Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-7090/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) со следующими требованиями: признать незаконным отказ управления от 05.04.2013 N 05-11/9069 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:295, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "г", квартал 512, для использования под промышленными объектами (литера Ш - склад); признать незаконным отказ от 05.04.2013 N 05-11/9059 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:229, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512, для использования под промышленными объектами; признать незаконным отказ от 05.04.2013 N 05-11/9065 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:228, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512, для использования под промышленными объектами (литера Л4 - производственное); возложить на управление обязанность устранить нарушение прав общества путем государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки.
Заявленные требования мотивированы тем, что вид разрешенного использования земельных участков в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказы управления в государственной регистрации права собственности общества на рассматриваемые земельные участки не соответствуют нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности.
Определением от 19.11.2013 дела N А63-7090/2013, А63-7084/2013, А63-7085/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением единого номера А63-7090/2013.
Решением от 30.12.2013 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал незаконными отказы управления от 05.04.2013 N 05-11/9069, 05.04.2013 N 05-11/9059 и 05.04.2013 N 05-11/9065 в государственной регистрации права собственности общества на перечисленные земельные участки как несоответствующие требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и возложил на управление обязанность провести государственную регистрацию права собственности общества на земельные участки категории земель населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "г", квартал 512, с кадастровым номером 26:12:022505:295, для использования под промышленными объектами (литера Ш - склад); с кадастровым номером 26:12:022505:229, для использования под промышленными объектами; с кадастровым номером 26:12:022505:228, для использования под промышленными объектами (литера Л4 - производственное). С управления в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Определением от 16.04.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дел судом первой инстанции в связи с несоблюдением судом первой инстанции порядка извещения, установленного статьями 121, 123 Кодекса, что в силу пункта 2 части 4 статьи 270 Кодекса является безусловным нарушением норм процессуального права и влечет отмену обжалуемого судебного акта.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 решение от 30.12.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Апелляционный суд исходил из того, что федеральное законодательство не содержит такого препятствия в реализации исключительного права на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, как наличие разночтений в части указания вида разрешенного использования участка между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП. Указание в тексте договоров купли-продажи целевого назначения отчуждаемых обществу земельных участков "для использования под промышленными объектами", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и содержащаяся в ЕГРП запись о регистрации обременения на основании истекшего сроком действия договора аренды, в соответствии с которыми участки ранее предоставлялись обществу, имея целевое назначение "под нежилым зданием", не свидетельствует о наличии разночтений по виду разрешенного использования участков. Указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемых обществу земельных участков - "для использования под промышленными объектами" не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленным для указанной территориальной зоны. Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию права собственности на спорные земельные участки в управление представлены в соответствии с требованиями Закона о регистрации все необходимые документы для проведения соответствующих регистрационных действий. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказов в государственной регистрации права собственности на испрашиваемые земельные участки. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Кодекса апелляционный суд признал отказы управления незаконными и нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на управление.
В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Податель жалобы считает, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации аренды на спорные земельные участки, а также разночтения в части указания видов разрешенного использования данных земельных участков между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП. В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении участков к определенной территориальной зоне управление направило запрос в администрацию, из ответа на который стало известно о расположении участков в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". Согласно Правилам землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" в этой зоне не предусмотрен. Таким образом, в постановлениях главы администрации и договорах купли-продажи указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельных участков собственником расположенных на них объектов недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы выявлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", 9 "г". Поскольку у заинтересованного лица отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены данные объекты недвижимости, сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не подавался. Представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
В судебном заседании представитель общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Иные участники процесса явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили. Извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений администрации от 27.07.2012 N 2217, 25.07.2012 N 2126 и 06.08.2012 N 2311 комитет и общество заключили договоры купли-продажи земельных участков от 06.08.2012 N 331, 06.08.2012 N 325 и 09.08.2012 N 343.
Предметом указанных договоров являются земельные участки из категории земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:295, 26612:022505:229, находящиеся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512 для использования под промышленными объектами, площадью 147 кв. м, 1902 кв. м, 123 кв. м.
25, 26 октября 2012 года общество обратилось в управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки, представив правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта, квитанции об уплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договорам (т. 1, л.д. 23).
Управление отказало обществу в регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:229, 26:12:022505:295. В сообщениях от 05.04.2013 N 05-11/9061, N 05-11/9063, N 05-11/9059 управление сослалось на наличие разночтений в части указания вида разрешенного использования участка между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельные участки). В договорах купли-продажи и постановлениях администрации указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", 9 "г", квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены эти объекты, не имелось.
Полагая, что отказы управления не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило их в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии со статьей 269 Кодекса апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление апелляционного суда.
В силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление отказало в регистрации права собственности общества на земельные участки, мотивировав несоответствием вида разрешенного использования земельных участков Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора апелляционный суд установил, что земельные участки в отношении которых заключены договоры купли-продажи, расположены в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположены принадлежащие обществу нежилые здания производственного назначения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225974) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:228 установлен вид разрешенного использования (литера Л4) (производственное) (т. 1, л.д. 19-21); (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225983) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:229 установлен вид разрешенного использования (литера в4) (производственное) (т. 2, л.д. 19-21); (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225957) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:295 установлен вид разрешенного использования - под нежилым зданием (литера Ш склад) (т. 4, л.д. 19-21).
В договорах купли-продажи от 06.08.2012 N 325, 06.08.2012 N 331, 09.08.2012 N 343 и постановлениях от 25.07.2012 N 2126, 27.07.2012 N 2217, 06.08.2012 N 2311 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (т. 1, л.д. 8, 9-12; т. 2, л.д. 8, 9-12; т. 4, л.д. 8, 9-12).
Поскольку назначение расположенных на участках объектов недвижимости не изменилось, у заинтересованного лица отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участков и несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Наличие на рассматриваемых земельных участках объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судом документально не подтвержденным. Конкуренции (противоречия) между заявленными и ранее зарегистрированными правами на земельные участки при разрешении спора не установлено.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельные участки отсутствуют, а оспариваемые решения препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение таких участков в собственность (статья 36 Земельного кодекса), апелляционный суд признал отказы управления незаконными.
В резолютивной части решения о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя апелляционный суд возложил на управление обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:229, 26:12:022505:295.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод управления об обоснованности оспариваемых отказов в регистрации права собственности общества на земельные участки отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Апелляционный суд при разрешении спора установил, что вид разрешенного использования участков соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий", в которой расположены спорные участки (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается податель жалобы, не влияют на возможность квалификации указанных в договоре купли-продажи и постановлениях вида разрешенного использования участков как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод кассационной жалобы о нахождении на спорных участках объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, документально не подтвержден, поэтому кассационной инстанцией не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды в отношении земельных участков, которая препятствует государственной регистрации права собственности общества, несостоятельна. Материалы дела подтверждают, что спорные участки ранее арендовались обществом на основании договоров аренды от 27.08.2007 N 5976 N 5978, N 5980 (т. 1, л.д. 105-109; т. 2, л.д. 127-131; т. 4, л.д. 103-107). С приобретением в собственность участков арендные отношения прекращаются (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта апелляционного суда (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Поскольку решение суда первой инстанции отменено, тогда как податель жалобы обжалует оба судебных акта, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление от 21.05.2014.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу N А63-7090/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.09.2014 ПО ДЕЛУ N А63-7090/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. по делу N А63-7090/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-7090/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) со следующими требованиями: признать незаконным отказ управления от 05.04.2013 N 05-11/9069 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:295, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "г", квартал 512, для использования под промышленными объектами (литера Ш - склад); признать незаконным отказ от 05.04.2013 N 05-11/9059 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:229, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512, для использования под промышленными объектами; признать незаконным отказ от 05.04.2013 N 05-11/9065 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:022505:228, находящийся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512, для использования под промышленными объектами (литера Л4 - производственное); возложить на управление обязанность устранить нарушение прав общества путем государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки.
Заявленные требования мотивированы тем, что вид разрешенного использования земельных участков в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказы управления в государственной регистрации права собственности общества на рассматриваемые земельные участки не соответствуют нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности.
Определением от 19.11.2013 дела N А63-7090/2013, А63-7084/2013, А63-7085/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением единого номера А63-7090/2013.
Решением от 30.12.2013 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал незаконными отказы управления от 05.04.2013 N 05-11/9069, 05.04.2013 N 05-11/9059 и 05.04.2013 N 05-11/9065 в государственной регистрации права собственности общества на перечисленные земельные участки как несоответствующие требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и возложил на управление обязанность провести государственную регистрацию права собственности общества на земельные участки категории земель населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "г", квартал 512, с кадастровым номером 26:12:022505:295, для использования под промышленными объектами (литера Ш - склад); с кадастровым номером 26:12:022505:229, для использования под промышленными объектами; с кадастровым номером 26:12:022505:228, для использования под промышленными объектами (литера Л4 - производственное). С управления в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Определением от 16.04.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дел судом первой инстанции в связи с несоблюдением судом первой инстанции порядка извещения, установленного статьями 121, 123 Кодекса, что в силу пункта 2 части 4 статьи 270 Кодекса является безусловным нарушением норм процессуального права и влечет отмену обжалуемого судебного акта.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 решение от 30.12.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Апелляционный суд исходил из того, что федеральное законодательство не содержит такого препятствия в реализации исключительного права на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, как наличие разночтений в части указания вида разрешенного использования участка между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП. Указание в тексте договоров купли-продажи целевого назначения отчуждаемых обществу земельных участков "для использования под промышленными объектами", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, и содержащаяся в ЕГРП запись о регистрации обременения на основании истекшего сроком действия договора аренды, в соответствии с которыми участки ранее предоставлялись обществу, имея целевое назначение "под нежилым зданием", не свидетельствует о наличии разночтений по виду разрешенного использования участков. Указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемых обществу земельных участков - "для использования под промышленными объектами" не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленным для указанной территориальной зоны. Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию права собственности на спорные земельные участки в управление представлены в соответствии с требованиями Закона о регистрации все необходимые документы для проведения соответствующих регистрационных действий. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказов в государственной регистрации права собственности на испрашиваемые земельные участки. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Кодекса апелляционный суд признал отказы управления незаконными и нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на управление.
В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Податель жалобы считает, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации аренды на спорные земельные участки, а также разночтения в части указания видов разрешенного использования данных земельных участков между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП. В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении участков к определенной территориальной зоне управление направило запрос в администрацию, из ответа на который стало известно о расположении участков в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". Согласно Правилам землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" в этой зоне не предусмотрен. Таким образом, в постановлениях главы администрации и договорах купли-продажи указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельных участков собственником расположенных на них объектов недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы выявлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", 9 "г". Поскольку у заинтересованного лица отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены данные объекты недвижимости, сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не подавался. Представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
В судебном заседании представитель общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Иные участники процесса явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили. Извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений администрации от 27.07.2012 N 2217, 25.07.2012 N 2126 и 06.08.2012 N 2311 комитет и общество заключили договоры купли-продажи земельных участков от 06.08.2012 N 331, 06.08.2012 N 325 и 09.08.2012 N 343.
Предметом указанных договоров являются земельные участки из категории земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:295, 26612:022505:229, находящиеся по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", квартал 512 для использования под промышленными объектами, площадью 147 кв. м, 1902 кв. м, 123 кв. м.
25, 26 октября 2012 года общество обратилось в управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки, представив правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта, квитанции об уплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договорам (т. 1, л.д. 23).
Управление отказало обществу в регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:229, 26:12:022505:295. В сообщениях от 05.04.2013 N 05-11/9061, N 05-11/9063, N 05-11/9059 управление сослалось на наличие разночтений в части указания вида разрешенного использования участка между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельные участки). В договорах купли-продажи и постановлениях администрации указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9 "б", 9 "г", квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены эти объекты, не имелось.
Полагая, что отказы управления не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило их в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии со статьей 269 Кодекса апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление апелляционного суда.
В силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление отказало в регистрации права собственности общества на земельные участки, мотивировав несоответствием вида разрешенного использования земельных участков Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора апелляционный суд установил, что земельные участки в отношении которых заключены договоры купли-продажи, расположены в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположены принадлежащие обществу нежилые здания производственного назначения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225974) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:228 установлен вид разрешенного использования (литера Л4) (производственное) (т. 1, л.д. 19-21); (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225983) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:229 установлен вид разрешенного использования (литера в4) (производственное) (т. 2, л.д. 19-21); (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225957) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:295 установлен вид разрешенного использования - под нежилым зданием (литера Ш склад) (т. 4, л.д. 19-21).
В договорах купли-продажи от 06.08.2012 N 325, 06.08.2012 N 331, 09.08.2012 N 343 и постановлениях от 25.07.2012 N 2126, 27.07.2012 N 2217, 06.08.2012 N 2311 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (т. 1, л.д. 8, 9-12; т. 2, л.д. 8, 9-12; т. 4, л.д. 8, 9-12).
Поскольку назначение расположенных на участках объектов недвижимости не изменилось, у заинтересованного лица отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участков и несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Наличие на рассматриваемых земельных участках объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судом документально не подтвержденным. Конкуренции (противоречия) между заявленными и ранее зарегистрированными правами на земельные участки при разрешении спора не установлено.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельные участки отсутствуют, а оспариваемые решения препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение таких участков в собственность (статья 36 Земельного кодекса), апелляционный суд признал отказы управления незаконными.
В резолютивной части решения о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя апелляционный суд возложил на управление обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:022505:228, 26:12:022505:229, 26:12:022505:295.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод управления об обоснованности оспариваемых отказов в регистрации права собственности общества на земельные участки отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Апелляционный суд при разрешении спора установил, что вид разрешенного использования участков соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий", в которой расположены спорные участки (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается податель жалобы, не влияют на возможность квалификации указанных в договоре купли-продажи и постановлениях вида разрешенного использования участков как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод кассационной жалобы о нахождении на спорных участках объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, документально не подтвержден, поэтому кассационной инстанцией не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды в отношении земельных участков, которая препятствует государственной регистрации права собственности общества, несостоятельна. Материалы дела подтверждают, что спорные участки ранее арендовались обществом на основании договоров аренды от 27.08.2007 N 5976 N 5978, N 5980 (т. 1, л.д. 105-109; т. 2, л.д. 127-131; т. 4, л.д. 103-107). С приобретением в собственность участков арендные отношения прекращаются (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта апелляционного суда (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Поскольку решение суда первой инстанции отменено, тогда как податель жалобы обжалует оба судебных акта, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление от 21.05.2014.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу N А63-7090/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)