Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от ТУ Росимущества в Воронежской области: Клименко А.В., представителя по доверенности N ВШ-12/5420 от 20.09.2013,
от ООО "Воронежпищепродукт": Кислых А.К., представителя по доверенности б/н от 10.10.2012; Горяйнова А.Ю., представителя по доверенности б/н от 12.10.2010,
от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области: Томилиной С.С., представителя по доверенности N 36/201307 от 28.01.2013,
от Правительства Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
- от ООО "Независимая коллегия экспертов": представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Управления Росреестра по Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области (ОГРН 1027700485757) о возложении обязанности установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 569 660 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:245, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 равной рыночной в сумме 1 776 988 000 руб. и внести сведения об указанной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Независимая коллегия экспертов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью "Воронежпищепродукт", Правительства Воронежской области,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ТУ Росимущества в Воронежской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управление Росреестра по Воронежской области, ответчик) о возложении обязанности установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 569 660 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:245, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 равной рыночной в сумме 1 776 988 000 руб. и внести сведения об указанной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Определением суда первой инстанции от 10.05.2012 произведена замена ответчика по делу на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, ответчик).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимая коллегия экспертов" (ООО "Независимая коллегия экспертов", третье лицо), Управление Росреестра по Воронежской области (третье лицо) и общество с ограниченной ответственностью "Воронежпищепродукт" (ООО "Воронежпищепродукт", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 в удовлетворении иска ТУ Росимущества в Воронежской области отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в заявленном объеме.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено Правительство Воронежской области.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Правительство Воронежской области, ООО "Независимая коллегия экспертов", Управление Росреестра по Воронежской области не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, дело в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривалось в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Воронежской области поддержал доводы искового заявления в полном объеме и просил суд заявленные требования удовлетворить.
Представители ФГБУ Росреестра по Воронежской области и ООО "Воронежпищепродукт" возражали против доводов искового заявления.
Удовлетворяя исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, судебная коллегия руководствовалась следующим.
В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования. В то же время необходимо принять во внимание, что связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила).
В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Пунктами 1 и 10 Правил предусмотрено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.
Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 01 января года путем проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области по состоянию на 01.01.2009 были утверждены постановлением Администрации Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области".
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2008 N 36-36-01/033/2008-491.
Согласно договору купли-продажи права аренды от 25.07.2008, договору аренды N 408 от 25.07.2008, ООО "Воронежпищепродукт" является арендатором данного участка на период с 25.07.2008 по 25.07.2057.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка N 34-221/11-729 от 14.04.2011, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245 составляет 17 455 637 руб.
Обращаясь с настоящим иском, ТУ Росимущества в Воронежской области заявило о занижении кадастровой стоимости земельного участка относительно его рыночной стоимости и представило в обоснование своих требований отчет N 20-2/3-11 от 29.06.2012, в соответствии с которым стоимость участка составляет 1 776 988 000 руб.
Третье лицо - ООО "Воронежпищепродукт", возражая против исковых требований, представил отчет N 500/12 от 30.10.2012, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляла на 01.01.2009 14 278 640 руб.
Согласно заключению судебной экспертизы N 3615/6-3 от 01.07.2013, рыночная стоимость земельного участка на 23.09.2009 определена в 1 999 012 000 руб., на 01.01.2009 - 167 774 000 руб.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцом был представлен отчет о рыночной стоимости N 05/11/13-01 от 07.11.2013, согласно которому рыночная стоимость этого же земельного участка составляла на 01.01.2009-712 575 750 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ТУ Росимущества в Воронежской области было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
На разрешение эксперта истец просил поставить следующие вопросы:
Какие параметры повлияли на результат оценки в отчете N 20-2/3=11 от 29.06.2012?
- Какие параметры повлияли на результат оценки земельного участка в отчете N 500/12?
- Учитывался ли оценщиками анализ наиболее эффективного использования земельного участка?
- Достоверная и достаточная ли информация была применена при анализе наиболее эффективного использования земельного участка?
- Учитывались ли оценщиком социальные и экономические условия развития региона и использовалась ли актуальная информация?
В соответствии с частью 1 статью 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной оценке требует специальных познаний в области оценочной деятельности.
Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
При определении вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, судебная коллегия исходила из следующего.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно быть основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11, изменившее порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов ГКОЗ и установления новой кадастровой стоимости предусматривает, что требование, имеющее своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в частности, в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза. Такое требование не является оспариванием действий органа кадастрового учета либо иного уполномоченного органа. В ходе искового производства по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования. В то же время необходимо принять во внимание, что связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Судебная коллегия, рассматривая заявленное ходатайство исходила из того обстоятельства, что параметры оценки, в том числе экономические условия развития региона описываются экспертами в заключении, информация, приведенная оценщиком в отчете, предлагается им как достоверная и достаточная. Вопросы, сформулированные управлением, могут быть разрешены исходя из анализа содержания и отчете и отдельного исследования не требуют.
При таком очевидном расхождении в размере рыночной стоимости коллегия сочла необходимым поставить перед экспертом вопрос о ее определении с учетом изложенных в определении подходов.
Формулируя вопросы, подлежащие разрешению при производстве судебной экспертизы, суд указал на рекомендуемые подходы к оценке рыночной стоимости в целях установления кадастровой стоимости земельного участка как справедливого эквивалента экономической выгоды от его использования. В частности, суд указал, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного подхода с использованием данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющих на стоимость земельного участка.
Заявляя возражения против достоверности результатов экспертизы, ТУ Росимущества в Воронежской области настаивало на том, что эксперт вышел за пределы своих полномочий и определил рыночную стоимость земельного участка не на дату, указанную в определении суда (23.09.2011), а на дату, определенную самостоятельно - 01.01.2009.
Судебная коллегия не находит указанное возражение состоятельным.
В мотивировочной части определения от 25.04.2013 Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что для разрешения спора о недостоверности сведений о кадастровой оценке необходимы данные о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (а не на дату оценки), так как ответственность за актуальность этих сведений не может быть отнесена на землепользователя или землевладельца. Определение рыночной стоимости на 01.01.2009 экспертами было мотивировано. В частности, эксперт руководствовался письмом Минэкономразвития России от 07.07.2011 N ОГ-Д06-346, в соответствии с которым целесообразно учитывать рыночную стоимость по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая оценка земель соответствующей категории.
Правильность указанного подхода была подтверждена Постановлением Президиума ВАС N 10761/11 от 25.06.2013, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований не принимать во внимание заключение эксперта в этой части.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Представленные в настоящее дело отчеты и заключение эксперта основаны на сравнительном подходе, который представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.
Искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м предназначен для сельскохозяйственного использования. Участок состоит из следующих угодий: пашня - 1 625 285 кв. м, сенокосы - 1 098 681 кв. м, пастбища - 659 750 кв. м, участок, занятый древесно-кустарниковой растительностью - 185 994 кв. м.
10 земельных участков в составе единого землепользования имеют обременения в виде охранных зон линий ЛЭП, кабелей связи, водоохранной зоной общей площадью 565 605 кв. м.
Всего в состав участка входят 13 участков в Левобережном и Железнодорожном районе г. Воронежа, вне зоны застройки и инфраструктуры населенного пункта.
Согласно Федеральному стандарту оценки ФСО-1 "объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".
В этой связи представляет логичным и необходимым оценивать спорный земельный участок, сравнивая его с участками категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования с указанной поправкой на местоположение. Такое сравнение повлечет более точные результаты оценки.
Из анализа представленных данных следует, что все оценщики руководствовались данными об экономической характеристике развития региона, состоянии потребительского рынка, в частности, рынка земли, обосновали степень влияния различных факторов на стоимость продаж земельных участков, шкалу применяемых корректировок.
Отчет N 20-2/3-11 от 29.06.2012 составлен на основании сравнения предложений о продаже аналогичных земельных участков различных категорий и назначения (л.д. 43 отчета). Оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок находится в зоне предполагаемой много - и малоэтажной застройки в соответствии генеральным планом комплексного освоения территории г. Воронежа.
Однако в настоящее время земельные участки данного землепользования состоят из сельскохозяйственных угодий, данных о нахождении на них коммуникаций или каких-либо строений нет. В этой связи предполагаемое изменение разрешенного использования не представляется настолько привлекательным для того, чтобы в качестве аналогов использовать данные об участках, отведенных под коттеджную, жилую застройку или промышленное строительство вблизи существующей городской черты.
То обстоятельство, что указанные факторы влияют на цену предложения подтверждается данными сравнительной таблицы, в соответствии с которой цены на участки сельскохозяйственного использования всегда значительно ниже приведенных в таблице участков иного разрешенного использования. В общем, стоимость 1 кв. м, определенная в данном отчете (543,96 кв. м) более чем в 2 раза превышает цены предложений о продаже участков сельскохозяйственного назначения. Как указано в данном отчете (л.д. 42), уровень цен на окраинах г. Воронежа и в промышленных районах ниже в 10 раз, следовательно, считать аналогами участки, предназначенные под строительство и промышленное использование, можно с большими погрешностями.
Та же зависимость цен от местоположения участка относительно центра г. Воронежа и вида разрешенного использования усматривается и из отчета N 05/11/13-01 от 07.11.2013. Диапазон цен аналогов, используемых для сравнения от 140 руб. до 1 067 руб. (л.д. 28 отчета) свидетельствует о том, что участки сильно различаются по своим характеристикам, и требуется значительное количество корректирующих коэффициентов, что само по себе снижает степень достоверности результатов. Выделение части обособленных участков на ул. Илюшина и ул. Дубровина в отдельную группу с учетом их возможной востребованности для производственно-складского строительства (л.д. 42 отчета) до реального раздела и изменения вида использования не представляется обоснованным, так как право долгосрочной аренды предоставлено в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м, никаких прав относительно иных участков (в том числе после предполагаемого раздела) арендатор на рынке предложить не может.
Отчет N 500/12 от 30.10.2012, представленный ООО "Воронежпищепродукт", суд не счел возможным принять за основу в связи с тем, что для исследования были использованы участки-аналоги, относящиеся к категории земель населенных пунктов сельских поселений. В этой связи более приемлемыми представляются данные о сравнении участков, относящихся к землям городского округа.
С учетом изложенного, судебная коллегия сочла возможным согласиться с выводами судебной экспертизы N 3615/6-3 от 01.07.2013. Как следует из указанного заключения, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав неприемлемость использования иных подходов. В заключении приведен социально-экономический анализ развития и состояния региона, перечень и значение факторов, влияющих на оценку. Эксперт оценивал участок как объект прав, стоящий на кадастровом учете, т.е. весь без учета составляющих его частей. Все участки-аналоги относятся к категории земель населенных пунктов (городского округа город Воронеж) и виду разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Средняя стоимость 1 кв. м не отличается от средней стоимости аналогов с такими же характеристиками (без дополнений и до корректировки), которые использованы в отчете N 20-2/3-11 от 29.06.2012.
Исходя из содержания определения суда о назначении экспертизы, эксперт не основывал свои выводы на гипотетических предположениях о наиболее выгодном варианте использования участков, так как определение кадастровой стоимости в рамках настоящего спора должно быть направлено на установление справедливой платы за его использование, а не на обоснование наиболее высокой цены продажи.
Доводы Росимущества в Воронежской области о необходимости еще одного экспертного судебного экспертного исследования судебная коллегия, исходя из вышеизложенного, не сочла состоятельными.
На основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Возражения истца по поводу недостатков заключения эксперта носят формальный характер и не могли повлиять на его выводы по существу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Герасименко В.В. пояснила, что ошибка в описательно части на расчет стоимости не повлияла, так как в формуле расчета использованы верные данные.
Вышеприведенная оценка заключения в сопоставлении с иными отчетами свидетельствует о том, что данное доказательство является достоверным.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2009 может быть принята в значении 167 774 000 руб.
Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Учитывая, что судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению кадастровой стоимости спорного земельного участка, то расходы на ее проведение в сумме 20 091 руб. подлежат взысканию с ТУ Росимущества в Воронежской области в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежской региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 по делу N А14-2486/2012 отменить.
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН: 1093668037220) удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245, площадью 3 569 660 кв. м, равной рыночной стоимости, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 по состоянию на 01.01.2009 в размере 167 774 000 руб.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН: 1093668037220) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежской региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН: 1033690047535, ИНН: 3664011894) судебные расходы, связанные с производством экспертизы по настоящему делу, в сумме 20 091 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2013 ПО ДЕЛУ N А14-2486/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2013 г. по делу N А14-2486/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,
при участии:
от ТУ Росимущества в Воронежской области: Клименко А.В., представителя по доверенности N ВШ-12/5420 от 20.09.2013,
от ООО "Воронежпищепродукт": Кислых А.К., представителя по доверенности б/н от 10.10.2012; Горяйнова А.Ю., представителя по доверенности б/н от 12.10.2010,
от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области: Томилиной С.С., представителя по доверенности N 36/201307 от 28.01.2013,
от Правительства Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
- от ООО "Независимая коллегия экспертов": представитель не явился, извещено надлежащим образом;
- от Управления Росреестра по Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области (ОГРН 1027700485757) о возложении обязанности установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 569 660 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:245, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 равной рыночной в сумме 1 776 988 000 руб. и внести сведения об указанной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Независимая коллегия экспертов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью "Воронежпищепродукт", Правительства Воронежской области,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ТУ Росимущества в Воронежской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управление Росреестра по Воронежской области, ответчик) о возложении обязанности установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 569 660 кв. м с кадастровым номером 36:34:0000000:245, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 равной рыночной в сумме 1 776 988 000 руб. и внести сведения об указанной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Определением суда первой инстанции от 10.05.2012 произведена замена ответчика по делу на Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области (ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области, ответчик).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимая коллегия экспертов" (ООО "Независимая коллегия экспертов", третье лицо), Управление Росреестра по Воронежской области (третье лицо) и общество с ограниченной ответственностью "Воронежпищепродукт" (ООО "Воронежпищепродукт", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 в удовлетворении иска ТУ Росимущества в Воронежской области отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в заявленном объеме.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено Правительство Воронежской области.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Правительство Воронежской области, ООО "Независимая коллегия экспертов", Управление Росреестра по Воронежской области не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, дело в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривалось в отсутствие их представителей.
В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Воронежской области поддержал доводы искового заявления в полном объеме и просил суд заявленные требования удовлетворить.
Представители ФГБУ Росреестра по Воронежской области и ООО "Воронежпищепродукт" возражали против доводов искового заявления.
Удовлетворяя исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, судебная коллегия руководствовалась следующим.
В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования. В то же время необходимо принять во внимание, что связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила).
В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Пунктами 1 и 10 Правил предусмотрено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.
Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 01 января года путем проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области по состоянию на 01.01.2009 были утверждены постановлением Администрации Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области".
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2008 N 36-36-01/033/2008-491.
Согласно договору купли-продажи права аренды от 25.07.2008, договору аренды N 408 от 25.07.2008, ООО "Воронежпищепродукт" является арендатором данного участка на период с 25.07.2008 по 25.07.2057.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка N 34-221/11-729 от 14.04.2011, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245 составляет 17 455 637 руб.
Обращаясь с настоящим иском, ТУ Росимущества в Воронежской области заявило о занижении кадастровой стоимости земельного участка относительно его рыночной стоимости и представило в обоснование своих требований отчет N 20-2/3-11 от 29.06.2012, в соответствии с которым стоимость участка составляет 1 776 988 000 руб.
Третье лицо - ООО "Воронежпищепродукт", возражая против исковых требований, представил отчет N 500/12 от 30.10.2012, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляла на 01.01.2009 14 278 640 руб.
Согласно заключению судебной экспертизы N 3615/6-3 от 01.07.2013, рыночная стоимость земельного участка на 23.09.2009 определена в 1 999 012 000 руб., на 01.01.2009 - 167 774 000 руб.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцом был представлен отчет о рыночной стоимости N 05/11/13-01 от 07.11.2013, согласно которому рыночная стоимость этого же земельного участка составляла на 01.01.2009-712 575 750 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ТУ Росимущества в Воронежской области было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
На разрешение эксперта истец просил поставить следующие вопросы:
Какие параметры повлияли на результат оценки в отчете N 20-2/3=11 от 29.06.2012?
- Какие параметры повлияли на результат оценки земельного участка в отчете N 500/12?
- Учитывался ли оценщиками анализ наиболее эффективного использования земельного участка?
- Достоверная и достаточная ли информация была применена при анализе наиболее эффективного использования земельного участка?
- Учитывались ли оценщиком социальные и экономические условия развития региона и использовалась ли актуальная информация?
В соответствии с частью 1 статью 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости его рыночной оценке требует специальных познаний в области оценочной деятельности.
Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
При определении вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, судебная коллегия исходила из следующего.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно быть основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11, изменившее порядок рассмотрения дел об оспаривании результатов ГКОЗ и установления новой кадастровой стоимости предусматривает, что требование, имеющее своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в частности, в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза. Такое требование не является оспариванием действий органа кадастрового учета либо иного уполномоченного органа. В ходе искового производства по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка.
Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования. В то же время необходимо принять во внимание, что связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Судебная коллегия, рассматривая заявленное ходатайство исходила из того обстоятельства, что параметры оценки, в том числе экономические условия развития региона описываются экспертами в заключении, информация, приведенная оценщиком в отчете, предлагается им как достоверная и достаточная. Вопросы, сформулированные управлением, могут быть разрешены исходя из анализа содержания и отчете и отдельного исследования не требуют.
При таком очевидном расхождении в размере рыночной стоимости коллегия сочла необходимым поставить перед экспертом вопрос о ее определении с учетом изложенных в определении подходов.
Формулируя вопросы, подлежащие разрешению при производстве судебной экспертизы, суд указал на рекомендуемые подходы к оценке рыночной стоимости в целях установления кадастровой стоимости земельного участка как справедливого эквивалента экономической выгоды от его использования. В частности, суд указал, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного подхода с использованием данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющих на стоимость земельного участка.
Заявляя возражения против достоверности результатов экспертизы, ТУ Росимущества в Воронежской области настаивало на том, что эксперт вышел за пределы своих полномочий и определил рыночную стоимость земельного участка не на дату, указанную в определении суда (23.09.2011), а на дату, определенную самостоятельно - 01.01.2009.
Судебная коллегия не находит указанное возражение состоятельным.
В мотивировочной части определения от 25.04.2013 Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что для разрешения спора о недостоверности сведений о кадастровой оценке необходимы данные о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (а не на дату оценки), так как ответственность за актуальность этих сведений не может быть отнесена на землепользователя или землевладельца. Определение рыночной стоимости на 01.01.2009 экспертами было мотивировано. В частности, эксперт руководствовался письмом Минэкономразвития России от 07.07.2011 N ОГ-Д06-346, в соответствии с которым целесообразно учитывать рыночную стоимость по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая оценка земель соответствующей категории.
Правильность указанного подхода была подтверждена Постановлением Президиума ВАС N 10761/11 от 25.06.2013, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований не принимать во внимание заключение эксперта в этой части.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Представленные в настоящее дело отчеты и заключение эксперта основаны на сравнительном подходе, который представляют собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.
Искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м предназначен для сельскохозяйственного использования. Участок состоит из следующих угодий: пашня - 1 625 285 кв. м, сенокосы - 1 098 681 кв. м, пастбища - 659 750 кв. м, участок, занятый древесно-кустарниковой растительностью - 185 994 кв. м.
10 земельных участков в составе единого землепользования имеют обременения в виде охранных зон линий ЛЭП, кабелей связи, водоохранной зоной общей площадью 565 605 кв. м.
Всего в состав участка входят 13 участков в Левобережном и Железнодорожном районе г. Воронежа, вне зоны застройки и инфраструктуры населенного пункта.
Согласно Федеральному стандарту оценки ФСО-1 "объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".
В этой связи представляет логичным и необходимым оценивать спорный земельный участок, сравнивая его с участками категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования с указанной поправкой на местоположение. Такое сравнение повлечет более точные результаты оценки.
Из анализа представленных данных следует, что все оценщики руководствовались данными об экономической характеристике развития региона, состоянии потребительского рынка, в частности, рынка земли, обосновали степень влияния различных факторов на стоимость продаж земельных участков, шкалу применяемых корректировок.
Отчет N 20-2/3-11 от 29.06.2012 составлен на основании сравнения предложений о продаже аналогичных земельных участков различных категорий и назначения (л.д. 43 отчета). Оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок находится в зоне предполагаемой много - и малоэтажной застройки в соответствии генеральным планом комплексного освоения территории г. Воронежа.
Однако в настоящее время земельные участки данного землепользования состоят из сельскохозяйственных угодий, данных о нахождении на них коммуникаций или каких-либо строений нет. В этой связи предполагаемое изменение разрешенного использования не представляется настолько привлекательным для того, чтобы в качестве аналогов использовать данные об участках, отведенных под коттеджную, жилую застройку или промышленное строительство вблизи существующей городской черты.
То обстоятельство, что указанные факторы влияют на цену предложения подтверждается данными сравнительной таблицы, в соответствии с которой цены на участки сельскохозяйственного использования всегда значительно ниже приведенных в таблице участков иного разрешенного использования. В общем, стоимость 1 кв. м, определенная в данном отчете (543,96 кв. м) более чем в 2 раза превышает цены предложений о продаже участков сельскохозяйственного назначения. Как указано в данном отчете (л.д. 42), уровень цен на окраинах г. Воронежа и в промышленных районах ниже в 10 раз, следовательно, считать аналогами участки, предназначенные под строительство и промышленное использование, можно с большими погрешностями.
Та же зависимость цен от местоположения участка относительно центра г. Воронежа и вида разрешенного использования усматривается и из отчета N 05/11/13-01 от 07.11.2013. Диапазон цен аналогов, используемых для сравнения от 140 руб. до 1 067 руб. (л.д. 28 отчета) свидетельствует о том, что участки сильно различаются по своим характеристикам, и требуется значительное количество корректирующих коэффициентов, что само по себе снижает степень достоверности результатов. Выделение части обособленных участков на ул. Илюшина и ул. Дубровина в отдельную группу с учетом их возможной востребованности для производственно-складского строительства (л.д. 42 отчета) до реального раздела и изменения вида использования не представляется обоснованным, так как право долгосрочной аренды предоставлено в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245 площадью 3 569 660 кв. м, никаких прав относительно иных участков (в том числе после предполагаемого раздела) арендатор на рынке предложить не может.
Отчет N 500/12 от 30.10.2012, представленный ООО "Воронежпищепродукт", суд не счел возможным принять за основу в связи с тем, что для исследования были использованы участки-аналоги, относящиеся к категории земель населенных пунктов сельских поселений. В этой связи более приемлемыми представляются данные о сравнении участков, относящихся к землям городского округа.
С учетом изложенного, судебная коллегия сочла возможным согласиться с выводами судебной экспертизы N 3615/6-3 от 01.07.2013. Как следует из указанного заключения, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав неприемлемость использования иных подходов. В заключении приведен социально-экономический анализ развития и состояния региона, перечень и значение факторов, влияющих на оценку. Эксперт оценивал участок как объект прав, стоящий на кадастровом учете, т.е. весь без учета составляющих его частей. Все участки-аналоги относятся к категории земель населенных пунктов (городского округа город Воронеж) и виду разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Средняя стоимость 1 кв. м не отличается от средней стоимости аналогов с такими же характеристиками (без дополнений и до корректировки), которые использованы в отчете N 20-2/3-11 от 29.06.2012.
Исходя из содержания определения суда о назначении экспертизы, эксперт не основывал свои выводы на гипотетических предположениях о наиболее выгодном варианте использования участков, так как определение кадастровой стоимости в рамках настоящего спора должно быть направлено на установление справедливой платы за его использование, а не на обоснование наиболее высокой цены продажи.
Доводы Росимущества в Воронежской области о необходимости еще одного экспертного судебного экспертного исследования судебная коллегия, исходя из вышеизложенного, не сочла состоятельными.
На основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Возражения истца по поводу недостатков заключения эксперта носят формальный характер и не могли повлиять на его выводы по существу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Герасименко В.В. пояснила, что ошибка в описательно части на расчет стоимости не повлияла, так как в формуле расчета использованы верные данные.
Вышеприведенная оценка заключения в сопоставлении с иными отчетами свидетельствует о том, что данное доказательство является достоверным.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2009 может быть принята в значении 167 774 000 руб.
Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Учитывая, что судом апелляционной инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению кадастровой стоимости спорного земельного участка, то расходы на ее проведение в сумме 20 091 руб. подлежат взысканию с ТУ Росимущества в Воронежской области в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежской региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2012 по делу N А14-2486/2012 отменить.
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН: 1093668037220) удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:245, площадью 3 569 660 кв. м, равной рыночной стоимости, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, северо-восточная часть кадастрового блока 36:34:03, нижняя часть кадастрового блока 36:34:01 по состоянию на 01.01.2009 в размере 167 774 000 руб.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН: 1093668037220) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежской региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН: 1033690047535, ИНН: 3664011894) судебные расходы, связанные с производством экспертизы по настоящему делу, в сумме 20 091 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.М.МОКРОУСОВА
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)