Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает, что третье лицо получило право на выдел принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, между новым собственником земельного участка и ответчиком самостоятельный договор аренды также заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Соляник Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью "Дружба" на решение Марьяновского районного суда Омской области от 30.05.2014, которым постановлено:
"Исковые требования А.Т.Н. удовлетворить в полном объеме.
Признать <...> <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...> III.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности А.Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...>, в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дружба".
Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия
установила:
А.Т.Н. обратилась в суд обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" (далее - ООО "Дружба") о признании незаконным договора аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка, возложении на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области обязанности погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующую запись о государственной регистрации обременения, указав, что на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в <...> от <...> М.В.Б. получил право на выдел принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Сведения о земельном участке, выделенном М.В.Б., внесены в государственный кадастр недвижимости 15.11.2013, присвоен кадастровый номер <...>. Запись о государственной регистрации права собственности М.В.Б. на выделенный земельный участок внесена в ЕГРП 06.02.2014.
<...> Марьяновским сектором Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области зарегистрирован договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя <...> от 06.09.2012, согласно которому арендодатели - участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> предоставили ООО "Дружба" во временное владение и пользование - в аренду, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), адрес (местоположение): <...>.
Самостоятельный договор аренды между М.В.Б. и ООО "Дружба" в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером <...> не заключался.
<...> между М.В.Б. и ней был заключен договор дарения указанного земельного участка, на основании которого зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. Между новым собственником земельного участка и ООО "Дружба" самостоятельный договор аренды также заключен не был.
В судебном заседании <...> исковые требования истец уточнила, просила признать прекращенными арендные отношения между ООО "Дружба" и А.Т.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> и возложить на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности А.Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102000 кв. м в виде аренды в пользу ООО "Дружба", по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Дополнительно суду было пояснено, что при осуществлении процедуры выдела земельного участка М.В.Б. со стороны арендатора ООО "Дружба" не поступало возражений относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка, а также не были оспорены права дольщика на осуществление выдела, что может расцениваться как согласие на прекращение арендных отношений. Об осуществлении выдела земельного участка М.В.Б. в соответствии с установленными законом требованиями было дано объявление в районной газете "Авангард". В текущем году к весенне-полевым работам ООО "Дружба" не приступало.
Истец А.Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ее представитель требования о прекращении арендных отношений и возложении соответствующих обязанностей на орган кадастрового учета поддержал.
Представитель ООО "Дружба" по доверенности Ф.Т.В. иск не признала, возражала против принятия судом уточненных исковых требований, указала на отсутствие правовых оснований для признания договора аренды расторгнутым, либо прекращенным, ссылаясь на то, что договор аренды <...>5 от <...> земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2013, заключен без каких-либо возражений со стороны участников долевой собственности - арендодателей относительно его условий и срока действия. После заключения договора аренды ООО "Дружба" не препятствовало участникам долевой собственности выделять земельные участки в счет принадлежащих им долей без согласия арендатора. При этом полагало, что факт выдела земельного участка в счет принадлежащих гражданам долей не прекращает действие договора аренды, заключенного на исходный земельный участок с общей долевой собственностью. В договоре аренды от 06.09.2013, срок действия которого определен на 15 лет, отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и выдел земельных участков в счет долей не должен влечь для арендатора ООО "Дружба" изменение арендуемой площади земли, выступающей объектом аренды. Такое изменение договора может быть произведено только по взаимному согласию его сторон.
Третье лицо А.А.П. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.
Третье лицо М.В.Б. не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Отрицал подлинность своей подписи в протоколе N <...> общего собрания собственников земельных долей земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> от 05.09.2012. Подтвердил факт получения арендной платы от ООО "Дружба" до передачи земельного участка А.Т.Н.
Третье лицо Управление Росреестра по Омской области извещено о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Дружба" просит решение суда от <...> отменить, в обоснование поданной жалобы указывает на необоснованность принятия судом уточнения истцом исковых требования, полагая, что истцом изменен как предмет, так и основание заявленных требований, что противоречит ст. 39 ГПК РФ.
Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, полагает, что выдел земельного участка из земельного участка, обремененного правом аренды, мог быть произведен только с согласия арендатора согласно положениям ЗК РФ. Цитируя положения Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", полагает, что поскольку М.В.Б. не выражал несогласия с передачей земельного участка в аренду, получал арендные платежи, то арендные отношение сторон не могут быть прекращены.
Полагает, что судом принято решение о правах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле - иных сособственников земельного участка, поскольку изменен предмет договора аренды, что влияет на правоотношения арендодателей и арендатора.
Ссылается на нарушение правил выделения земельного доли М.В.Б., поскольку решение общего собрания об определении поля для первоочередного выделения было принято в 2010 году. Полагает, что истцом был избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку при приобретении земельного участка было известно о его обременении правами ООО "Дружба". В дополнениях к апелляционной жалобе указывает на отсутствие законных оснований для прекращения договора аренды и использование ООО "Дружба" земельного участка по целевому назначению для сельскохозяйственного производства.
В возражениях на апелляционную жалобу истец А.Т.Н. указывает на законность судебного акта, отсутствие оснований для его отмены по доводам жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО "Дружба" Ф.Т.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, А.А.П., согласившегося с решением суда, исследовав в судебном заседании дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...> "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Принятое по делу решение в указанной части приведенным требованиям не отвечает, вывод суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд основал свои выводы на неправильном толковании норм материального права.
Судом первой инстанции установлено, что <...>, расположен земельный участок с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), площадью 72575800 кв. м, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и находящийся в общей долевой собственности.
Одним из участников общей долевой собственности на указанный земельный участок, являлся М., на основании свидетельства на право собственности на землю, серия <...>.
Согласно протоколу N <...> собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, расположенный в <...> от 13.12.2010, решением участников долевой собственности разрешен выдел земельных участков из массива исходного земельного участка (вопрос 1 повестки дня); определено местоположение земельных участков, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей граждан. В число участков, определенных для первоочередного выделения земельных участков в счет земельных долей, включено в числе прочих поле III отделения N 2. При этом данным собранием перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки не определены. 6 вопросом данного собрания было решено разрешить ООО "Дружба" использовать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения до оформления участниками долевой собственности прав на выделяемые земельные участки (л.д. 119 - 148 т. 1). М.В.Б. на данном собрании присутствовал (N <...> в списке собственников), решения по обозначенным вопросам принято единогласно.
<...> собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и ООО "Дружба" (арендатор) на основании протокола N <...> общего собрания собственников земельных долей земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> от <...> заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), расположенного в <...> при множественности лиц на стороне арендодателя (л.д. 166 - 186 т. 1). Вторым вопросом повестки дня также утверждены проекты межевания, которые составлены в счет земельных долей, в том числе и муниципальному образованию на определенных полях. М.В.Б. на данном собрании присутствовал (N <...> в списке собственников л.д. 175 т. 1), решения по обозначенным вопросам принимались единогласно. Как и ранее, данным собранием перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки не определены.
При этом в состав арендуемого ООО "Дружба" земельного участка была включена площадь земельной доли М.В.Б.
Срок действия договора аренды установлен до 15.01.2028. Договор аренды зарегистрирован в реестре <...> под номером <...> от 06.09.2012.
<...> М.В.Б. выделен в счет земельной доли на основании свидетельства на право собственности на землю и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...>, из исходного земельного участка с кадастровым номером <...>.
<...> Марьяновским подразделением Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности М.В.Б. на спорный земельный участок <...> площадью 102 000 кв. м.
В настоящее время в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок от <...> серия <...> собственником данного земельного участка, является А.Т.Н. на основании договора дарения от 19.02.2014, заключенного между дарителем М.В.Б., в лице представителя А.А.П., и одаряемой А.Т.Н. (л.д. 8, 9).
Поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, входящий в состав арендованного ответчиком земельного участка, перешло к истцу, А.Т.Н. направила ООО "Дружба" требование о расторжении договора аренды от <...> в части указанного участка.
В расторжении договора ООО "Дружба" истцу было отказано, в связи с чем был предъявлен иск в суд.
Разрешая спор и признавая арендные отношения между ООО "Дружба" и А.Т.Н. прекращенными в части земельного участка с кадастровым номером <...>, суд первой инстанции исходил из того, что процедура выдела спорного земельного участка М.В.Б. начата до заключения договора аренды с ответчиком, поэтому имеются правовые основания для признания обременения в виде аренды в отношении названного земельного участка прекращенным в силу закона.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела выделение земельного участка истца произошло на основании статей 13, 13.1, 14 Федерального закона от <...> N <...> "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона от <...> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.
Вывод суда о том, что выделение спорного земельного участка было начато М.В.Б. до заключения договора аренды, является неверным.
<...> - регистрацией права собственности М.В.Б. окончилась процедура выделения земельного участка <...> из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 102 000 кв. м, адрес местоположения земельного участка: <...>, тогда как договор аренды заключен <...> и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2013.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2, 11.3 ЗК РФ. Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п. 4 ст. 11.2 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Из данной нормы права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений. В противном случае было бы возможным существенное нарушение прав стороны по заключенной сделке, что недопустимо в силу действующего гражданского законодательства.
Пункт 3.2 ст. 22.2 Федерального закона РФ от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установил, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от <...> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Согласно части 2 статьи 1 данного Федерального закона правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, процедура выделения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения должна отвечать как общим нормам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации для образования земельных участков, так и специальным правилам, закрепленным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, введенная с <...> норма пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01.07.2011.
Иное толкование приведенной нормы позволило бы в настоящее время беспрепятственно в случае несогласия отдельных собственников с действующим договором аренды выделять земельные участки и таким образом отказываться от исполнения сделки, что прямо противоречит положениям ст. 4 ГК РФ.
Из обозренного в суде апелляционной инстанции кадастрового дела в отношении выделяемого М.В.Б. земельного участка усматривается, что фактические действия по выделению участка начаты им в мае 2013 года (опубликование объявления в газете "Авангард" за <...> (л.д. 83 т. 2). Соответственно, выделение спорного земельного участка было осуществлено на основании ст. ст. 13, 13.1 Федерального закона N <...> (в редакции Федерального закона от 29.12.2010) и окончилось только в 2014 году, что подтверждается извещением Управления Росреестра по Омской области от <...> и свидетельством о государственной регистрации права собственности М.В.Б. на земельный участок с кадастровым номером <...> от 06.02.2014.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что решение общего собрания о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения в аренду и заключение договора аренды имело место после 01.07.2011, а именно - <...> и 06.09.2012, при этом выдел земельного участка М.В.Б. начат фактически в 2013 году, судебная коллегия приходит к выводу, что прекращение договора аренды в части спорного земельного участка истца возможно только с соблюдением условий, предусмотренных ч. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Материалы дела не содержат сведений, свидетельствующих о том, что договор аренды от <...> оспаривался участниками общей долевой собственности, в том числе и М.В.Б., а также, что положения договора были измены либо отменены.
Учитывая положения Постановления Конституционного суда РФ от <...> N 12-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан Г.В.Л. и Г.Л.Н." о том, что п. п. 2 - 6 ст. 13 Федерального закона N <...> по своему конституционно-правовому смыслу предполагают, что с <...> (с момента вступления в силу Федерального закона от <...> N 435) решения общих собраний участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении местоположения предназначенной для первоочередного выдела части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, утрачивает юридическую силу применительно к процедуре выдела земельного участка, начатой по инициативе конкретного собственника после указанной даты, то есть допускают выдел земельного участка в счет земельной доли участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без учета ранее принятого решения общего собрания участников долевой собственности, которым была определена часть находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенная для выдела в первоочередном порядке.
Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> между ООО "Дружба" и А.Т.Н. на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от <...> в силу прямого указания закона отсутствуют.
При этом судебная коллегия также исходит из того, что в договоре дарения земельного участка от М.В.Б. А.Т.Н. содержится условие о том, что участок обременен арендой (п. 5 договора аренды л.д. 25 т. 1).
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Анализ указанных норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей М.В.Б. из единого землепользования с кадастровым номером <...> не прекращает автоматически действие договора аренды от <...> на выделенный земельный участок.
В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчиком арендные платежи своевременно предоставлялись М.В.Б. в течение с 2012 по 2014, что последний не отрицал при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Земельный участок, сданный в аренду, используется строго по назначению, что не оспаривалось представителем А.А.П. в суде апелляционной инстанции и подтверждается доказательствами, представленными представителем ООО "Дружба" в суд апелляционной инстанции.
Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> между ООО "Дружба" и А.Т.Н. отсутствуют, следовательно, исковые требования А.Т.Н. не подлежат удовлетворению, в свою очередь, доводы апелляционной жалобы ООО "Дружба" следует признать обоснованными.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, приведенных норм права, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с неверным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением судом норм материального права (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ). Следует вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Марьяновского районного суда Омской области от 30.05.2014, апелляционную жалобу ООО "Дружба" - удовлетворить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований А.Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5134/2014
Требование: О признании прекращенными арендных отношений, возложении обязанности погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации ограничения права собственности на земельный участок.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указывает, что третье лицо получило право на выдел принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, между новым собственником земельного участка и ответчиком самостоятельный договор аренды также заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2014 г. по делу N 33-5134/2014
Председательствующий: Соляник Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Чеботаревой Е.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью "Дружба" на решение Марьяновского районного суда Омской области от 30.05.2014, которым постановлено:
"Исковые требования А.Т.Н. удовлетворить в полном объеме.
Признать <...> <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...> III.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности А.Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...>, в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дружба".
Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия
установила:
А.Т.Н. обратилась в суд обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" (далее - ООО "Дружба") о признании незаконным договора аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка, возложении на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области обязанности погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующую запись о государственной регистрации обременения, указав, что на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в <...> от <...> М.В.Б. получил право на выдел принадлежавшей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>. Сведения о земельном участке, выделенном М.В.Б., внесены в государственный кадастр недвижимости 15.11.2013, присвоен кадастровый номер <...>. Запись о государственной регистрации права собственности М.В.Б. на выделенный земельный участок внесена в ЕГРП 06.02.2014.
<...> Марьяновским сектором Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области зарегистрирован договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя <...> от 06.09.2012, согласно которому арендодатели - участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> предоставили ООО "Дружба" во временное владение и пользование - в аренду, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), адрес (местоположение): <...>.
Самостоятельный договор аренды между М.В.Б. и ООО "Дружба" в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером <...> не заключался.
<...> между М.В.Б. и ней был заключен договор дарения указанного земельного участка, на основании которого зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. Между новым собственником земельного участка и ООО "Дружба" самостоятельный договор аренды также заключен не был.
В судебном заседании <...> исковые требования истец уточнила, просила признать прекращенными арендные отношения между ООО "Дружба" и А.Т.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> и возложить на Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности А.Т.Н. на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102000 кв. м в виде аренды в пользу ООО "Дружба", по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Дополнительно суду было пояснено, что при осуществлении процедуры выдела земельного участка М.В.Б. со стороны арендатора ООО "Дружба" не поступало возражений относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка, а также не были оспорены права дольщика на осуществление выдела, что может расцениваться как согласие на прекращение арендных отношений. Об осуществлении выдела земельного участка М.В.Б. в соответствии с установленными законом требованиями было дано объявление в районной газете "Авангард". В текущем году к весенне-полевым работам ООО "Дружба" не приступало.
Истец А.Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ее представитель требования о прекращении арендных отношений и возложении соответствующих обязанностей на орган кадастрового учета поддержал.
Представитель ООО "Дружба" по доверенности Ф.Т.В. иск не признала, возражала против принятия судом уточненных исковых требований, указала на отсутствие правовых оснований для признания договора аренды расторгнутым, либо прекращенным, ссылаясь на то, что договор аренды <...>5 от <...> земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2013, заключен без каких-либо возражений со стороны участников долевой собственности - арендодателей относительно его условий и срока действия. После заключения договора аренды ООО "Дружба" не препятствовало участникам долевой собственности выделять земельные участки в счет принадлежащих им долей без согласия арендатора. При этом полагало, что факт выдела земельного участка в счет принадлежащих гражданам долей не прекращает действие договора аренды, заключенного на исходный земельный участок с общей долевой собственностью. В договоре аренды от 06.09.2013, срок действия которого определен на 15 лет, отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и выдел земельных участков в счет долей не должен влечь для арендатора ООО "Дружба" изменение арендуемой площади земли, выступающей объектом аренды. Такое изменение договора может быть произведено только по взаимному согласию его сторон.
Третье лицо А.А.П. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.
Третье лицо М.В.Б. не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Отрицал подлинность своей подписи в протоколе N <...> общего собрания собственников земельных долей земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> от 05.09.2012. Подтвердил факт получения арендной платы от ООО "Дружба" до передачи земельного участка А.Т.Н.
Третье лицо Управление Росреестра по Омской области извещено о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Дружба" просит решение суда от <...> отменить, в обоснование поданной жалобы указывает на необоснованность принятия судом уточнения истцом исковых требования, полагая, что истцом изменен как предмет, так и основание заявленных требований, что противоречит ст. 39 ГПК РФ.
Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, полагает, что выдел земельного участка из земельного участка, обремененного правом аренды, мог быть произведен только с согласия арендатора согласно положениям ЗК РФ. Цитируя положения Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", полагает, что поскольку М.В.Б. не выражал несогласия с передачей земельного участка в аренду, получал арендные платежи, то арендные отношение сторон не могут быть прекращены.
Полагает, что судом принято решение о правах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле - иных сособственников земельного участка, поскольку изменен предмет договора аренды, что влияет на правоотношения арендодателей и арендатора.
Ссылается на нарушение правил выделения земельного доли М.В.Б., поскольку решение общего собрания об определении поля для первоочередного выделения было принято в 2010 году. Полагает, что истцом был избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку при приобретении земельного участка было известно о его обременении правами ООО "Дружба". В дополнениях к апелляционной жалобе указывает на отсутствие законных оснований для прекращения договора аренды и использование ООО "Дружба" земельного участка по целевому назначению для сельскохозяйственного производства.
В возражениях на апелляционную жалобу истец А.Т.Н. указывает на законность судебного акта, отсутствие оснований для его отмены по доводам жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО "Дружба" Ф.Т.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, А.А.П., согласившегося с решением суда, исследовав в судебном заседании дополнительные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...> "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Принятое по делу решение в указанной части приведенным требованиям не отвечает, вывод суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд основал свои выводы на неправильном толковании норм материального права.
Судом первой инстанции установлено, что <...>, расположен земельный участок с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), площадью 72575800 кв. м, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и находящийся в общей долевой собственности.
Одним из участников общей долевой собственности на указанный земельный участок, являлся М., на основании свидетельства на право собственности на землю, серия <...>.
Согласно протоколу N <...> собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...>, расположенный в <...> от 13.12.2010, решением участников долевой собственности разрешен выдел земельных участков из массива исходного земельного участка (вопрос 1 повестки дня); определено местоположение земельных участков, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей граждан. В число участков, определенных для первоочередного выделения земельных участков в счет земельных долей, включено в числе прочих поле III отделения N 2. При этом данным собранием перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки не определены. 6 вопросом данного собрания было решено разрешить ООО "Дружба" использовать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения до оформления участниками долевой собственности прав на выделяемые земельные участки (л.д. 119 - 148 т. 1). М.В.Б. на данном собрании присутствовал (N <...> в списке собственников), решения по обозначенным вопросам принято единогласно.
<...> собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и ООО "Дружба" (арендатор) на основании протокола N <...> общего собрания собственников земельных долей земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <...> от <...> заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), расположенного в <...> при множественности лиц на стороне арендодателя (л.д. 166 - 186 т. 1). Вторым вопросом повестки дня также утверждены проекты межевания, которые составлены в счет земельных долей, в том числе и муниципальному образованию на определенных полях. М.В.Б. на данном собрании присутствовал (N <...> в списке собственников л.д. 175 т. 1), решения по обозначенным вопросам принимались единогласно. Как и ранее, данным собранием перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки не определены.
При этом в состав арендуемого ООО "Дружба" земельного участка была включена площадь земельной доли М.В.Б.
Срок действия договора аренды установлен до 15.01.2028. Договор аренды зарегистрирован в реестре <...> под номером <...> от 06.09.2012.
<...> М.В.Б. выделен в счет земельной доли на основании свидетельства на право собственности на землю и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 102 000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; местоположение: <...>, из исходного земельного участка с кадастровым номером <...>.
<...> Марьяновским подразделением Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности М.В.Б. на спорный земельный участок <...> площадью 102 000 кв. м.
В настоящее время в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок от <...> серия <...> собственником данного земельного участка, является А.Т.Н. на основании договора дарения от 19.02.2014, заключенного между дарителем М.В.Б., в лице представителя А.А.П., и одаряемой А.Т.Н. (л.д. 8, 9).
Поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, входящий в состав арендованного ответчиком земельного участка, перешло к истцу, А.Т.Н. направила ООО "Дружба" требование о расторжении договора аренды от <...> в части указанного участка.
В расторжении договора ООО "Дружба" истцу было отказано, в связи с чем был предъявлен иск в суд.
Разрешая спор и признавая арендные отношения между ООО "Дружба" и А.Т.Н. прекращенными в части земельного участка с кадастровым номером <...>, суд первой инстанции исходил из того, что процедура выдела спорного земельного участка М.В.Б. начата до заключения договора аренды с ответчиком, поэтому имеются правовые основания для признания обременения в виде аренды в отношении названного земельного участка прекращенным в силу закона.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела выделение земельного участка истца произошло на основании статей 13, 13.1, 14 Федерального закона от <...> N <...> "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона от <...> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.
Вывод суда о том, что выделение спорного земельного участка было начато М.В.Б. до заключения договора аренды, является неверным.
<...> - регистрацией права собственности М.В.Б. окончилась процедура выделения земельного участка <...> из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 102 000 кв. м, адрес местоположения земельного участка: <...>, тогда как договор аренды заключен <...> и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2013.
Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2, 11.3 ЗК РФ. Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п. 4 ст. 11.2 данного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Из данной нормы права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений. В противном случае было бы возможным существенное нарушение прав стороны по заключенной сделке, что недопустимо в силу действующего гражданского законодательства.
Пункт 3.2 ст. 22.2 Федерального закона РФ от <...> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установил, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, не требуется предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от <...> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Согласно части 2 статьи 1 данного Федерального закона правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, процедура выделения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения должна отвечать как общим нормам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации для образования земельных участков, так и специальным правилам, закрепленным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, введенная с <...> норма пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01.07.2011.
Иное толкование приведенной нормы позволило бы в настоящее время беспрепятственно в случае несогласия отдельных собственников с действующим договором аренды выделять земельные участки и таким образом отказываться от исполнения сделки, что прямо противоречит положениям ст. 4 ГК РФ.
Из обозренного в суде апелляционной инстанции кадастрового дела в отношении выделяемого М.В.Б. земельного участка усматривается, что фактические действия по выделению участка начаты им в мае 2013 года (опубликование объявления в газете "Авангард" за <...> (л.д. 83 т. 2). Соответственно, выделение спорного земельного участка было осуществлено на основании ст. ст. 13, 13.1 Федерального закона N <...> (в редакции Федерального закона от 29.12.2010) и окончилось только в 2014 году, что подтверждается извещением Управления Росреестра по Омской области от <...> и свидетельством о государственной регистрации права собственности М.В.Б. на земельный участок с кадастровым номером <...> от 06.02.2014.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что решение общего собрания о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения в аренду и заключение договора аренды имело место после 01.07.2011, а именно - <...> и 06.09.2012, при этом выдел земельного участка М.В.Б. начат фактически в 2013 году, судебная коллегия приходит к выводу, что прекращение договора аренды в части спорного земельного участка истца возможно только с соблюдением условий, предусмотренных ч. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Материалы дела не содержат сведений, свидетельствующих о том, что договор аренды от <...> оспаривался участниками общей долевой собственности, в том числе и М.В.Б., а также, что положения договора были измены либо отменены.
Учитывая положения Постановления Конституционного суда РФ от <...> N 12-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 - 6 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой граждан Г.В.Л. и Г.Л.Н." о том, что п. п. 2 - 6 ст. 13 Федерального закона N <...> по своему конституционно-правовому смыслу предполагают, что с <...> (с момента вступления в силу Федерального закона от <...> N 435) решения общих собраний участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении местоположения предназначенной для первоочередного выдела части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, утрачивает юридическую силу применительно к процедуре выдела земельного участка, начатой по инициативе конкретного собственника после указанной даты, то есть допускают выдел земельного участка в счет земельной доли участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без учета ранее принятого решения общего собрания участников долевой собственности, которым была определена часть находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенная для выдела в первоочередном порядке.
Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> между ООО "Дружба" и А.Т.Н. на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от <...> в силу прямого указания закона отсутствуют.
При этом судебная коллегия также исходит из того, что в договоре дарения земельного участка от М.В.Б. А.Т.Н. содержится условие о том, что участок обременен арендой (п. 5 договора аренды л.д. 25 т. 1).
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Анализ указанных норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей М.В.Б. из единого землепользования с кадастровым номером <...> не прекращает автоматически действие договора аренды от <...> на выделенный земельный участок.
В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчиком арендные платежи своевременно предоставлялись М.В.Б. в течение с 2012 по 2014, что последний не отрицал при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Земельный участок, сданный в аренду, используется строго по назначению, что не оспаривалось представителем А.А.П. в суде апелляционной инстанции и подтверждается доказательствами, представленными представителем ООО "Дружба" в суд апелляционной инстанции.
Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> между ООО "Дружба" и А.Т.Н. отсутствуют, следовательно, исковые требования А.Т.Н. не подлежат удовлетворению, в свою очередь, доводы апелляционной жалобы ООО "Дружба" следует признать обоснованными.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, приведенных норм права, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, как постановленное с неверным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением судом норм материального права (п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ). Следует вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Марьяновского районного суда Омской области от 30.05.2014, апелляционную жалобу ООО "Дружба" - удовлетворить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований А.Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Дружба" отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)