Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 28 апреля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 29 апреля 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Поповой Е.Г., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,
с участием:
от заявителя - Ткачев В.Л., доверенность от 20 декабря 2012 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
от третьих лиц:
от ООО Магазин N 6 - извещен, не явился,
от Тольяттинского почтамта - извещен, не явился,
от мэрии городского округа Тольятти - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 (судья Бойко С.А.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Кажаевой Надежды Дмитриевны (ИНН 632100034429), г. Тольятти, Самарская обл.,
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью Магазин N 6 "Продукты", г. Тольятти, Самарская обл.,
Тольяттинский почтамт УФПС Самарской области филиала ФГУП Почты России,
Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
Предприниматель Кажаева Надежда Дмитриевна (далее заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции, о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее ответчик) от 24.10.2012 N 14/1669 в предоставлении заявителю в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м и о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2013 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 г., заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2013 г. вышеназванные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области от 24.10.2012 г. N 14/1669 в предоставлении предпринимателю Кажаевой Надежде Дмитриевне в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м. На ответчика возложена обязанность по вступлении решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов предпринимателя Кажаевой Надежды Дмитриевны путем принятия решения о предоставлении ей в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, земельного участка расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м и направления проекта договора аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что решение суда является законным м обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 17, 2 кв. м, 1 этаж, комнаты N 23 по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, дом 26.
Здание, в котором находится принадлежащее заявителя помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101163:559, площадью 1 849 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, 26, который на праве собственности принадлежит Российской Федерации.
Заявитель обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области с заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Сообщением от 24.10.2012 N 14/1669 в предоставлении земельного участка заявителю отказано. Отказ мотивирован тем, что спорный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у ООО Магазин N 6 "Продукты", которое до настоящего времени не переоформлено. Ответчик указал на необходимость ООО Магазин N 6 Продукты обеспечить отказ от права постоянного бессрочного пользования в порядке статьи 53 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, Федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок, граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 г. N 475.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Из материалов дела следует, что заявителем в целях индивидуализации земельного участка, к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду приложен кадастровый паспорт земельного участка от 25.06.2012 N 63-00-102/12-228799, выданный ФГБУ "ФКП Росреестра".
Согласно листу В3 кадастрового паспорта на данном участке расположен объект недвижимого имущества - нежилое здание.
Также в кадастровом паспорте указаны сведения о наличии права постоянного бессрочного пользования данным участком ООО Магазин N 6 "Продукты" (графа 15).
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, в отношении спорного участка зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования ООО Магазин N 6 "Продукты".
Довод ответчика о невозможности предоставления заявителю земельного участка на праве аренды до прекращения права постоянного бессрочного пользования ООО Магазин N 6 "Продукты" является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО Магазин N 6 "Продукты" зарегистрировано в ЕГРП 14.06.2001, номер записи 63-09-1/2001-22709.1.
Вместе с тем, спорное нежилое помещение, расположенное на испрашиваемом участке приобретено ООО Магазин N 9 "Овощи" в собственность на основании договора купли-продажи от 10.11.2002 г., а впоследствии на основании договора купли-продажи от 14.11.2011 г. приобретено предпринимателем Кажаевой Н.Д.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.
В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Поскольку предпринимателем приобретен в собственность объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к нему в силу указанных норм закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования данного земельного участка на условиях и в объеме, существовавшем у продавца недвижимости.
Как указывалось выше, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
В соответствии с п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом наличие записи о праве постоянного (бессрочного) пользования бывшего собственника объекта недвижимого имущества не может является основанием для отказа в предоставлении земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества, так как законом определена исключительность права на приобретение земельных участков собственником объектов недвижимости.
С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ответчику представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие у заявителя права на приобретение в аренду земельного участка.
Требование от предпринимателя Кажаевой Н.Д. предоставления документов о прекращения права постоянного пользования участком иного юридического лица незаконно и нарушает права заявителя.
Иных доводов о невозможности предоставления заявителю спорного участка в аренду ответчиком не приведено.
Передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установления иных потенциальных арендаторов спорного земельного участка.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из положений пункта 3 статьи 36 ЗК РФ с учетом вышеназванных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРП от 15.01.2014 N 09/003/2014-72, правообладателем нежилых помещений по адресу г. Тольятти, ул. Революционная, 26, помимо Кажаевой Н.Д., является ОАО "Управляющая компания N 2 ЖКХ". Указанному лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 131, 3 кв. м, этаж 1, помещения 7,10,12-14, 22-24.
Таким образом, судом установлено, что арендаторами спорного земельного участка могут быть два лица: Кажаева Н.Д. и ОАО "Управляющая компания N 2 ЖКХ".
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в предоставлении в аренду земельного участка, содержащийся в сообщении от 24.10.2012 N 14/1669 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя на реализацию исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2014 N 11АП-4629/2014 ПО ДЕЛУ N А55-34036/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. по делу N А55-34036/2012
Резолютивная часть постановления объявлена: 28 апреля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено: 29 апреля 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,
судей Поповой Е.Г., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,
с участием:
от заявителя - Ткачев В.Л., доверенность от 20 декабря 2012 г.,
от ответчика - извещен, не явился,
от третьих лиц:
от ООО Магазин N 6 - извещен, не явился,
от Тольяттинского почтамта - извещен, не явился,
от мэрии городского округа Тольятти - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 (судья Бойко С.А.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Кажаевой Надежды Дмитриевны (ИНН 632100034429), г. Тольятти, Самарская обл.,
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
третьи лица:
общество с ограниченной ответственностью Магазин N 6 "Продукты", г. Тольятти, Самарская обл.,
Тольяттинский почтамт УФПС Самарской области филиала ФГУП Почты России,
Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
установил:
Предприниматель Кажаева Надежда Дмитриевна (далее заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции, о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее ответчик) от 24.10.2012 N 14/1669 в предоставлении заявителю в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м и о возложении на ответчика обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2013 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 г., заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2013 г. вышеназванные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области от 24.10.2012 г. N 14/1669 в предоставлении предпринимателю Кажаевой Надежде Дмитриевне в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м. На ответчика возложена обязанность по вступлении решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов предпринимателя Кажаевой Надежды Дмитриевны путем принятия решения о предоставлении ей в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, земельного участка расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Революционная, дом 26, с кадастровым номером 63:09:0101163:559 площадью 1 849 кв. м и направления проекта договора аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.
Заявитель считает, что решение суда является законным м обоснованным и просит оставить его без изменения.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 17, 2 кв. м, 1 этаж, комнаты N 23 по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, дом 26.
Здание, в котором находится принадлежащее заявителя помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101163:559, площадью 1 849 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, 26, который на праве собственности принадлежит Российской Федерации.
Заявитель обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области с заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Сообщением от 24.10.2012 N 14/1669 в предоставлении земельного участка заявителю отказано. Отказ мотивирован тем, что спорный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у ООО Магазин N 6 "Продукты", которое до настоящего времени не переоформлено. Ответчик указал на необходимость ООО Магазин N 6 Продукты обеспечить отказ от права постоянного бессрочного пользования в порядке статьи 53 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, Федеральными законами.
Для приобретения прав на земельный участок, граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 г. N 475.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Из материалов дела следует, что заявителем в целях индивидуализации земельного участка, к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду приложен кадастровый паспорт земельного участка от 25.06.2012 N 63-00-102/12-228799, выданный ФГБУ "ФКП Росреестра".
Согласно листу В3 кадастрового паспорта на данном участке расположен объект недвижимого имущества - нежилое здание.
Также в кадастровом паспорте указаны сведения о наличии права постоянного бессрочного пользования данным участком ООО Магазин N 6 "Продукты" (графа 15).
Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП, в отношении спорного участка зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования ООО Магазин N 6 "Продукты".
Довод ответчика о невозможности предоставления заявителю земельного участка на праве аренды до прекращения права постоянного бессрочного пользования ООО Магазин N 6 "Продукты" является несостоятельным.
Из материалов дела следует, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО Магазин N 6 "Продукты" зарегистрировано в ЕГРП 14.06.2001, номер записи 63-09-1/2001-22709.1.
Вместе с тем, спорное нежилое помещение, расположенное на испрашиваемом участке приобретено ООО Магазин N 9 "Овощи" в собственность на основании договора купли-продажи от 10.11.2002 г., а впоследствии на основании договора купли-продажи от 14.11.2011 г. приобретено предпринимателем Кажаевой Н.Д.
Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.
В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Поскольку предпринимателем приобретен в собственность объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к нему в силу указанных норм закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования данного земельного участка на условиях и в объеме, существовавшем у продавца недвижимости.
Как указывалось выше, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
В соответствии с п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом наличие записи о праве постоянного (бессрочного) пользования бывшего собственника объекта недвижимого имущества не может является основанием для отказа в предоставлении земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества, так как законом определена исключительность права на приобретение земельных участков собственником объектов недвижимости.
С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ответчику представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие у заявителя права на приобретение в аренду земельного участка.
Требование от предпринимателя Кажаевой Н.Д. предоставления документов о прекращения права постоянного пользования участком иного юридического лица незаконно и нарушает права заявителя.
Иных доводов о невозможности предоставления заявителю спорного участка в аренду ответчиком не приведено.
Передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установления иных потенциальных арендаторов спорного земельного участка.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из положений пункта 3 статьи 36 ЗК РФ с учетом вышеназванных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРП от 15.01.2014 N 09/003/2014-72, правообладателем нежилых помещений по адресу г. Тольятти, ул. Революционная, 26, помимо Кажаевой Н.Д., является ОАО "Управляющая компания N 2 ЖКХ". Указанному лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 131, 3 кв. м, этаж 1, помещения 7,10,12-14, 22-24.
Таким образом, судом установлено, что арендаторами спорного земельного участка могут быть два лица: Кажаева Н.Д. и ОАО "Управляющая компания N 2 ЖКХ".
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемый отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в предоставлении в аренду земельного участка, содержащийся в сообщении от 24.10.2012 N 14/1669 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя на реализацию исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 февраля 2014 г. по делу N А55-34036/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.В.КУЗНЕЦОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
Е.Г.ПОПОВА
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)