Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению собственника земельного участка, кадастровая стоимость участка существенно завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Самарский областной суд
в составе:
председательствующего Шабаевой Е.И.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев гражданское дело по заявлению В.К.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
В.К.Н. обратился в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703,85 руб. Также заявитель просит обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере указанной рыночной.
Свои требования В.К.Н. обосновал тем, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 5 452 720,91 руб. по состоянию на 01.01.2013 года. Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 2 444 703,85 руб. На основании изложенного считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представители заявителя требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Н. заявленные требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Отчет, представленный заявителями не может свидетельствовать о действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку нельзя проверить вид использования объектов аналогов, взятых с сайта "авито".
Представители: Правительства Самарской области, администрации г.о. Сызрань, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ООО "Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы "Финэкс" в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены.
Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что заявитель В.К.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 452 720,91 руб.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Заявителями в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N 168/12-2014 от 17.12.2014 года, выполненный ООО "Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы "Финэкс", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 444 703,85 рублей.
Согласно экспертного заключения на данный отчет от 31.10.2014 года за N 104/2015-1, выполненного экспертом Б. (регистрационный номер в реестре СРО РОО N 001058), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что доводы представителей кадастрового органа и министерства имущественных отношений о том, что представленный заявителями отчет не соответствует требованиям пункта 14 ФСО-1, а именно - в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки с иным видом разрешенного использования "промназначение", не могут служить основанием для признания данного отчета недостоверным в силу нижеследующего.
Из пояснений оценщика ФИО5 в ходе разбирательства по настоящему делу следует, что информация об аналогах ею была взята с сайта бесплатных объявлений авито.ру. На указанном сайте невозможно выбрать категорию земель для коммерческого использования, так как сама программа предлагает только три категории: для сельскохозяйственного использования, промназначения и ИЖС. Исходя из анализа карты градостроительного зонирования в центральной части <адрес> отсутствуют земельные участки с категорией промназначение, аналог N 2 расположен в центре <адрес>. При выборе аналогов ею был проанализирован рынок земельных участков <адрес> и <адрес>. Также приобретен анализ рынка земельных участков под коммерческое и производственно-складское назначение в <адрес> за 4 квартал 2012 года у Территориального агентства оценки ГК "Поволжский центр развития". При анализе предложений, а также сделок зарегистрированных в 2012 году с аналогичными земельными участками, опубликованных на сайте Управления Росреестра по Самарской области, ею был также выявлен доверительный интервал стоимости для земельных участков коммерческого назначения, где максимальное значение 2 891,6 руб., минимальное 1 156,12 руб., среднее 2 023,88 руб. Все аналоги, которые она использовала в отчете, соответствуют указанному интервалу. Интервал же стоимости земельных участков промышленного назначения существенно ниже и находится в границах 347,6 - 527,4 руб. за кв. м. Объект оценки относится к землям коммерческого назначения, исходя из фактического использования.
Пояснения оценщика ФИО5 подтверждаются текстом отчета, из которого видно, что оценщиком был исследован рынок в том сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, т.е. коммерческого назначения. При этом был произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками коммерческого назначения, установлен интервал значений цен (страницы 16 - 39). Аналоги оценщиком отбирались в соответствии с ценовым диапазоном, выявленным в анализе рынка. Скорректированная цена 1 кв. м спорного земельного участка составила 2 478,15 руб., тогда как среднее значение стоимости земельных участков коммерческого назначения составляло 2 023,88 руб.
Кроме того, из текста отчета усматривается, что в нем приведено описание количественных и качественных характеристик объекта оценки и эксплуатационные характеристики объекта оценки, подтверждение чего имеется также и на фотографиях. Достаточность и достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании итоговой стоимости оцениваемого земельного участка полно и подробно приведена в рамках применяемого сравнительного подхода к оценке в описательной таблице, где указаны источники полученных данных.
Также, судом не может не учитываться то, что соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 21.01.2015 года за N 104/2015-1, составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителями отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что требования В.К.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703, 85 руб., подлежат удовлетворению.
В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.
При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, в силу нижеследующего.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, на что было указано выше, без принятия какого-либо дополнительного решения.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 246 ГПК РФ, суд
решил:
Требования В.К.Н. удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703,85 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий
Судья
Е.И.ШАБАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.04.2015 N 3-204/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению собственника земельного участка, кадастровая стоимость участка существенно завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 апреля 2015 года
Самарский областной суд
в составе:
председательствующего Шабаевой Е.И.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев гражданское дело по заявлению В.К.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
В.К.Н. обратился в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703,85 руб. Также заявитель просит обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере указанной рыночной.
Свои требования В.К.Н. обосновал тем, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 5 452 720,91 руб. по состоянию на 01.01.2013 года. Согласно отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормами действующего законодательства, рыночная стоимость названного земельного участка на ту же дату составляет 2 444 703,85 руб. На основании изложенного считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представители заявителя требования поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Н. заявленные требования не признала, считает, что не имеется оснований для их удовлетворения, так как кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Отчет, представленный заявителями не может свидетельствовать о действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку нельзя проверить вид использования объектов аналогов, взятых с сайта "авито".
Представители: Правительства Самарской области, администрации г.о. Сызрань, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ООО "Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы "Финэкс" в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены.
Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что заявитель В.К.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного земельного участка. Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 452 720,91 руб.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- - недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Заявителями в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N 168/12-2014 от 17.12.2014 года, выполненный ООО "Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы "Финэкс", из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 444 703,85 рублей.
Согласно экспертного заключения на данный отчет от 31.10.2014 года за N 104/2015-1, выполненного экспертом Б. (регистрационный номер в реестре СРО РОО N 001058), экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что доводы представителей кадастрового органа и министерства имущественных отношений о том, что представленный заявителями отчет не соответствует требованиям пункта 14 ФСО-1, а именно - в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки с иным видом разрешенного использования "промназначение", не могут служить основанием для признания данного отчета недостоверным в силу нижеследующего.
Из пояснений оценщика ФИО5 в ходе разбирательства по настоящему делу следует, что информация об аналогах ею была взята с сайта бесплатных объявлений авито.ру. На указанном сайте невозможно выбрать категорию земель для коммерческого использования, так как сама программа предлагает только три категории: для сельскохозяйственного использования, промназначения и ИЖС. Исходя из анализа карты градостроительного зонирования в центральной части <адрес> отсутствуют земельные участки с категорией промназначение, аналог N 2 расположен в центре <адрес>. При выборе аналогов ею был проанализирован рынок земельных участков <адрес> и <адрес>. Также приобретен анализ рынка земельных участков под коммерческое и производственно-складское назначение в <адрес> за 4 квартал 2012 года у Территориального агентства оценки ГК "Поволжский центр развития". При анализе предложений, а также сделок зарегистрированных в 2012 году с аналогичными земельными участками, опубликованных на сайте Управления Росреестра по Самарской области, ею был также выявлен доверительный интервал стоимости для земельных участков коммерческого назначения, где максимальное значение 2 891,6 руб., минимальное 1 156,12 руб., среднее 2 023,88 руб. Все аналоги, которые она использовала в отчете, соответствуют указанному интервалу. Интервал же стоимости земельных участков промышленного назначения существенно ниже и находится в границах 347,6 - 527,4 руб. за кв. м. Объект оценки относится к землям коммерческого назначения, исходя из фактического использования.
Пояснения оценщика ФИО5 подтверждаются текстом отчета, из которого видно, что оценщиком был исследован рынок в том сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, т.е. коммерческого назначения. При этом был произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками коммерческого назначения, установлен интервал значений цен (страницы 16 - 39). Аналоги оценщиком отбирались в соответствии с ценовым диапазоном, выявленным в анализе рынка. Скорректированная цена 1 кв. м спорного земельного участка составила 2 478,15 руб., тогда как среднее значение стоимости земельных участков коммерческого назначения составляло 2 023,88 руб.
Кроме того, из текста отчета усматривается, что в нем приведено описание количественных и качественных характеристик объекта оценки и эксплуатационные характеристики объекта оценки, подтверждение чего имеется также и на фотографиях. Достаточность и достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании итоговой стоимости оцениваемого земельного участка полно и подробно приведена в рамках применяемого сравнительного подхода к оценке в описательной таблице, где указаны источники полученных данных.
Также, судом не может не учитываться то, что соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 21.01.2015 года за N 104/2015-1, составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителями отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что требования В.К.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703, 85 руб., подлежат удовлетворению.
В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.
При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, в силу нижеследующего.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, на что было указано выше, без принятия какого-либо дополнительного решения.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 246 ГПК РФ, суд
решил:
Требования В.К.Н. удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986,50 кв. м, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазины, иные объекты розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 444 703,85 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий
Судья
Е.И.ШАБАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)