Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Богуновой Е.А.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лызловой Д.Д.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционными жалобами индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича и Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.09.2014 по делу N А43-15715/2014, принятое судьей Камановой М.Н. по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Ивану Владимировичу (ИНН 525628512133, ОГРНИП 312525632400053), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества акционерный коммерческий банк "Металлинвестбанк" в лице Нижегородского филиала банка, индивидуального предпринимателя Шибанова Александра Николаевича, об установлении компенсации в связи с изъятием имущества в размере 19 744 000 руб. (в том числе убытки),
при участии представителей:
- от истца - Гусевой О.Л. - не допущена судом к рассмотрению дела, в связи с тем, что представитель не подтвердил полномочия;
- от ответчика - Забурдаевой Ю.Е. по доверенности от 30.05.2014 (сроком на 1 год), Кузнецова И.В. - лично;
- от третьих лиц - не явились, извещены,
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - истец, Министерство) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Ивану Владимировичу (далее - ответчик, ИП Кузнецов И.В.), об изъятии для государственных нужд арендуемых земельных участков с размещенным на одном из них зданием, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, и об установлении компенсации в связи с изъятием у ответчика нежилого здания для государственных нужд Нижегородской области в размере 19 744 000 руб. (в том числе убытки).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены открытое акционерное общество акционерный коммерческий банк "Металлинвестбанк" в лице Нижегородского филиала банка, г. Н. Новгород, являвшийся залогодержателем спорного имущества, и индивидуальный предприниматель Шибанов Александр Николаевич, проводивший его оценку по заказу Министерства.
Решением от 25.09.2014 Арбитражный суд Нижегородской области определил компенсацию за имущество индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича, изымаемое для государственных нужд Нижегородской области, в следующем размере: за здание, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, 2в, - 17 739 590 руб. (с НДС), за право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030006:32, общей площадью 1223 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, - 609 000 руб., за право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030006:25, общей площадью 780 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, - 1 488 000 руб., убытки в связи с необходимостью организации аналогичного производства на новом месте - 14 688 765 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Кузнецов И.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность обжалуемого решения, ИП Кузнецов И.В. считает, что затратный подход должен учитываться при оценки стоимости изымаемого здания.
Указал, что в материалы дела были предоставлены документы, подтверждающие затраты предпринимателя на новое строительство, из которых следует, что затраты значительно превосходят сумму компенсации, установленную судом.
Заявитель отметил, что в настоящее время им произведены затраты на строительство нового объекта на сумму более 130 млн. рублей.
С точки зрения ИП Кузнецова И.В., размер компенсации за здание должен быть установлен в размере, определенном экспертом Савельевой С.В. - 22 046 000 рублей.
Кроме того указал на то обстоятельство, что судом первой инстанции не были приняты во внимание затраты предпринимателя на приобретение панелей и монтаж полов для установки холодильных камер в сумме 5 479 586 рублей. Данные расходы предусмотрены договором, заключенным ИП Кузнецовым И.В. с ООО "Технопул-Р" на демонтаж и монтаж оборудования.
Считает также, что из суммы убытков необоснованно исключены убытки, которые может понести Кузнецов И.В. в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (расходы по выплате третьим лицам штрафов, пени, неустойки). Пояснил, что в материалы дела были предоставлены договоры поставки, из которых можно определить ожидаемый размер штрафных санкций.
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области также обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование своих возражений заявитель указал на несогласие с заключением эксперта Савельевой С.В., поскольку эксперт никак не обосновал необходимость применения неравнозначных аналогов. Считает, что использование в качестве аналогов N 3 и N 5 грубо искажает результат. При исключении данных аналогов из расчета, получится в результате 14 927 764,5 рублей, что согласуется со стоимостью, определенной Шибановым А.Н. (13 481 553,93 руб.) и эксперта Фроловой Ю.П. (15 560 564 руб.).
Ссылаясь на подпункт "б" пункта 22 ФСО N 1, которым предусмотрено, что применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, апеллянт указал на нарушение экспертом Савельевой С.В. данного требования стандартов оценки. По мнению Министерства, данное нарушение существенно повлияло на стоимость здания рассчитанного сравнительным подходом.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции не должен был применять данное экспертное заключение, либо должен был в целях достоверного определения стоимости здания сравнительным подходом исключить данные объекты аналогов из определения рыночной стоимости объекта.
На основании вышеизложенного, считает, что эксперт Савельева С.В. в рамках сравнительного подхода не определила стоимость искомого здания, а следовательно, ее заключение не могло быть применено судом для определения стоимости изымаемого здания.
С точки зрения заявителя, надлежащим доказательством по данному делу является только отчет ИП Шибанова А.Н., который имеет заключение саморегулируемой организации.
В апелляционной жалобе Министерство просит установить ИП Кузнецову И.В. компенсацию в связи с изъятием для нужд Нижегородской области арендуемых земельных участков и расположенного на нем нежилого здания, в размере 19 744 000 руб., в том числе и убытки.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик также в отзыве на апелляционную жалобу Министерства, указал на ее необоснованность. Считает не подлежащей удовлетворению. Полагает, что выбор экспертом аналогов N 3 и N 5 для расчета стоимости оцениваемого здания является обоснованным. Также считает, что при определении суммы компенсации за изымаемое здание правомерно не применен судом отчет Шибанова А.Н.
В судебное заседание третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителей жалоб, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, распоряжением правительства Нижегородской области от 31 декабря 2013 года N 2758-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", постановлением Правительства РФ от 20 июня 2013 года N 518 "О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" было принято решение об изъятии для государственных нужд Нижегородской области попадающих в зону строительства стадиона земельных участков с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, путем прекращения права аренды с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям земельных участков убытков, связанных с прекращением права аренды, в том числе:
1) на земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под хоздвор, площадью 1223 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0030006:32, местоположение - Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, предоставленный в аренду Кузнецову И.В. (договор аренды от 27 мая 2004 года N 11258/03, государственная регистрация договора аренды от 09 августа 2004 года, регистрационная запись 52-01/01-8/2004-155, срок аренды с 9 августа 2004 года по 07 мая 2007 года), правоустанавливающий документ - выписка из ЕГРП от 11 декабря 2013 года N 0/02/2013-18252;
2) на земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание столовой, площадью 780 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0030006:25, местоположение - Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, предоставленный в аренду Кузнецову И.В. (договор аренды от 27 мая 2004 года N 11257/03, государственная регистрация договора аренды от 14 сентября 2004 года, регистрационная запись 52-01/01-8/2004-156, срок аренды с даты государственной регистрации по 07 мая 2053 года), правоустанавливающий документ - выписка из ЕГРП от 11 декабря 2013 года 0/02/2013-18254.
На указанном земельном участке расположено здание столовой, собственником которого также является ответчик.
Данное распоряжение было опубликовано в газете "Правовая среда" N 1 от 11 января 2014 года.
Судом установлено, 15 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо (N 311-05-17-479/14), которым он уведомлялся об издании вышеназванного распоряжения правительства Нижегородской области и процедуре изъятия путем выкупа недвижимого имущества.
12 февраля 2014 года предприниматель получил проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд, подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Российской Федерации и отчета об оценке объекта от 22 января 2014 года N 5-Ю/01/2014.
Проект соглашения не был подписан, в Министерство не возвращен. Собственник не согласен со стоимостью выкупа изымаемых объектов.
Согласно части 23 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" в случае, если соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество для размещения объектов инфраструктуры, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30 июня 2014 года по делу N А43-11067/2014 право собственности предпринимателя Кузнецова И.В. на здание и права аренды двух земельных участков были прекращены в связи с необходимостью изъятия объектов для государственных нужд Нижегородской области целью подготовки Нижегородской области к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубку конфедераций FIFA 2017 года.
Поскольку изъятие частной собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику эквивалентной стоимости утраченного имущества спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.
При рассмотрении дела Арбитражный суд Нижегородской области руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.
Из постановления Правительства РФ от 20.06.2013 N 518 (ред. от 26.03.2014) "О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" следует, что строительство стадиона для проведения чемпионата мира по футболу предполагается также в Нижнем Новгороде.
Для строительства стадиона предполагается занять земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ответчику по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, и прилегающий к нему земельный участок, арендуемый предпринимателем под хоздвор.
Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-11067/2014 от 30 июня 2014 года и на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует доказывания в рамках настоящего процесса.
Пунктом 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.
Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что по заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, и права аренды двух земельных участков, и определен размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Оценка здания была проведена с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Затратным подходом стоимость здания определена в 14 917 767 руб. 46 коп., сравнительным - 17 481 802 руб. 90 коп., доходным - 12 118 590 руб. 02 коп.
Итоговая величина объекта оценки (здания) составила 15 253 000 руб.
С целью подтверждения несоответствия установленной стоимости спорного здания его реальной рыночной стоимости, ответчиком был представлен отчет другого оценщика - Торгово-промышленной палаты Нижегородской области (ТПП), определившей рыночную стоимость здания в размере 25 204 864 руб.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Судом установлено, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, изымаемом для государственных нужд Нижегородской области, представляет собой нежилое отдельно стоящее здание бывшей столовой 1967 года постройки, используемое под пищевое производство (цех по изготовлению мясных полуфабрикатов), общей площадью 638 кв. м, из которых 547,4 кв. м - площадь 1-го этажа, 90 кв. м - площадь антресоли. Объект подсоединен ко всем инженерным коммуникациям. Внутреннее состояние помещений первого этажа удовлетворительное, помещений антресоли - хорошее.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При любом анализе сопоставимых данных важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.
На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.
Как следует из отчета ИП Шибанова А.Н., составленного по заказу Министерства, в качестве объектов аналогов были использованы производственно-складские здания с офисными помещениями. Найденные оценщиком пять объектов аналогов не учитывали фактического использования оцениваемого объекта для размещения пищевого производства.
Действующее законодательство предусматривает специальные требования к производственным зданиям предприятий мясной промышленности, которые описаны в Ведомственных санитарных и ветеринарных требованиях "Санитарные и ветеринарные требования к проектированию предприятий мясной промышленности" ВСТП-6.02.92 (утв. письмом Комитета РФ по пищевой и перерабатывающей промышленности от 19 июля 1993 года N 1401/12/2).
Из отчета Шибанова А.Н. усматривается, что ни один из подобранных аналогов не оценивался на соответствие установленным законодательством критериям, при этом не применялась и корректировка на функциональное назначение. Использование под пищевое производство предложенных объектов исходя из информации, содержащейся в публичных предложениях, невозможно.
При определении размера убытков в 2 700 000 руб., причиненных изъятием объектов, оценка дана без ссылки на конкретную документацию, которая в распоряжении оценщика отсутствовала.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности полученных оценщиком результатов оценки.
При этом, оценка Торгово-промышленной палаты в отношении спорного объекта проведена по состоянию на 31 марта 2014 года и не может быть использована для определения стоимости изымаемых объектов, поскольку в силу закона последняя должна определяться до даты принятия решения об изъятии объекта.
Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судом первой инстанции судебной экспертизы.
С целью исключения субъективного влияния конкретного оценщика на результаты проводимой экспертизы суд, руководствуясь правилами статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил проведение комиссионной экспертизы.
Однако в ходе ее проведения экспертам не удалось прийти к единому мнению по стоимости оцениваемого здания и права аренды земельных участков.
Так, по сравнительному подходу стоимость здания эксперт Фролова Ю.П. определила в 15 560 564 руб. 80 коп., тем же подходом исходя из подобранных аналогов эксперт Савельева С.В. оценила объект в 17 739 590 руб. Таким образом, разница в оценке по данному методу у оценщиков составила менее 30%, что в силу действующего законодательства об оценке является допустимым расхождением.
Судом установлено, что разница в результатах оценки возникла по причине применения затратного подхода, при использовании которого эксперты руководствовались различными методиками.
Фролова Ю.П. в основу методики заложила сведения об удельных показателях стоимости единицы измерения строительной мощности соответствующих объектов. Данные сведения представлены в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС был утвержден Государственным Комитетом Совета министров СССР по делам строительства в 1970-1971 годах.
Савельева С.В. при использовании затратного подхода производила расчеты по сборникам КО-Инвест, являющимся коммерческим продуктом, рекомендованным к применению для оценки рыночной стоимости объекта оценки. По мнению данного эксперта, использование УПВС перестало быть актуальным в условиях рыночной экономики, так как дает заниженные показатели.
Какие-либо ограничения по использованию того или иного сборника законодательством не установлены.
Принимая во внимание, что ответчик производит возведение аналогичного объекта для перемещения производства, суд предпринял попытку по оценке затрат предпринимателя по созданию аналогичного объекта.
Представленные ответчиком документы не позволяют определить затраты, понесенные Кузнецовым И.В. на создание конкретного объекта в составе производственного комплекса.
При исследовании расчетов в рамках затратного подхода у других оценщиков, отчеты которых представлены в материалы дела, суд установил, что стоимость изымаемого здания, определенная Шибановым А.Н., составит 13 481 553 руб. 93 коп., у ТПП Нижегородской области - 22 287 226 руб., причем данные оценки выполнены также по сборникам УПВС, но с применением в последнем случае коэффициента научно-технического прогресса.
Описание примененного метода у различных оценщиков позволяет прийти к выводу, что его использование в отдельных случаях носит спекулятивный характер, так как позволяет существенно изменить стоимость объекта, рассчитанную иными подходами.
Во избежание подобного суд принял решение отказаться от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости спорного здания.
Так как сопоставимые результаты у экспертов получены при оценке объекта сравнительным подходом, то суд оценивает представленные экспертные заключения в этой части.
Поскольку рынка абсолютных аналогов не существует и после изъятия объектов предприниматель Кузнецов И.В. продолжит основной вид деятельности по производству мясных полуфабрикатов, то ему в приоритете должна быть обеспечена возможность приобретения объекта со схожими характеристиками, а не в аналогичной местности, в связи с чем суд признал заключение эксперта Савельевой С.Н. более обоснованным в части сравнительного подхода относительно иных имеющихся в деле отчетов.
По ее отчету рыночная стоимость здания сравнительным подходом определена в размере 17 739 590 руб. по состоянию на 30 декабря 2013 года, из расчета 27 805 руб. за 1 кв. м.
При этом, в суде первой инстанции о проведении дополнительной или повторной экспертизы никем из участников процесса заявлено не было.
При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно определил рыночную стоимость изъятого у индивидуального предпринимателя здания в размере 17 739 590 руб.
Кроме того, у ответчика подлежат изъятию арендованные им для эксплуатации здания земельные участки.
Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.
Право аренды в силу статьи 128 Гражданского кодекса РФ относится к имущественным правам, стоимость которых может быть выражена в денежном выражении.
Прекращение данного права лишает его обладателя того, на что он мог рассчитывать, а, следовательно, является основанием для компенсации собственнику стоимости данного права.
Установлено, что на момент изъятия в арендном пользовании у ответчика находилось два земельных участка: участок с кадастровым номером 52:18:0030006: 32, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, разрешенное использование - под хоздвор, площадью 1223 кв. м, арендовался предпринимателем на неопределенный срок и участок с кадастровым номером 52:18:0030006:25, с аналогичным местом нахождения, арендовался Кузнецовым И.В. на срок 49 лет.
По результатам разрешения вопроса о стоимости права аренды указанных земельных участков, у эксперта Савельевой С.В. стоимость права аренды участка, арендованного на 49 лет, составила 1 488 000 руб., участка арендованного на неопределенный срок - 609 000 руб. Фролова Ю.П. определила данную стоимость в отношении первого участка в размере 886 000 руб., второго участка - 1 108 000 руб.
Общая стоимость права аренды определена экспертами в пределах допустимой погрешности 2 097 000 руб. (Савельевой С.В.) и 1 994 000 руб. (Фролова Ю.П.).
Оценив выводы экспертов, суд первой инстанции признал недостаточно обоснованной позицию эксперта Фроловой Ю.П. о более высокой стоимости права аренды земельного участка на неопределенный срок, чем права аренды на 49 лет, поскольку последнее с учетом размещения на нем объекта недвижимости фактически сравнимо с правом собственности на земельный участок, которое в данном случае может возникнуть при желании правообладателя в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ, тогда как право аренды на неопределенный срок не дает арендатору каких-либо существенных гарантий и может быть прекращено по правилам статьи 610 Гражданского кодекса РФ в любой момент по желанию арендодателя.
Учитывая изложенное, суд обоснованно признал результаты оценки эксперта Савельевой С.В. подлежащими применению. Доказательств их несоответствия стандартам оценки в деле не имеется.
В силу статьи 30 Федерального закона РФ N 108-ФЗ от 07.06.2013 прекращение прав на изымаемые земельные участки производится с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.
Статья 57 Земельного кодекса РФ определяет, что возмещению в полном объеме (в том числе упущенная выгода) подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также временным занятием земельных участков (подпункты 1 и 3 пункта 1). В случаях изъятия участков убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков (подпункт 1 пункта 2). Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (пункт 3).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ для возмещения убытков необходимо установление факта наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2929/11 определена практика применения положений законодательства по вопросу взыскания убытков с нарушителя субъективного гражданского права. В соответствии с выраженной правовой позицией объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права. Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности.
При рассмотрении спора ответчик определил состав убытков, которые он понесет в связи с прекращением предпринимательской деятельности на арендованных земельных участках и организацией производства на новом месте.
По его мнению, подлежат возмещению расходы, связанные с демонтажем, транспортировкой, монтажом и пусконаладкой движимого имущества, затраты, связанные с сертификацией производства на новом месте, с простоем производства, штрафные санкции по договорам, связанные с недопоставкой.
Из материалов дела усматривается, что размер упущенной выгоды предпринимателя определен экспертами в 3 396 087 руб. 50 коп. на основании доходного подхода.
Экспертам предоставлены налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц. На их основании произведен расчет темпов прироста доходов и расходов и спрогнозированы доходы на 2014 год, которые по данным Фроловой Ю.П. при сохранении производства составили бы 379 082 586 руб. 87 коп., а по расчету Савельевой С.В. - 381 007 678 руб.
Определив период вынужденного простоя в 1,5 месяца, необходимых для демонтажа, перевозки и монтажа оборудования, эксперты согласовали размер упущенной выгоды в обозначенном выше размере.
Произведенные расчеты подтверждены документально и при отсутствии доказательств иного могут быть приняты к компенсации ответчику в качестве убытков в виде упущенной выгоды.
При этом, документов, опровергающих выводы экспертов в данной части в деле не имеется и сторонами не представлены.
В ходе судебного разбирательства индивидуальным предпринимателем были представлены дополнительные документы, подтверждающие затраты на транспортировку оборудования:
- - договор строительного подряда N 11/2014 от 08 августа 2014 года;
- - договор возмездного оказания услуг N 004 ОА от 14 июля 2014 года.
В рамках заключенных договоров расходы на транспортировку крупногабаритного оборудования, по мнению экспертов, составят 694498 руб. 50 коп., включая аренду транспортных средств и погрузочно-разгрузочные работы.
Документов, опровергающих выводы экспертов в данной части в деле не имеется.
В состав прочих убытков вошли также расходы по сертификации производства по новому адресу и стоимость неиспользованных упаковочных материалов.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "О качестве и безопасности пищевых продуктов" от 02.01.2000 N 29-ФЗ предназначенные для реализации пищевые продукты, материалы и изделия подлежат обязательному подтверждению соответствия обязательным требованиям нормативных документов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.
Перечень пищевых продуктов, материалов и изделий, обязательное подтверждение соответствия которых осуществляется в форме обязательной сертификации, и перечень пищевых продуктов, материалов и изделий, обязательное подтверждение соответствия которых осуществляется в форме принятия декларации о соответствии, устанавливаются техническими регламентами, а до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов - Правительством Российской Федерации.
Решением Совета Евразийской экономической комиссии от 09.10.2013 N 68 утвержден Технический регламент Таможенного союза "О безопасности мяса и мясной продукции", вступивший в силу с 01 мая 2014 года.
По правилам указанного регламента мясная продукция (кроме мясной продукции для детского питания и мясной продукции нового вида) перед выпуском в обращение на таможенную территорию Таможенного союза подлежит декларированию соответствия в установленном порядке.
Подтверждение соответствия мясной продукции требованиям настоящего технического регламента и технических регламентов Таможенного союза, действие которых на нее распространяется, осуществляется путем принятия заявителем декларации о соответствии на основании собственных доказательств и доказательств, полученных с участием органа по сертификации систем менеджмента (для схемы 6д), аккредитованной испытательной лаборатории (центра), включенной в Единый реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий (центров) Таможенного союза.
Таким образом, соответствие требованиям действующих технических регламентов выпускаемой на новом месте продукции подтверждается с привлечением специалистов, услуги которых являются платными.
По представленным коммерческим предложениям ООО "Белотест" и ООО "Голдентест" стоимость сертификации выпускаемой продукции на срок 3 года составляет от 9000 до 12 000 руб.
Сертификации подлежит 20 видов мясной продукции, выпускаемой предпринимателем Кузнецовым И.В.
В результате произведенных расчетов расходы на сертификацию производства по данным оценщика Фроловой Ю.П. составят 215 000 руб., по данным Савельевой С.В. - 70 800 руб.
Кроме того, пунктом 3.5.2 ГОСТ Р 51074-2003 "Продукты пищевые. Информация для потребителя. Общие требования", утвержденного постановлением Госстандарта России от 29.12.2003 N 401-ст (далее - ГОСТ Р 51074-2003), предусмотрено, что информация о пищевом продукте для потребителя должна содержать наименование и местонахождение изготовителя (юридический адрес, включая страну, и при несовпадении с юридическим адресом адрес(а) производств(а)) и организации в Российской Федерации.
В связи с прекращением производства по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, у предпринимателя остались неиспользованные этикетки и упаковочный материал с указанием адреса прежнего производства. Остаток по данным складского учета, исходя из всего ассортимента выпускаемой продукции, оценен на сумму 512 665 руб.
Поскольку использование данных упаковочных материалов и этикеток невозможно в настоящее время, то их стоимость правомерно включена в состав убытков предпринимателя в составе прочих.
Прочие убытки по расчетам Фроловой Ю.П. составляют 727 665 руб., а по данным Савельевой С.В. - 584 465 руб.
Поскольку один из экспертов принял во внимание наибольшую стоимость сертификации, а другой - наименьшую, использование среднеарифметического значения в данном случае суд признал допустимым.
Обозначенные затраты обоснованы документально и связаны с изъятием у ответчика производственных площадей.
Согласованный экспертами размер убытков составил 4 746 651 руб. и включил в себя упущенную выгоду, расходы на перевозку и частичный демонтаж крупногабаритного оборудования, а также прочие издержки, описанные выше.
При этом, эксперты при оценке убытков не пришли к соглашению о стоимости монтажа, демонтажа оборудования, перевозимого с ул. Сибирской на новую производственную площадку.
Предпринимателем в материалы дела был представлен перечень оборудования, подлежащего демонтажу и монтажу, а также коммерческое предложение, полученное предпринимателем от ООО "ТК "Трансфер" и ООО "Технопул-Р" по стоимости данных работ.
Согласно локальному сметному расчету, выполненному ООО "Технопул-Р" по заявке предпринимателя, стоимость работ и необходимых для этого материалов составит 13 990 063 руб. 95 коп.
Поскольку по состоянию на дату проведения осмотра экспертами часть демонтированного оборудования уже была транспортирована на новое место производства (г. Нижний Новгород, ул. Коновалова, в районе д. N 6) и частично установлена, а работы по монтажу велись сотрудниками компании ООО "Технопул-Р", то указанная смета была положена в основу при расчете убытков экспертом Савельевой С.В.
В результате внесенных корректировок на стоимость страхования, аренды складов размер убытков по данной статье у эксперта Савельевой С.В. составил 10 267 000 руб.
Стоимость демонтажа/монтажа иного оборудования по расчетам эксперта определялась из расчета 7% от отпускной цены производителя, а затраты на демонтаж рассчитаны путем умножения коэффициента 0,4 на стоимость монтажа, и составила 5 042 000 руб.
Демонтаж и монтаж кондиционеров путем анализа рынка оценен в 88 100 руб., а убытки, связанные с демонтажем сетевого и серверного оборудования - 27 900 руб.
В результате общая сумма расходов на монтаж, демонтаж оборудования по расчету Савельевой С.В. составляет 15 421 700 руб.
Эксперт Фролова Ю.П., при определении расходов на монтаж и демонтаж всего оборудования руководствовался информацией о стоимости монтажа оборудования в 5-10% от отпускной цены оборудования, размещенной посредством публичных предложений в сети Интернет. Стоимость демонтажа оборудования определялась в размере 0,4 от стоимости его монтажа (СНиП 4.06-91). По результатам расчетов эксперт определила стоимость монтажа/демонтажа оборудования в 9 942 114 руб.
Поскольку справки о стоимости выполненных работ по монтажу/демонтажу оборудования в распоряжении суда отсутствуют, то по данной статье затрат на момент рассмотрения спора могут быть определены только предполагаемые убытки ответчика.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, предприниматель пояснил, что не все работы, обозначенные в локальной смете ООО "Технопул-Р", выполнялись с привлечением указанных специалистов. Часть работы с целью оптимизации расходов выполнялась силами работников индивидуального предпринимателя, а часть - ООО "ТК "Трансфер". С учетом данных пояснений, суд пришел к выводу о необоснованном использовании представленной сметы для расчета размера убытков по данной статье.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что оценка предполагаемых расходов по общепринятой методике в процентном отношении от стоимости оборудования в данном случае будет является более приемлемой для оценки возможных затрат, связанных с монтажом/демонтажем оборудования.
При этом, в случае превышения реальными затратами той суммы, которая определена судом при рассмотрении настоящего спора, ответчик не лишен возможности заявить свои требования о взыскании реально понесенных расходов с представлением их документального подтверждения.
При изложенных обстоятельствах, при определении убытков на монтаж/демонтаж оборудования суд обоснованно руководствовался отчетом эксперта Фроловой Ю.П. и определяет их в размере 9 942 114 руб.
Кроме того, как видно из материалов дела, при расчете убытков эксперт Савельева С.В. произвела расчет штрафов, пеней, неустоек, подлежащих выплате третьим лицам, по действующим договорам поставки с ответчиком в случае нарушения последним договорных обязательств на общую сумму 8 080 000 руб.
При этом, эксперт Фролова Ю.П. отказалась от включения указанных сумм в размер убытков. По ее мнению, нет необходимости учитывать величину возможных штрафов по договорам поставки, поскольку обязательства перед третьими лицами не прекращены, договоры сторонами не расторгнуты. Взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств всегда может быть оспорено стороной со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса РФ и на обстоятельства непреодолимой силы.
Исследовав доводы экспертов, суд признал обоснованной позицию Фроловой Ю.П.
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие выплату покупателям штрафных санкций на сумму 8 080 000 руб., представленные претензии таковыми являются не могут, следовательно, данная сумма может быть расценена в качестве убытков лишь как возможная, но не та, которую предприниматель неизбежно должен понести.
Применение мер договорной ответственности в согласованном сторонами размере не является обязательным и не носит безусловный характер. Действующее законодательство не лишает сторон возможности урегулировать взаимоотношения на иных условиях, а также воспользоваться правом, закрепленным в статье 333 Гражданского кодекса РФ.
При отсутствии документально подтвержденных расходов на оплату неустойки в пользу третьих лиц сумма, определенная экспертом Савельевой С.В., будет являться для ответчика неосновательным обогащением, которая по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ не может быть включена в состав убытков.
Как правильно отмечено судом первой инстанции, данное обстоятельство не лишает ответчика права на компенсацию убытков в данной части в самостоятельном порядке после выплаты третьим лицам штрафных санкций, связанных с нарушением договорных обязательств по причине изъятия у него имущества для государственных нужд.
Таким образом, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.
Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.09.2014 по делу N А43-15715/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича и Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2014 ПО ДЕЛУ N А43-15715/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2014 г. по делу N А43-15715/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Богуновой Е.А.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лызловой Д.Д.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционными жалобами индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича и Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.09.2014 по делу N А43-15715/2014, принятое судьей Камановой М.Н. по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Ивану Владимировичу (ИНН 525628512133, ОГРНИП 312525632400053), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества акционерный коммерческий банк "Металлинвестбанк" в лице Нижегородского филиала банка, индивидуального предпринимателя Шибанова Александра Николаевича, об установлении компенсации в связи с изъятием имущества в размере 19 744 000 руб. (в том числе убытки),
при участии представителей:
- от истца - Гусевой О.Л. - не допущена судом к рассмотрению дела, в связи с тем, что представитель не подтвердил полномочия;
- от ответчика - Забурдаевой Ю.Е. по доверенности от 30.05.2014 (сроком на 1 год), Кузнецова И.В. - лично;
- от третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - истец, Министерство) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Ивану Владимировичу (далее - ответчик, ИП Кузнецов И.В.), об изъятии для государственных нужд арендуемых земельных участков с размещенным на одном из них зданием, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, и об установлении компенсации в связи с изъятием у ответчика нежилого здания для государственных нужд Нижегородской области в размере 19 744 000 руб. (в том числе убытки).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены открытое акционерное общество акционерный коммерческий банк "Металлинвестбанк" в лице Нижегородского филиала банка, г. Н. Новгород, являвшийся залогодержателем спорного имущества, и индивидуальный предприниматель Шибанов Александр Николаевич, проводивший его оценку по заказу Министерства.
Решением от 25.09.2014 Арбитражный суд Нижегородской области определил компенсацию за имущество индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича, изымаемое для государственных нужд Нижегородской области, в следующем размере: за здание, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, 2в, - 17 739 590 руб. (с НДС), за право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030006:32, общей площадью 1223 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, - 609 000 руб., за право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030006:25, общей площадью 780 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, - 1 488 000 руб., убытки в связи с необходимостью организации аналогичного производства на новом месте - 14 688 765 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Кузнецов И.В. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспаривая законность обжалуемого решения, ИП Кузнецов И.В. считает, что затратный подход должен учитываться при оценки стоимости изымаемого здания.
Указал, что в материалы дела были предоставлены документы, подтверждающие затраты предпринимателя на новое строительство, из которых следует, что затраты значительно превосходят сумму компенсации, установленную судом.
Заявитель отметил, что в настоящее время им произведены затраты на строительство нового объекта на сумму более 130 млн. рублей.
С точки зрения ИП Кузнецова И.В., размер компенсации за здание должен быть установлен в размере, определенном экспертом Савельевой С.В. - 22 046 000 рублей.
Кроме того указал на то обстоятельство, что судом первой инстанции не были приняты во внимание затраты предпринимателя на приобретение панелей и монтаж полов для установки холодильных камер в сумме 5 479 586 рублей. Данные расходы предусмотрены договором, заключенным ИП Кузнецовым И.В. с ООО "Технопул-Р" на демонтаж и монтаж оборудования.
Считает также, что из суммы убытков необоснованно исключены убытки, которые может понести Кузнецов И.В. в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (расходы по выплате третьим лицам штрафов, пени, неустойки). Пояснил, что в материалы дела были предоставлены договоры поставки, из которых можно определить ожидаемый размер штрафных санкций.
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области также обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование своих возражений заявитель указал на несогласие с заключением эксперта Савельевой С.В., поскольку эксперт никак не обосновал необходимость применения неравнозначных аналогов. Считает, что использование в качестве аналогов N 3 и N 5 грубо искажает результат. При исключении данных аналогов из расчета, получится в результате 14 927 764,5 рублей, что согласуется со стоимостью, определенной Шибановым А.Н. (13 481 553,93 руб.) и эксперта Фроловой Ю.П. (15 560 564 руб.).
Ссылаясь на подпункт "б" пункта 22 ФСО N 1, которым предусмотрено, что применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, апеллянт указал на нарушение экспертом Савельевой С.В. данного требования стандартов оценки. По мнению Министерства, данное нарушение существенно повлияло на стоимость здания рассчитанного сравнительным подходом.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции не должен был применять данное экспертное заключение, либо должен был в целях достоверного определения стоимости здания сравнительным подходом исключить данные объекты аналогов из определения рыночной стоимости объекта.
На основании вышеизложенного, считает, что эксперт Савельева С.В. в рамках сравнительного подхода не определила стоимость искомого здания, а следовательно, ее заключение не могло быть применено судом для определения стоимости изымаемого здания.
С точки зрения заявителя, надлежащим доказательством по данному делу является только отчет ИП Шибанова А.Н., который имеет заключение саморегулируемой организации.
В апелляционной жалобе Министерство просит установить ИП Кузнецову И.В. компенсацию в связи с изъятием для нужд Нижегородской области арендуемых земельных участков и расположенного на нем нежилого здания, в размере 19 744 000 руб., в том числе и убытки.
В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Ответчик также в отзыве на апелляционную жалобу Министерства, указал на ее необоснованность. Считает не подлежащей удовлетворению. Полагает, что выбор экспертом аналогов N 3 и N 5 для расчета стоимости оцениваемого здания является обоснованным. Также считает, что при определении суммы компенсации за изымаемое здание правомерно не применен судом отчет Шибанова А.Н.
В судебное заседание третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителей жалоб, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, распоряжением правительства Нижегородской области от 31 декабря 2013 года N 2758-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", постановлением Правительства РФ от 20 июня 2013 года N 518 "О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" было принято решение об изъятии для государственных нужд Нижегородской области попадающих в зону строительства стадиона земельных участков с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, путем прекращения права аренды с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям земельных участков убытков, связанных с прекращением права аренды, в том числе:
1) на земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под хоздвор, площадью 1223 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0030006:32, местоположение - Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, предоставленный в аренду Кузнецову И.В. (договор аренды от 27 мая 2004 года N 11258/03, государственная регистрация договора аренды от 09 августа 2004 года, регистрационная запись 52-01/01-8/2004-155, срок аренды с 9 августа 2004 года по 07 мая 2007 года), правоустанавливающий документ - выписка из ЕГРП от 11 декабря 2013 года N 0/02/2013-18252;
2) на земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание столовой, площадью 780 кв. м, с кадастровым номером 52:18:0030006:25, местоположение - Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, предоставленный в аренду Кузнецову И.В. (договор аренды от 27 мая 2004 года N 11257/03, государственная регистрация договора аренды от 14 сентября 2004 года, регистрационная запись 52-01/01-8/2004-156, срок аренды с даты государственной регистрации по 07 мая 2053 года), правоустанавливающий документ - выписка из ЕГРП от 11 декабря 2013 года 0/02/2013-18254.
На указанном земельном участке расположено здание столовой, собственником которого также является ответчик.
Данное распоряжение было опубликовано в газете "Правовая среда" N 1 от 11 января 2014 года.
Судом установлено, 15 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо (N 311-05-17-479/14), которым он уведомлялся об издании вышеназванного распоряжения правительства Нижегородской области и процедуре изъятия путем выкупа недвижимого имущества.
12 февраля 2014 года предприниматель получил проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд, подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Российской Федерации и отчета об оценке объекта от 22 января 2014 года N 5-Ю/01/2014.
Проект соглашения не был подписан, в Министерство не возвращен. Собственник не согласен со стоимостью выкупа изымаемых объектов.
Согласно части 23 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" в случае, если соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество для размещения объектов инфраструктуры, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30 июня 2014 года по делу N А43-11067/2014 право собственности предпринимателя Кузнецова И.В. на здание и права аренды двух земельных участков были прекращены в связи с необходимостью изъятия объектов для государственных нужд Нижегородской области целью подготовки Нижегородской области к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубку конфедераций FIFA 2017 года.
Поскольку изъятие частной собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику эквивалентной стоимости утраченного имущества спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.
При рассмотрении дела Арбитражный суд Нижегородской области руководствовался следующими нормами материального права, применение которых суд апелляционной инстанции считает правильным.
В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.
Из постановления Правительства РФ от 20.06.2013 N 518 (ред. от 26.03.2014) "О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу" следует, что строительство стадиона для проведения чемпионата мира по футболу предполагается также в Нижнем Новгороде.
Для строительства стадиона предполагается занять земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ответчику по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, и прилегающий к нему земельный участок, арендуемый предпринимателем под хоздвор.
Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-11067/2014 от 30 июня 2014 года и на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует доказывания в рамках настоящего процесса.
Пунктом 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.
Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что по заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, и права аренды двух земельных участков, и определен размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Оценка здания была проведена с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов. Затратным подходом стоимость здания определена в 14 917 767 руб. 46 коп., сравнительным - 17 481 802 руб. 90 коп., доходным - 12 118 590 руб. 02 коп.
Итоговая величина объекта оценки (здания) составила 15 253 000 руб.
С целью подтверждения несоответствия установленной стоимости спорного здания его реальной рыночной стоимости, ответчиком был представлен отчет другого оценщика - Торгово-промышленной палаты Нижегородской области (ТПП), определившей рыночную стоимость здания в размере 25 204 864 руб.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.
Судом установлено, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, изымаемом для государственных нужд Нижегородской области, представляет собой нежилое отдельно стоящее здание бывшей столовой 1967 года постройки, используемое под пищевое производство (цех по изготовлению мясных полуфабрикатов), общей площадью 638 кв. м, из которых 547,4 кв. м - площадь 1-го этажа, 90 кв. м - площадь антресоли. Объект подсоединен ко всем инженерным коммуникациям. Внутреннее состояние помещений первого этажа удовлетворительное, помещений антресоли - хорошее.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
При любом анализе сопоставимых данных важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.
На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.
Как следует из отчета ИП Шибанова А.Н., составленного по заказу Министерства, в качестве объектов аналогов были использованы производственно-складские здания с офисными помещениями. Найденные оценщиком пять объектов аналогов не учитывали фактического использования оцениваемого объекта для размещения пищевого производства.
Действующее законодательство предусматривает специальные требования к производственным зданиям предприятий мясной промышленности, которые описаны в Ведомственных санитарных и ветеринарных требованиях "Санитарные и ветеринарные требования к проектированию предприятий мясной промышленности" ВСТП-6.02.92 (утв. письмом Комитета РФ по пищевой и перерабатывающей промышленности от 19 июля 1993 года N 1401/12/2).
Из отчета Шибанова А.Н. усматривается, что ни один из подобранных аналогов не оценивался на соответствие установленным законодательством критериям, при этом не применялась и корректировка на функциональное назначение. Использование под пищевое производство предложенных объектов исходя из информации, содержащейся в публичных предложениях, невозможно.
При определении размера убытков в 2 700 000 руб., причиненных изъятием объектов, оценка дана без ссылки на конкретную документацию, которая в распоряжении оценщика отсутствовала.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недостоверности полученных оценщиком результатов оценки.
При этом, оценка Торгово-промышленной палаты в отношении спорного объекта проведена по состоянию на 31 марта 2014 года и не может быть использована для определения стоимости изымаемых объектов, поскольку в силу закона последняя должна определяться до даты принятия решения об изъятии объекта.
Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судом первой инстанции судебной экспертизы.
С целью исключения субъективного влияния конкретного оценщика на результаты проводимой экспертизы суд, руководствуясь правилами статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил проведение комиссионной экспертизы.
Однако в ходе ее проведения экспертам не удалось прийти к единому мнению по стоимости оцениваемого здания и права аренды земельных участков.
Так, по сравнительному подходу стоимость здания эксперт Фролова Ю.П. определила в 15 560 564 руб. 80 коп., тем же подходом исходя из подобранных аналогов эксперт Савельева С.В. оценила объект в 17 739 590 руб. Таким образом, разница в оценке по данному методу у оценщиков составила менее 30%, что в силу действующего законодательства об оценке является допустимым расхождением.
Судом установлено, что разница в результатах оценки возникла по причине применения затратного подхода, при использовании которого эксперты руководствовались различными методиками.
Фролова Ю.П. в основу методики заложила сведения об удельных показателях стоимости единицы измерения строительной мощности соответствующих объектов. Данные сведения представлены в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). УПВС был утвержден Государственным Комитетом Совета министров СССР по делам строительства в 1970-1971 годах.
Савельева С.В. при использовании затратного подхода производила расчеты по сборникам КО-Инвест, являющимся коммерческим продуктом, рекомендованным к применению для оценки рыночной стоимости объекта оценки. По мнению данного эксперта, использование УПВС перестало быть актуальным в условиях рыночной экономики, так как дает заниженные показатели.
Какие-либо ограничения по использованию того или иного сборника законодательством не установлены.
Принимая во внимание, что ответчик производит возведение аналогичного объекта для перемещения производства, суд предпринял попытку по оценке затрат предпринимателя по созданию аналогичного объекта.
Представленные ответчиком документы не позволяют определить затраты, понесенные Кузнецовым И.В. на создание конкретного объекта в составе производственного комплекса.
При исследовании расчетов в рамках затратного подхода у других оценщиков, отчеты которых представлены в материалы дела, суд установил, что стоимость изымаемого здания, определенная Шибановым А.Н., составит 13 481 553 руб. 93 коп., у ТПП Нижегородской области - 22 287 226 руб., причем данные оценки выполнены также по сборникам УПВС, но с применением в последнем случае коэффициента научно-технического прогресса.
Описание примененного метода у различных оценщиков позволяет прийти к выводу, что его использование в отдельных случаях носит спекулятивный характер, так как позволяет существенно изменить стоимость объекта, рассчитанную иными подходами.
Во избежание подобного суд принял решение отказаться от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости спорного здания.
Так как сопоставимые результаты у экспертов получены при оценке объекта сравнительным подходом, то суд оценивает представленные экспертные заключения в этой части.
Поскольку рынка абсолютных аналогов не существует и после изъятия объектов предприниматель Кузнецов И.В. продолжит основной вид деятельности по производству мясных полуфабрикатов, то ему в приоритете должна быть обеспечена возможность приобретения объекта со схожими характеристиками, а не в аналогичной местности, в связи с чем суд признал заключение эксперта Савельевой С.Н. более обоснованным в части сравнительного подхода относительно иных имеющихся в деле отчетов.
По ее отчету рыночная стоимость здания сравнительным подходом определена в размере 17 739 590 руб. по состоянию на 30 декабря 2013 года, из расчета 27 805 руб. за 1 кв. м.
При этом, в суде первой инстанции о проведении дополнительной или повторной экспертизы никем из участников процесса заявлено не было.
При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно определил рыночную стоимость изъятого у индивидуального предпринимателя здания в размере 17 739 590 руб.
Кроме того, у ответчика подлежат изъятию арендованные им для эксплуатации здания земельные участки.
Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.
Право аренды в силу статьи 128 Гражданского кодекса РФ относится к имущественным правам, стоимость которых может быть выражена в денежном выражении.
Прекращение данного права лишает его обладателя того, на что он мог рассчитывать, а, следовательно, является основанием для компенсации собственнику стоимости данного права.
Установлено, что на момент изъятия в арендном пользовании у ответчика находилось два земельных участка: участок с кадастровым номером 52:18:0030006: 32, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сибирская, д. 2в, разрешенное использование - под хоздвор, площадью 1223 кв. м, арендовался предпринимателем на неопределенный срок и участок с кадастровым номером 52:18:0030006:25, с аналогичным местом нахождения, арендовался Кузнецовым И.В. на срок 49 лет.
По результатам разрешения вопроса о стоимости права аренды указанных земельных участков, у эксперта Савельевой С.В. стоимость права аренды участка, арендованного на 49 лет, составила 1 488 000 руб., участка арендованного на неопределенный срок - 609 000 руб. Фролова Ю.П. определила данную стоимость в отношении первого участка в размере 886 000 руб., второго участка - 1 108 000 руб.
Общая стоимость права аренды определена экспертами в пределах допустимой погрешности 2 097 000 руб. (Савельевой С.В.) и 1 994 000 руб. (Фролова Ю.П.).
Оценив выводы экспертов, суд первой инстанции признал недостаточно обоснованной позицию эксперта Фроловой Ю.П. о более высокой стоимости права аренды земельного участка на неопределенный срок, чем права аренды на 49 лет, поскольку последнее с учетом размещения на нем объекта недвижимости фактически сравнимо с правом собственности на земельный участок, которое в данном случае может возникнуть при желании правообладателя в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ, тогда как право аренды на неопределенный срок не дает арендатору каких-либо существенных гарантий и может быть прекращено по правилам статьи 610 Гражданского кодекса РФ в любой момент по желанию арендодателя.
Учитывая изложенное, суд обоснованно признал результаты оценки эксперта Савельевой С.В. подлежащими применению. Доказательств их несоответствия стандартам оценки в деле не имеется.
В силу статьи 30 Федерального закона РФ N 108-ФЗ от 07.06.2013 прекращение прав на изымаемые земельные участки производится с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.
Статья 57 Земельного кодекса РФ определяет, что возмещению в полном объеме (в том числе упущенная выгода) подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также временным занятием земельных участков (подпункты 1 и 3 пункта 1). В случаях изъятия участков убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков (подпункт 1 пункта 2). Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (пункт 3).
По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ для возмещения убытков необходимо установление факта наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2929/11 определена практика применения положений законодательства по вопросу взыскания убытков с нарушителя субъективного гражданского права. В соответствии с выраженной правовой позицией объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права. Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности.
При рассмотрении спора ответчик определил состав убытков, которые он понесет в связи с прекращением предпринимательской деятельности на арендованных земельных участках и организацией производства на новом месте.
По его мнению, подлежат возмещению расходы, связанные с демонтажем, транспортировкой, монтажом и пусконаладкой движимого имущества, затраты, связанные с сертификацией производства на новом месте, с простоем производства, штрафные санкции по договорам, связанные с недопоставкой.
Из материалов дела усматривается, что размер упущенной выгоды предпринимателя определен экспертами в 3 396 087 руб. 50 коп. на основании доходного подхода.
Экспертам предоставлены налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц. На их основании произведен расчет темпов прироста доходов и расходов и спрогнозированы доходы на 2014 год, которые по данным Фроловой Ю.П. при сохранении производства составили бы 379 082 586 руб. 87 коп., а по расчету Савельевой С.В. - 381 007 678 руб.
Определив период вынужденного простоя в 1,5 месяца, необходимых для демонтажа, перевозки и монтажа оборудования, эксперты согласовали размер упущенной выгоды в обозначенном выше размере.
Произведенные расчеты подтверждены документально и при отсутствии доказательств иного могут быть приняты к компенсации ответчику в качестве убытков в виде упущенной выгоды.
При этом, документов, опровергающих выводы экспертов в данной части в деле не имеется и сторонами не представлены.
В ходе судебного разбирательства индивидуальным предпринимателем были представлены дополнительные документы, подтверждающие затраты на транспортировку оборудования:
- - договор строительного подряда N 11/2014 от 08 августа 2014 года;
- - договор возмездного оказания услуг N 004 ОА от 14 июля 2014 года.
В рамках заключенных договоров расходы на транспортировку крупногабаритного оборудования, по мнению экспертов, составят 694498 руб. 50 коп., включая аренду транспортных средств и погрузочно-разгрузочные работы.
Документов, опровергающих выводы экспертов в данной части в деле не имеется.
В состав прочих убытков вошли также расходы по сертификации производства по новому адресу и стоимость неиспользованных упаковочных материалов.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "О качестве и безопасности пищевых продуктов" от 02.01.2000 N 29-ФЗ предназначенные для реализации пищевые продукты, материалы и изделия подлежат обязательному подтверждению соответствия обязательным требованиям нормативных документов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.
Перечень пищевых продуктов, материалов и изделий, обязательное подтверждение соответствия которых осуществляется в форме обязательной сертификации, и перечень пищевых продуктов, материалов и изделий, обязательное подтверждение соответствия которых осуществляется в форме принятия декларации о соответствии, устанавливаются техническими регламентами, а до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов - Правительством Российской Федерации.
Решением Совета Евразийской экономической комиссии от 09.10.2013 N 68 утвержден Технический регламент Таможенного союза "О безопасности мяса и мясной продукции", вступивший в силу с 01 мая 2014 года.
По правилам указанного регламента мясная продукция (кроме мясной продукции для детского питания и мясной продукции нового вида) перед выпуском в обращение на таможенную территорию Таможенного союза подлежит декларированию соответствия в установленном порядке.
Подтверждение соответствия мясной продукции требованиям настоящего технического регламента и технических регламентов Таможенного союза, действие которых на нее распространяется, осуществляется путем принятия заявителем декларации о соответствии на основании собственных доказательств и доказательств, полученных с участием органа по сертификации систем менеджмента (для схемы 6д), аккредитованной испытательной лаборатории (центра), включенной в Единый реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий (центров) Таможенного союза.
Таким образом, соответствие требованиям действующих технических регламентов выпускаемой на новом месте продукции подтверждается с привлечением специалистов, услуги которых являются платными.
По представленным коммерческим предложениям ООО "Белотест" и ООО "Голдентест" стоимость сертификации выпускаемой продукции на срок 3 года составляет от 9000 до 12 000 руб.
Сертификации подлежит 20 видов мясной продукции, выпускаемой предпринимателем Кузнецовым И.В.
В результате произведенных расчетов расходы на сертификацию производства по данным оценщика Фроловой Ю.П. составят 215 000 руб., по данным Савельевой С.В. - 70 800 руб.
Кроме того, пунктом 3.5.2 ГОСТ Р 51074-2003 "Продукты пищевые. Информация для потребителя. Общие требования", утвержденного постановлением Госстандарта России от 29.12.2003 N 401-ст (далее - ГОСТ Р 51074-2003), предусмотрено, что информация о пищевом продукте для потребителя должна содержать наименование и местонахождение изготовителя (юридический адрес, включая страну, и при несовпадении с юридическим адресом адрес(а) производств(а)) и организации в Российской Федерации.
В связи с прекращением производства по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сибирская, д. 2в, у предпринимателя остались неиспользованные этикетки и упаковочный материал с указанием адреса прежнего производства. Остаток по данным складского учета, исходя из всего ассортимента выпускаемой продукции, оценен на сумму 512 665 руб.
Поскольку использование данных упаковочных материалов и этикеток невозможно в настоящее время, то их стоимость правомерно включена в состав убытков предпринимателя в составе прочих.
Прочие убытки по расчетам Фроловой Ю.П. составляют 727 665 руб., а по данным Савельевой С.В. - 584 465 руб.
Поскольку один из экспертов принял во внимание наибольшую стоимость сертификации, а другой - наименьшую, использование среднеарифметического значения в данном случае суд признал допустимым.
Обозначенные затраты обоснованы документально и связаны с изъятием у ответчика производственных площадей.
Согласованный экспертами размер убытков составил 4 746 651 руб. и включил в себя упущенную выгоду, расходы на перевозку и частичный демонтаж крупногабаритного оборудования, а также прочие издержки, описанные выше.
При этом, эксперты при оценке убытков не пришли к соглашению о стоимости монтажа, демонтажа оборудования, перевозимого с ул. Сибирской на новую производственную площадку.
Предпринимателем в материалы дела был представлен перечень оборудования, подлежащего демонтажу и монтажу, а также коммерческое предложение, полученное предпринимателем от ООО "ТК "Трансфер" и ООО "Технопул-Р" по стоимости данных работ.
Согласно локальному сметному расчету, выполненному ООО "Технопул-Р" по заявке предпринимателя, стоимость работ и необходимых для этого материалов составит 13 990 063 руб. 95 коп.
Поскольку по состоянию на дату проведения осмотра экспертами часть демонтированного оборудования уже была транспортирована на новое место производства (г. Нижний Новгород, ул. Коновалова, в районе д. N 6) и частично установлена, а работы по монтажу велись сотрудниками компании ООО "Технопул-Р", то указанная смета была положена в основу при расчете убытков экспертом Савельевой С.В.
В результате внесенных корректировок на стоимость страхования, аренды складов размер убытков по данной статье у эксперта Савельевой С.В. составил 10 267 000 руб.
Стоимость демонтажа/монтажа иного оборудования по расчетам эксперта определялась из расчета 7% от отпускной цены производителя, а затраты на демонтаж рассчитаны путем умножения коэффициента 0,4 на стоимость монтажа, и составила 5 042 000 руб.
Демонтаж и монтаж кондиционеров путем анализа рынка оценен в 88 100 руб., а убытки, связанные с демонтажем сетевого и серверного оборудования - 27 900 руб.
В результате общая сумма расходов на монтаж, демонтаж оборудования по расчету Савельевой С.В. составляет 15 421 700 руб.
Эксперт Фролова Ю.П., при определении расходов на монтаж и демонтаж всего оборудования руководствовался информацией о стоимости монтажа оборудования в 5-10% от отпускной цены оборудования, размещенной посредством публичных предложений в сети Интернет. Стоимость демонтажа оборудования определялась в размере 0,4 от стоимости его монтажа (СНиП 4.06-91). По результатам расчетов эксперт определила стоимость монтажа/демонтажа оборудования в 9 942 114 руб.
Поскольку справки о стоимости выполненных работ по монтажу/демонтажу оборудования в распоряжении суда отсутствуют, то по данной статье затрат на момент рассмотрения спора могут быть определены только предполагаемые убытки ответчика.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, предприниматель пояснил, что не все работы, обозначенные в локальной смете ООО "Технопул-Р", выполнялись с привлечением указанных специалистов. Часть работы с целью оптимизации расходов выполнялась силами работников индивидуального предпринимателя, а часть - ООО "ТК "Трансфер". С учетом данных пояснений, суд пришел к выводу о необоснованном использовании представленной сметы для расчета размера убытков по данной статье.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что оценка предполагаемых расходов по общепринятой методике в процентном отношении от стоимости оборудования в данном случае будет является более приемлемой для оценки возможных затрат, связанных с монтажом/демонтажем оборудования.
При этом, в случае превышения реальными затратами той суммы, которая определена судом при рассмотрении настоящего спора, ответчик не лишен возможности заявить свои требования о взыскании реально понесенных расходов с представлением их документального подтверждения.
При изложенных обстоятельствах, при определении убытков на монтаж/демонтаж оборудования суд обоснованно руководствовался отчетом эксперта Фроловой Ю.П. и определяет их в размере 9 942 114 руб.
Кроме того, как видно из материалов дела, при расчете убытков эксперт Савельева С.В. произвела расчет штрафов, пеней, неустоек, подлежащих выплате третьим лицам, по действующим договорам поставки с ответчиком в случае нарушения последним договорных обязательств на общую сумму 8 080 000 руб.
При этом, эксперт Фролова Ю.П. отказалась от включения указанных сумм в размер убытков. По ее мнению, нет необходимости учитывать величину возможных штрафов по договорам поставки, поскольку обязательства перед третьими лицами не прекращены, договоры сторонами не расторгнуты. Взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение договорных обязательств всегда может быть оспорено стороной со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса РФ и на обстоятельства непреодолимой силы.
Исследовав доводы экспертов, суд признал обоснованной позицию Фроловой Ю.П.
В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие выплату покупателям штрафных санкций на сумму 8 080 000 руб., представленные претензии таковыми являются не могут, следовательно, данная сумма может быть расценена в качестве убытков лишь как возможная, но не та, которую предприниматель неизбежно должен понести.
Применение мер договорной ответственности в согласованном сторонами размере не является обязательным и не носит безусловный характер. Действующее законодательство не лишает сторон возможности урегулировать взаимоотношения на иных условиях, а также воспользоваться правом, закрепленным в статье 333 Гражданского кодекса РФ.
При отсутствии документально подтвержденных расходов на оплату неустойки в пользу третьих лиц сумма, определенная экспертом Савельевой С.В., будет являться для ответчика неосновательным обогащением, которая по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса РФ не может быть включена в состав убытков.
Как правильно отмечено судом первой инстанции, данное обстоятельство не лишает ответчика права на компенсацию убытков в данной части в самостоятельном порядке после выплаты третьим лицам штрафных санкций, связанных с нарушением договорных обязательств по причине изъятия у него имущества для государственных нужд.
Таким образом, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.
Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.09.2014 по делу N А43-15715/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кузнецова Ивана Владимировича и Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)