Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей О.Х. Тимченко, Т.Р. Фахретдинова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балала Е.Е.,
при участии:
- от истца: Шутылев М.О. - представитель по доверенности от 14.09.2013, паспорт;
- от ответчиков: представители не явились, надлежаще извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24.03.2014 по делу N А32-35766/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строитель"
к администрации муниципального образования Кореновский район, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании договоров аренды действующими,
принятое судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строитель" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Кореновский район о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признав действующими договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735, заключенные между ООО "Строитель" и администрацией МО Кореновский район; о признании незаконным одностороннего отказа от договоров аренды, оформленного уведомлением N 3235/12-16 от 23.10.2012; об аннулировании записи о государственной регистрации расторжения указанных договоров аренды земельных участков в ЕГРП; о восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации договоров аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735, заключенных между ООО "Строитель" и администрацией МО Кореновский район (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 23.01.2014 в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Строитель" отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истцом избран неверный способ защиты своего права. С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения арендодателя к заключению договоров аренды спорных земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов, возведение которых осуществляется на законных основаниях. Указав, что требование о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора аренды не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование об обязании арендодателя заключить договор аренды в судебном порядке, суд первой инстанции оставил настоящий иск без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Строитель" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Оспаривая законность решения суда, заявитель жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылка администрации в уведомлении от 23.10.2012 N 3235/12-16 об одностороннем отказе от договоров аренды на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной. В данном случае прекращение действия договоров на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающей необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, являясь злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о том, что односторонний отказ от договоров аренды, оформленный уведомлением N 3235/12-16 от 23.10.2012 соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы ООО "Строитель", по мнению арендатора, является необоснованным, поскольку оспариваемый отказ от договоров аренды нарушает исключительное право истца, имеющего в собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, поскольку лишает его права пользования земельным участком, необходимым для завершения строительства.
Кроме этого, ссылаясь на прекращение арендных отношений сторон в отношении земельных участков, переданных по договорам аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735 администрация Кореновского городского поселения Кореновского района обратилась в арбитражный суд с иском об аннулировании разрешений на строительство Ru 235131012011002-69, Ru 235131012011002-70, Ru 235131012011002-71, Ru 235131012011002-72, Ru 235131012011002-73, Ru 235131012011002-74, Ru 2351310I2011002-75, Ru 235I31012011002-76, Ru 235131012011002-78, Ru 235131012011002-79, Ru 235131012011002-80, Ru 235131012011002-81, Ru 235131012011002-82, Ru 235131012011002-83, выданных ООО Строитель" для строительства спорных объектов незавершенного строительства.
Отсутствие договоров аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, повлечет невозможность осуществления строительства в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, а, следовательно, невозможность использования земельных участков для целей завершения строительства, чем нарушаются права и законные интересы общества, получившего все необходимые разрешения для целей строительства.
Передача спорных земельных участков третьим лицам невозможна, поскольку на них размещены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Строитель", в связи с чем последнему по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации принадлежит исключительное право на приобретение права аренды в отношении них.
Обосновывая избранный способ защиты своего права, истец, указал о нецелесообразности обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков и заключении договоров аренды на новый срок по причине уже полученного от администрации отказа от действующих договоров аренды, ввиду предсказуемости отказа в заключении договора на новый срок в целях завершения строительства.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Кореновский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (арендатор) заключены договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735 в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договоров определен до 26.10.2012.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ни одна из сторон договора не возразила против продления арендных отношений, договоры аренды после истечения установленных в них сроков были возобновлены на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
Согласно пункту 7.2 договора срок аренды земельных участков установлен на три года. Пунктом 4.3.4. договоров установлено, что арендатор обязан был завершить строительство объектов недвижимости на арендуемых земельных участках в течение срока действия договоров аренды, то есть в трехлетний срок.
Поскольку срок аренды земельных участков истек, а арендатор в установленный договорами аренды срок строительство объектов не осуществлял, администрация муниципального образования Кореновский район, руководствуясь статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняла решение о расторжении договоров аренды земельных участков в одностороннем порядке.
Письмом от 23.10.2012 исх. N 3232/12-16 администрация уведомила ООО "Строитель" об отказе от договоров аренды в одностороннем порядке (том 1, л.д. 154).
После этого на основании обращения администрации муниципального образования Кореновский район в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Кореновского отдела внесло в ЕГРП записи о прекращении права аренды спорных земельных участков.
Истец считает односторонний отказ администрации от договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, несоответствующим требованиям законодательства, поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным. По мнению истца, арендодатель не вправе отказаться по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договоров аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства в соответствии со сроком разрешения на строительство со сроком действия 10 лет (разрешения выданы 28.04.2012).
Фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.
Однако, обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Строитель" сформулировал исковые требования в виде иска о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения до нарушения права истца признав действующими договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735.
В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания. Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).
Кроме того, целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011).
Учитывая изложенное, в случае возникновения между сторонами спора о существовании договорного отношения такой спор может быть разрешен судом по иску одной из сторон о признании договора существующим (действующим, заключенным).
Поскольку администрация муниципального образования Кореновский район полагает, что спорные договоры аренды прекратили свое действие в результате одностороннего отказа от их исполнения, в условиях оспаривания истцом такого отказа, способ защиты своего права истец избрал верно.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок. Учитывая изложенное, администрация воспользовалась указанным правом в установленном порядке.
Ссылка администрации в уведомлении об отказе от договоров аренды на пункт 4.3.4, устанавливающий обязанность арендатора завершить строительство и ввести в эксплуатацию объекты недвижимого имущества в течение трех лет с момента заключения договоров, в качестве основания для расторжения договоров аренды земельного участка, предназначенных для строительства, носит субсидиарный (дополнительный) характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Апелляционный суд отклоняет ссылку заявителя жалобы на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускающую необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества к арендодателю с требованием о заключении договора аренды на новый срок.
По общему правилу у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
Вместе с тем, если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешений на строительство), однако по каким-либо независящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом, не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, обосновано сославшись на позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, указал, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.
Требование о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения, существующего до нарушения права истца, признав действующими спорные договоры аренды, не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование иного характера. Общество не утратило возможность обратиться в суд с надлежащим требованием в рамках искового производства.
Обоснованность такой позиции суда подтверждается сложившейся судебной практикой по аналогичным делам, в частности постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2013 по делу N А32-25057/2012.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований и признания прекращенных договоров действующими. Поскольку требование о признании договоров действующими обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, иные, сопутствующие требования, также не подлежали удовлетворению.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 по делу N А32-35766/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2014 N 15АП-7941/2014 ПО ДЕЛУ N А32-35766/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2014 г. N 15АП-7941/2014
Дело N А32-35766/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей О.Х. Тимченко, Т.Р. Фахретдинова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балала Е.Е.,
при участии:
- от истца: Шутылев М.О. - представитель по доверенности от 14.09.2013, паспорт;
- от ответчиков: представители не явились, надлежаще извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 24.03.2014 по делу N А32-35766/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Строитель"
к администрации муниципального образования Кореновский район, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании договоров аренды действующими,
принятое судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строитель" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Кореновский район о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признав действующими договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735, заключенные между ООО "Строитель" и администрацией МО Кореновский район; о признании незаконным одностороннего отказа от договоров аренды, оформленного уведомлением N 3235/12-16 от 23.10.2012; об аннулировании записи о государственной регистрации расторжения указанных договоров аренды земельных участков в ЕГРП; о восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации договоров аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735, заключенных между ООО "Строитель" и администрацией МО Кореновский район (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 23.01.2014 в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Строитель" отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истцом избран неверный способ защиты своего права. С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения арендодателя к заключению договоров аренды спорных земельных участков на новый срок для завершения строительства объектов, возведение которых осуществляется на законных основаниях. Указав, что требование о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора аренды не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование об обязании арендодателя заключить договор аренды в судебном порядке, суд первой инстанции оставил настоящий иск без удовлетворения.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Строитель" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Оспаривая законность решения суда, заявитель жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылка администрации в уведомлении от 23.10.2012 N 3235/12-16 об одностороннем отказе от договоров аренды на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной. В данном случае прекращение действия договоров на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающей необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, являясь злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о том, что односторонний отказ от договоров аренды, оформленный уведомлением N 3235/12-16 от 23.10.2012 соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы ООО "Строитель", по мнению арендатора, является необоснованным, поскольку оспариваемый отказ от договоров аренды нарушает исключительное право истца, имеющего в собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, поскольку лишает его права пользования земельным участком, необходимым для завершения строительства.
Кроме этого, ссылаясь на прекращение арендных отношений сторон в отношении земельных участков, переданных по договорам аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735 администрация Кореновского городского поселения Кореновского района обратилась в арбитражный суд с иском об аннулировании разрешений на строительство Ru 235131012011002-69, Ru 235131012011002-70, Ru 235131012011002-71, Ru 235131012011002-72, Ru 235131012011002-73, Ru 235131012011002-74, Ru 2351310I2011002-75, Ru 235I31012011002-76, Ru 235131012011002-78, Ru 235131012011002-79, Ru 235131012011002-80, Ru 235131012011002-81, Ru 235131012011002-82, Ru 235131012011002-83, выданных ООО Строитель" для строительства спорных объектов незавершенного строительства.
Отсутствие договоров аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, повлечет невозможность осуществления строительства в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, а, следовательно, невозможность использования земельных участков для целей завершения строительства, чем нарушаются права и законные интересы общества, получившего все необходимые разрешения для целей строительства.
Передача спорных земельных участков третьим лицам невозможна, поскольку на них размещены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Строитель", в связи с чем последнему по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации принадлежит исключительное право на приобретение права аренды в отношении них.
Обосновывая избранный способ защиты своего права, истец, указал о нецелесообразности обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков и заключении договоров аренды на новый срок по причине уже полученного от администрации отказа от действующих договоров аренды, ввиду предсказуемости отказа в заключении договора на новый срок в целях завершения строительства.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Кореновский район (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (арендатор) заключены договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735 в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договоров определен до 26.10.2012.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ни одна из сторон договора не возразила против продления арендных отношений, договоры аренды после истечения установленных в них сроков были возобновлены на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
Согласно пункту 7.2 договора срок аренды земельных участков установлен на три года. Пунктом 4.3.4. договоров установлено, что арендатор обязан был завершить строительство объектов недвижимости на арендуемых земельных участках в течение срока действия договоров аренды, то есть в трехлетний срок.
Поскольку срок аренды земельных участков истек, а арендатор в установленный договорами аренды срок строительство объектов не осуществлял, администрация муниципального образования Кореновский район, руководствуясь статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняла решение о расторжении договоров аренды земельных участков в одностороннем порядке.
Письмом от 23.10.2012 исх. N 3232/12-16 администрация уведомила ООО "Строитель" об отказе от договоров аренды в одностороннем порядке (том 1, л.д. 154).
После этого на основании обращения администрации муниципального образования Кореновский район в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Кореновского отдела внесло в ЕГРП записи о прекращении права аренды спорных земельных участков.
Истец считает односторонний отказ администрации от договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, несоответствующим требованиям законодательства, поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным. По мнению истца, арендодатель не вправе отказаться по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договоров аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства в соответствии со сроком разрешения на строительство со сроком действия 10 лет (разрешения выданы 28.04.2012).
Фактически предметом спора является конфликт между сторонами договора аренды земельного участка.
Однако, обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Строитель" сформулировал исковые требования в виде иска о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения до нарушения права истца признав действующими договоры аренды от 27.10.2009 N 1200002097, N 1200002114, N 1200002098, N 1200002116, N 1200002115, N 1200002113, от 10.06.2009 N 1200001845, N 1200001843, N 1200001846, N 1200001847, от 30.04.2009 N 1200001737, N 1200001734, N 1200001736, N 1200001735.
В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания. Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).
Кроме того, целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011).
Учитывая изложенное, в случае возникновения между сторонами спора о существовании договорного отношения такой спор может быть разрешен судом по иску одной из сторон о признании договора существующим (действующим, заключенным).
Поскольку администрация муниципального образования Кореновский район полагает, что спорные договоры аренды прекратили свое действие в результате одностороннего отказа от их исполнения, в условиях оспаривания истцом такого отказа, способ защиты своего права истец избрал верно.
Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок. Учитывая изложенное, администрация воспользовалась указанным правом в установленном порядке.
Ссылка администрации в уведомлении об отказе от договоров аренды на пункт 4.3.4, устанавливающий обязанность арендатора завершить строительство и ввести в эксплуатацию объекты недвижимого имущества в течение трех лет с момента заключения договоров, в качестве основания для расторжения договоров аренды земельного участка, предназначенных для строительства, носит субсидиарный (дополнительный) характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Апелляционный суд отклоняет ссылку заявителя жалобы на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускающую необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества к арендодателю с требованием о заключении договора аренды на новый срок.
По общему правилу у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
Вместе с тем, если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешений на строительство), однако по каким-либо независящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом, не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции, обосновано сославшись на позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, указал, что арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.
Требование о применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде восстановления положения, существующего до нарушения права истца, признав действующими спорные договоры аренды, не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование иного характера. Общество не утратило возможность обратиться в суд с надлежащим требованием в рамках искового производства.
Обоснованность такой позиции суда подтверждается сложившейся судебной практикой по аналогичным делам, в частности постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2013 по делу N А32-25057/2012.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований и признания прекращенных договоров действующими. Поскольку требование о признании договоров действующими обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, иные, сопутствующие требования, также не подлежали удовлетворению.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 по делу N А32-35766/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)