Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с неосуществлением на земельном участке строительства в сроки, предусмотренные договором, неполучением разрешения на строительство арендодателем в адрес арендатора направлены уведомления об одностороннем расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.07.2015
Полный текст постановления изготовлен 27.07.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Русаковой О.И., Борзыкина М.В.,
при участии в заседании:
от ЗАО "УПДК Маркет - Вавилина Н.Н. доверен. от 10.09.2014, Рогачев А.А. доверен. от 10.09.2014
от Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Н.В.доверен. от 30.12.2014 г.
от Правительства Москвы - Шатихин Н.В.доверен. от 30.04.2014 г., Ланда В.М.
доверен. от 27.10.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 20.07.2015
кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 12.01.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Денискиной Е.Г.,
на постановление от 25.03.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-21991/14 по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ОГРН 1027717004809)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды
установил:
Закрытое акционерное общество "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004, оформленной соответствующим уведомлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказать в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на неприменение закона, подлежащего применению, судами неверно не применена норма закона, подлежащая применению, а именно: положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, в материалах дела не имеется, до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство обществом не получено, однако, суды первой и апелляционной инстанции не признали данные обстоятельства существенными нарушениями условий договора аренды, учитывая, что ЗАО "УПДК "Маркет" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.2.2) а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 N ДГИ-И-4162/14-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действия, а именно внесение изменений в договор аренды в части цели предоставления земельного участка и срока строительства не совершены, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказать в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 21.07.2004 N М-07-027025 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:95, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Кульнева, вл. 6, под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки с существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса сроком до 21.07.2053.
По условиям договора арендатор обязался в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в Договор; проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории (п. 4.2.1); до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2 договора); после завершения строительства и благоустройства участка в недельный срок предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ Участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае неиспользования участка в течение двух лет договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
В соответствии с п. 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора), в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора, неосвоения или неиспользования земельного участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.
Учитывая, что ЗАО "УПДК "Маркет" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.2.2) а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды. Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 N ДГИ-И-4162/14-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Считая отказ ответчика от договора незаконным истец обратился в суд с настоящим иском.
Судами установлены следующие обстоятельства:
14.06.2006 Городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства согласилась с предложением истца об изменении функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007.
Градостроительное обоснование размещения объекта подготовлено Государственным унитарным предприятием "НИиПИ Генплан" в 2007 году.
23.03.3007 размещение многофункционального делового центра согласовано с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
28.03.2007 градостроительное обоснование согласовано с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истцом получено заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
03.08.2007 Государственным унитарным предприятием "Мосгоргеотрест" подготовлено техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке.
15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 Департамент земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является ответчик, выдал заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра.
26.12.2007 Департамент имущества города Москвы составил заключение о возможности размещения нового объекта на земельном участке в соответствии с распоряжением от 12.03.2004 N 418-РП.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275.
Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 23.10.2008 N 214 одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Срок строительства объекта продлен до 30.06.2011 на основании постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 N 1096-ПП.
31.03.2009 Москомархитектура выдала истцу акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02.
15.01.2010 Москомархитектура приняла к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы принято решение, оформленное протоколом N 23, о выдаче в установленном законом порядке градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в Проекте закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
22.05.2012 Москомархитектура подготовила градостроительный план земельного участка N RU77-129000-001194 (далее ГПЗУ) с содержанием следующих технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
Суды, пришли к выводу, что осуществить реализацию строительного проекта с ранее согласованными технико-экономическими параметрами не представлялось возможным, а земельный участок согласно требованиям ГПЗУ допустимо использовать только в целях благоустройства и озеленения территории, но не строительства.
ЗАО "УПДК Маркет" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав ЗАО "УПДК Маркет", путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ N RU77-129000-001194 в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендатором (истцом) были предприняты все меры по освоению участка.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вместе с тем, судами не учтено следующее:
Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого Кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков.
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций.
Пунктом 3.1.24 Положения о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 30 октября 2007 г. N 949-ПП, функции по установлению видов разрешенного использования земельных участков до введения в действие Правил землепользования и застройки в г. Москве переданы Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2013 года N 49-ПП).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-109742/2012 установлено, что в соответствии Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" градостроительное зонирование земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 изменено.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. (п. 2 ст. 69 АПК РФ).
В силу п. 2. ст. 8 Закона г. Москвы N 48 (в редакции на момент возникновения спорного правоотношения) при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; предложить сторонам предоставить оспариваемое уведомление от 25.12.2013 г. N ДГИ-4-138601/13 о расторжении договора, установить изменился ли вид разрешенного использования земельного участка и были ли внесены изменения в договор аренды земельного участка, применить нормы права, подлежащие применению.
В ходе рассмотрения кассационной жалобы стороны заявили ходатайство об отложении рассмотрения жалобы с целью заключения мирового соглашения.
Согласно ст. 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора.
Кассационная коллегия предлагает суду предложить сторонам принять меры для примирения сторон.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А40-21991/14. Направить дело N А40-21991/14 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
М.В.БОРЗЫКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.07.2015 N Ф05-8109/2015 ПО ДЕЛУ N А40-21991/14
Требование: О признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с неосуществлением на земельном участке строительства в сроки, предусмотренные договором, неполучением разрешения на строительство арендодателем в адрес арендатора направлены уведомления об одностороннем расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2015 г. по делу N А40-21991/14
Резолютивная часть постановления объявлена 20.07.2015
Полный текст постановления изготовлен 27.07.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Русаковой О.И., Борзыкина М.В.,
при участии в заседании:
от ЗАО "УПДК Маркет - Вавилина Н.Н. доверен. от 10.09.2014, Рогачев А.А. доверен. от 10.09.2014
от Департамента городского имущества города Москвы - Шатихин Н.В.доверен. от 30.12.2014 г.
от Правительства Москвы - Шатихин Н.В.доверен. от 30.04.2014 г., Ланда В.М.
доверен. от 27.10.2013 г.
рассмотрев в судебном заседании 20.07.2015
кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 12.01.2015
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Денискиной Е.Г.,
на постановление от 25.03.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по делу N А40-21991/14 по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ОГРН 1027717004809)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды
установил:
Закрытое акционерное общество "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004, оформленной соответствующим уведомлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик и третье лицо обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказать в полном объеме.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на неприменение закона, подлежащего применению, судами неверно не применена норма закона, подлежащая применению, а именно: положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, в материалах дела не имеется, до настоящего времени реализация строительства не закончена и не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен, разрешение на строительство обществом не получено, однако, суды первой и апелляционной инстанции не признали данные обстоятельства существенными нарушениями условий договора аренды, учитывая, что ЗАО "УПДК "Маркет" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.2.2) а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды, Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 N ДГИ-И-4162/14-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действия, а именно внесение изменений в договор аренды в части цели предоставления земельного участка и срока строительства не совершены, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители подтвердили доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 по делу N А40-21991/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 отменить, в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказать в полном объеме.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 21.07.2004 N М-07-027025 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006005:95, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Кульнева, вл. 6, под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки с существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса сроком до 21.07.2053.
По условиям договора арендатор обязался в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в Договор; проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории (п. 4.2.1); до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2 договора); после завершения строительства и благоустройства участка в недельный срок предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ Участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае неиспользования участка в течение двух лет договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
В соответствии с п. 6.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора), в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора, неосвоения или неиспользования земельного участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.
Учитывая, что ЗАО "УПДК "Маркет" не осуществило строительство в сроки, предусмотренные договором аренды (п. 4.2.2) а также не получило разрешение на строительство по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды. Департаментом в адрес общества были направлены уведомления от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 N ДГИ-И-4162/14-1 об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренных положением п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Считая отказ ответчика от договора незаконным истец обратился в суд с настоящим иском.
Судами установлены следующие обстоятельства:
14.06.2006 Городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства согласилась с предложением истца об изменении функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007.
Градостроительное обоснование размещения объекта подготовлено Государственным унитарным предприятием "НИиПИ Генплан" в 2007 году.
23.03.3007 размещение многофункционального делового центра согласовано с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.
28.03.2007 градостроительное обоснование согласовано с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истцом получено заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
03.08.2007 Государственным унитарным предприятием "Мосгоргеотрест" подготовлено техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке.
15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 Департамент земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является ответчик, выдал заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра.
26.12.2007 Департамент имущества города Москвы составил заключение о возможности размещения нового объекта на земельном участке в соответствии с распоряжением от 12.03.2004 N 418-РП.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275.
Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 23.10.2008 N 214 одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Срок строительства объекта продлен до 30.06.2011 на основании постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 N 1096-ПП.
31.03.2009 Москомархитектура выдала истцу акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02.
15.01.2010 Москомархитектура приняла к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы принято решение, оформленное протоколом N 23, о выдаче в установленном законом порядке градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в Проекте закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
22.05.2012 Москомархитектура подготовила градостроительный план земельного участка N RU77-129000-001194 (далее ГПЗУ) с содержанием следующих технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
Суды, пришли к выводу, что осуществить реализацию строительного проекта с ранее согласованными технико-экономическими параметрами не представлялось возможным, а земельный участок согласно требованиям ГПЗУ допустимо использовать только в целях благоустройства и озеленения территории, но не строительства.
ЗАО "УПДК Маркет" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав ЗАО "УПДК Маркет", путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ N RU77-129000-001194 в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендатором (истцом) были предприняты все меры по освоению участка.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Вместе с тем, судами не учтено следующее:
Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого Кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков.
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций.
Пунктом 3.1.24 Положения о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 30 октября 2007 г. N 949-ПП, функции по установлению видов разрешенного использования земельных участков до введения в действие Правил землепользования и застройки в г. Москве переданы Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2013 года N 49-ПП).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-109742/2012 установлено, что в соответствии Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" градостроительное зонирование земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 изменено.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. (п. 2 ст. 69 АПК РФ).
В силу п. 2. ст. 8 Закона г. Москвы N 48 (в редакции на момент возникновения спорного правоотношения) при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; предложить сторонам предоставить оспариваемое уведомление от 25.12.2013 г. N ДГИ-4-138601/13 о расторжении договора, установить изменился ли вид разрешенного использования земельного участка и были ли внесены изменения в договор аренды земельного участка, применить нормы права, подлежащие применению.
В ходе рассмотрения кассационной жалобы стороны заявили ходатайство об отложении рассмотрения жалобы с целью заключения мирового соглашения.
Согласно ст. 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора.
Кассационная коллегия предлагает суду предложить сторонам принять меры для примирения сторон.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу N А40-21991/14. Направить дело N А40-21991/14 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
М.В.БОРЗЫКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)