Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.И. Лопатиной,
при участии в заседании:
от истца - Д.О. Шваб по доверенности от 11.02.2014, пасп.,
от ответчика ЗАО "Гея" - А.А. Лукьянец по доверенности от 12.01.2015, пасп.,
от иных лиц - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Гея" (апелляционное производство N 07АП-431/2015)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года (судья Т.В. Бояркова)
по делу N А03-4292/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" (656038, г. Барнаул, проспект Комсомольский, 120, ИНН 2224145091, ОГРН 1112224000888)
к закрытому акционерному обществу "Гея" (659643, Алтайский край, Алтайский район, с. Белое, ИНН 2232000798, ОГРН 1022201907474), обществу с ограниченной ответственностью "Гея" (659643, Алтайский край, Алтайский район, с. Белое, улица Центральная, 14, ИНН 2232009060, ОГРН 1082203000890), Администрации Алтайского района Алтайского края,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Алтайскому краю, Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края, Краевое государственное казенное учреждение "Алтайавтодор",
о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" (далее - ООО "Алтай-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к закрытому акционерному обществу "Гея" (далее - ЗАО "Гея") и Администрации Алтайского района Алтайского края (далее - Администрация Алтайского района) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 и применении последствий их недействительности в виде обязания ЗАО "Гея" возвратить Администрации земельный участок площадью 78,3 га, расположенный по адресу: Алтайский край, Алтайский район, в административных границах Беловского сельсовета, урочище Ипчун, кадастровый номер 22:02:260003:2190, и земельный участок площадью 908,27 га, расположенный по адресу Алтайский край, Алтайский район в границах Беловского сельсовета, в районе ручья Борискин, ручья Архипкин, лога Латунов, урочища Рыбнушка, урочище Мещанка, урочища Ипчун с кадастровым номером 22:02:260003:2173.
Определением арбитражного суда от 05.06.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гея" (далее - ООО "Гея") (т. 1, л.д. 155-158).
До принятия судом решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования к соответчикам, просил признать недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24, заключенные между ЗАО "Гея" и Администрацией Алтайского района, и применить последствия их недействительности в виде обязания ООО "Гея" возвратить Администрации Алтайского района указанные земельные участки (т. 2, л.д. 18-22).
Уточненные исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые договоры не соответствуют статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку они заключены с ЗАО "Гея" без проведения аукциона, по истечении значительного периода времени после публикации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду и при отсутствии в сообщении необходимых сведений о земельном участке. Кроме того, Администрация Алтайского района не вправе распоряжаться земельными участками, указанными в договорах аренды, поскольку на земельных участках расположены дороги и водные объекты. В настоящее время земельные участки переданы во владение и пользование ООО "Гея" по договорам уступки прав аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее - Территориальное управление Росимущества в Алтайском крае), Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Алтайскому краю (далее - Верне-Обское БВУ), Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края (далее - Главное управление дорожного хозяйства), Краевое государственное казенное учреждение "Алтайавтодор" (далее - КГКУ "Алтайавтодор").
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года иск удовлетворен, договоры аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 признаны недействительными и применены последствия их недействительности в виде обязания ООО "Гея" возвратить Администрации Алтайского района арендованные земельные участки.
Не согласившись с состоявшимся решением, ЗАО "Гея" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции, делая вывод о нарушении порядка предоставления земельных участков в аренду, не принял во внимание, что такое предоставление осуществлялось на основании постановлений Администрации Алтайского района, которые в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Суд неправильно применил статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал ошибочный вывод о несоответствии закону оспариваемых договоров. Так, нарушение Администрацией установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации срока утверждения схем расположения земельных участков не может являться основанием для признания договоров аренды недействительными. Законодательство не устанавливает сроки, в течение которых должны проводиться кадастровые работы в отношении выбранного арендатором земельного участка и должен быть заключен договор аренды; кроме того, законом не установлена возможность повторной публикации сообщения об аренде земельных участков. Суд не учел, что в течение месяца с даты публикации сообщения было подано только одно заявление от ЗАО "Гея", в связи с чем договор аренды подлежал заключению именно с этим обществом.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции относительно неправомерности предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены водные объекты и автомобильные дороги. Исходя из системного толкования положений статей 27, 77 Земельного кодекса Российской Федерации, действующее законодательство не содержит запрета на передачу в аренду земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены водные объекты, запрет установлен лишь на их последующую приватизацию. Поскольку земельные участки предоставлены ответчику для сельскохозяйственного производства, отсутствовала необходимость заключения договора водопользования. Возможность предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги, следует из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137. Статья 24 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не подлежала применению, поскольку она касается случаев предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог, а ответчику земельные участки предоставлялись для сельхозпроизводства.
ЗАО "Гея" полагает, что суд первой инстанции не дал оценки представленным ответчиком доказательствам, подтверждающим проведение корректировки границ спорных земельных участков в связи с исключением из их состава водных объектов и автомобильных дорог и внесение соответствующих изменений в кадастровый учет. Кроме того, судом не учтено, что у ООО "Алтай-Инвест" отсутствует право на оспаривание договоров аренды; данное общество не могло участвовать в торгах на право заключения договора аренды, поскольку не подало заявление в установленный законом месячный срок после опубликования сообщения. Представленное истцом заявление не подтверждает, что истец претендовал на заключение договора аренды в отношении земельных участков, предоставленных ЗАО "Гея".
ООО "Алтай-Инвест" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения со ссылками на представление ЗАО "Гея" земельных участков с нарушением законодательства, подачу заявления без указания границ, месторасположения и площади земельного участка, отсутствие оригинала заявления, отсутствие в опубликованной информации идентифицирующих признаков земельных участков, отсутствие доказательств каким образом земельные участки были включены в состав земель, передаваемых ЗАО "Гея", на материалы прокурорской проверки. Также общество ссылается на наличие на территории земельных участков водных объектов, автомобильной дороги регионального значения.
Администрация Алтайского района представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что имеются основания для отмены решения суда от 28.11.2014 и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска ООО "Алтай-Инвест". Администрация считает ошибочными выводы суда, поскольку законом не установлены сроки заключения договоров аренды, а нарушение срока утверждения схем расположения земельных участков не может являться безусловным основаниям для признания недействительными договоров аренды. В материалы дела представлены документы, где внесены изменения в сведения о земельных участках с корректировкой границ, подтверждающие отсутствие на участках автомобильных дорог и водных объектов, суд не дал оценки этим доказательствам. Истцом не представлено доказательств нарушения его прав, он обращался с заявлением о предоставлении земельных участков вблизи с.Белое, п.Булухта для развития инфраструктуры района (дороги, водопровода, электросетей), администрация сообщила истцу о необходимости представления учредительных документов, которые от истца не поступили, какие-либо иные действия по оформлению прав на земельные участки им не предпринимались.
КГКУ "Алтайавтодор" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Учреждение полагает, что в нарушение статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставлены ответчику в аренду по истечении большого периода времени после подачи ответчиком заявления и публикации сообщения. Администрация Алтайского района не согласовала с учреждением границы земельного участка, на котором расположена автомобильная дорога, и незаконно поставила их на кадастровый учет.
Территориальное управление Росимущества в Алтайском крае в отзыве на апелляционную жалобу сообщает, что не ведет учет водных объектов, информацией о наличии или отсутствии водных объектов на том или ином земельном участке не располагает; последствием сделки, совершенной лицом, не имеющим право на распоряжение имуществом, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), поэтому суд при признании недействительным договора аренды земельного участка, как заключенного неуполномоченным лицом, не должен применять последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка этому лицу, требования ООО "Алтай-Инвест" о применении последствий недействительности сделок не подлежат удовлетворению.
ООО "Гея", Администрация Алтайского района и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1 - 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представитель ЗАО "Гея" настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы письменного отзыва на жалобу.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Гея" обратилось к главе Администрации Алтайского района с заявлением от 25.09.2010 вх. N 2108 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в урочищах Борискин, Архиповка, Ипчун (т. 1, л.д. 79).
Администрация Алтайского района в соответствии с положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации разместила в местной газете "За изобилие" от 30.01.2009 N 8 (8720) извещение о предоставлении для сельскохозяйственного производства земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного в районе ручья Борискин, ручья Архипкин, лога Латунов, урочища "Рыбнушка", урочища "Мещанка", урочища "Ипчун", площадью 1 000 гектар (т. 2, л.д. 29-30).
В установленный статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации срок иных заявлений о предоставлении указанного земельного участка в аренду не поступило.
Комиссией по земельным вопросам Администрации Алтайского района от 02.07.2012 принято решение отдать заявление ЗАО "Гея" о намерении приобрести земельный участок в работу в отдел по земельным отношениям для предоставления земельного участка в аренду на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения (т. 2, л.д. 1-7).
ЗАО "Гея" организовало работу по формированию земельного участка, в результате чего было сформировано два земельных участка: с кадастровым номером 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га, поставлен на кадастровый учет 28.12.2012; с кадастровым номером 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га, поставлен на кадастровый учет 07.06.2013 (т. 1, л.д. 67-69, 70-72).
После постановки земельных участков на кадастровый учет постановлениями Администрации Алтайского района от 29.08.2012 N 933 и от 10.06.2013 N 668 утверждены схемы расположения земельных участков от 27.08.2012, и данные земельные участки предоставлены ЗАО "Гея" в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 77, 80).
Между Администрацией Алтайского района (арендодателем) и ЗАО "Гея" (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков от 03.02.2013 N 24 и от 11.06.2013 N 164, в соответствии с которыми арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на 49 лет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га (т. 1, л.д. 18-21, 22-25).
Данные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 26-27, 28-29).
Впоследствии по договорам уступки прав аренды земельных участков (перенайма) от 11.11.2013 ЗАО "Гея" уступило права и обязанности арендатора по названным договорам аренды обществу с ограниченной ответственностью "Гея" (т. 1, л.д. 138-140, 141, 143).
ООО "Алтай-Инвест" с марта 2012 года является арендатором участков лесного фонда, расположенных рядом с арендованными ЗАО "Гея" участками сельскохозяйственного назначения.
В апреле 2013 года ООО "Алтай-Инвест" обращалось к главе Администрации Алтайского района с заявлением исх. N 04/22 для выделения земли для оформления в аренду и/или в собственность, расположенной вблизи арендованных участков лесного фонда (п. Булухта, с. Белое), для развития инфраструктуры района (дороги, водопровода, электросети и т.д.) и максимально эффективного использования территории, находящейся у общества в аренде, обеспечения доступа к ней (т. 1, л.д. 89-90).
Письмом от 13.05.2013 N 846 Администрация Алтайского района сообщила истцу о необходимости представить полный комплект документов для рассмотрения заявления о предоставлении участка (т. 1, л.д. 88).
Полагая, что земельные участки с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га предоставлены ЗАО "Гея" с нарушением статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации без надлежащего извещения и без проведения торгов (в то время как имелся другой претендент на заключение договоров аренды), а также что у администрации района отсутствовали правомочия распоряжаться земельными участками, на которых расположены водные объекты и автомобильная дорога, ООО "Алтай-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Алтай-Инвест", суд первой инстанции руководствовался статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заключение договоров аренды в 2013 году на основании заявления, поданного в 2008 году, при наличии иных лиц, желающих взять в аренду земельные участки, не соответствует названным нормам права. Суд также посчитал, что поскольку на арендованных участках располагаются водные объекты и автомобильная дорога, у Администрации Алтайского района отсутствовали правомочия для распоряжения этими земельными участками.
Суд первой инстанции отклонил возражения ЗАО "Гея" и Администрации Алтайского района относительно отсутствия у истца права на иск, посчитав, что ООО "Алтай-Инвест" как владелец смежных земельных участков также претендовало на получение спорных участков в аренду.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Применительно к пунктам 2, 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков земель сельскохозяйственного назначения подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления на основании указанного заявления в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Из материалов дела следует, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в соответствие с указанной выше процедурой, а именно: ЗАО "Гея" было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду, содержание которого соответствовало требованиям пункта 3 статьи 34 Кодекса (определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю), органом местного самоуправления заблаговременно опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средстве массовой информации - газете "За изобилие", в месячный срок заявлений о предоставлении участка в аренду от других потенциальных арендаторов не поступило, в связи с чем истцом за свой счет был осуществлен государственный кадастровый учет арендованного земельного участка (земельных участков), и этот участок предоставлен ему в аренду без проведения торгов.
Делая вывод о том, что предоставление земельного участка в аренду по истечении значительного периода времени (более 4 лет) после подачи обществом "Гея" заявления и после публикации извещения является незаконным, суд первой инстанции не указал норму права, которой не соответствуют договоры аренды, а именно устанавливающую конкретный срок для заключения договора аренды после подачи заявления и публикации извещения, а также возможность и/или необходимость повторного извещения.
При этом судом не дана оценка доводам ЗАО "Гея" и Администрации Алтайского района, не опровергнутым истцом, относительно того, что формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет являлись затруднительными и потребовали большого количества времени, в результате было сформировано два земельных участка, общая площадь которых не превышала истребованных 1000 га.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала работ по формированию земельного участка Администрацией Алтайского района была утверждена и выдана заявителю схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Однако данное нарушение пункта 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации могло нарушить только лишь права заявителя - ЗАО "Гея" (так как могло создать для него препятствия в осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка), а не права истца или других потенциальных арендаторов, которые могли и должны были заявить о своем намерении заключить договор аренды в течение 1 месяца после публикации извещения. Бездействие администрации, выразившееся в не утверждении и не выдаче заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории ЗАО "Гея" в судебном порядке оспорено не было и не признано не соответствующим закону.
Выводы суда первой инстанции о том, что в связи с продолжительным периодом рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду заключение договора должно было осуществляться на торгах, сделаны без учета того обстоятельства, что ЗАО "Гея" обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с действующим законодательством, в том числе с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а совершение дальнейших действий, связанных в том числе с процедурой рассмотрения поступившего заявления и принятия решения о предоставлении земельных участков, возложено действующим законодательством на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Заявитель лишь обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка (пункт 4 статьи 34 Земельного кодекса). Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14093/12.
Опубликование информации о предоставлении земельных участков и принятие решения о предоставлении земельных участков в аренду осуществлялось Администрацией Алтайского района. Договоры аренды заключены ЗАО "Гея" на основании упомянутых постановлений Администрации, в которых содержались положения о предоставлении обществу земельных участков в аренду и заключении соответствующих договоров. То есть, обращаясь с настоящим иском, ООО "Алтай-Инвест", по существу, не согласно с постановлениями Администрации Алтайского района о предоставлении земельных участков в аренду ответчику; однако данные постановления Администрации истцом в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Настоящий иск предъявлен ООО "Алтай-Инвест" в обход существующего порядка оспаривания ненормативных актов органа местного самоуправления. Вместе с тем, при таких обстоятельствах ЗАО "Гея", представившее в 2008 году заявление о предоставлении земельного участка в аренду и имевшее сведения об отсутствии иных лиц, заявивших о намерении заключить договор аренды, выполнившее за свой счет работы по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет, могло добросовестно рассчитывать на то, что земельные участки предоставляются ему законно, на основании действующих постановлений Администрации Алтайского района.
Кроме того, делая вывод о недопустимости предоставления земельных участков без проведения торгов по истечении значительного периода времени после публикации извещения и признавая на этом основании договоры аренды ничтожными с применением последствий их недействительности в виде односторонней реституции, суд первой инстанции не учел, что Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выставления земельного участка на торги после того, как в отношении него заявителем, действующим добросовестно, за свой счет обеспечено выполнение кадастровых работ и осуществлен государственный кадастровый учет (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2014 N 56-АПГ14-7).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о нарушении при заключении договоров аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими обстоятельствам дела.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.
Вместе с тем, как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.
Лицо, не участвовавшее в договоре, но заявившее иск о признании договора недействительным, должно доказать, что у него имеется свой материально-правовой интерес в удовлетворении иска, указать, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации выбранного способа судебной защиты.
Суд первой инстанции, рассматривая спор, неправомерно признал истца заинтересованным лицом, не установил реальное наличие у него материально-правового интереса в удовлетворении иска и то, каким образом будут восстановлены его права в этом случае.
Так, следуя материалам дела, ООО "Алтай-Инвест" создано и приобрело гражданскую правоспособность 18.02.2011 (т. 1, л.д. 11), в то время как процедура предоставления земельного участка в аренду была начата по заявлению ЗАО "Гея" в сентябре 2008 года, публикация о предоставлении земельного участка в аренду была осуществлена в январе 2009 года. То есть, действия ЗАО "Гея" по получению земельного участка в аренду, которые явились основанием для заключения в 2013 году оспариваемых договоров, имели место до создания истца.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Алтай-Инвест" в 2012 году обращалось в Администрацию Алтайского района с заявлением о предоставлении участка сельскохозяйственного назначения в аренду и что в удовлетворении данного заявления ему было отказано; выводы суда первой инстанции в данной части являются недоказанными.
Материалами дела подтверждено обращение ООО "Алтай-Инвест" с заявлением о предоставлении в собственность и/или аренду земельного участка, расположенного рядом с принадлежащими ему участками лесного фонда, в апреле 2013 года. Между тем в этот период ЗАО "Гея" уже были окончены работы по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и данный земельный участок уже был предоставлен ему в аренду постановлением Администрации Алтайского района от 29.08.2012 N 933. Вывод суда первой инстанции о том, что оба арендованных земельных участка были поставлены на кадастровый учет в 2013 году, не соответствует обстоятельствам дела.
Из имеющихся в материалах дела документов не следует, что в удовлетворении заявления ООО "Алтай-Инвест" о предоставлении земельного участка в аренду администрацией было отказано. В ответе на это заявление Администрация указала на то, что рассмотрение вопроса о предоставлении участка в аренду возможна в случае предоставления всего необходимого комплекта документов. Данные действия (бездействие) Администрации истцом не оспорены.
Кроме того, из содержания заявления ООО "Алтай-Инвест" не следует, что им испрашивался в аренду именно тот земельный участок (или его часть), в отношении которых были заключены оспариваемые договоры аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24, тем более что представленное истцом заявление не соответствует пункту 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации - в нем не указаны предполагаемые размеры и местоположение испрашиваемого участка.
Наконец, судом первой инстанции не учтено, что согласно заявлению ООО "Алтай-Инвест" от 15.04.2013 земельный участок испрашивался им для целей развития инфраструктуры района (строительство дорог, водопровода, электросети и т.д.) и обеспечения доступа к арендуемым обществом участкам лесного фонда. Однако земельные участки, предоставленные в аренду ЗАО "Гея", относятся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков (пункт 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). По этой причине отсутствуют основания считать, что спорные земельные участки могли быть предоставлены истцу для указанных им целей и что предоставление их в аренду обществу "Гея" нарушило права и законные интересы истца.
Поскольку истец не осуществлял каких-либо действий, подтверждающих его заинтересованность в спорных земельных участках до момента заключения договоров аренды, а также не доказал, что совершал такие действия вплоть до момента обращения в суд, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договоров аренды недействительными по требованию истца.
По этой же причине договоры аренды не могли быть признаны недействительными в связи с предположительным отсутствием у Администрации Алтайского района правомочий распоряжаться земельными участками, на которых расположены водные объекты и автодорога. ООО "Алтай-Инвест" не представило доказательства того, что является собственником или иным законным владельцем водных объектов и земельного участка, занятого автодорогой, а равно и того, что ему предоставлено право на оспаривание договоров аренды от имени представителей публичных собственников водных объектов и земельного участка, занятого автодорогой, либо в интересах неопределенного круга лиц. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что предоставление Администрацией Алтайского района земельных участков в аренду обществу "Гея" создало препятствия истцу в обычном использовании водных объектов и автодороги либо что это привело к изменению сложившегося порядка использования названных объектов, имевшегося до заключения договоров аренды. При этом ЗАО "Гея" указывало на то, что оно и его правопредшественники в течение продолжительного периода времени (более 30 лет) осуществляли фактическое использование арендованных земельных участков для размещения мараловодческого хозяйства, а заключение договоров аренды осуществлялось в целях юридического оформления прав на землю.
Заявляя о том, что земельные участки, занятые водными объектами и автодорогой, не могли быть переданы в аренду обществу "Гея", истец не указал, каким образом это могло бы нарушить его право на получение участка в аренду, поскольку в таком случае участки не могли быть предоставлены в аренду в равной степени как истцу, так и ответчику.
Кроме того, судом первой инстанции не дана какая-либо оценка представленным ответчиками доказательствам того, что после предоставления участков в аренду были проведены работы по уточнению границ земельных участков и по внесению изменений в сведения о земельных участках, содержащиеся в государственном кадастре, в части исключения из состава арендованных участков водных объектов и участков, занятых автодорогой (т. 3, л.д. 29-52, т. 4, л.д. 1-77; т. 4, л.д. 78-150, т. 5, л.д. 1-20).
Поскольку истцом не доказано нарушение порядка предоставления закрытому акционерному обществу "Гея" земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, а также нарушение прав и законных интересов истца вследствие заключения договоров аренды и возможность их восстановления в случае признания договоров недействительными, то исковые требования ООО "Алтай-Инвест" удовлетворению не подлежат.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "Алтай-Инвест".
Государственная пошлина по иску в сумме 8 000 рублей, излишне уплаченная ООО "Алтай-Инвест" платежным поручением от 06.03.2014 N 12986, подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 104, 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года по делу N А03-4292/2014 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" в пользу закрытого акционерного общества "Гея" 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" из федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины по иску, излишне уплаченной платежным поручением от 06.03.2014 N 12986.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2015 N 07АП-431/2015 ПО ДЕЛУ N А03-4292/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. по делу N А03-4292/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.И. Лопатиной,
при участии в заседании:
от истца - Д.О. Шваб по доверенности от 11.02.2014, пасп.,
от ответчика ЗАО "Гея" - А.А. Лукьянец по доверенности от 12.01.2015, пасп.,
от иных лиц - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Гея" (апелляционное производство N 07АП-431/2015)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года (судья Т.В. Бояркова)
по делу N А03-4292/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" (656038, г. Барнаул, проспект Комсомольский, 120, ИНН 2224145091, ОГРН 1112224000888)
к закрытому акционерному обществу "Гея" (659643, Алтайский край, Алтайский район, с. Белое, ИНН 2232000798, ОГРН 1022201907474), обществу с ограниченной ответственностью "Гея" (659643, Алтайский край, Алтайский район, с. Белое, улица Центральная, 14, ИНН 2232009060, ОГРН 1082203000890), Администрации Алтайского района Алтайского края,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае, Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Алтайскому краю, Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края, Краевое государственное казенное учреждение "Алтайавтодор",
о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" (далее - ООО "Алтай-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к закрытому акционерному обществу "Гея" (далее - ЗАО "Гея") и Администрации Алтайского района Алтайского края (далее - Администрация Алтайского района) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 и применении последствий их недействительности в виде обязания ЗАО "Гея" возвратить Администрации земельный участок площадью 78,3 га, расположенный по адресу: Алтайский край, Алтайский район, в административных границах Беловского сельсовета, урочище Ипчун, кадастровый номер 22:02:260003:2190, и земельный участок площадью 908,27 га, расположенный по адресу Алтайский край, Алтайский район в границах Беловского сельсовета, в районе ручья Борискин, ручья Архипкин, лога Латунов, урочища Рыбнушка, урочище Мещанка, урочища Ипчун с кадастровым номером 22:02:260003:2173.
Определением арбитражного суда от 05.06.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Гея" (далее - ООО "Гея") (т. 1, л.д. 155-158).
До принятия судом решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования к соответчикам, просил признать недействительными (ничтожными) договоры аренды земельных участков от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24, заключенные между ЗАО "Гея" и Администрацией Алтайского района, и применить последствия их недействительности в виде обязания ООО "Гея" возвратить Администрации Алтайского района указанные земельные участки (т. 2, л.д. 18-22).
Уточненные исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые договоры не соответствуют статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку они заключены с ЗАО "Гея" без проведения аукциона, по истечении значительного периода времени после публикации сообщения о предоставлении земельного участка в аренду и при отсутствии в сообщении необходимых сведений о земельном участке. Кроме того, Администрация Алтайского района не вправе распоряжаться земельными участками, указанными в договорах аренды, поскольку на земельных участках расположены дороги и водные объекты. В настоящее время земельные участки переданы во владение и пользование ООО "Гея" по договорам уступки прав аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее - Территориальное управление Росимущества в Алтайском крае), Верхне-Обское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице Отдела водных ресурсов по Алтайскому краю (далее - Верне-Обское БВУ), Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края (далее - Главное управление дорожного хозяйства), Краевое государственное казенное учреждение "Алтайавтодор" (далее - КГКУ "Алтайавтодор").
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года иск удовлетворен, договоры аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 признаны недействительными и применены последствия их недействительности в виде обязания ООО "Гея" возвратить Администрации Алтайского района арендованные земельные участки.
Не согласившись с состоявшимся решением, ЗАО "Гея" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции, делая вывод о нарушении порядка предоставления земельных участков в аренду, не принял во внимание, что такое предоставление осуществлялось на основании постановлений Администрации Алтайского района, которые в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Суд неправильно применил статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал ошибочный вывод о несоответствии закону оспариваемых договоров. Так, нарушение Администрацией установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации срока утверждения схем расположения земельных участков не может являться основанием для признания договоров аренды недействительными. Законодательство не устанавливает сроки, в течение которых должны проводиться кадастровые работы в отношении выбранного арендатором земельного участка и должен быть заключен договор аренды; кроме того, законом не установлена возможность повторной публикации сообщения об аренде земельных участков. Суд не учел, что в течение месяца с даты публикации сообщения было подано только одно заявление от ЗАО "Гея", в связи с чем договор аренды подлежал заключению именно с этим обществом.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции относительно неправомерности предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены водные объекты и автомобильные дороги. Исходя из системного толкования положений статей 27, 77 Земельного кодекса Российской Федерации, действующее законодательство не содержит запрета на передачу в аренду земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены водные объекты, запрет установлен лишь на их последующую приватизацию. Поскольку земельные участки предоставлены ответчику для сельскохозяйственного производства, отсутствовала необходимость заключения договора водопользования. Возможность предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги, следует из пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137. Статья 24 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не подлежала применению, поскольку она касается случаев предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог, а ответчику земельные участки предоставлялись для сельхозпроизводства.
ЗАО "Гея" полагает, что суд первой инстанции не дал оценки представленным ответчиком доказательствам, подтверждающим проведение корректировки границ спорных земельных участков в связи с исключением из их состава водных объектов и автомобильных дорог и внесение соответствующих изменений в кадастровый учет. Кроме того, судом не учтено, что у ООО "Алтай-Инвест" отсутствует право на оспаривание договоров аренды; данное общество не могло участвовать в торгах на право заключения договора аренды, поскольку не подало заявление в установленный законом месячный срок после опубликования сообщения. Представленное истцом заявление не подтверждает, что истец претендовал на заключение договора аренды в отношении земельных участков, предоставленных ЗАО "Гея".
ООО "Алтай-Инвест" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения со ссылками на представление ЗАО "Гея" земельных участков с нарушением законодательства, подачу заявления без указания границ, месторасположения и площади земельного участка, отсутствие оригинала заявления, отсутствие в опубликованной информации идентифицирующих признаков земельных участков, отсутствие доказательств каким образом земельные участки были включены в состав земель, передаваемых ЗАО "Гея", на материалы прокурорской проверки. Также общество ссылается на наличие на территории земельных участков водных объектов, автомобильной дороги регионального значения.
Администрация Алтайского района представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что имеются основания для отмены решения суда от 28.11.2014 и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска ООО "Алтай-Инвест". Администрация считает ошибочными выводы суда, поскольку законом не установлены сроки заключения договоров аренды, а нарушение срока утверждения схем расположения земельных участков не может являться безусловным основаниям для признания недействительными договоров аренды. В материалы дела представлены документы, где внесены изменения в сведения о земельных участках с корректировкой границ, подтверждающие отсутствие на участках автомобильных дорог и водных объектов, суд не дал оценки этим доказательствам. Истцом не представлено доказательств нарушения его прав, он обращался с заявлением о предоставлении земельных участков вблизи с.Белое, п.Булухта для развития инфраструктуры района (дороги, водопровода, электросетей), администрация сообщила истцу о необходимости представления учредительных документов, которые от истца не поступили, какие-либо иные действия по оформлению прав на земельные участки им не предпринимались.
КГКУ "Алтайавтодор" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Учреждение полагает, что в нарушение статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставлены ответчику в аренду по истечении большого периода времени после подачи ответчиком заявления и публикации сообщения. Администрация Алтайского района не согласовала с учреждением границы земельного участка, на котором расположена автомобильная дорога, и незаконно поставила их на кадастровый учет.
Территориальное управление Росимущества в Алтайском крае в отзыве на апелляционную жалобу сообщает, что не ведет учет водных объектов, информацией о наличии или отсутствии водных объектов на том или ином земельном участке не располагает; последствием сделки, совершенной лицом, не имеющим право на распоряжение имуществом, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), поэтому суд при признании недействительным договора аренды земельного участка, как заключенного неуполномоченным лицом, не должен применять последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка этому лицу, требования ООО "Алтай-Инвест" о применении последствий недействительности сделок не подлежат удовлетворению.
ООО "Гея", Администрация Алтайского района и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1 - 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представитель ЗАО "Гея" настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы письменного отзыва на жалобу.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Гея" обратилось к главе Администрации Алтайского района с заявлением от 25.09.2010 вх. N 2108 о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в урочищах Борискин, Архиповка, Ипчун (т. 1, л.д. 79).
Администрация Алтайского района в соответствии с положениями статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации разместила в местной газете "За изобилие" от 30.01.2009 N 8 (8720) извещение о предоставлении для сельскохозяйственного производства земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного в районе ручья Борискин, ручья Архипкин, лога Латунов, урочища "Рыбнушка", урочища "Мещанка", урочища "Ипчун", площадью 1 000 гектар (т. 2, л.д. 29-30).
В установленный статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации срок иных заявлений о предоставлении указанного земельного участка в аренду не поступило.
Комиссией по земельным вопросам Администрации Алтайского района от 02.07.2012 принято решение отдать заявление ЗАО "Гея" о намерении приобрести земельный участок в работу в отдел по земельным отношениям для предоставления земельного участка в аренду на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения (т. 2, л.д. 1-7).
ЗАО "Гея" организовало работу по формированию земельного участка, в результате чего было сформировано два земельных участка: с кадастровым номером 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га, поставлен на кадастровый учет 28.12.2012; с кадастровым номером 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га, поставлен на кадастровый учет 07.06.2013 (т. 1, л.д. 67-69, 70-72).
После постановки земельных участков на кадастровый учет постановлениями Администрации Алтайского района от 29.08.2012 N 933 и от 10.06.2013 N 668 утверждены схемы расположения земельных участков от 27.08.2012, и данные земельные участки предоставлены ЗАО "Гея" в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 77, 80).
Между Администрацией Алтайского района (арендодателем) и ЗАО "Гея" (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков от 03.02.2013 N 24 и от 11.06.2013 N 164, в соответствии с которыми арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на 49 лет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га (т. 1, л.д. 18-21, 22-25).
Данные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 26-27, 28-29).
Впоследствии по договорам уступки прав аренды земельных участков (перенайма) от 11.11.2013 ЗАО "Гея" уступило права и обязанности арендатора по названным договорам аренды обществу с ограниченной ответственностью "Гея" (т. 1, л.д. 138-140, 141, 143).
ООО "Алтай-Инвест" с марта 2012 года является арендатором участков лесного фонда, расположенных рядом с арендованными ЗАО "Гея" участками сельскохозяйственного назначения.
В апреле 2013 года ООО "Алтай-Инвест" обращалось к главе Администрации Алтайского района с заявлением исх. N 04/22 для выделения земли для оформления в аренду и/или в собственность, расположенной вблизи арендованных участков лесного фонда (п. Булухта, с. Белое), для развития инфраструктуры района (дороги, водопровода, электросети и т.д.) и максимально эффективного использования территории, находящейся у общества в аренде, обеспечения доступа к ней (т. 1, л.д. 89-90).
Письмом от 13.05.2013 N 846 Администрация Алтайского района сообщила истцу о необходимости представить полный комплект документов для рассмотрения заявления о предоставлении участка (т. 1, л.д. 88).
Полагая, что земельные участки с кадастровыми номерами 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и 22:02:260003:2190 площадью 78,3 га предоставлены ЗАО "Гея" с нарушением статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации без надлежащего извещения и без проведения торгов (в то время как имелся другой претендент на заключение договоров аренды), а также что у администрации района отсутствовали правомочия распоряжаться земельными участками, на которых расположены водные объекты и автомобильная дорога, ООО "Алтай-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Алтай-Инвест", суд первой инстанции руководствовался статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заключение договоров аренды в 2013 году на основании заявления, поданного в 2008 году, при наличии иных лиц, желающих взять в аренду земельные участки, не соответствует названным нормам права. Суд также посчитал, что поскольку на арендованных участках располагаются водные объекты и автомобильная дорога, у Администрации Алтайского района отсутствовали правомочия для распоряжения этими земельными участками.
Суд первой инстанции отклонил возражения ЗАО "Гея" и Администрации Алтайского района относительно отсутствия у истца права на иск, посчитав, что ООО "Алтай-Инвест" как владелец смежных земельных участков также претендовало на получение спорных участков в аренду.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее - в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Применительно к пунктам 2, 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в аренду из находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков земель сельскохозяйственного назначения подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления на основании указанного заявления в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Из материалов дела следует, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в соответствие с указанной выше процедурой, а именно: ЗАО "Гея" было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду, содержание которого соответствовало требованиям пункта 3 статьи 34 Кодекса (определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю), органом местного самоуправления заблаговременно опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средстве массовой информации - газете "За изобилие", в месячный срок заявлений о предоставлении участка в аренду от других потенциальных арендаторов не поступило, в связи с чем истцом за свой счет был осуществлен государственный кадастровый учет арендованного земельного участка (земельных участков), и этот участок предоставлен ему в аренду без проведения торгов.
Делая вывод о том, что предоставление земельного участка в аренду по истечении значительного периода времени (более 4 лет) после подачи обществом "Гея" заявления и после публикации извещения является незаконным, суд первой инстанции не указал норму права, которой не соответствуют договоры аренды, а именно устанавливающую конкретный срок для заключения договора аренды после подачи заявления и публикации извещения, а также возможность и/или необходимость повторного извещения.
При этом судом не дана оценка доводам ЗАО "Гея" и Администрации Алтайского района, не опровергнутым истцом, относительно того, что формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет являлись затруднительными и потребовали большого количества времени, в результате было сформировано два земельных участка, общая площадь которых не превышала истребованных 1000 га.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала работ по формированию земельного участка Администрацией Алтайского района была утверждена и выдана заявителю схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Однако данное нарушение пункта 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации могло нарушить только лишь права заявителя - ЗАО "Гея" (так как могло создать для него препятствия в осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка), а не права истца или других потенциальных арендаторов, которые могли и должны были заявить о своем намерении заключить договор аренды в течение 1 месяца после публикации извещения. Бездействие администрации, выразившееся в не утверждении и не выдаче заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории ЗАО "Гея" в судебном порядке оспорено не было и не признано не соответствующим закону.
Выводы суда первой инстанции о том, что в связи с продолжительным периодом рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду заключение договора должно было осуществляться на торгах, сделаны без учета того обстоятельства, что ЗАО "Гея" обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с действующим законодательством, в том числе с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, а совершение дальнейших действий, связанных в том числе с процедурой рассмотрения поступившего заявления и принятия решения о предоставлении земельных участков, возложено действующим законодательством на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Заявитель лишь обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка (пункт 4 статьи 34 Земельного кодекса). Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14093/12.
Опубликование информации о предоставлении земельных участков и принятие решения о предоставлении земельных участков в аренду осуществлялось Администрацией Алтайского района. Договоры аренды заключены ЗАО "Гея" на основании упомянутых постановлений Администрации, в которых содержались положения о предоставлении обществу земельных участков в аренду и заключении соответствующих договоров. То есть, обращаясь с настоящим иском, ООО "Алтай-Инвест", по существу, не согласно с постановлениями Администрации Алтайского района о предоставлении земельных участков в аренду ответчику; однако данные постановления Администрации истцом в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными. Настоящий иск предъявлен ООО "Алтай-Инвест" в обход существующего порядка оспаривания ненормативных актов органа местного самоуправления. Вместе с тем, при таких обстоятельствах ЗАО "Гея", представившее в 2008 году заявление о предоставлении земельного участка в аренду и имевшее сведения об отсутствии иных лиц, заявивших о намерении заключить договор аренды, выполнившее за свой счет работы по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет, могло добросовестно рассчитывать на то, что земельные участки предоставляются ему законно, на основании действующих постановлений Администрации Алтайского района.
Кроме того, делая вывод о недопустимости предоставления земельных участков без проведения торгов по истечении значительного периода времени после публикации извещения и признавая на этом основании договоры аренды ничтожными с применением последствий их недействительности в виде односторонней реституции, суд первой инстанции не учел, что Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выставления земельного участка на торги после того, как в отношении него заявителем, действующим добросовестно, за свой счет обеспечено выполнение кадастровых работ и осуществлен государственный кадастровый учет (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2014 N 56-АПГ14-7).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о нарушении при заключении договоров аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими обстоятельствам дела.
Кроме того, судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.
Вместе с тем, как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.
Лицо, не участвовавшее в договоре, но заявившее иск о признании договора недействительным, должно доказать, что у него имеется свой материально-правовой интерес в удовлетворении иска, указать, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации выбранного способа судебной защиты.
Суд первой инстанции, рассматривая спор, неправомерно признал истца заинтересованным лицом, не установил реальное наличие у него материально-правового интереса в удовлетворении иска и то, каким образом будут восстановлены его права в этом случае.
Так, следуя материалам дела, ООО "Алтай-Инвест" создано и приобрело гражданскую правоспособность 18.02.2011 (т. 1, л.д. 11), в то время как процедура предоставления земельного участка в аренду была начата по заявлению ЗАО "Гея" в сентябре 2008 года, публикация о предоставлении земельного участка в аренду была осуществлена в январе 2009 года. То есть, действия ЗАО "Гея" по получению земельного участка в аренду, которые явились основанием для заключения в 2013 году оспариваемых договоров, имели место до создания истца.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "Алтай-Инвест" в 2012 году обращалось в Администрацию Алтайского района с заявлением о предоставлении участка сельскохозяйственного назначения в аренду и что в удовлетворении данного заявления ему было отказано; выводы суда первой инстанции в данной части являются недоказанными.
Материалами дела подтверждено обращение ООО "Алтай-Инвест" с заявлением о предоставлении в собственность и/или аренду земельного участка, расположенного рядом с принадлежащими ему участками лесного фонда, в апреле 2013 года. Между тем в этот период ЗАО "Гея" уже были окончены работы по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 22:02:260003:2173 площадью 908,27 га и данный земельный участок уже был предоставлен ему в аренду постановлением Администрации Алтайского района от 29.08.2012 N 933. Вывод суда первой инстанции о том, что оба арендованных земельных участка были поставлены на кадастровый учет в 2013 году, не соответствует обстоятельствам дела.
Из имеющихся в материалах дела документов не следует, что в удовлетворении заявления ООО "Алтай-Инвест" о предоставлении земельного участка в аренду администрацией было отказано. В ответе на это заявление Администрация указала на то, что рассмотрение вопроса о предоставлении участка в аренду возможна в случае предоставления всего необходимого комплекта документов. Данные действия (бездействие) Администрации истцом не оспорены.
Кроме того, из содержания заявления ООО "Алтай-Инвест" не следует, что им испрашивался в аренду именно тот земельный участок (или его часть), в отношении которых были заключены оспариваемые договоры аренды от 11.06.2013 N 164 и от 05.02.2013 N 24, тем более что представленное истцом заявление не соответствует пункту 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации - в нем не указаны предполагаемые размеры и местоположение испрашиваемого участка.
Наконец, судом первой инстанции не учтено, что согласно заявлению ООО "Алтай-Инвест" от 15.04.2013 земельный участок испрашивался им для целей развития инфраструктуры района (строительство дорог, водопровода, электросети и т.д.) и обеспечения доступа к арендуемым обществом участкам лесного фонда. Однако земельные участки, предоставленные в аренду ЗАО "Гея", относятся к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков (пункт 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). По этой причине отсутствуют основания считать, что спорные земельные участки могли быть предоставлены истцу для указанных им целей и что предоставление их в аренду обществу "Гея" нарушило права и законные интересы истца.
Поскольку истец не осуществлял каких-либо действий, подтверждающих его заинтересованность в спорных земельных участках до момента заключения договоров аренды, а также не доказал, что совершал такие действия вплоть до момента обращения в суд, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договоров аренды недействительными по требованию истца.
По этой же причине договоры аренды не могли быть признаны недействительными в связи с предположительным отсутствием у Администрации Алтайского района правомочий распоряжаться земельными участками, на которых расположены водные объекты и автодорога. ООО "Алтай-Инвест" не представило доказательства того, что является собственником или иным законным владельцем водных объектов и земельного участка, занятого автодорогой, а равно и того, что ему предоставлено право на оспаривание договоров аренды от имени представителей публичных собственников водных объектов и земельного участка, занятого автодорогой, либо в интересах неопределенного круга лиц. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что предоставление Администрацией Алтайского района земельных участков в аренду обществу "Гея" создало препятствия истцу в обычном использовании водных объектов и автодороги либо что это привело к изменению сложившегося порядка использования названных объектов, имевшегося до заключения договоров аренды. При этом ЗАО "Гея" указывало на то, что оно и его правопредшественники в течение продолжительного периода времени (более 30 лет) осуществляли фактическое использование арендованных земельных участков для размещения мараловодческого хозяйства, а заключение договоров аренды осуществлялось в целях юридического оформления прав на землю.
Заявляя о том, что земельные участки, занятые водными объектами и автодорогой, не могли быть переданы в аренду обществу "Гея", истец не указал, каким образом это могло бы нарушить его право на получение участка в аренду, поскольку в таком случае участки не могли быть предоставлены в аренду в равной степени как истцу, так и ответчику.
Кроме того, судом первой инстанции не дана какая-либо оценка представленным ответчиками доказательствам того, что после предоставления участков в аренду были проведены работы по уточнению границ земельных участков и по внесению изменений в сведения о земельных участках, содержащиеся в государственном кадастре, в части исключения из состава арендованных участков водных объектов и участков, занятых автодорогой (т. 3, л.д. 29-52, т. 4, л.д. 1-77; т. 4, л.д. 78-150, т. 5, л.д. 1-20).
Поскольку истцом не доказано нарушение порядка предоставления закрытому акционерному обществу "Гея" земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, а также нарушение прав и законных интересов истца вследствие заключения договоров аренды и возможность их восстановления в случае признания договоров недействительными, то исковые требования ООО "Алтай-Инвест" удовлетворению не подлежат.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "Алтай-Инвест".
Государственная пошлина по иску в сумме 8 000 рублей, излишне уплаченная ООО "Алтай-Инвест" платежным поручением от 06.03.2014 N 12986, подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 104, 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 ноября 2014 года по делу N А03-4292/2014 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" в пользу закрытого акционерного общества "Гея" 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Алтай-Инвест" из федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины по иску, излишне уплаченной платежным поручением от 06.03.2014 N 12986.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)