Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 по делу N А76-20732/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" Ивакина И.Г. (доверенность от 12.09.2013).
Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" (далее - ООО "Ремстрой", общество, ответчик) о взыскании 950 784 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.04.2012 по 01.09.2013, а также 6 377 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.09.2013, о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 6 от 20.03.2007 (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 33).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 (резолютивная часть от 09.12.2013) исковые требования Управления удовлетворены частично, в понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 6 от 20.03.2007 отказано.
С указанным решением не согласилось ООО "Ремстрой" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права, неполное исследование доказательств, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что основания для взыскания задолженности по арендной плате в размере, исчисленном на основании нормативных ставок, без внесения изменения в договор не имеется, так как внесенные органом местного самоуправления изменения в согласованную в договоре методику расчета арендной платы в части коэффициентов К1, К2, изменяют числовые показатели составляющих формулу расчета арендной платы, что нарушает порядок изменения арендной платы, установленный договором, которым не предусмотрен односторонний порядок изменения арендной платы. В обоснование своей жалобы апеллянт ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 26.02.2007 N 207 (т. 1 л.д. 37) 20.03.2007 между Управлением (арендодатель) и ООО "Ремстрой" (арендатор) подписан договор N 6 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 12-16).
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 74:27:0104002:0001, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Халтурина, 2а, под производственную территорию, площадью 16 300 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 26.02.2007 по 26.02.2017 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 2 899,5 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а окончательный годовой платеж не позднее 15 ноября путем перечисления на расчетный счет.
Пунктом 5.2 договора аренды стороны определили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/365 ставки рефинансирования Центробанка РФ от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок с кадастровым номером 74:27:0104002:0001, площадью 16 300 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Халтурина, 2а, передан ответчику по акту приема-передачи земель от 20.03.2007 (т. 1 л.д. 17).
Договор N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 зарегистрирован, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 14.07.2008 N 27/357 (т. 1 л.д. 20).
В материалы дела также представлены расчет арендной платы за землю (т. 1 л.д. 16), расчет арендной платы за землю с 01.01.2010 (т. 1 л.д. 21).
Согласно представленным ответчиком платежным поручениям ООО "Ремстрой" исполнило обязанность по внесению арендной платы в размере, указанном в договоре аренды и в вышеуказанных расчетах арендной платы за землю за 2010 год (т. 1 л.д. 135-146), 2011 год (т. 1 л.д. 122-133), 2012 год (т. 1 л.д. 109-120), январь - октябрь 2013 года (т. 1 л.д. 148-150, т. 2 л.д. 1-7).
В связи с изменением с 06.04.2012 размера арендной платы Управление направило ООО "Ремстрой" для подписания дополнительной соглашение к договору N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007.
Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 за период с 06.04.2012 по 01.09.2013 в увеличенном размере, а также уклонение от подписания дополнительного соглашения к указанному договору аренды послужило поводом для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной плате за пользование земельным участком согласно заключенному договору аренды. Суд признал необоснованной правовую позицию ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, в размере, определенном истцом на основании нормативно установленных ставок арендной платы, в силу того, что ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами и подлежат применению с момента вступления в силу нормативных правовых актов, устанавливающих такие ставки, независимо от внесения изменений в договор аренды. Отказывая в удовлетворении требования о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды, суд посчитал, что истец не лишен права взыскать арендную плату в нормативно установленном размере независимо от подписания ответчиком дополнительного соглашения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца в указанной части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
На основании изложенных правовых норм, учитывая в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ согласование истцом и ответчиком существенных условий договора N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 (п. п. 1.1, 3.1, расчеты арендной платы за землю), фактическое исполнение сторонами условий договора, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора и возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 74:27:0104002:0001.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а окончательный годовой платеж не позднее 15 ноября путем перечисления на расчетный счет.
В силу п. 3.3 договора аренды расчет арендной платы определен в приложениях к договору аренды.
Из согласованного сторонами расчета арендной платы за землю (т. 1 л.д. 16), последующих расчетов (т. 2 л.д. 18) и расчета арендной платы за землю с 01.01.2010 (т. 1 л.д. 21) следует, что размер арендной платы за землю рассчитан на основании нормативных ставок арендной платы, показатели которых утверждены Собранием депутатов Верхнеуфалейского городского округа.
На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, вступившей в силу 30.10.2001) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Согласно представленному истцом расчету задолженности по арендной плате (л.д. 25-27) размер арендной платы определен Управлением на основании Закона Челябинской области от 24.02.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29.03.2012 N 329.
При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что размер задолженности ответчика по арендной плате подлежит определению, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.
Доводы апелляционной жалобы общества об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и необходимости определения размера арендной платы, исходя из согласованного сторонами в договоре, апелляционная коллегия отклоняет как противоречащие нормам материального права.
По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата по договору аренды от 20.03.2007 является регулируемой ценой, ее размер подлежит определению на основании нормативно утвержденных ставок арендной платы.
Ссылка апеллянта на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, несостоятельна, поскольку в настоящее время Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложена цитированная выше правовая позиция, которая в силу п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" является обязательной для арбитражных судов в Российской Федерации.
Доводы апеллянта о том, что к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения абз. 5 п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отклоняются как основанные на неправильном толковании указанных разъяснений, по смыслу которых указанный механизм изменения арендной платы подлежит применению к договорам аренды, заключенным до вступления в силу федерального закона, устанавливающего необходимость определения арендной платы за землю в качестве регулируемой цены (ранее указанная позиция была сформирована в постановлении Президиума ВАС РФ N 9069/11 от 06.12.2011), тогда как правоотношения сторон в данном случае основаны на договоре аренды, заключенном после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом мнение апеллянта о том, что таким законом, устанавливающим обязательность регулируемой цены, следует считать Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", основаны на неверном толковании указанных разъяснений, по смыслу которых регулируемый характер арендной платы может быть предусмотрен только федеральным законом (в данном случае - ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), к каковым закон субъекта Российской Федерации не относится.
Кроме того, в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
Между тем договор аренды от 30.03.2007 такого исключения не предусматривает.
Суд также отмечает противоречивость правовой позиции апеллянта в части порядка определения арендной платы на основании регулируемых цен, поскольку, как следует из пояснений его представителя в суде апелляционной инстанции, ответчик, не отрицая права субъекта Российской Федерации определять порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, отрицает право органа местного самоуправления устанавливать значения коэффициентов.
Между тем такие полномочия делегированы органам местного самоуправления Законом Челябинской области от 24.02.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Ответчик, подписывая расчеты арендной платы за 2007, 2009 и 2010 годы (т. 1 л.д. 16, 21, т. 2 л.д. 18) также не оспаривал наличие таких полномочий у органа местного самоуправления.
Ссылки апеллянта на необходимость определения значений коэффициентов К1 и К2 в соответствии с нормами п. 4 и п. 8 статьи 1 названного Закона апелляционный суд признает необоснованными, поскольку в названных нормах Закона установлена возможность применения показателей К1 и К2 = 1 до момента установления иных показателей органами местного самоуправления.
Более того, апелляционная коллегия отмечает, что решением Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29.03.2012 N 329 установлен более низкий показатель коэффициента К2 (1, 54 - т. 1 л.д. 47), нежели в согласованном истцом и ответчиком расчете арендной платы за предыдущий период (т. 1 л.д. 21).
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд признает обоснованным расчет задолженности, определенный истцом, и поддерживает выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований в данной части.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/365 ставки рефинансирования Центробанка РФ от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, условие о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Поскольку истцом было заявлено предусмотренное договором аренды требование о взыскании неустойки, ответчиком расчет неустойки истца не оспорен, контррасчет не представлен, а также не заявлено возражений относительно несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил также и указанное требование Управления.
Доводов относительно незаконности или необоснованности обжалуемого решения в части удовлетворения требований истца о взыскании неустойки по договору аренды апеллянтом не заявлено, равно как и доводов относительно отказа судом в удовлетворении требований истца о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 руб.
Таким образом, при подаче апелляционной жалобы на обжалуемое решение Арбитражного суда Челябинской области Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 2000 руб.
Согласно платежному поручению N 158 от 19.12.2013 апеллянтом за подачу апелляционной жалобы по настоящему делу уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей.
Таким образом, апеллянту подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 по делу N А76-20732/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" из федерального бюджета 2000 рублей - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2014 N 18АП-139/2014 ПО ДЕЛУ N А76-20732/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. N 18АП-139/2014
Дело N А76-20732/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 по делу N А76-20732/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" Ивакина И.Г. (доверенность от 12.09.2013).
Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" (далее - ООО "Ремстрой", общество, ответчик) о взыскании 950 784 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.04.2012 по 01.09.2013, а также 6 377 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 01.09.2013, о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 6 от 20.03.2007 (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 33).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 (резолютивная часть от 09.12.2013) исковые требования Управления удовлетворены частично, в понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 6 от 20.03.2007 отказано.
С указанным решением не согласилось ООО "Ремстрой" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права, неполное исследование доказательств, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что основания для взыскания задолженности по арендной плате в размере, исчисленном на основании нормативных ставок, без внесения изменения в договор не имеется, так как внесенные органом местного самоуправления изменения в согласованную в договоре методику расчета арендной платы в части коэффициентов К1, К2, изменяют числовые показатели составляющих формулу расчета арендной платы, что нарушает порядок изменения арендной платы, установленный договором, которым не предусмотрен односторонний порядок изменения арендной платы. В обоснование своей жалобы апеллянт ссылается на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации Верхнеуфалейского городского округа от 26.02.2007 N 207 (т. 1 л.д. 37) 20.03.2007 между Управлением (арендодатель) и ООО "Ремстрой" (арендатор) подписан договор N 6 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 12-16).
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 74:27:0104002:0001, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Халтурина, 2а, под производственную территорию, площадью 16 300 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 26.02.2007 по 26.02.2017 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок составляет 2 899,5 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а окончательный годовой платеж не позднее 15 ноября путем перечисления на расчетный счет.
Пунктом 5.2 договора аренды стороны определили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/365 ставки рефинансирования Центробанка РФ от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.
Земельный участок с кадастровым номером 74:27:0104002:0001, площадью 16 300 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхний Уфалей, ул. Халтурина, 2а, передан ответчику по акту приема-передачи земель от 20.03.2007 (т. 1 л.д. 17).
Договор N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 зарегистрирован, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 14.07.2008 N 27/357 (т. 1 л.д. 20).
В материалы дела также представлены расчет арендной платы за землю (т. 1 л.д. 16), расчет арендной платы за землю с 01.01.2010 (т. 1 л.д. 21).
Согласно представленным ответчиком платежным поручениям ООО "Ремстрой" исполнило обязанность по внесению арендной платы в размере, указанном в договоре аренды и в вышеуказанных расчетах арендной платы за землю за 2010 год (т. 1 л.д. 135-146), 2011 год (т. 1 л.д. 122-133), 2012 год (т. 1 л.д. 109-120), январь - октябрь 2013 года (т. 1 л.д. 148-150, т. 2 л.д. 1-7).
В связи с изменением с 06.04.2012 размера арендной платы Управление направило ООО "Ремстрой" для подписания дополнительной соглашение к договору N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007.
Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 за период с 06.04.2012 по 01.09.2013 в увеличенном размере, а также уклонение от подписания дополнительного соглашения к указанному договору аренды послужило поводом для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Признавая обоснованными заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной плате за пользование земельным участком согласно заключенному договору аренды. Суд признал необоснованной правовую позицию ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, в размере, определенном истцом на основании нормативно установленных ставок арендной платы, в силу того, что ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами и подлежат применению с момента вступления в силу нормативных правовых актов, устанавливающих такие ставки, независимо от внесения изменений в договор аренды. Отказывая в удовлетворении требования о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды, суд посчитал, что истец не лишен права взыскать арендную плату в нормативно установленном размере независимо от подписания ответчиком дополнительного соглашения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца в указанной части.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
На основании изложенных правовых норм, учитывая в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ согласование истцом и ответчиком существенных условий договора N 6 аренды земельного участка от 20.03.2007 (п. п. 1.1, 3.1, расчеты арендной платы за землю), фактическое исполнение сторонами условий договора, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности договора и возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 74:27:0104002:0001.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а окончательный годовой платеж не позднее 15 ноября путем перечисления на расчетный счет.
В силу п. 3.3 договора аренды расчет арендной платы определен в приложениях к договору аренды.
Из согласованного сторонами расчета арендной платы за землю (т. 1 л.д. 16), последующих расчетов (т. 2 л.д. 18) и расчета арендной платы за землю с 01.01.2010 (т. 1 л.д. 21) следует, что размер арендной платы за землю рассчитан на основании нормативных ставок арендной платы, показатели которых утверждены Собранием депутатов Верхнеуфалейского городского округа.
На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, вступившей в силу 30.10.2001) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Согласно представленному истцом расчету задолженности по арендной плате (л.д. 25-27) размер арендной платы определен Управлением на основании Закона Челябинской области от 24.02.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29.03.2012 N 329.
При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что размер задолженности ответчика по арендной плате подлежит определению, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы.
Доводы апелляционной жалобы общества об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и необходимости определения размера арендной платы, исходя из согласованного сторонами в договоре, апелляционная коллегия отклоняет как противоречащие нормам материального права.
По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата по договору аренды от 20.03.2007 является регулируемой ценой, ее размер подлежит определению на основании нормативно утвержденных ставок арендной платы.
Ссылка апеллянта на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, несостоятельна, поскольку в настоящее время Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложена цитированная выше правовая позиция, которая в силу п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" является обязательной для арбитражных судов в Российской Федерации.
Доводы апеллянта о том, что к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения абз. 5 п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отклоняются как основанные на неправильном толковании указанных разъяснений, по смыслу которых указанный механизм изменения арендной платы подлежит применению к договорам аренды, заключенным до вступления в силу федерального закона, устанавливающего необходимость определения арендной платы за землю в качестве регулируемой цены (ранее указанная позиция была сформирована в постановлении Президиума ВАС РФ N 9069/11 от 06.12.2011), тогда как правоотношения сторон в данном случае основаны на договоре аренды, заключенном после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом мнение апеллянта о том, что таким законом, устанавливающим обязательность регулируемой цены, следует считать Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", основаны на неверном толковании указанных разъяснений, по смыслу которых регулируемый характер арендной платы может быть предусмотрен только федеральным законом (в данном случае - ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), к каковым закон субъекта Российской Федерации не относится.
Кроме того, в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
Между тем договор аренды от 30.03.2007 такого исключения не предусматривает.
Суд также отмечает противоречивость правовой позиции апеллянта в части порядка определения арендной платы на основании регулируемых цен, поскольку, как следует из пояснений его представителя в суде апелляционной инстанции, ответчик, не отрицая права субъекта Российской Федерации определять порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, отрицает право органа местного самоуправления устанавливать значения коэффициентов.
Между тем такие полномочия делегированы органам местного самоуправления Законом Челябинской области от 24.02.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Ответчик, подписывая расчеты арендной платы за 2007, 2009 и 2010 годы (т. 1 л.д. 16, 21, т. 2 л.д. 18) также не оспаривал наличие таких полномочий у органа местного самоуправления.
Ссылки апеллянта на необходимость определения значений коэффициентов К1 и К2 в соответствии с нормами п. 4 и п. 8 статьи 1 названного Закона апелляционный суд признает необоснованными, поскольку в названных нормах Закона установлена возможность применения показателей К1 и К2 = 1 до момента установления иных показателей органами местного самоуправления.
Более того, апелляционная коллегия отмечает, что решением Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29.03.2012 N 329 установлен более низкий показатель коэффициента К2 (1, 54 - т. 1 л.д. 47), нежели в согласованном истцом и ответчиком расчете арендной платы за предыдущий период (т. 1 л.д. 21).
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд признает обоснованным расчет задолженности, определенный истцом, и поддерживает выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований в данной части.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/365 ставки рефинансирования Центробанка РФ от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки.
Таким образом, условие о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Поскольку истцом было заявлено предусмотренное договором аренды требование о взыскании неустойки, ответчиком расчет неустойки истца не оспорен, контррасчет не представлен, а также не заявлено возражений относительно несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил также и указанное требование Управления.
Доводов относительно незаконности или необоснованности обжалуемого решения в части удовлетворения требований истца о взыскании неустойки по договору аренды апеллянтом не заявлено, равно как и доводов относительно отказа судом в удовлетворении требований истца о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о законности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 4000 руб.
Таким образом, при подаче апелляционной жалобы на обжалуемое решение Арбитражного суда Челябинской области Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 2000 руб.
Согласно платежному поручению N 158 от 19.12.2013 апеллянтом за подачу апелляционной жалобы по настоящему делу уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей.
Таким образом, апеллянту подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 по делу N А76-20732/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" из федерального бюджета 2000 рублей - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)