Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" - Наумова Л.Г., генерального директора, Бежаловой Т.А., доверенность от 02.06.2014 N 4,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-11105/2014
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к открытому акционерному обществу "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" (ОГРН 1021603464288, ИНН 1659006990), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 172 600 руб. 96 коп., пени в размере 461 944 руб. 25 коп., о расторжении договора аренды от 16.12.2003 N 4390, об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 7680 кв. м по ул. Халева и передать его по акту приема-передачи истцу, и по встречному иску открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" о признании договора аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым, об обязании ответчика вернуть излишне уплаченные денежные средства по договору аренды земельного участка с момента истечения срока его действия в сумме 710 291 руб. 60 коп., при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Водоканал", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "КазаньСтрой Консорциум - Передвижная механизированная колонна",
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" о взыскании 1 172 600 рублей 96 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 01.03.2011 по 01.04.2014, 461 944 руб. 25 коп. договорной неустойки за просрочку платежа, образовавшейся в период с 01.02.2003 по 17.03.2014, о расторжении договора аренды от 16.12.2003 N 4390, об обязании ответчика освободить арендованный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи.
Ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 16.02.2003 N 4390 расторгнутым и об обязании ответчика возвратить излишне уплаченные по договору аренды денежные средства с момента истечения срока его действия в размере 710 291 руб. 60 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек муниципальное унитарное предприятие "Водоканал", общество с ограниченной ответственностью "КазаньСтрой Консорциум - Передвижная механизированная колонна".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 по делу N А65-11105/2014 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 036 273 руб. 17 коп. задолженности, обязал ответчика освободить земельный участок общей площадью 7680 кв. м по ул. Халева в г. Казани и передать его истцу по акту приема-передачи.
В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично: суд признал договор аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ответчик - открытое акционерное общество "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1", просит отменить состоявшиеся судебные акты полностью либо в части с направлением дела на новое рассмотрение. Считает, что суд не дал оценки его доводам и доказательствам об освобождении земельного участка и об уклонении истца от приемки земельного участка после прекращения действия договора аренды от 16.12.2003 N 4390, что повлекло неправильное применение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом выводов, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. Кроме этого, считает договор от 05.12.2000 N 4390 ничтожным как противоречащий статье 134 ГК РФ. По мнению ответчика, представленный истцом расчет долга не является расчетом иска, поскольку из него невозможно определить период и основания начисления арендной платы.
В судебном заседании представители ответчика поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Подтвердили, что первичное обращение к истцу о приеме арендованного земельного участка имело место в феврале 2011 года после отказа истца в заключении нового договора аренды земельного участка, участок был освобожден от имущества ответчика, а имеющиеся сооружения, в том числе и снесенный ответчиком забор существовали и до передачи земельного участка в аренду, при этом акт приема-передачи земельного участка при передаче его в аренду не составлялся.
Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание не явились, истцом заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы и пояснения представителей ответчика, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для частичной отмены обжалованных судебных актов с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 05.12.2000 был заключен договор N 4390 аренды земли, во исполнение которого арендодатель обязался предоставить ответчику в аренду земельные участки общей площадью 0,768 га с кадастровыми номерами 15:50:07 0118:005 и 16:50:0701 18:006, расположенные в г. Казани по ул. Халева, под "зону ожидания списанного автотранспорта". Срок договора был согласован сторонами до 31.05.2003. Дополнительным соглашением от 16.12.2003, на основании постановления главы администрации г. Казани от 03.11.2003 N 1936, в договор были внесены изменения. Срок аренды был согласован до 03.11.2008.
Учитывая, что соглашением от 16.12.2003 были внесены существенные изменения в условия договора от 05.12.2000 (изменены разделы I, II, IV, V, VI, VII и VIII договора), а не продлено действие договора на прежних условиях, в данном случае имело место заключение договора аренды того же земельного участка на новых условиях.
При этом стороны в дополнительном соглашении установили, что "действие настоящего договора прекращается со дня, следующего после даты обязательства по возврату земельного участка", при этом окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного исполнения обязательств по настоящему договору, не выполненных на момент прекращения действия договора (пункт 1.7 соглашения). Пункт 1.8 соглашения предусматривает, что "продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок".
Учитывая данные условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 03.11.2008, что явилось основанием для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды расторгнутым и отказа в удовлетворении требований истца по первоначальному иску о расторжении договора.
Однако соглашение сторон о прекращении действия договора после даты окончания его действия, равно как и соглашение о том, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок, противоречит пункту 2 статьи 621 ГК РФ, императивно предусматривающего возобновление действия договора аренды на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этой части пункты 1.7 и 1.8 соглашения от 16.12.2003 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ в действовавшей в 2003 году редакции.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком после 03.11.2008, и в деле отсутствуют доказательства возражений арендодателя против пользования земельным участком арендатором, договор аренды возобновил свое действие в режиме договора, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом либо соглашением сторон.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик-арендатор 03.02.2011 направил истцу-арендодателю письмо N 5-юр (л.д. 10 т. 3), в котором просил принять земельный участок по ул. Халева с кадастровым номером 15:50:07 0118:005 и 16:50:0701 18:006 по акту приема-передачи, указав на полное освобождение участка от транспорта. Истец в письме от 25.03.2011 (л.д. 22 т. 2) квалифицировал данное письмо как отказ от использования земельного участка, но сообщил истцу, что договор аренды будет расторгнут после полного освобождения земельного участка, который огражден забором по периметру и на котором располагаются некапитальные объекты, и погашения задолженности по арендной плате в размере 48 446,72 рубля.
Соответственно, данное письмо ответчика от 03.02.2011 является односторонним отказом от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и сам договор аренды в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ расторгнут по истечении трех месяцев, то есть с 03.05.2011, а не с 03.11.2008, как ошибочно указал суд первой инстанции.
Неправильное определение судом даты расторжения (прекращения действия) договора аренды не повлияло на правильность вывода суда о факте расторжении договора аренды, о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ответчика о признании договора расторгнутым, и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора. В этой части судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов.
Как правомерно указал суд, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При неисполнении арендатором данной обязанности арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Однако если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он утрачивает право требования с арендатора арендной платы и убытков (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Это следует из статьи 406 ГК РФ, определяющей понятие и последствия просрочки кредитора.
Обязанность ответчика по возврату земельного участка в том состоянии, в котором он его получил, возникла в момент прекращения действия договора аренды в связи с односторонним отказом ответчика от договора, то есть с 03.05.2011.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик как до прекращения действия договора в письме от 03.02.2011, так и после прекращения действия договора в письмах от 11.12.2012, от 20.08.2013, от 24.09.2013 сообщал истцу о готовности передачи земельного участка по акту приема-передачи свободным от имущества ответчика.
Истец отказывался от принятия земельного участка по акту приема-передачи, указав на наличие ограждения земельного участка по его периметру, наличие на участках объектов некапитального строительства и наличие задолженности по арендной плате (письмо от 25.03.2011), наличие задолженности по арендной плате (письмо от 03.06.2011), наличие на участке капитальных зданий, строительного мусора и строительных материалов, ограждения (забора) и асфальтового покрытия, задолженности по арендной плате (письмо от 24.01.2013).
В акте обследования земельного участка от 18.11.2012 указано на наличие на земельном участке 16:50:070118:5 капитальных зданий, строительных материалов и мусора, производство земляных работ, наличие ограждения земельного участка, использования земельного участка без правоустанавливающих документов иными лицами под парковку автотранспорта.
В имеющемся в деле акте обследования земельного участка по состоянию на 24.06.2014 (без подписи лица, его составившего) указано на имеющиеся ограждения частей земельного участка 16:50:070118:6 собственниками иных земельных участков (предоставленных им в собственность на основании постановлений исполнительного комитета г. Казани в 2013 году), наличием на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:5 ограждений территории собственником соседнего земельного участка (также предоставленного в собственность на основании постановления исполнительного комитета г. Казани в 2013 году), нахождением на земельном участке частей капитальных строений, принадлежащих ответчику, расположением на земельном участке имущества ЗАО КСУ "Гидроспецстрой", используемого для выполнения подрядных работ по договору с МУП "Водоканал" по прокладке водопровода на основании ордера на производство земляных работ, выданного в 2014 году.
В акте обследования от 26.08.2014 указано на демонтаж большей части ограждения земельного участка, самовольный захват частей земельных участков собственниками смежных участков, расположение на участке части капитальных строений, принадлежащих ответчику.
Суды дали оценку исключительно доводам истца о наличии единственного препятствия для приемки земельного участка - наличия ограждения (забора) по периметру участка. При этом суд не дал оценки доводам ответчика, основанным на сведениях картографических материалов, о том, что данное ограждение существовало и до передачи земельного участка в аренду, указав на отсутствие в договоре аренды сведений о наличии такого ограждения, и пришел к выводу о недоказанности ответчиком факта демонтажа забора до 01.06.2011. Установив, что ограждение не было демонтировано истцом до 26.08.2014, суд пришел к выводу о правомерности отказа истца от принятия земельного участка по акту приема-передачи и о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату за фактическое пользование земельным участком.
Суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком после прекращения договора аренды, уменьшив размер истребованной истцом суммы до 1 036 273 руб. 17 коп. и отказав во взыскании договорной неустойки в связи с истечением срока исковой давности, о применении последствий истечения которого было заявлено ответчиком.
Установив, что по состоянию на 26.08.2014 земельный участок является свободным, суд, тем не менее, обязал ответчика освободить земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что единственным препятствием для приемки земельного участка истцом от ответчика после прекращения действия договора аренды, явилось наличие на земельном участке ограждения (забора), расположенного по периметру участка, мер к демонтажу которого ответчик после прекращения действия договора не принял.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Определить состояние земельного участка на предмет наличия на нем каких-либо строений либо сооружений на момент его передачи арендатору невозможно, поскольку в деле отсутствует акт приема-передачи участка в аренду, по словам представителей ответчика такой акт не составлялся. Пункт 1.2 договора аренды от 05.12.2000 N 4390, предусматривающий описание состояния земельного участка (нахождение на нем зданий и сооружений), не заполнен сторонами (л.д. 83 т. 1). Пункты 4.2.14 и 4.2.15 договора аренды в редакции соглашения от 16.12.2003 (л.д. 17 т. 1) предусматривают обязанность арендатора по окончании срока аренды передать участок в состоянии не хуже первоначального (п. 4.2.14) либо в состоянии и качестве, существовавших на момент принятия постановления об отводе арендатору земельного участка (п. 4.2.15).
Таким образом, если ограждение земельного участка существовало на момент передачи его в аренду, о чем заявлял ответчик, и его доводы и представленные доказательства не были рассмотрены и оценены судами, обязанность по демонтажу такого ограждения при освобождении участка при расторжении договора у него отсутствует. Если же оно было возведено в период аренды земельного участка, то необходимо установить, ухудшает ли наличие ограждения периметра состояние земельного участка вплоть до невозможности его использования, и, соответственно, является ли наличие ограждения существенным препятствием для приемки земельного участка арендодателем либо имеет место безосновательное уклонение арендодателя от приемки земельного участка по формальным, надуманным или притворным мотивам.
То же касается иных доводов истца, которым не была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций - о наличии на земельном участке частей капитальных строений, принадлежащих ответчику (учитывая, что последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком определяются статьей 272 ГК РФ, а при самовольности постройки - статьей 222 ГК РФ, а не в порядке статьи 622 ГК РФ). Оценку доводам истца о наличии самозахватов частей земельных участков собственниками соседних земельных участков суд также не дал, вместе с тем наличие данных обстоятельств может явиться основанием для признания неисполненным обязанности арендатора по возврату земельного участка, если захват земельного участка либо передача его во владение иному лицу явилось последствием действий арендатора либо его попустительства, имевших место до расторжения договора аренды. Напротив, его такие действия имели место после расторжения договора при уклонении арендодателя от приемки земельного участка до возникновения обстоятельств, связанных с захватом части земельного участка иными лицами, данные обстоятельства не могут быть поставлены в вину арендатору.
Поскольку доводы ответчика направлены на установление факта уклонения истца от приемки земельного участка, необходимо дать оценку основаниям, приведенным истцом в качестве препятствий для приемки земельных участков, в совокупности. В частности установить, с учетом содержания писем истца, не преследовал ли он, отказываясь от приемки земельных участков, цель искусственного увеличения задолженности истца по основаниям, предусмотренным статьей 622 ГК РФ, то есть не имелось ли в действиях истца признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), с учетом правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о неисполнении ответчиком предусмотренных статьей 622 ГК РФ обязанности по возврату арендованного земельного участка и отсутствии факта уклонения арендодателя от приемки земельного участка от истца сделаны при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств и без оценки доводов ответчика.
Поскольку вопрос о наличии либо отсутствии признаков уклонения истца от приемки земельных участков имеет непосредственное и существенное значение для разрешения спора по первоначальному иску о взыскании платы за пользование земельным участком после расторжения договора аренды, а также для вопроса о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок (который, как установил суд, уже освобожден), судебные акты в данной части подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для оценки доводов ответчика и представленных им доказательств.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А65-11105/2014 оставить без изменения в части удовлетворения встречного иска о признании договора аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым и об отказе в удовлетворении первоначального иска о расторжении данного договора.
В остальной части судебные акты отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.Л.ПЕТРОВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2015 N Ф06-20774/2013 ПО ДЕЛУ N А65-11105/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. N Ф06-20774/2013
Дело N А65-11105/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" - Наумова Л.Г., генерального директора, Бежаловой Т.А., доверенность от 02.06.2014 N 4,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-11105/2014
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к открытому акционерному обществу "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" (ОГРН 1021603464288, ИНН 1659006990), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 172 600 руб. 96 коп., пени в размере 461 944 руб. 25 коп., о расторжении договора аренды от 16.12.2003 N 4390, об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 7680 кв. м по ул. Халева и передать его по акту приема-передачи истцу, и по встречному иску открытого акционерного общества "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" о признании договора аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым, об обязании ответчика вернуть излишне уплаченные денежные средства по договору аренды земельного участка с момента истечения срока его действия в сумме 710 291 руб. 60 коп., при участии третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Водоканал", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "КазаньСтрой Консорциум - Передвижная механизированная колонна",
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1" о взыскании 1 172 600 рублей 96 коп. задолженности по арендной плате, образовавшейся в период с 01.03.2011 по 01.04.2014, 461 944 руб. 25 коп. договорной неустойки за просрочку платежа, образовавшейся в период с 01.02.2003 по 17.03.2014, о расторжении договора аренды от 16.12.2003 N 4390, об обязании ответчика освободить арендованный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи.
Ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 16.02.2003 N 4390 расторгнутым и об обязании ответчика возвратить излишне уплаченные по договору аренды денежные средства с момента истечения срока его действия в размере 710 291 руб. 60 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек муниципальное унитарное предприятие "Водоканал", общество с ограниченной ответственностью "КазаньСтрой Консорциум - Передвижная механизированная колонна".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 по делу N А65-11105/2014 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 036 273 руб. 17 коп. задолженности, обязал ответчика освободить земельный участок общей площадью 7680 кв. м по ул. Халева в г. Казани и передать его истцу по акту приема-передачи.
В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано.
Встречный иск удовлетворен частично: суд признал договор аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ответчик - открытое акционерное общество "Казанское пассажирское автотранспортное предприятие N 1", просит отменить состоявшиеся судебные акты полностью либо в части с направлением дела на новое рассмотрение. Считает, что суд не дал оценки его доводам и доказательствам об освобождении земельного участка и об уклонении истца от приемки земельного участка после прекращения действия договора аренды от 16.12.2003 N 4390, что повлекло неправильное применение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом выводов, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. Кроме этого, считает договор от 05.12.2000 N 4390 ничтожным как противоречащий статье 134 ГК РФ. По мнению ответчика, представленный истцом расчет долга не является расчетом иска, поскольку из него невозможно определить период и основания начисления арендной платы.
В судебном заседании представители ответчика поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Подтвердили, что первичное обращение к истцу о приеме арендованного земельного участка имело место в феврале 2011 года после отказа истца в заключении нового договора аренды земельного участка, участок был освобожден от имущества ответчика, а имеющиеся сооружения, в том числе и снесенный ответчиком забор существовали и до передачи земельного участка в аренду, при этом акт приема-передачи земельного участка при передаче его в аренду не составлялся.
Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание не явились, истцом заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы и пояснения представителей ответчика, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для частичной отмены обжалованных судебных актов с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 05.12.2000 был заключен договор N 4390 аренды земли, во исполнение которого арендодатель обязался предоставить ответчику в аренду земельные участки общей площадью 0,768 га с кадастровыми номерами 15:50:07 0118:005 и 16:50:0701 18:006, расположенные в г. Казани по ул. Халева, под "зону ожидания списанного автотранспорта". Срок договора был согласован сторонами до 31.05.2003. Дополнительным соглашением от 16.12.2003, на основании постановления главы администрации г. Казани от 03.11.2003 N 1936, в договор были внесены изменения. Срок аренды был согласован до 03.11.2008.
Учитывая, что соглашением от 16.12.2003 были внесены существенные изменения в условия договора от 05.12.2000 (изменены разделы I, II, IV, V, VI, VII и VIII договора), а не продлено действие договора на прежних условиях, в данном случае имело место заключение договора аренды того же земельного участка на новых условиях.
При этом стороны в дополнительном соглашении установили, что "действие настоящего договора прекращается со дня, следующего после даты обязательства по возврату земельного участка", при этом окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного исполнения обязательств по настоящему договору, не выполненных на момент прекращения действия договора (пункт 1.7 соглашения). Пункт 1.8 соглашения предусматривает, что "продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок".
Учитывая данные условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 03.11.2008, что явилось основанием для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды расторгнутым и отказа в удовлетворении требований истца по первоначальному иску о расторжении договора.
Однако соглашение сторон о прекращении действия договора после даты окончания его действия, равно как и соглашение о том, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора не влечет автоматического возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок, противоречит пункту 2 статьи 621 ГК РФ, императивно предусматривающего возобновление действия договора аренды на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этой части пункты 1.7 и 1.8 соглашения от 16.12.2003 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ в действовавшей в 2003 году редакции.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком после 03.11.2008, и в деле отсутствуют доказательства возражений арендодателя против пользования земельным участком арендатором, договор аренды возобновил свое действие в режиме договора, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом либо соглашением сторон.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик-арендатор 03.02.2011 направил истцу-арендодателю письмо N 5-юр (л.д. 10 т. 3), в котором просил принять земельный участок по ул. Халева с кадастровым номером 15:50:07 0118:005 и 16:50:0701 18:006 по акту приема-передачи, указав на полное освобождение участка от транспорта. Истец в письме от 25.03.2011 (л.д. 22 т. 2) квалифицировал данное письмо как отказ от использования земельного участка, но сообщил истцу, что договор аренды будет расторгнут после полного освобождения земельного участка, который огражден забором по периметру и на котором располагаются некапитальные объекты, и погашения задолженности по арендной плате в размере 48 446,72 рубля.
Соответственно, данное письмо ответчика от 03.02.2011 является односторонним отказом от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и сам договор аренды в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ расторгнут по истечении трех месяцев, то есть с 03.05.2011, а не с 03.11.2008, как ошибочно указал суд первой инстанции.
Неправильное определение судом даты расторжения (прекращения действия) договора аренды не повлияло на правильность вывода суда о факте расторжении договора аренды, о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ответчика о признании договора расторгнутым, и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора. В этой части судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов.
Как правомерно указал суд, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При неисполнении арендатором данной обязанности арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Однако если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он утрачивает право требования с арендатора арендной платы и убытков (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Это следует из статьи 406 ГК РФ, определяющей понятие и последствия просрочки кредитора.
Обязанность ответчика по возврату земельного участка в том состоянии, в котором он его получил, возникла в момент прекращения действия договора аренды в связи с односторонним отказом ответчика от договора, то есть с 03.05.2011.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик как до прекращения действия договора в письме от 03.02.2011, так и после прекращения действия договора в письмах от 11.12.2012, от 20.08.2013, от 24.09.2013 сообщал истцу о готовности передачи земельного участка по акту приема-передачи свободным от имущества ответчика.
Истец отказывался от принятия земельного участка по акту приема-передачи, указав на наличие ограждения земельного участка по его периметру, наличие на участках объектов некапитального строительства и наличие задолженности по арендной плате (письмо от 25.03.2011), наличие задолженности по арендной плате (письмо от 03.06.2011), наличие на участке капитальных зданий, строительного мусора и строительных материалов, ограждения (забора) и асфальтового покрытия, задолженности по арендной плате (письмо от 24.01.2013).
В акте обследования земельного участка от 18.11.2012 указано на наличие на земельном участке 16:50:070118:5 капитальных зданий, строительных материалов и мусора, производство земляных работ, наличие ограждения земельного участка, использования земельного участка без правоустанавливающих документов иными лицами под парковку автотранспорта.
В имеющемся в деле акте обследования земельного участка по состоянию на 24.06.2014 (без подписи лица, его составившего) указано на имеющиеся ограждения частей земельного участка 16:50:070118:6 собственниками иных земельных участков (предоставленных им в собственность на основании постановлений исполнительного комитета г. Казани в 2013 году), наличием на земельном участке с кадастровым номером 16:50:070118:5 ограждений территории собственником соседнего земельного участка (также предоставленного в собственность на основании постановления исполнительного комитета г. Казани в 2013 году), нахождением на земельном участке частей капитальных строений, принадлежащих ответчику, расположением на земельном участке имущества ЗАО КСУ "Гидроспецстрой", используемого для выполнения подрядных работ по договору с МУП "Водоканал" по прокладке водопровода на основании ордера на производство земляных работ, выданного в 2014 году.
В акте обследования от 26.08.2014 указано на демонтаж большей части ограждения земельного участка, самовольный захват частей земельных участков собственниками смежных участков, расположение на участке части капитальных строений, принадлежащих ответчику.
Суды дали оценку исключительно доводам истца о наличии единственного препятствия для приемки земельного участка - наличия ограждения (забора) по периметру участка. При этом суд не дал оценки доводам ответчика, основанным на сведениях картографических материалов, о том, что данное ограждение существовало и до передачи земельного участка в аренду, указав на отсутствие в договоре аренды сведений о наличии такого ограждения, и пришел к выводу о недоказанности ответчиком факта демонтажа забора до 01.06.2011. Установив, что ограждение не было демонтировано истцом до 26.08.2014, суд пришел к выводу о правомерности отказа истца от принятия земельного участка по акту приема-передачи и о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату за фактическое пользование земельным участком.
Суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком после прекращения договора аренды, уменьшив размер истребованной истцом суммы до 1 036 273 руб. 17 коп. и отказав во взыскании договорной неустойки в связи с истечением срока исковой давности, о применении последствий истечения которого было заявлено ответчиком.
Установив, что по состоянию на 26.08.2014 земельный участок является свободным, суд, тем не менее, обязал ответчика освободить земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что единственным препятствием для приемки земельного участка истцом от ответчика после прекращения действия договора аренды, явилось наличие на земельном участке ограждения (забора), расположенного по периметру участка, мер к демонтажу которого ответчик после прекращения действия договора не принял.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Определить состояние земельного участка на предмет наличия на нем каких-либо строений либо сооружений на момент его передачи арендатору невозможно, поскольку в деле отсутствует акт приема-передачи участка в аренду, по словам представителей ответчика такой акт не составлялся. Пункт 1.2 договора аренды от 05.12.2000 N 4390, предусматривающий описание состояния земельного участка (нахождение на нем зданий и сооружений), не заполнен сторонами (л.д. 83 т. 1). Пункты 4.2.14 и 4.2.15 договора аренды в редакции соглашения от 16.12.2003 (л.д. 17 т. 1) предусматривают обязанность арендатора по окончании срока аренды передать участок в состоянии не хуже первоначального (п. 4.2.14) либо в состоянии и качестве, существовавших на момент принятия постановления об отводе арендатору земельного участка (п. 4.2.15).
Таким образом, если ограждение земельного участка существовало на момент передачи его в аренду, о чем заявлял ответчик, и его доводы и представленные доказательства не были рассмотрены и оценены судами, обязанность по демонтажу такого ограждения при освобождении участка при расторжении договора у него отсутствует. Если же оно было возведено в период аренды земельного участка, то необходимо установить, ухудшает ли наличие ограждения периметра состояние земельного участка вплоть до невозможности его использования, и, соответственно, является ли наличие ограждения существенным препятствием для приемки земельного участка арендодателем либо имеет место безосновательное уклонение арендодателя от приемки земельного участка по формальным, надуманным или притворным мотивам.
То же касается иных доводов истца, которым не была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций - о наличии на земельном участке частей капитальных строений, принадлежащих ответчику (учитывая, что последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком определяются статьей 272 ГК РФ, а при самовольности постройки - статьей 222 ГК РФ, а не в порядке статьи 622 ГК РФ). Оценку доводам истца о наличии самозахватов частей земельных участков собственниками соседних земельных участков суд также не дал, вместе с тем наличие данных обстоятельств может явиться основанием для признания неисполненным обязанности арендатора по возврату земельного участка, если захват земельного участка либо передача его во владение иному лицу явилось последствием действий арендатора либо его попустительства, имевших место до расторжения договора аренды. Напротив, его такие действия имели место после расторжения договора при уклонении арендодателя от приемки земельного участка до возникновения обстоятельств, связанных с захватом части земельного участка иными лицами, данные обстоятельства не могут быть поставлены в вину арендатору.
Поскольку доводы ответчика направлены на установление факта уклонения истца от приемки земельного участка, необходимо дать оценку основаниям, приведенным истцом в качестве препятствий для приемки земельных участков, в совокупности. В частности установить, с учетом содержания писем истца, не преследовал ли он, отказываясь от приемки земельных участков, цель искусственного увеличения задолженности истца по основаниям, предусмотренным статьей 622 ГК РФ, то есть не имелось ли в действиях истца признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), с учетом правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о неисполнении ответчиком предусмотренных статьей 622 ГК РФ обязанности по возврату арендованного земельного участка и отсутствии факта уклонения арендодателя от приемки земельного участка от истца сделаны при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств и без оценки доводов ответчика.
Поскольку вопрос о наличии либо отсутствии признаков уклонения истца от приемки земельных участков имеет непосредственное и существенное значение для разрешения спора по первоначальному иску о взыскании платы за пользование земельным участком после расторжения договора аренды, а также для вопроса о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок (который, как установил суд, уже освобожден), судебные акты в данной части подлежат отмене в силу статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для оценки доводов ответчика и представленных им доказательств.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу N А65-11105/2014 оставить без изменения в части удовлетворения встречного иска о признании договора аренды от 16.12.2003 N 4390 расторгнутым и об отказе в удовлетворении первоначального иска о расторжении данного договора.
В остальной части судебные акты отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.Л.ПЕТРОВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)