Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нетеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", Д. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2014 года, которым удовлетворены исковые требования А., заявленные к Обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" о государственной регистрации перехода права собственности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представляющего интересы ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" Д., действующего на основании решения участника общества N <...> от 27 февраля 2014 г., действующего также в собственных интересах в качестве третьего лица по делу, поддержавшего доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, возражения истца А. и ее представителей П. и Ц., действующих на основании доверенностей, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" (далее - ООО ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ), с учетом принятых судом первой инстанции изменений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный у ответчика по договору купли-продажи земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <...>, участок расположен в <...> км на восток от ориентира - <...>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 01 февраля 2013 года между ней, как покупателем, и ответчиком, как продавцом, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, Согласно п. 4 договора купли-продажи указанного земельного участка, расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора векселем, выданным ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" на сумму <...> рублей.
01 февраля 2013 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи простого векселя.
Вместе с тем, по настоящее время переход права собственности от ответчика к истцу на данный участок органом государственной регистрационной службы не зарегистрирован, поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода прав, тем самым уклоняется от исполнения обязательств по договору, в связи с чем, истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на участок, ссылаясь на положения статей 551, 209, 218, 223, 224 ГК РФ.
При рассмотрении дела судом первой инстанции сторона истца поддержала требования, ответчик, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание суда первой инстанции не направил, просил отложить рассмотрение в связи с болезнью представителя, данное ходатайство об отложении рассмотрения дела суд оставил без удовлетворения. В предыдущих судебных заседаниях представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.
Определением от 07 октября 2014 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Д., который является генеральным директором и единственным участником ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ". Д., также будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении, которое лично представлено 20 октября 2014 года в суд, просил отложить рассмотрение дела в связи с нахождением в отпуске с 15 октября 2014 года за пределами Российской Федерации, представил копию электронного авиабилета с датой вылета <...> (л.д. 93 - 97). В ранее состоявшемся судебном заседании против иска возражал.
21 октября 2014 года Выборгский городской суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворены.
В связи с несогласием с решением суда, апелляционные жалобы поданы от имени ответчика - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и от имени третьего лица - Д.
В обоснование несогласия с решением суда податели жалобы ссылаются на нарушение судом первой инстанции норм материального и норм процессуального права.
В апелляционных жалобах от имени ответчика и от имени третьего лица указано на несогласие с тем, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, несмотря на ходатайство об отложении дела в связи с временной нетрудоспособностью, а также несмотря на представленное 20 октября 2014 года третьим лицом Д. заявление об отложении судебного заседания в связи с нахождением его в ежегодном отпуске в период с 15.10.2014 года по 31.10.2014 года и копию авиабилета с датой вылета <...>.
Податели жалобы указывают, что были лишены возможности представить суду свои возражения по существу заявленных исковых требований, Д. был лишен права дать пояснения об обстоятельствах заключения договора купли-продажи, о формировании воли и волеизъявления при его заключении, был лишен возможности предоставить суду в качестве доказательств договор займа N <...> от 01 февраля 2013 г., заключенный между истцом А. и Д. на сумму <...> руб., <...> долларов США (что в рублевом эквиваленте составляло <...> руб.), в котором в качестве средства обеспечения исполнения обязательства по договору займа N <...> указывался договор купли-продажи спорного земельного участка, указывают, что денежные средства по данному договору займа были возвращены Д. заимодавцу, поэтому договор купли-продажи не должен исполняться.
Помимо того, ответчик и третье лицо указывают, что договор купли-продажи земельного участка заключался без цели породить какие-либо правовые последствия, фактически денежные средства по договору истцом не передавались, оспаривают исполнение истцом обязательств по оплате, оспаривают то, что А. является законным векселедержателем переданного в оплату приобретаемого земельного участка векселя. Кроме того, податели жалобы указывают, что договор купли-продажи земельного участка считается в соответствии с положениями п. 1 ст. 555 ГК РФ незаключенным, т.к. условие о цене отчуждаемого ответчиком участка не было установлено договором купли-продажи, в действительности условие о цене недвижимости было установлено договором займа N <...> от "01" февраля 2013 г., заключенным между заимодавцем А. и заемщиком Д.
К апелляционной жалобе третьим лицом приложена копия договора займа N <...> от "01" февраля 2013 г., подписанного от имени А. как заимодавца и от имени Д. как заемщика.
Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых сторона истца просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что судом обоснованно рассмотрено дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, т.к. юридическое лицо не лишено было возможности поручить участие в судебном заседании иному представителю, а третье лицо заявив ходатайство об отложении, имел намерение затянуть процесс, представил 20 октября 2014 года приказ об убытии в отпуск с <...>. Истец также указывает, что ответчик и третье лицо не обосновали невозможность представления в суд первой инстанции договора займа, копию которого прилагают к апелляционной жалобе, ходатайств о приобщении данного договора суду первой инстанции не заявляли, несмотря на то, что имели такую возможность, т.к. Д. принимал личное участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года, представитель ответчика адвокат ФИО принимал участие в судебном заседании 07 октября 2014 года и представил письменные возражения на иск.
Явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции Д., действующий в защиту интересов ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и от своего имени как третье лицо, поддержал доводы апелляционных жалоб. Явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ее представители против удовлетворения жалобы возражали.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
К апелляционной жалобе, поданной от имени ответчика - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" приложена копия договора займа N <...> от 01 февраля 2013 года, подписанного от имени двух физических лиц: от имени А., как заимодавца, и от имени Д. как заемщика (л.д. 131, 131).
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Судом апелляционной инстанции по правилу абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не принят в качестве нового доказательства указанный договор займа от 01 февраля 2013 года, о чем вынесено соответствующее определение, поскольку объективных препятствий к представлению в суд первой инстанции данного доказательства не имелось. Являющийся генеральным директором ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" Д. лично принимал участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года (л.д. 58, 64), после которого состоялось еще два судебных заседания, 07 октября 2014 года также участие в рассмотрении дела принимал представитель ответчика, поэтому как ответчик так и третье лицо не лишены были возможности также заявить соответствующее ходатайство вплоть до вынесения 21 октября 2014 года решения, в том числе одновременно с поданным 20 октября 2014 года заявлением об отложении дела (л.д. 93).
Помимо того, указанный договор займа подписан от имени двух физических лиц - граждан А. и Д., в договоре говорится о передаче заемных денежных средств в собственность заемщика - физического лица. Исковые же требования по рассматриваемому делу заявлены А. не к физическому лицу (Д.), а к юридическому лицу - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и в связи с нарушением данным юридическим лицом своих договорных обязательств по отчуждению принадлежащего юридическому лицу объекта. Договор, подтверждающий обеспечение юридическим лицом за счет принадлежащего ему имущества исполнение обязательств физического лица - гражданина Д., не представлен, никаких сведений о наличии такового стороны не сообщали. Соответственно, ссылка подателей жалоб на взаимное влияние договора займа и договора купли-продажи спорного земельного участка, с позиции права несостоятельна.
В апелляционных жалобах от имени ответчика и от имени третьего лица указано на несогласие с тем, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, несмотря на ходатайство об отложении дела в связи с временной нетрудоспособностью, а также несмотря на представленное 20 октября 2014 года третьим лицом Д. заявление об отложении судебного заседания в связи с нахождением его в ежегодном отпуске в период с 15.10.2014 года по 31.10.2014 года, со ссылкой на нахождение в период отпуска за пределами Российской Федерации и представленную копию авиабилета с датой вылета <...>.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.
Из содержания приведенных норм права следует, что отложение дела в связи с неявкой представителя лица, участвующего в деле, является правом суда, а не обязанностью, а также, что неявка представителя не лишает суд права рассмотреть дело в его отсутствие при условии извещения лица, участвующего в деле, о времени и месте судебного заседания.
Лица, участвующие в деле, были заблаговременно, а именно - 07 октября 2014 года извещены о времени и месте рассмотрения дела, назначенного на 21 октября 2014 года, о чем свидетельствуют подписи на расписке (л.д. 86).
Из протокола судебного заседания от 21 октября 2014 года усматривается, что ходатайства представителя ответчика и третьего лица были разрешены судом с учетом мнения представителей истца и обстоятельств, при которых ходатайства были заявлены: приказ от 10 октября 2014 года об отпуске генерального директора Д. начиная с 15 октября 2014 года по 31 октября 2014 года представлен им 20 октября 2014 года вместе с заявлением об отложении рассмотрения дела. Из представленной копии авиабилета усматривается, что планируемая дата вылета - <...>, уже миновала к моменту представления Д. 20 октября 2014 года заявления об отложении дела со ссылкой на то, что Д. будет находиться за пределами РФ. Доказательств фактического отсутствия Д. в пределах Ленинградской области, и соответственно, невозможности явки в суд, не имеется. Кроме того, следует принять во внимание, и то, что ответчик является юридическим лицом, его представителем может быть любое уполномоченное им лицо, и им могли быть приняты надлежащие меры к направлению в суд другого представителя, ответчик реализовал свое право дать объяснения своей позиции по заявленному иску, т.к. представил письменные возражения по иску (л.д. 80, 81), и мог поручить ведение дела иному представителю, однако не воспользовался своим правом.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда.
В рассматриваемом случае ответчик был заблаговременно уведомлен судом о дате рассмотрения дела, участвовал в предыдущих судебных заседаниях, соответственно реализовать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ, имел возможность.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно не признал причины неявки ответчика и третьего лица в судебное заседание уважительными, поскольку объективные и достоверные данные о невозможности участия представителя ответчика и третьего лица в рассмотрении дела у суда отсутствовали. Кроме того, какие-либо новые доказательства относительно существа спора судебной коллегией не приняты, по имеющимся в деле доказательствам ответчиком позиция доведена до суда и устно в ходе ранее состоявшихся заседаний и в письменном виде, в связи с чем, приведенный довод жалобы безусловной отмены решения суда первой инстанции не влечет. В связи с изложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб о необоснованном рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.
Согласно положениям ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с положениями ст. 164 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения сторонами сделки, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как предусмотрено пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом при рассмотрении дела, ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: <...> (л.д. 13).
01 февраля 2013 года между ответчиком ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", как продавцом, в лице генерального директора Д., с одной стороны, и истцом А., как покупателем, с другой стороны, в простой письменной форме заключен договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 5).
В пункте 3 договора стороны определили продажную цену спорного участка, указав, что земельный участок продается за сумму <...> рублей.
Пунктом 4 указанного договора определено, что расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора векселем ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" на сумму <...> рублей, выданным 01 февраля 2013 года на имя Д.
Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка покупателю (п. 5 договора).
01 февраля 2013 года между ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и А. был подписан акт приема - передачи простого векселя, ответчиком в лице Д. принят вексель в счет оплаты продаваемого ответчиком истцу участка (л.д. 6).
Суд первой инстанции, оценив договор купли-продажи спорного земельного участка, пришел к выводу о том, что договор совершен в надлежащей форме, является действительным, доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, ответчиком суду не представлено.
Судом также установлено из уведомления Отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 73 - 75), телеграммы истца в адрес ответчика с просьбой прибыть в регистрационную службу с целью осуществления государственной регистрации перехода прав на участок (л.д. 76), сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации (л.д. 77 - 79), что ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода прав на отчуждаемое недвижимое имущество, доказательств иного в материалы дела не представлено.
Суд пришел к выводу о том, что заявленный иск подлежит удовлетворению, поскольку обязательства по договору о передаче имущества и оплате денежных средств сторонами договора были исполнены, однако продавец необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки.
Как разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления).
Стороны в договоре купли-продажи спорного участка установили, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка покупателю (п. 5 договора).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с правомерностью постановленного судом решения.
Судебная коллегия не принимает в качестве основания для отмены решения и отказа в иске доводы апелляционных жалоб о том, что фактически денежные средства по договору истцом ответчику не передавались, о том, что А. не является законным векселедержателем переданного в оплату приобретаемого земельного участка векселя, не принимает также довод о том, что договор купли-продажи земельного участка заключался без цели породить какие-либо правовые последствия. Закон не содержит положений о том, что невыполнение обязательств по оплате товара влечет недействительность договора купли-продажи, гражданский закон предусматривает иные последствия при неисполнении обязанности оплаты переданного товара. Ответчик договор по соответствующим основаниям мнимости сделки не оспаривал, иных требований, направленных на защиту своих прав, если полагает их нарушенными, не заявлял. И поскольку судом не установлено пороков сделки, влекущих ее недействительность, обе стороны в договоре подтвердили, что подписываемый документ подтверждает также передачу спорного имущества покупателю, обязательства, возникшие из данного договора подлежат исполнению обеими сторонами, а при неисполнении возложенных договором и законом обязательств, в том числе, обязанности государственной регистрации, нарушенное право подлежит защите.
Судебная коллегия также не принимает доводы жалоб о том, что податели были лишены возможности представить суду свои возражения по существу заявленных исковых требований, Д. был лишен права дать пояснения об обстоятельствах заключения договора купли-продажи, о формировании воли и волеизъявления при его заключении. Д. принимал личное участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года, представитель ответчика адвокат ФИО принимал участие в судебном заседании 07 октября 2014 года и представил письменные возражения на иск, соответственно, и ответчик и третье лицо имели возможности в полной мере реализовать предусмотренные ст. 35 ГПК РФ процессуальные права.
Не соответствуют материалам дела доводы жалоб о том, что договор купли-продажи земельного участка считается в соответствии с положениями п. 1 ст. 555 ГК РФ незаключенным, т.к. условие о цене отчуждаемого ответчиком участка не было установлено указанным договором, а в действительности условие о цене недвижимости было установлено договором займа N <...> от "01" февраля 2013 г., заключенным между заимодавцем А. и заемщиком Д.
Вопреки приведенному утверждению, договор купли-продажи содержит условие о цене продаваемого объекта, таким образом, условие о цене согласовано и последствий предусмотренных п. 1 ст. 555 ГК РФ, не влечет.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права исходя из имеющихся в деле доказательств, которые приняты судом в качестве относимых и допустимых. Каких-либо нарушений, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ в качестве оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке судом не допущено, в связи с чем требования апелляционных жалоб удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2015 N 33-129/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. N 33-129/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нетеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", Д. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2014 года, которым удовлетворены исковые требования А., заявленные к Обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" о государственной регистрации перехода права собственности.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представляющего интересы ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" Д., действующего на основании решения участника общества N <...> от 27 февраля 2014 г., действующего также в собственных интересах в качестве третьего лица по делу, поддержавшего доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, возражения истца А. и ее представителей П. и Ц., действующих на основании доверенностей, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец А. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" (далее - ООО ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ), с учетом принятых судом первой инстанции изменений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный у ответчика по договору купли-продажи земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: <...>, участок расположен в <...> км на восток от ориентира - <...>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 01 февраля 2013 года между ней, как покупателем, и ответчиком, как продавцом, был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, Согласно п. 4 договора купли-продажи указанного земельного участка, расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора векселем, выданным ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" на сумму <...> рублей.
01 февраля 2013 года между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи простого векселя.
Вместе с тем, по настоящее время переход права собственности от ответчика к истцу на данный участок органом государственной регистрационной службы не зарегистрирован, поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода прав, тем самым уклоняется от исполнения обязательств по договору, в связи с чем, истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на участок, ссылаясь на положения статей 551, 209, 218, 223, 224 ГК РФ.
При рассмотрении дела судом первой инстанции сторона истца поддержала требования, ответчик, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание суда первой инстанции не направил, просил отложить рассмотрение в связи с болезнью представителя, данное ходатайство об отложении рассмотрения дела суд оставил без удовлетворения. В предыдущих судебных заседаниях представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.
Определением от 07 октября 2014 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Д., который является генеральным директором и единственным участником ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ". Д., также будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении, которое лично представлено 20 октября 2014 года в суд, просил отложить рассмотрение дела в связи с нахождением в отпуске с 15 октября 2014 года за пределами Российской Федерации, представил копию электронного авиабилета с датой вылета <...> (л.д. 93 - 97). В ранее состоявшемся судебном заседании против иска возражал.
21 октября 2014 года Выборгский городской суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворены.
В связи с несогласием с решением суда, апелляционные жалобы поданы от имени ответчика - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и от имени третьего лица - Д.
В обоснование несогласия с решением суда податели жалобы ссылаются на нарушение судом первой инстанции норм материального и норм процессуального права.
В апелляционных жалобах от имени ответчика и от имени третьего лица указано на несогласие с тем, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, несмотря на ходатайство об отложении дела в связи с временной нетрудоспособностью, а также несмотря на представленное 20 октября 2014 года третьим лицом Д. заявление об отложении судебного заседания в связи с нахождением его в ежегодном отпуске в период с 15.10.2014 года по 31.10.2014 года и копию авиабилета с датой вылета <...>.
Податели жалобы указывают, что были лишены возможности представить суду свои возражения по существу заявленных исковых требований, Д. был лишен права дать пояснения об обстоятельствах заключения договора купли-продажи, о формировании воли и волеизъявления при его заключении, был лишен возможности предоставить суду в качестве доказательств договор займа N <...> от 01 февраля 2013 г., заключенный между истцом А. и Д. на сумму <...> руб., <...> долларов США (что в рублевом эквиваленте составляло <...> руб.), в котором в качестве средства обеспечения исполнения обязательства по договору займа N <...> указывался договор купли-продажи спорного земельного участка, указывают, что денежные средства по данному договору займа были возвращены Д. заимодавцу, поэтому договор купли-продажи не должен исполняться.
Помимо того, ответчик и третье лицо указывают, что договор купли-продажи земельного участка заключался без цели породить какие-либо правовые последствия, фактически денежные средства по договору истцом не передавались, оспаривают исполнение истцом обязательств по оплате, оспаривают то, что А. является законным векселедержателем переданного в оплату приобретаемого земельного участка векселя. Кроме того, податели жалобы указывают, что договор купли-продажи земельного участка считается в соответствии с положениями п. 1 ст. 555 ГК РФ незаключенным, т.к. условие о цене отчуждаемого ответчиком участка не было установлено договором купли-продажи, в действительности условие о цене недвижимости было установлено договором займа N <...> от "01" февраля 2013 г., заключенным между заимодавцем А. и заемщиком Д.
К апелляционной жалобе третьим лицом приложена копия договора займа N <...> от "01" февраля 2013 г., подписанного от имени А. как заимодавца и от имени Д. как заемщика.
Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых сторона истца просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что судом обоснованно рассмотрено дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, т.к. юридическое лицо не лишено было возможности поручить участие в судебном заседании иному представителю, а третье лицо заявив ходатайство об отложении, имел намерение затянуть процесс, представил 20 октября 2014 года приказ об убытии в отпуск с <...>. Истец также указывает, что ответчик и третье лицо не обосновали невозможность представления в суд первой инстанции договора займа, копию которого прилагают к апелляционной жалобе, ходатайств о приобщении данного договора суду первой инстанции не заявляли, несмотря на то, что имели такую возможность, т.к. Д. принимал личное участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года, представитель ответчика адвокат ФИО принимал участие в судебном заседании 07 октября 2014 года и представил письменные возражения на иск.
Явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции Д., действующий в защиту интересов ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и от своего имени как третье лицо, поддержал доводы апелляционных жалоб. Явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ее представители против удовлетворения жалобы возражали.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
К апелляционной жалобе, поданной от имени ответчика - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" приложена копия договора займа N <...> от 01 февраля 2013 года, подписанного от имени двух физических лиц: от имени А., как заимодавца, и от имени Д. как заемщика (л.д. 131, 131).
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Судом апелляционной инстанции по правилу абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не принят в качестве нового доказательства указанный договор займа от 01 февраля 2013 года, о чем вынесено соответствующее определение, поскольку объективных препятствий к представлению в суд первой инстанции данного доказательства не имелось. Являющийся генеральным директором ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" Д. лично принимал участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года (л.д. 58, 64), после которого состоялось еще два судебных заседания, 07 октября 2014 года также участие в рассмотрении дела принимал представитель ответчика, поэтому как ответчик так и третье лицо не лишены были возможности также заявить соответствующее ходатайство вплоть до вынесения 21 октября 2014 года решения, в том числе одновременно с поданным 20 октября 2014 года заявлением об отложении дела (л.д. 93).
Помимо того, указанный договор займа подписан от имени двух физических лиц - граждан А. и Д., в договоре говорится о передаче заемных денежных средств в собственность заемщика - физического лица. Исковые же требования по рассматриваемому делу заявлены А. не к физическому лицу (Д.), а к юридическому лицу - ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и в связи с нарушением данным юридическим лицом своих договорных обязательств по отчуждению принадлежащего юридическому лицу объекта. Договор, подтверждающий обеспечение юридическим лицом за счет принадлежащего ему имущества исполнение обязательств физического лица - гражданина Д., не представлен, никаких сведений о наличии такового стороны не сообщали. Соответственно, ссылка подателей жалоб на взаимное влияние договора займа и договора купли-продажи спорного земельного участка, с позиции права несостоятельна.
В апелляционных жалобах от имени ответчика и от имени третьего лица указано на несогласие с тем, что дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, несмотря на ходатайство об отложении дела в связи с временной нетрудоспособностью, а также несмотря на представленное 20 октября 2014 года третьим лицом Д. заявление об отложении судебного заседания в связи с нахождением его в ежегодном отпуске в период с 15.10.2014 года по 31.10.2014 года, со ссылкой на нахождение в период отпуска за пределами Российской Федерации и представленную копию авиабилета с датой вылета <...>.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.
Из содержания приведенных норм права следует, что отложение дела в связи с неявкой представителя лица, участвующего в деле, является правом суда, а не обязанностью, а также, что неявка представителя не лишает суд права рассмотреть дело в его отсутствие при условии извещения лица, участвующего в деле, о времени и месте судебного заседания.
Лица, участвующие в деле, были заблаговременно, а именно - 07 октября 2014 года извещены о времени и месте рассмотрения дела, назначенного на 21 октября 2014 года, о чем свидетельствуют подписи на расписке (л.д. 86).
Из протокола судебного заседания от 21 октября 2014 года усматривается, что ходатайства представителя ответчика и третьего лица были разрешены судом с учетом мнения представителей истца и обстоятельств, при которых ходатайства были заявлены: приказ от 10 октября 2014 года об отпуске генерального директора Д. начиная с 15 октября 2014 года по 31 октября 2014 года представлен им 20 октября 2014 года вместе с заявлением об отложении рассмотрения дела. Из представленной копии авиабилета усматривается, что планируемая дата вылета - <...>, уже миновала к моменту представления Д. 20 октября 2014 года заявления об отложении дела со ссылкой на то, что Д. будет находиться за пределами РФ. Доказательств фактического отсутствия Д. в пределах Ленинградской области, и соответственно, невозможности явки в суд, не имеется. Кроме того, следует принять во внимание, и то, что ответчик является юридическим лицом, его представителем может быть любое уполномоченное им лицо, и им могли быть приняты надлежащие меры к направлению в суд другого представителя, ответчик реализовал свое право дать объяснения своей позиции по заявленному иску, т.к. представил письменные возражения по иску (л.д. 80, 81), и мог поручить ведение дела иному представителю, однако не воспользовался своим правом.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда.
В рассматриваемом случае ответчик был заблаговременно уведомлен судом о дате рассмотрения дела, участвовал в предыдущих судебных заседаниях, соответственно реализовать свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ, имел возможность.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно не признал причины неявки ответчика и третьего лица в судебное заседание уважительными, поскольку объективные и достоверные данные о невозможности участия представителя ответчика и третьего лица в рассмотрении дела у суда отсутствовали. Кроме того, какие-либо новые доказательства относительно существа спора судебной коллегией не приняты, по имеющимся в деле доказательствам ответчиком позиция доведена до суда и устно в ходе ранее состоявшихся заседаний и в письменном виде, в связи с чем, приведенный довод жалобы безусловной отмены решения суда первой инстанции не влечет. В связи с изложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб о необоснованном рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.
Согласно положениям ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с положениями ст. 164 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения сторонами сделки, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как предусмотрено пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом при рассмотрении дела, ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: <...> (л.д. 13).
01 февраля 2013 года между ответчиком ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", как продавцом, в лице генерального директора Д., с одной стороны, и истцом А., как покупателем, с другой стороны, в простой письменной форме заключен договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 5).
В пункте 3 договора стороны определили продажную цену спорного участка, указав, что земельный участок продается за сумму <...> рублей.
Пунктом 4 указанного договора определено, что расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора векселем ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" на сумму <...> рублей, выданным 01 февраля 2013 года на имя Д.
Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка покупателю (п. 5 договора).
01 февраля 2013 года между ООО "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ" и А. был подписан акт приема - передачи простого векселя, ответчиком в лице Д. принят вексель в счет оплаты продаваемого ответчиком истцу участка (л.д. 6).
Суд первой инстанции, оценив договор купли-продажи спорного земельного участка, пришел к выводу о том, что договор совершен в надлежащей форме, является действительным, доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, ответчиком суду не представлено.
Судом также установлено из уведомления Отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 73 - 75), телеграммы истца в адрес ответчика с просьбой прибыть в регистрационную службу с целью осуществления государственной регистрации перехода прав на участок (л.д. 76), сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации (л.д. 77 - 79), что ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода прав на отчуждаемое недвижимое имущество, доказательств иного в материалы дела не представлено.
Суд пришел к выводу о том, что заявленный иск подлежит удовлетворению, поскольку обязательства по договору о передаче имущества и оплате денежных средств сторонами договора были исполнены, однако продавец необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки.
Как разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 года О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления).
Стороны в договоре купли-продажи спорного участка установили, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка покупателю (п. 5 договора).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с правомерностью постановленного судом решения.
Судебная коллегия не принимает в качестве основания для отмены решения и отказа в иске доводы апелляционных жалоб о том, что фактически денежные средства по договору истцом ответчику не передавались, о том, что А. не является законным векселедержателем переданного в оплату приобретаемого земельного участка векселя, не принимает также довод о том, что договор купли-продажи земельного участка заключался без цели породить какие-либо правовые последствия. Закон не содержит положений о том, что невыполнение обязательств по оплате товара влечет недействительность договора купли-продажи, гражданский закон предусматривает иные последствия при неисполнении обязанности оплаты переданного товара. Ответчик договор по соответствующим основаниям мнимости сделки не оспаривал, иных требований, направленных на защиту своих прав, если полагает их нарушенными, не заявлял. И поскольку судом не установлено пороков сделки, влекущих ее недействительность, обе стороны в договоре подтвердили, что подписываемый документ подтверждает также передачу спорного имущества покупателю, обязательства, возникшие из данного договора подлежат исполнению обеими сторонами, а при неисполнении возложенных договором и законом обязательств, в том числе, обязанности государственной регистрации, нарушенное право подлежит защите.
Судебная коллегия также не принимает доводы жалоб о том, что податели были лишены возможности представить суду свои возражения по существу заявленных исковых требований, Д. был лишен права дать пояснения об обстоятельствах заключения договора купли-продажи, о формировании воли и волеизъявления при его заключении. Д. принимал личное участие в судебном заседании 18 сентября 2014 года, представитель ответчика адвокат ФИО принимал участие в судебном заседании 07 октября 2014 года и представил письменные возражения на иск, соответственно, и ответчик и третье лицо имели возможности в полной мере реализовать предусмотренные ст. 35 ГПК РФ процессуальные права.
Не соответствуют материалам дела доводы жалоб о том, что договор купли-продажи земельного участка считается в соответствии с положениями п. 1 ст. 555 ГК РФ незаключенным, т.к. условие о цене отчуждаемого ответчиком участка не было установлено указанным договором, а в действительности условие о цене недвижимости было установлено договором займа N <...> от "01" февраля 2013 г., заключенным между заимодавцем А. и заемщиком Д.
Вопреки приведенному утверждению, договор купли-продажи содержит условие о цене продаваемого объекта, таким образом, условие о цене согласовано и последствий предусмотренных п. 1 ст. 555 ГК РФ, не влечет.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права исходя из имеющихся в деле доказательств, которые приняты судом в качестве относимых и допустимых. Каких-либо нарушений, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ в качестве оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке судом не допущено, в связи с чем требования апелляционных жалоб удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 21 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ПЕТЕРБУРГ-ИСТЕЙТ", Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)