Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 30.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тиминской О.А. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой А.Ю., при участии от ОАО Банк ВТБ -Картамышева В.В. (доверенность от 03.05.2013), в отсутствие участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой" на определение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2014 по делу N А68-7895/2010 (судья Филина И.Л.),
установил:
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 01 марта 2013 года общество с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой" (далее - ООО "Проектжилстрой") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Алтухов Дмитрий Альбертович.
Конкурсный управляющий Алтухов Д.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим по вопросам порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога. Просит утвердить Порядок продажи имущества, находящегося в залоге у Банка ВТБ, в редакции конкурсного управляющего и утвердить первоначальную стоимость продажи имущества: лот N 1-113 910 291 руб. 20 коп. с учетом НДС, лот N 2-46 880 556 руб. 80 коп. с учетом НДС.
Определением суда от 07.05.2014 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, установлена начальную продажную цену имущества общества с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ ОАО в размере 168 736 800 руб.
Конкурсный управляющий Алтухов Д.А. в жалобе просит определение отменить в части отказа конкурсному управляющему в привлечении специализированной организации в качестве организатора торгов. Отмечает, что целесообразность привлечения специализированной организации в качестве организатора торгов, проводимых в электронной форме, обусловлена том, что у арбитражного управляющего отсутствует техническая возможность для проведения торгов. Считает, что привлечении специализированной организации в качестве организатора торгов не противоречит законодательству о банкротстве, согласуется с целями конкурсного производства.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, 272 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Тульской области от 10.05.2011 требования Банка ВТБ (ОАО) в размере 341 755 365 руб. 27 коп. включены в реестр требований кредиторов ООО "Проектжилстрой" как обеспеченные залогом имущества должника:
- нежилое помещение площадью 2 992,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, пр. Славы, 35 а и 5316/10 000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 225 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, пр.Славы, 35 а.
- нежилые помещения площадью 552 кв. м, 243,2 кв. м, 268,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69 б и 7647/10 000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 481 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69 б.
На основании пункта 1 статьи 130 Закона о банкротстве конкурсный управляющий привлек независимого оценщика ООО "Гарант-Плюс" для проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге у ОАО Банка ВТБ, с целью использовать результаты оценки для продажи имущества в конкурсном производстве.
Согласно представленных отчетов N 03/09/01/ от 05.09.2013 и N 22/08/01/ от 27.08.2013 рыночная стоимость имущества, принадлежащего должнику, находящегося в залоге у ОАО Банка ВТБ, составила: нежилых помещений по адресу г. Белгород, пр.Славы, д. 35А - 142 387 864 руб. с НДС, нежилых помещений по адресу г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69Б - 58 600 696 руб. с НДС.
ОАО Банк ВТБ, не согласившись с предложением конкурсного управляющего об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, представил замечания на отчеты об оценке N 22/08/01 от 27.08.2013, N 03/09/01 от 05.09.2013, выполненные ООО "Гарант-Плюс". Кроме того, ОАО Банк ВТБ самостоятельно привлек для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости оценщика - ООО "Трастоценка", представил выполненные оценщиком отчеты об оценке N 992, 993 от 19.11.2013, в связи с чем просит утвердить начальную продажную цену имущества: нежилых помещений по адресу г. Белгород, пр.Славы, д. 35А - в размере 242 278 400 руб. с НДС, нежилых помещений по адресу г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69Б - в размере 80 413 118 руб. с НДС.
Конкурсным управляющим представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик ООО "Гарант-Плюс", N 52/2014-1 и N 52/2014-2 на отчеты N 03/09/01 от 05.09.2013 и N 22/08/01 от 27.08.2013.
При наличии разногласий по определению начальной продажной цены имущества должника суд по ходатайству конкурсного управляющего определением от 25.02.2014 назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества должника. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" Павлову Дмитрию Валентиновичу.
От ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" поступили экспертные заключения N 1/С-01/14 и N 1/С-01/14-2 от 26.03.2014.
Согласно экспертному заключению N 1-С-01/14-2 от 26.03.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ (ОАО), как единого лота определена в размере 146 804 000 руб. (с учетом НДС), в том числе:
- - нежилое помещение площадью 2992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка: 1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж:1-26, 1а; лестничная клетка: 1,2,2а,4; 2 этаж: 1-20, 1а; лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж: 1-24, 1а;
- лестничная клетка: 1,2,2а. Кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, адрес: Белгородская область, г. Белгород, пр.Славы, д. 35а.
- 5316/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1225 кв. м - земли населенных пунктов (ранее земли поселений), с кадастровым (или условным) номером 31:16:02 08 016:0036, адрес: Белгородская область, г. Белгород, пр.Славы, д. 35а.
Согласно экспертному заключению N 1-С-01/14 от 26.03.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ (ОАО), как единого лота определена в размере 64 117 000 руб. (с учетом НДС), в том числе:
- помещение, назначение нежилое, общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001 адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- помещение, назначение нежилое, общей площадью 268,5 кв. м, номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж: 4. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005. Адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 552 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - 16,17; 2 этаж - 1,2,3,4,5; 3 этаж: -1,2,3,4,5,6,7,8. Этаж: 1,2,3. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1004. Адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- 7647/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 481 кв. м, с кадастровым (или условным) номером 31:16:01 17 005:5, находящийся по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
Категория земель: Земли населенных пунктов-для эксплуатации нежилого здания - торгового.
Возражений по заключениям эксперта со стороны залогового кредитора и конкурсного управляющего не поступило.
В связи с чем суд первой инстанции утвердил пункт 2.2 Положения о порядке и условиях проведения торгов в следующей редакции: "Продаже подлежит следующее имущество:
Наименование имущества, подлежащего продаже Рыночная стоимость (рубли) N и дата отчета об оценке Нежилое помещение общей площадью 2 992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка:1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж: 1-26,1а; лестничная клетка:1,2,2а,4; 2 этаж:1-20,1а, лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж:1-24,1а; лестничная клетка:1,2,2а, кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, расположенное по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а 146 804 000 с учетом НДС N 1-С-01/14-2 Общая долевая собственность: 5 316/10 000 долей в праве в земельном участке. Земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1 225 кв. м - земли поселений, кадастровый (или условный) номер 31:16:02 08 016:0036, расположенный по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а Нежилое помещение общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б 64 117 000 с учетом НДС N 1-С-01/14 Нежилое помещение общей площадью 552 кв. м номера на поэтажном плане: 1 этаж - 16,17; 2 этаж - 1,2,3,4,5; 3 этаж - 1,2,3,4,5,6,7,8. Этаж:1,2,3, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1004, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Нежилое помещение общей площадью 268,5 кв. м номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж 4, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Общая долевая собственность: 7 647/10 000 долей в праве в земельном участке. Категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания - торгового. Площадью 481 кв. м, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:5 расположен по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Суд первой инстанции, учитывая положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, а также в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, пришел к выводу об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 80% от цены, определенной на основании экспертных заключений N 1-С-01/14-2 и N 1-С-01/14.
В связи с чем суд первой инстанции утвердил пункт 4.6 Положения о порядке и условиях проведения торгов в следующей редакции: "Продаже на торгах в форме аукциона подлежит следующее имущество:
N лота Наименование имущества, подлежащего продаже начальная продажная цена (рубли) Лот N 1 Нежилое помещение общей площадью 2 992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка:1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж: 1-26,1а; лестничная клетка:1,2,2а,4; 2 этаж:1-20,1а, лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж:1-24,1а; лестничная клетка:1,2,2а, кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, расположенное по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а 117 443 200 с учетом НДС Общая долевая собственность: 5 316/10 000 долей в праве в земельном участке. Земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1 225 кв. м - земли поселений, кадастровый (или условный) номер 31:16:02 08 016:0036, расположенный по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а Лот N 2 Нежилое помещение общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б 51 293 600 с учетом НДС Нежилое помещение общей площадью 268,5 кв. м номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж 4, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Общая долевая собственность: 7 647/10 000 долей в праве в земельном участке. Категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания - торгового. Площадью 481 кв. м, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:5 расположен по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" даны разъяснения о том, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации. Изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о банкротстве, возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.
Между конкурсным управляющим и залоговым кредитором ОАО Банком ВТБ имеются разногласия по двум условиям порядка продажи имущества должника, а именно:
1. Организатор торгов (привлеченное лицо или конкурсный управляющий).
2. Задаток в размере 20% или 5% от начальной цены продажи.
Арбитражный суд области, рассматривая разногласия конкурсного управляющего и залогового кредитора по порядку и условиям проведения торгов по продаже имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у ОАО Банк ВТБ по существу посчитал возможным утвердить предложенное конкурсным управляющим Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Проектжилстрой" находящегося в залоге у ОАО Банк ВТБ, (далее - Положение) с учетом следующих исключений. Относительно разногласий по определению организатора торгов (привлеченное лицо или конкурсный управляющий) суд первой инстанции правомерно исходил из следующего:
Пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в качестве организатора торгов может выступать как арбитражный управляющий, так и привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет имущества должника.
Из материалов дела следует, что к реализации на торгах предложены два лота, состоящие из объектов недвижимого имущества и долей в праве на земельный участок.
Обосновывая необходимость привлечения специализированной организации конкурсный управляющий указывает, что у арбитражного управляющего отсутствует техническая возможность для проведения торгов.
Доказательств невозможности самостоятельного проведения торгов конкурсным управляющим суду не представлено.
При этом необходимые для проведения процедур банкротства юридические и экономические знания арбитражный управляющий получает при прохождении подготовки арбитражных управляющих по единой программе, утвержденной Приказом ФНС России от 11.02.2005 N 12, с последующей задачей экзамена, а недостаток собственных знаний не могут компенсироваться за счет средств должника.
- С учетом изложенного, принимая во внимание объем предлагаемого к реализации имущества должника (два лота), суд первой инстанции правомерно изложил абзац 5 пункта 3.2 Положения в следующей редакции: "организатор торгов - конкурсный управляющий";
- абзац 1 пункта 3.4 Положения изложил в следующей редакции: "организатором торгов выступает конкурсный управляющий".
При таких обстоятельствах пункты 4.3, 4.4 правомерно подлежат исключению из Положения, как предусматривающие привлечение ООО "Аукционторг" в качестве организатора торгов и установление размера его вознаграждения.
Оценив условия Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника с учетом положений статей 2, 126, 129, 139, 142, 138 Закона о банкротстве и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно признал его содержание не противоречащим законодательству о банкротстве и утвердил в указанной редакции.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2014 по делу N А68-7895/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
О.А.ТИМИНСКАЯ
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2014 ПО ДЕЛУ N А68-7895/2010
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. по делу N А68-7895/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 30.06.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тиминской О.А. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой А.Ю., при участии от ОАО Банк ВТБ -Картамышева В.В. (доверенность от 03.05.2013), в отсутствие участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой" на определение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2014 по делу N А68-7895/2010 (судья Филина И.Л.),
установил:
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 01 марта 2013 года общество с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой" (далее - ООО "Проектжилстрой") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Алтухов Дмитрий Альбертович.
Конкурсный управляющий Алтухов Д.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим по вопросам порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога. Просит утвердить Порядок продажи имущества, находящегося в залоге у Банка ВТБ, в редакции конкурсного управляющего и утвердить первоначальную стоимость продажи имущества: лот N 1-113 910 291 руб. 20 коп. с учетом НДС, лот N 2-46 880 556 руб. 80 коп. с учетом НДС.
Определением суда от 07.05.2014 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, установлена начальную продажную цену имущества общества с ограниченной ответственностью "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ ОАО в размере 168 736 800 руб.
Конкурсный управляющий Алтухов Д.А. в жалобе просит определение отменить в части отказа конкурсному управляющему в привлечении специализированной организации в качестве организатора торгов. Отмечает, что целесообразность привлечения специализированной организации в качестве организатора торгов, проводимых в электронной форме, обусловлена том, что у арбитражного управляющего отсутствует техническая возможность для проведения торгов. Считает, что привлечении специализированной организации в качестве организатора торгов не противоречит законодательству о банкротстве, согласуется с целями конкурсного производства.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268, 272 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Тульской области от 10.05.2011 требования Банка ВТБ (ОАО) в размере 341 755 365 руб. 27 коп. включены в реестр требований кредиторов ООО "Проектжилстрой" как обеспеченные залогом имущества должника:
- нежилое помещение площадью 2 992,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, пр. Славы, 35 а и 5316/10 000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 225 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, пр.Славы, 35 а.
- нежилые помещения площадью 552 кв. м, 243,2 кв. м, 268,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69 б и 7647/10 000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 481 кв. м, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69 б.
На основании пункта 1 статьи 130 Закона о банкротстве конкурсный управляющий привлек независимого оценщика ООО "Гарант-Плюс" для проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге у ОАО Банка ВТБ, с целью использовать результаты оценки для продажи имущества в конкурсном производстве.
Согласно представленных отчетов N 03/09/01/ от 05.09.2013 и N 22/08/01/ от 27.08.2013 рыночная стоимость имущества, принадлежащего должнику, находящегося в залоге у ОАО Банка ВТБ, составила: нежилых помещений по адресу г. Белгород, пр.Славы, д. 35А - 142 387 864 руб. с НДС, нежилых помещений по адресу г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69Б - 58 600 696 руб. с НДС.
ОАО Банк ВТБ, не согласившись с предложением конкурсного управляющего об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, представил замечания на отчеты об оценке N 22/08/01 от 27.08.2013, N 03/09/01 от 05.09.2013, выполненные ООО "Гарант-Плюс". Кроме того, ОАО Банк ВТБ самостоятельно привлек для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости оценщика - ООО "Трастоценка", представил выполненные оценщиком отчеты об оценке N 992, 993 от 19.11.2013, в связи с чем просит утвердить начальную продажную цену имущества: нежилых помещений по адресу г. Белгород, пр.Славы, д. 35А - в размере 242 278 400 руб. с НДС, нежилых помещений по адресу г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69Б - в размере 80 413 118 руб. с НДС.
Конкурсным управляющим представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик ООО "Гарант-Плюс", N 52/2014-1 и N 52/2014-2 на отчеты N 03/09/01 от 05.09.2013 и N 22/08/01 от 27.08.2013.
При наличии разногласий по определению начальной продажной цены имущества должника суд по ходатайству конкурсного управляющего определением от 25.02.2014 назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества должника. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" Павлову Дмитрию Валентиновичу.
От ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" поступили экспертные заключения N 1/С-01/14 и N 1/С-01/14-2 от 26.03.2014.
Согласно экспертному заключению N 1-С-01/14-2 от 26.03.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ (ОАО), как единого лота определена в размере 146 804 000 руб. (с учетом НДС), в том числе:
- - нежилое помещение площадью 2992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка: 1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж:1-26, 1а; лестничная клетка: 1,2,2а,4; 2 этаж: 1-20, 1а; лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж: 1-24, 1а;
- лестничная клетка: 1,2,2а. Кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, адрес: Белгородская область, г. Белгород, пр.Славы, д. 35а.
- 5316/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1225 кв. м - земли населенных пунктов (ранее земли поселений), с кадастровым (или условным) номером 31:16:02 08 016:0036, адрес: Белгородская область, г. Белгород, пр.Славы, д. 35а.
Согласно экспертному заключению N 1-С-01/14 от 26.03.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у Банка ВТБ (ОАО), как единого лота определена в размере 64 117 000 руб. (с учетом НДС), в том числе:
- помещение, назначение нежилое, общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001 адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- помещение, назначение нежилое, общей площадью 268,5 кв. м, номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж: 4. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005. Адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 552 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - 16,17; 2 этаж - 1,2,3,4,5; 3 этаж: -1,2,3,4,5,6,7,8. Этаж: 1,2,3. Кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1004. Адрес: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
- 7647/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 481 кв. м, с кадастровым (или условным) номером 31:16:01 17 005:5, находящийся по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б.
Категория земель: Земли населенных пунктов-для эксплуатации нежилого здания - торгового.
Возражений по заключениям эксперта со стороны залогового кредитора и конкурсного управляющего не поступило.
В связи с чем суд первой инстанции утвердил пункт 2.2 Положения о порядке и условиях проведения торгов в следующей редакции: "Продаже подлежит следующее имущество:
Наименование имущества, подлежащего продаже Рыночная стоимость (рубли) N и дата отчета об оценке Нежилое помещение общей площадью 2 992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка:1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж: 1-26,1а; лестничная клетка:1,2,2а,4; 2 этаж:1-20,1а, лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж:1-24,1а; лестничная клетка:1,2,2а, кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, расположенное по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а 146 804 000 с учетом НДС N 1-С-01/14-2 Общая долевая собственность: 5 316/10 000 долей в праве в земельном участке. Земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1 225 кв. м - земли поселений, кадастровый (или условный) номер 31:16:02 08 016:0036, расположенный по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а Нежилое помещение общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б 64 117 000 с учетом НДС N 1-С-01/14 Нежилое помещение общей площадью 552 кв. м номера на поэтажном плане: 1 этаж - 16,17; 2 этаж - 1,2,3,4,5; 3 этаж - 1,2,3,4,5,6,7,8. Этаж:1,2,3, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1004, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Нежилое помещение общей площадью 268,5 кв. м номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж 4, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Общая долевая собственность: 7 647/10 000 долей в праве в земельном участке. Категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания - торгового. Площадью 481 кв. м, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:5 расположен по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Суд первой инстанции, учитывая положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, а также в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, пришел к выводу об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 80% от цены, определенной на основании экспертных заключений N 1-С-01/14-2 и N 1-С-01/14.
В связи с чем суд первой инстанции утвердил пункт 4.6 Положения о порядке и условиях проведения торгов в следующей редакции: "Продаже на торгах в форме аукциона подлежит следующее имущество:
N лота Наименование имущества, подлежащего продаже начальная продажная цена (рубли) Лот N 1 Нежилое помещение общей площадью 2 992,1 кв. м - конторское, номера на поэтажном плане: цокольный этаж: 1-29; лестничная клетка:1-3; лифтовая шахта:6-9; 1 этаж: 1-26,1а; лестничная клетка:1,2,2а,4; 2 этаж:1-20,1а, лестничная клетка: 1,2,2а,4; 3 этаж:1-24,1а; лестничная клетка:1,2,2а, кадастровый (или условный) номер 31:16:00:00:29577/3/23:1002/А, расположенное по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а 117 443 200 с учетом НДС Общая долевая собственность: 5 316/10 000 долей в праве в земельном участке. Земельный участок для эксплуатации нежилого здания (конторское) площадью 1 225 кв. м - земли поселений, кадастровый (или условный) номер 31:16:02 08 016:0036, расположенный по адресу г. Белгород, пр. Славы, д. 35а Лот N 2 Нежилое помещение общей площадью 243,2 кв. м, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж: подвал, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1001, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б 51 293 600 с учетом НДС Нежилое помещение общей площадью 268,5 кв. м номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5. Этаж 4, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:0005:037590-00/003:1001/А/1005, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Общая долевая собственность: 7 647/10 000 долей в праве в земельном участке. Категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания - торгового. Площадью 481 кв. м, кадастровый (или условный) номер 31:16:01 17 005:5 расположен по адресу: г. Белгород, ул. Преображенская, д. 69б Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" даны разъяснения о том, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации. Изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о банкротстве, возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.
Между конкурсным управляющим и залоговым кредитором ОАО Банком ВТБ имеются разногласия по двум условиям порядка продажи имущества должника, а именно:
1. Организатор торгов (привлеченное лицо или конкурсный управляющий).
2. Задаток в размере 20% или 5% от начальной цены продажи.
Арбитражный суд области, рассматривая разногласия конкурсного управляющего и залогового кредитора по порядку и условиям проведения торгов по продаже имущества ООО "Проектжилстрой", находящегося в залоге у ОАО Банк ВТБ по существу посчитал возможным утвердить предложенное конкурсным управляющим Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО "Проектжилстрой" находящегося в залоге у ОАО Банк ВТБ, (далее - Положение) с учетом следующих исключений. Относительно разногласий по определению организатора торгов (привлеченное лицо или конкурсный управляющий) суд первой инстанции правомерно исходил из следующего:
Пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что в качестве организатора торгов может выступать как арбитражный управляющий, так и привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет имущества должника.
Из материалов дела следует, что к реализации на торгах предложены два лота, состоящие из объектов недвижимого имущества и долей в праве на земельный участок.
Обосновывая необходимость привлечения специализированной организации конкурсный управляющий указывает, что у арбитражного управляющего отсутствует техническая возможность для проведения торгов.
Доказательств невозможности самостоятельного проведения торгов конкурсным управляющим суду не представлено.
При этом необходимые для проведения процедур банкротства юридические и экономические знания арбитражный управляющий получает при прохождении подготовки арбитражных управляющих по единой программе, утвержденной Приказом ФНС России от 11.02.2005 N 12, с последующей задачей экзамена, а недостаток собственных знаний не могут компенсироваться за счет средств должника.
- С учетом изложенного, принимая во внимание объем предлагаемого к реализации имущества должника (два лота), суд первой инстанции правомерно изложил абзац 5 пункта 3.2 Положения в следующей редакции: "организатор торгов - конкурсный управляющий";
- абзац 1 пункта 3.4 Положения изложил в следующей редакции: "организатором торгов выступает конкурсный управляющий".
При таких обстоятельствах пункты 4.3, 4.4 правомерно подлежат исключению из Положения, как предусматривающие привлечение ООО "Аукционторг" в качестве организатора торгов и установление размера его вознаграждения.
Оценив условия Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника с учетом положений статей 2, 126, 129, 139, 142, 138 Закона о банкротстве и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции правомерно признал его содержание не противоречащим законодательству о банкротстве и утвердил в указанной редакции.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 07.05.2014 по делу N А68-7895/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
О.А.ТИМИНСКАЯ
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)