протяженность 36 п.м.
Согласно техническому паспорту объекта недвижимости водной базы яхт-клуба для подростков, изготовленному <дата> Саратовским городским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация", площадь застройки составляет 106,4, высота 7,2 м, готовность конструктивных элементов - 53%, при этом площадь застройки определялась техниками по наружному обмеру, исходя из размера стен 10,56 м на 10,08 м. В паспорте указано, что у здания имеется ленточный бетонный фундамент, деревянные стены и перегородки, деревянные неоштукатуренные перекрытия, крыша из металлочерепицы, отделочные работы в здании не проведены, внутренние сантехнические и электротехнические устройства отсутствуют.
При передаче права аренды на земельный участок арендаторами осуществлялась продажа расположенных на земельном участке объектов.
На основании договора купли-продажи от <дата> ФИО16 продала К.И. незавершенное строительством здание (литера А) степенью готовности 53%, площадью 106,4 кв.м, а также сооружение - ограждение протяженностью 96,56 п. м (литера 1) и водоотводное сооружение протяженностью 36 п.м (литера 2), переход права собственности зарегистрирован <дата>.
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером N видно, что земельный участок площадью 5158 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, имеет вид разрешенного использования - водная база яхт-клуба для подростков.
Постановлением администрации муниципального образования "<адрес>" от <дата> N был утвержден проект планировки территории на линейный объект: автодорога по <адрес> протяженностью 2,2 км, от <адрес>, ограниченной акваторией Волгоградского водохранилища и прилегающей к <адрес>.
Саратовской городской Думой <дата> было принято решение N "Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд для размещения автомобильной дороги местного значения по <адрес> протяженностью 2,2 км, от <адрес>". В решении указано, что оно вступает в силу только после государственной регистрации и после официального опубликования. В приложении к данному решению в перечне земельных участков, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, был поименован земельный участок, находящийся в аренде у К.И.
Решением Саратовской городской Думы от <дата> N внесены изменения в решение от <дата> и наряду с земельным участком в перечень изымаемых объектов включены сооружения, расположенные на арендуемом ответчиком земельном участке, характеристики строений указаны в соответствии с данными, содержащимися в ЕГРП.
Ограничения в использовании земельного участка, установленные на основания решения Саратовской городской Думы от <дата> N и от <дата> N, были зарегистрированы в ЕГРП <дата>.
С учетом принятых решений об изъятии земельного участка в октябре 2012 года были внесены изменения в карту градостроительного зонирования, являющуюся составной частью Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Саратовской городской Думы от <дата> N. Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования, представленной комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "<адрес>", земельный участок, находящийся в аренде у К.И., расположен в пределах территории общего пользования.
По данным технического паспорта нежилого здания, составленного ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" <дата>, незавершенный строительством объект представляет собой одноэтажное здание с мансардным этажом, площадь застройки составляет 96,4 кв.м, высота 7,2 м, общая площадь объекта - 106,4 кв.м, площадь 1-го этажа здания - 76,7 кв.м, мансардного - 29,7 кв.м, на 1-ом этаже здания находятся котельная, душевая, туалет, коридор, помещение. В здании имеются инженерные коммуникации (электрические сети, водо- и газоснабжение), установлен индивидуальный котел АГВ.
Для решения вопроса о том, какие строительные работы были произведены ответчиком, имела ли место реконструкция объекта, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "Центр судебных экспертиз" от <дата> за период с 2006 по 2013 годы были проведены следующие строительные работы: монтаж перегородок, перекрытия, устройство полов, заполнение проемов, наружные и внутренние отделочные работы, монтаж инженерных сетей и систем. По данным заключения экспертов здание представляет собой нежилое одноэтажное здание с площадью застройки 96,04 кв.м (по цоколю - 101,98 кв.м), полезная площадь объекта - 73,94 кв.м, высота здания - 7,2 м, степень готовности здания составляет 100%.
На момент осмотра экспертами технические характеристики здания (этажность, высота, площадь, объем) и характеристики возведенных строительных конструкций не изменились (по отношению к характеристикам, существовавшим в июле 2006 года, при обращении ФИО15 в суд с иском о признании права собственности). Эксперты пришли к выводу о том, что произведенные работы не являются реконструкцией, поскольку не затронули несущих конструкций здания и не привели к изменению технических характеристик здания, в результате работ новый объект не возник и не создавался, К.И. произведена достройка существующего объекта. Приведение здания в состояние готовности 53% возможно, но сопряжено с причинением значительного ущерба зданию.
Результаты экспертного исследования были подтверждены в суде первой и апелляционной инстанций экспертом ФИО17, которая пояснила, что конструктивные элементы здания (фундамент, стены, стропильная система крыши) не претерпели каких-либо изменений, разница в площади застройки, обозначенная в технических документах и в заключении экспертов, не превышает погрешности, установленной для строительных параметров. Мансардный этаж не указан в заключении экспертов, поскольку между первый этажом здания и мансардой возведено перекрытие, специально оборудованного входа на мансарду не имеется, в связи с чем с технической точки зрения не имеется оснований для вывода о наличии мансардного этажа.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В статье 1 ГрК РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Анализ исследованных доказательств показывает, что спорное строение было возведено на земельном участке, предоставленном в аренду для размещения водной базы яхт-клуба для подростков. В договоре аренды было оговорено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов. В 2006 году правопредшественником ответчика ФИО15 было возведено нежилое здание степенью готовности 40%, право собственности на данный объект было признано за ФИО15 решением суда, которое до настоящего времени не оспорено и не отменено. После приобретения здания в 2011 году ответчик произвела ряд строительных работ по монтажу перегородок, перекрытий, инженерных сетей и систем, по устройству полов, заполнению проемов, а также наружные и внутренние отделочные работы. В результате произведенных работ ответчиком не была осуществлена реконструкция объекта, не были изменены технические характеристики объекта, не был создан новый объект, что подтверждается данными технических паспортов, заключением экспертов, заключением о техническом состоянии здания, составленным ООО "Канон". Следовательно, получение разрешения на строительство для проведения данных работ не требовалось. В ходе судебного разбирательства администрацией муниципального образования "Город Саратов" не представлено доказательств того, что здание создает угрозу жизни и здоровью других лиц и нарушает права муниципального образования.
Доводы стороны истца о том, что права муниципального образования нарушены увеличением выкупной цены объекта, судебная коллегия полагает несостоятельными. Выкуп земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должен осуществляться в соответствии со статьей 63 ЗК РФ. При возникновении спора по поводу размера выкупной цены объектов он подлежит рассмотрению в суде.
При данных обстоятельствах вывод суда о том, что здание обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу, не соответствует положениям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым администрации муниципального образования "Город Саратов" в удовлетворении исковых требований к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2648
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N 33-2648
Судья Юдина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Перовой Т.А., Желонкиной Г.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе по апелляционным жалобам К.И. и К.А. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя К.И. - А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" С., представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова О., возражавших относительно удовлетворения жалоб и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с иском к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе.
В обоснование требований истец указал, что в 2004 году земельный участок общей площадью 0,5158 кв.м с кадастровым номером N был предоставлен в аренду АТСЖ Фрунзенского района сроком на сорок девять лет на основании постановления администрации <адрес> <адрес> от <дата> для размещения водной базы яхт - клуба для подростков, <дата> между администрацией <адрес> и АТСЖ Фрунзенского района был заключен договор аренды.
В настоящее время К.И. на основании договора замены стороны в обязательстве является арендатором земельного участка и собственником размещенного на нем незавершенного строительством объекта - нежилого одноэтажного здания (основной части и мансарды) общей площадью 106,4 кв.м (литера А), ограждения из железобетонных панелей, протяженностью 96,56 п.м, водоотводного сооружения протяженностью 36 п.м.
Специалистами отдела земельного контроля администрации муниципального образования "Город Саратов" <дата> был осуществлен осмотр земельного участка, арендуемого К.И. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N расположено здание мансардного типа, строительство которого завершено, что противоречит условиям заключенного договора аренды земельного участка N от <дата>. По сведениям комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" разрешение на строительство данного объекта органом местного самоуправления не выдавалось, проектная документация на строительство объекта не составлялась. Истец полагает, что ответчиком после приобретения в собственность объекта незавершенного строительства без получения соответствующих разрешений была произведена реконструкция нежилого здания, что свидетельствует о возведении ответчиком самовольной постройки, подлежащей сносу.
Истец (с учетом уточнения требований) просил суд:
- признать самовольной постройкой нежилое одноэтажное здание (литера А), инвентарный номер N А, площадью застройки 96,04 кв.м (по цоколю - 101,98 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, б/н в <адрес>;
- обязать К.И. в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет снести самовольную постройку.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года исковые требования удовлетворены: признано самовольной постройкой нежилое одноэтажное здание под литерой А площадью застройки 96,04 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в <адрес>, на ответчика возложена обязанность снести указанное здание в соответствии с проектом организации работ по сносу здания с привлечением специализированной организации, за свой счет, в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
К.И. и К.А. поданы апелляционные жалобы на решение суда.
Апелляционная жалоба К.А. определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 25 июня 2014 года оставлена без рассмотрения по существу.
К.И. в апелляционной жалобе просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда является незаконным и необоснованным, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
По мнению автора жалобы, в ходе судебного разбирательства не был доказан факт осуществления К.И. как собственником строения реконструкции либо факт создания нового объекта недвижимости, на который необходимо оформление проектной и разрешительной документации. К.И. были произведены отделочные работы как внутри, так снаружи здания, проведены инженерные коммуникации, внешние границы здания, его функциональное назначение не изменились, что не позволяет отнести здание к самовольной постройке.
Автор жалобы считает вывод суда об отсутствии у ответчика права осуществлять капитальное строительство на земельном участке, подлежащему изъятию, не основанным на законе. В соответствии со ст. 63 ЗК РФ собственники либо пользователи земельных участков, подлежащих изъятию, несут риск убытков по осуществлению застройки земельных участков только после получения уведомления о предстоящем изъятии, однако ответчик от органа местного самоуправления каких-либо уведомлений об изъятии не получала, договор аренды с ответчиком до настоящего времени не расторгнут.
Вывод суда о недопустимости осуществления строительных работ на земельном участке в связи с отнесением участка к территории общего пользования К.И. полагает неправильным, поскольку изменение территориальной зоны и включение земельного участка в состав территорий общего пользования было произведено <дата>, после окончания ответчиком отделочных работ. Кроме того, Правила землепользования и застройки предусматривают возможность сохранения и использования на территории общего пользования ранее возведенных объектов без права увеличения площади и строительных объемов. Ссылка суда на то, что К.И. обращалась в орган местного самоуправления по вопросу выдачи градостроительного плана для реконструкции нежилого здания, не соответствует действительности, поскольку ответчик имела намерение решить вопрос о возможности возведения на земельном участке других объектов, обращение за выдаче градостроительного плана последовало после выполнения работ по достройке здания.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель К.И. - А. доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" С., представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" и комитета по управлению имуществом города Саратова О. возражали относительно отмены решения суда, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание лица.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Одним из способов защиты права может являться восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 1 - 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из приведенных правовых норм, для отнесения постройки к самовольным необходимо установить, возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для целей строительства, требуется ли для возведения постройки оформление разрешительной и проектной документации, была ли она получена лицом, которое возвело постройку, были ли при возведении постройки нарушены градостроительные, строительные нормы и правила, являются ли допущенные нарушения технических норм существенными, нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки надлежит устанавливать, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.
Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд первой инстанции, принимая решение о сносе постройки, исходил из того, что ответчиком без получения соответствующей разрешительной и проектной документации произведена реконструкция ранее существовавшего объекта недвижимости, в результате чего фактически был создан новый объект. Суд пришел к выводу о том, что спорная постройка обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем подлежит сносу, так как не может приведена в первоначальное состояние без причинения значительного ущерба.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют нормам материального права, обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам (п. 1, 3, 4 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Саратова N от <дата> муниципальному учреждению дополнительного образования "Центр детского и юношеского творчества Фрунзенского района г. Саратова" был предоставлен в срочное пользование без права устройства пляжа для купания земельный участок площадью 0,5394 га сроком на два года для проектирования учебно-тренировочной базы секции парусного спорта в <адрес> в <адрес>.
<дата> мэром города Саратова было издано постановление N в соответствии с которым указанному детскому учреждению земельный участок площадью 0,5394 га был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для строительства водной базы яхт-клуба в <адрес>" в <адрес> без права капитального строительства.
Постановлением администрации г. Саратова от <дата> N АТСЖ Фрунзенского района был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений, находящейся в <адрес> в <адрес>, для размещения водной базы яхт-клуба для подростков в границах, указанных в плане земельного участка, площадью 0,5158 га.
Во исполнение постановления <дата> между администрацией г. Саратова, действующей на стороне арендодателя, и АТСЖ Фрунзенского района, действующей на стороне арендатора, был заключен договор аренды земельного участка N N. По условиям договора арендатору в пользование был передан земельный участок площадью 5158 кв.м для размещения водной базы яхт-клуба для подростков. В договоре аренду указано, что арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов.
<дата> между АТСЖ Фрунзенского района и ФИО21" заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> между ООО "ФИО22 и ФИО20 заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> между ФИО19. заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от <дата>.
<дата> права арендатора по договору аренды земельного участка от <дата> переданы ФИО13, затем на основании договора замены стороны в обязательстве от <дата> права по договору аренды переданы ФИО14, а на основании договора от <дата> права по договору аренды земельного участка переданы ФИО16 <дата> между ФИО16 и К.И. был заключен договор замены стороны в обязательстве, по которому право аренды на земельный участок перешло к К.И., договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) <дата>.
В период действия договора аренды арендатором ФИО15 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства в виде одноэтажного нежилого здания, а также возведено капитальное ограждение. Степень готовности здания составила 40%. Поскольку здание было возведено без получения разрешительных документов, ФИО15 обратился в суд с иском о признании права собственности на данный объект. Решением Волжского районного суда <адрес> от <дата> за ФИО15 признано право собственности на незавершенные строительством объекты - нежилое здание (основную часть и мансарду) под литерой А общей площадью 106,4 кв.м и ограждение из железобетонных панелей протяженностью 96,56 п.м, расположенные по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 0,5158 га для размещения водной базы яхт-клуба для подростков в <адрес>. Решение суда в кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.
С учетом изменения степени готовности здания после рассмотрения дела, <дата> право собственности в ЕГРП было зарегистрировано за ФИО15 на незавершенное строительством здание степенью готовности 53%. Кроме того, ФИО15 на земельном участке было возведено водоотводное сооружение протяженность 36 п.м.
Согласно техническому паспорту объекта недвижимости водной базы яхт-клуба для подростков, изготовленному <дата> Саратовским городским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация", площадь застройки составляет 106,4, высота 7,2 м, готовность конструктивных элементов - 53%, при этом площадь застройки определялась техниками по наружному обмеру, исходя из размера стен 10,56 м на 10,08 м. В паспорте указано, что у здания имеется ленточный бетонный фундамент, деревянные стены и перегородки, деревянные неоштукатуренные перекрытия, крыша из металлочерепицы, отделочные работы в здании не проведены, внутренние сантехнические и электротехнические устройства отсутствуют.
При передаче права аренды на земельный участок арендаторами осуществлялась продажа расположенных на земельном участке объектов.
На основании договора купли-продажи от <дата> ФИО16 продала К.И. незавершенное строительством здание (литера А) степенью готовности 53%, площадью 106,4 кв.м, а также сооружение - ограждение протяженностью 96,56 п. м (литера 1) и водоотводное сооружение протяженностью 36 п.м (литера 2), переход права собственности зарегистрирован <дата>.
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером N видно, что земельный участок площадью 5158 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, имеет вид разрешенного использования - водная база яхт-клуба для подростков.
Постановлением администрации муниципального образования "<адрес>" от <дата> N был утвержден проект планировки территории на линейный объект: автодорога по <адрес> протяженностью 2,2 км, от <адрес>, ограниченной акваторией Волгоградского водохранилища и прилегающей к <адрес>.
Саратовской городской Думой <дата> было принято решение N "Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд для размещения автомобильной дороги местного значения по <адрес> протяженностью 2,2 км, от <адрес>". В решении указано, что оно вступает в силу только после государственной регистрации и после официального опубликования. В приложении к данному решению в перечне земельных участков, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, был поименован земельный участок, находящийся в аренде у К.И.
Решением Саратовской городской Думы от <дата> N внесены изменения в решение от <дата> и наряду с земельным участком в перечень изымаемых объектов включены сооружения, расположенные на арендуемом ответчиком земельном участке, характеристики строений указаны в соответствии с данными, содержащимися в ЕГРП.
Ограничения в использовании земельного участка, установленные на основания решения Саратовской городской Думы от <дата> N и от <дата> N, были зарегистрированы в ЕГРП <дата>.
С учетом принятых решений об изъятии земельного участка в октябре 2012 года были внесены изменения в карту градостроительного зонирования, являющуюся составной частью Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Саратовской городской Думы от <дата> N. Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования, представленной комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "<адрес>", земельный участок, находящийся в аренде у К.И., расположен в пределах территории общего пользования.
По данным технического паспорта нежилого здания, составленного ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" <дата>, незавершенный строительством объект представляет собой одноэтажное здание с мансардным этажом, площадь застройки составляет 96,4 кв.м, высота 7,2 м, общая площадь объекта - 106,4 кв.м, площадь 1-го этажа здания - 76,7 кв.м, мансардного - 29,7 кв.м, на 1-ом этаже здания находятся котельная, душевая, туалет, коридор, помещение. В здании имеются инженерные коммуникации (электрические сети, водо- и газоснабжение), установлен индивидуальный котел АГВ.
Для решения вопроса о том, какие строительные работы были произведены ответчиком, имела ли место реконструкция объекта, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО "Центр судебных экспертиз" от <дата> за период с 2006 по 2013 годы были проведены следующие строительные работы: монтаж перегородок, перекрытия, устройство полов, заполнение проемов, наружные и внутренние отделочные работы, монтаж инженерных сетей и систем. По данным заключения экспертов здание представляет собой нежилое одноэтажное здание с площадью застройки 96,04 кв.м (по цоколю - 101,98 кв.м), полезная площадь объекта - 73,94 кв.м, высота здания - 7,2 м, степень готовности здания составляет 100%.
На момент осмотра экспертами технические характеристики здания (этажность, высота, площадь, объем) и характеристики возведенных строительных конструкций не изменились (по отношению к характеристикам, существовавшим в июле 2006 года, при обращении ФИО15 в суд с иском о признании права собственности). Эксперты пришли к выводу о том, что произведенные работы не являются реконструкцией, поскольку не затронули несущих конструкций здания и не привели к изменению технических характеристик здания, в результате работ новый объект не возник и не создавался, К.И. произведена достройка существующего объекта. Приведение здания в состояние готовности 53% возможно, но сопряжено с причинением значительного ущерба зданию.
Результаты экспертного исследования были подтверждены в суде первой и апелляционной инстанций экспертом ФИО17, которая пояснила, что конструктивные элементы здания (фундамент, стены, стропильная система крыши) не претерпели каких-либо изменений, разница в площади застройки, обозначенная в технических документах и в заключении экспертов, не превышает погрешности, установленной для строительных параметров. Мансардный этаж не указан в заключении экспертов, поскольку между первый этажом здания и мансардой возведено перекрытие, специально оборудованного входа на мансарду не имеется, в связи с чем с технической точки зрения не имеется оснований для вывода о наличии мансардного этажа.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В статье 1 ГрК РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Анализ исследованных доказательств показывает, что спорное строение было возведено на земельном участке, предоставленном в аренду для размещения водной базы яхт-клуба для подростков. В договоре аренды было оговорено право арендатора использовать земельный участок для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов. В 2006 году правопредшественником ответчика ФИО15 было возведено нежилое здание степенью готовности 40%, право собственности на данный объект было признано за ФИО15 решением суда, которое до настоящего времени не оспорено и не отменено. После приобретения здания в 2011 году ответчик произвела ряд строительных работ по монтажу перегородок, перекрытий, инженерных сетей и систем, по устройству полов, заполнению проемов, а также наружные и внутренние отделочные работы. В результате произведенных работ ответчиком не была осуществлена реконструкция объекта, не были изменены технические характеристики объекта, не был создан новый объект, что подтверждается данными технических паспортов, заключением экспертов, заключением о техническом состоянии здания, составленным ООО "Канон". Следовательно, получение разрешения на строительство для проведения данных работ не требовалось. В ходе судебного разбирательства администрацией муниципального образования "Город Саратов" не представлено доказательств того, что здание создает угрозу жизни и здоровью других лиц и нарушает права муниципального образования.
Доводы стороны истца о том, что права муниципального образования нарушены увеличением выкупной цены объекта, судебная коллегия полагает несостоятельными. Выкуп земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должен осуществляться в соответствии со статьей 63 ЗК РФ. При возникновении спора по поводу размера выкупной цены объектов он подлежит рассмотрению в суде.
При данных обстоятельствах вывод суда о том, что здание обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу, не соответствует положениям закона и материалам дела.
В силу пункта 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 30 января 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым администрации муниципального образования "Город Саратов" в удовлетворении исковых требований к К.И. о признании постройки самовольной и ее сносе отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)