Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Поповой Н.М.
судей Бурденкова Д.В., Смирновой Я.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бернат К.А.
при участии:
- от истца: представитель Ляликова С.О. по доверенности от 06.06.2014 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29146/2014) ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 г. по делу N А56-43141/2014 (судья Покровский С.С.), принятое
по иску ОАО Акционерный коммерческий банк "Росбанк"
к ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ"
об обращении взыскания на предмет залога
установил:
ОАО АКБ "РОСБАНК" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым требованием к ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" (далее - ответчик, Залогодатель) об обращении взыскания в размере 1 034 084 110,17 руб. на имущество, предоставленное в залог по договору об ипотеке от 04.06.2008 N SZP/ZL/019/08 - земельные участки, расположенные в Санкт-Петербурге по адресам: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А (кадастровый номер 78:36:0005531:11), пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А (кадастровый номер 78:36:0535301:4) и находящиеся на них нежилые здания кадастровые номера 78:36:0005531:3021, 78:36:0535301:1017.
Заявлением от 09.10.2014 N 201-09-06/623 истец, сославшись на отчеты об оценке ООО "ЛАИР", просил установить начальную продажную цену предмета залога в размере, соответственно, 24 млн. руб., 276,8 млн. руб., 60,8 млн. руб., 2,4 млн. руб., а реализацию имущества осуществить путем продажи с открытых публичных торгов.
Ответчик иск не признал и, сославшись на осведомленность истца относительно неисполнения обеспеченных залогом обязательств с 27 августа 2009 года, заявил о пропуске срока исковой давности. В случае определения судом начальной продажной цены залогового имущества, залогодатель просил руководствоваться отчетами об оценке ЗАО УК "МАГИСТР". При этом ответчик полагал не подлежащими применению судом положений пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" (об установлении начальной продажной цены в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика), как норм закона, принятого после возникновения залога.
Решением от 14.10.2014 г. исковые требования ОАО АКБ "РОСБАНК" удовлетворены в полном объеме; в целях удовлетворения требований ОАО АКБ "РОСБАНК" по денежным обязательствам в размере 1 034 084 110,17 руб. из кредитного договора N SZP/RK/008/08 от 04.06.2008 обращено взыскание посредством продажи на публичных торгах на недвижимое имущество ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ", предоставленное в залог по договору от 04.06.2008 г. N SZP/ZL/019/08, с установлением начальной продажной цены:
- земельного участка площадью 10 086 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005531:11, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, в сумме 24 млн. руб.,
- расположенного на этом земельном участке здания яслей-сада N 97, находящегося по адресу: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, общей площадью 1 866,5 кв. м, кадастровый номер 78:36:0005531:3021, состоящего из двух этажей, назначение - нежилое, в сумме 60,8 млн. руб.,
- земельного участка площадью 6 305 кв. м с кадастровым номером 78:36:0535301:4, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А, - 276,8 млн руб.,
- расположенного на этом земельном участке здания, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А, общей площадью 788,9 кв. м, кадастровый номер 78:36:0535301:1017, состоящего из двух этажей, назначение - нежилое, - 2,4 млн. руб.
С ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" в пользу ОАО АКБ "РОСБАНК" взысканы судебные расходы в сумме 4 000 руб.
Ответчик, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, рассмотреть настоящее дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, при определении рыночной стоимости объектов залога по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, применить оценку, указанную в отчете ЗАО УК "МАГИСТР" N 327/2-14/Н, как наиболее точно отражающую реальную рыночную стоимость объектов недвижимости. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не применил исковую давность, о которой было заявлено ответчиком, что является основанием для отмены решения в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 270 АПК РФ; требования истца основаны на договоре об ипотеке, заключенном между истцом и ответчиком в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчика перед истцом по Кредитному договору от 04.06.2008 г. N SZP/RK/008/08; согласно пункту 4.2. Договора ипотеки Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства; истец в исковом заявлении указал, что начиная с 27.08.2009 г. заемщик не исполнял свои обязательства по ежемесячной уплате процентов по Кредитному договору, то есть с этой даты истец узнал о нарушении ответчиком обязательств Кредитного договора; срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек 27.08.2012 г., истец обратился с иском в суд в июле 2014 года, то есть за пределами срока исковой давности; право требования обращения взыскания на предмет залога является дополнительным требованием и в силу статей 196, 207 ГК РФ срок исковой давности по этому требованию считается истекшим с истечения такого срока по основному обязательству; при принятии решения судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, что в соответствии с частями 1, 3 статьи 270 АПК РФ является основанием для его отмены; выводы суда о начальной продажной цене заложенного имущества основаны на заключении об оценке, представленном истцом; принимая во внимание, что суд первой инстанции определил начальную продажную цену объектов ипотеки равной 80% стоимости оценки, указанной в отчете истца, произошло нарушение принципов разумности и баланса интересов сторон; отчет оценщика истца составлен 17.12.2013 г., отчеты оценки оценщика ответчика составлены 01.09.2014 г., что с точки зрения актуальности очевидно свидетельствует в пользу последнего; суд первой инстанции отдал предпочтение доказательствам истца, проигнорировав доказательства, представленные ответчиком, тем самым нарушив баланс интересов сторон.
16.02.2015 г. в апелляционный суд от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 г. по делу N А56-72133/2012 установлены следующие обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ силу преюдициальное значение.
Между ОАО АКБ "РОСБАНК" (далее - банк) и ООО "Концерн ЛЭК ИСТЕЙТ" (прежнее наименование третьего лица - ООО "Концерн Л1", заемщик) заключен кредитный договор от 04.06.2008 N SZP/RK/008/08, во исполнение которого банк предоставил заемщику кредит в форме кредитной линии на общую сумму 2 400 млн. руб., а заемщик обязался возвратить сумму кредита в срок до 30.11.2011 и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 17-18% годовых.
Ввиду неисполнения заемщиком обязательств из кредитного договора N SZP/RK/008/08 банк потребовал досрочного исполнения обязательств, а затем обратился в арбитражный суд.
Решением арбитражного суда от 14.06.2013 г. с заемщика и солидарных должников, в том числе ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ", присуждено ко взысканию в пользу банка задолженность по кредитному договору N SZP/RK/008/08 в размере 1 034 084 110,17 руб. (сумма кредита и процентов за пользование кредитом), а также 50 тыс. руб. - судебных расходов.
Кроме того, в целях обеспечения исполнения ООО "Концерн Л1" обязательств из договора N SZP/RK/008/08, 25 декабря 2007 года между банком (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества N SZP/ZL/019/08, по условиям которого залогодатель передал в залог банку земельные участки, расположенные в Санкт-Петербурге по адресам: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А (кадастровый номер 78:36:0005531:11), пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А (кадастровый номер 78:36:0535301:4) и находящиеся на них нежилые здания кадастровые номера, соответственно, 78:36:0005531:3021, 78:36:0535301:1017.
Ссылаясь на то, что денежные обязательства по кредитному договору от 04.06.2008 N SZP/RK/008/08 либо решения арбитражного суда от 14.06.2013 по делу N А56-72133/2012 ответчиком не исполнены, Банк обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог возникает в силу договора (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату процентов кредитору (заимодавцу), причитающихся ему за пользование кредитом (заемными средствами).
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Срок исковой давности по дополнительным требованиям, к которым отнесен и залог считается истекшим с истечением срока исковой давности по главному требованию (статьи 196, 207 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В рассматриваемом споре срок исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом, был установлен пунктом 1.2 кредитного договора от 04.06.2008 г. N SZP/RK/008/08 до 30 ноября 2011 года. Следовательно, право требования исполнения обязательства возникло у Банка не позднее 30.11.2011, в связи с чем исчисление срока исковой давности по основному обязательству необходимо производить с указанного момента.
Поскольку право требования обращения взыскания на предмет залога является дополнительным требованием, которое было реализовано Банком 09 июля 2014 года, то есть в пределах срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать заявление Ответчика о пропуске срока исковой давности необоснованным.
При этом нарушение исполнения ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" обязательств по уплате процентов за пользование кредитом, имевшее место с 27.08.2009 года, определяет момент, с которого у Банка возникло право требования процентов, обязательство по уплате которых также обеспечено залогом. Поскольку залог обеспечивает надлежащее исполнение как основного, так и дополнительного обязательства, основания считать срок исковой давности подлежащим исчислению с момента нарушения дополнительно обязательства у апелляционного суда отсутствуют.
В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных Законом.
Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С целью определения рыночной стоимости заложенного имущества судом исследованы представленные сторонами заключения об оценке ООО "ЛАИР" от 27.12.2013 N Н-17265/13 и ЗАО УК "МАГИСТР" от 01.09.2014 NN 327/1-14/Н, 327/2-14/Н.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции дана правильная оценка имеющимся в материалах дела отчетам об оценке, а также изложены основания, по которым суд счел возможным при определении рыночной стоимости заложенного имущества исходить из отчета ООО "ЛАИР", при этом суд учел в том числе, что заключение выполнено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
В свою очередь суд отметил недостатки заключения об оценке ЗАО УК "МАГИСТР".
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с положениями ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Как следует из представленных отчетов, при подготовке отчетов N 327/1-14/Н, N 327/2-14/Н от 01.09.2014 г. оценщик ЗАО Управляющая компания "МАГИСТР", использовал доходный и сравнительный подходы, при этом затратный подход указанный оценщик не использовал (см. стр. 9 отчета N 327/1-14/Н, отчета N 327/1-14/Н от 01.09.2014).
В основу затратного подхода положен анализ определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Учитывая наличие на земельных участках объектов капитального строения, указанный подход должен был быть применен при
Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Представленные Истцом и Ответчиком отчеты об оценке являются письменными доказательствами и подлежат оценке по правилам статьи 71 АПК РФ.
В материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности отчета об оценке N Н-17265/13 от 27.12.2013 г., подготовленного ООО "ЛАИР", и представленного Истцом, отчет не признан судом недействительным.
Поскольку допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов ООО "ЛАИР" ответчиком не представлено, рыночная стоимость заложенного имущества правомерно определена судом первой инстанции на основании отчета ООО "ЛАИР".
Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права, выразившееся в применении к спорным правоотношениям положений 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеки, устанавливающих начальную продажную цену предмета ипотеки равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, не принимаются апелляционным судом в связи со следующим.
Согласно части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в случае если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Норма подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены Предметов залога равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости указанного имущества, определенной в отчете оценщика, вступила в силу к дате возникновения спорных правоотношений - инициирования истцом судебного спора по вопросу обращения взыскания на Предметы залога, а, следовательно, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, подлежит применению судом.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 г. по делу N А56-43141/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ПОПОВА
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
Я.Г.СМИРНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2015 N 13АП-29146/2014 ПО ДЕЛУ N А56-43141/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 г. по делу N А56-43141/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Поповой Н.М.
судей Бурденкова Д.В., Смирновой Я.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бернат К.А.
при участии:
- от истца: представитель Ляликова С.О. по доверенности от 06.06.2014 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29146/2014) ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 г. по делу N А56-43141/2014 (судья Покровский С.С.), принятое
по иску ОАО Акционерный коммерческий банк "Росбанк"
к ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ"
об обращении взыскания на предмет залога
установил:
ОАО АКБ "РОСБАНК" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым требованием к ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" (далее - ответчик, Залогодатель) об обращении взыскания в размере 1 034 084 110,17 руб. на имущество, предоставленное в залог по договору об ипотеке от 04.06.2008 N SZP/ZL/019/08 - земельные участки, расположенные в Санкт-Петербурге по адресам: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А (кадастровый номер 78:36:0005531:11), пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А (кадастровый номер 78:36:0535301:4) и находящиеся на них нежилые здания кадастровые номера 78:36:0005531:3021, 78:36:0535301:1017.
Заявлением от 09.10.2014 N 201-09-06/623 истец, сославшись на отчеты об оценке ООО "ЛАИР", просил установить начальную продажную цену предмета залога в размере, соответственно, 24 млн. руб., 276,8 млн. руб., 60,8 млн. руб., 2,4 млн. руб., а реализацию имущества осуществить путем продажи с открытых публичных торгов.
Ответчик иск не признал и, сославшись на осведомленность истца относительно неисполнения обеспеченных залогом обязательств с 27 августа 2009 года, заявил о пропуске срока исковой давности. В случае определения судом начальной продажной цены залогового имущества, залогодатель просил руководствоваться отчетами об оценке ЗАО УК "МАГИСТР". При этом ответчик полагал не подлежащими применению судом положений пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" (об установлении начальной продажной цены в размере 80% рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика), как норм закона, принятого после возникновения залога.
Решением от 14.10.2014 г. исковые требования ОАО АКБ "РОСБАНК" удовлетворены в полном объеме; в целях удовлетворения требований ОАО АКБ "РОСБАНК" по денежным обязательствам в размере 1 034 084 110,17 руб. из кредитного договора N SZP/RK/008/08 от 04.06.2008 обращено взыскание посредством продажи на публичных торгах на недвижимое имущество ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ", предоставленное в залог по договору от 04.06.2008 г. N SZP/ZL/019/08, с установлением начальной продажной цены:
- земельного участка площадью 10 086 кв. м с кадастровым номером 78:36:0005531:11, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, в сумме 24 млн. руб.,
- расположенного на этом земельном участке здания яслей-сада N 97, находящегося по адресу: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, общей площадью 1 866,5 кв. м, кадастровый номер 78:36:0005531:3021, состоящего из двух этажей, назначение - нежилое, в сумме 60,8 млн. руб.,
- земельного участка площадью 6 305 кв. м с кадастровым номером 78:36:0535301:4, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А, - 276,8 млн руб.,
- расположенного на этом земельном участке здания, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А, общей площадью 788,9 кв. м, кадастровый номер 78:36:0535301:1017, состоящего из двух этажей, назначение - нежилое, - 2,4 млн. руб.
С ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" в пользу ОАО АКБ "РОСБАНК" взысканы судебные расходы в сумме 4 000 руб.
Ответчик, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, рассмотреть настоящее дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, при определении рыночной стоимости объектов залога по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А, применить оценку, указанную в отчете ЗАО УК "МАГИСТР" N 327/2-14/Н, как наиболее точно отражающую реальную рыночную стоимость объектов недвижимости. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не применил исковую давность, о которой было заявлено ответчиком, что является основанием для отмены решения в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 270 АПК РФ; требования истца основаны на договоре об ипотеке, заключенном между истцом и ответчиком в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчика перед истцом по Кредитному договору от 04.06.2008 г. N SZP/RK/008/08; согласно пункту 4.2. Договора ипотеки Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства; истец в исковом заявлении указал, что начиная с 27.08.2009 г. заемщик не исполнял свои обязательства по ежемесячной уплате процентов по Кредитному договору, то есть с этой даты истец узнал о нарушении ответчиком обязательств Кредитного договора; срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек 27.08.2012 г., истец обратился с иском в суд в июле 2014 года, то есть за пределами срока исковой давности; право требования обращения взыскания на предмет залога является дополнительным требованием и в силу статей 196, 207 ГК РФ срок исковой давности по этому требованию считается истекшим с истечения такого срока по основному обязательству; при принятии решения судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, что в соответствии с частями 1, 3 статьи 270 АПК РФ является основанием для его отмены; выводы суда о начальной продажной цене заложенного имущества основаны на заключении об оценке, представленном истцом; принимая во внимание, что суд первой инстанции определил начальную продажную цену объектов ипотеки равной 80% стоимости оценки, указанной в отчете истца, произошло нарушение принципов разумности и баланса интересов сторон; отчет оценщика истца составлен 17.12.2013 г., отчеты оценки оценщика ответчика составлены 01.09.2014 г., что с точки зрения актуальности очевидно свидетельствует в пользу последнего; суд первой инстанции отдал предпочтение доказательствам истца, проигнорировав доказательства, представленные ответчиком, тем самым нарушив баланс интересов сторон.
16.02.2015 г. в апелляционный суд от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2013 г. по делу N А56-72133/2012 установлены следующие обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ силу преюдициальное значение.
Между ОАО АКБ "РОСБАНК" (далее - банк) и ООО "Концерн ЛЭК ИСТЕЙТ" (прежнее наименование третьего лица - ООО "Концерн Л1", заемщик) заключен кредитный договор от 04.06.2008 N SZP/RK/008/08, во исполнение которого банк предоставил заемщику кредит в форме кредитной линии на общую сумму 2 400 млн. руб., а заемщик обязался возвратить сумму кредита в срок до 30.11.2011 и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 17-18% годовых.
Ввиду неисполнения заемщиком обязательств из кредитного договора N SZP/RK/008/08 банк потребовал досрочного исполнения обязательств, а затем обратился в арбитражный суд.
Решением арбитражного суда от 14.06.2013 г. с заемщика и солидарных должников, в том числе ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ", присуждено ко взысканию в пользу банка задолженность по кредитному договору N SZP/RK/008/08 в размере 1 034 084 110,17 руб. (сумма кредита и процентов за пользование кредитом), а также 50 тыс. руб. - судебных расходов.
Кроме того, в целях обеспечения исполнения ООО "Концерн Л1" обязательств из договора N SZP/RK/008/08, 25 декабря 2007 года между банком (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества N SZP/ZL/019/08, по условиям которого залогодатель передал в залог банку земельные участки, расположенные в Санкт-Петербурге по адресам: ул. Сантьяго-де-Куба, д. 6, кор. 4, лит. А (кадастровый номер 78:36:0005531:11), пр. Институтский, д. 16, кор. 1, лит. А (кадастровый номер 78:36:0535301:4) и находящиеся на них нежилые здания кадастровые номера, соответственно, 78:36:0005531:3021, 78:36:0535301:1017.
Ссылаясь на то, что денежные обязательства по кредитному договору от 04.06.2008 N SZP/RK/008/08 либо решения арбитражного суда от 14.06.2013 по делу N А56-72133/2012 ответчиком не исполнены, Банк обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог возникает в силу договора (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату процентов кредитору (заимодавцу), причитающихся ему за пользование кредитом (заемными средствами).
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Срок исковой давности по дополнительным требованиям, к которым отнесен и залог считается истекшим с истечением срока исковой давности по главному требованию (статьи 196, 207 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В рассматриваемом споре срок исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом, был установлен пунктом 1.2 кредитного договора от 04.06.2008 г. N SZP/RK/008/08 до 30 ноября 2011 года. Следовательно, право требования исполнения обязательства возникло у Банка не позднее 30.11.2011, в связи с чем исчисление срока исковой давности по основному обязательству необходимо производить с указанного момента.
Поскольку право требования обращения взыскания на предмет залога является дополнительным требованием, которое было реализовано Банком 09 июля 2014 года, то есть в пределах срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать заявление Ответчика о пропуске срока исковой давности необоснованным.
При этом нарушение исполнения ООО "Корпорация "ЛЭК ИСТЕЙТ" обязательств по уплате процентов за пользование кредитом, имевшее место с 27.08.2009 года, определяет момент, с которого у Банка возникло право требования процентов, обязательство по уплате которых также обеспечено залогом. Поскольку залог обеспечивает надлежащее исполнение как основного, так и дополнительного обязательства, основания считать срок исковой давности подлежащим исчислению с момента нарушения дополнительно обязательства у апелляционного суда отсутствуют.
В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных Законом.
Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С целью определения рыночной стоимости заложенного имущества судом исследованы представленные сторонами заключения об оценке ООО "ЛАИР" от 27.12.2013 N Н-17265/13 и ЗАО УК "МАГИСТР" от 01.09.2014 NN 327/1-14/Н, 327/2-14/Н.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом первой инстанции дана правильная оценка имеющимся в материалах дела отчетам об оценке, а также изложены основания, по которым суд счел возможным при определении рыночной стоимости заложенного имущества исходить из отчета ООО "ЛАИР", при этом суд учел в том числе, что заключение выполнено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
В свою очередь суд отметил недостатки заключения об оценке ЗАО УК "МАГИСТР".
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с положениями ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Как следует из представленных отчетов, при подготовке отчетов N 327/1-14/Н, N 327/2-14/Н от 01.09.2014 г. оценщик ЗАО Управляющая компания "МАГИСТР", использовал доходный и сравнительный подходы, при этом затратный подход указанный оценщик не использовал (см. стр. 9 отчета N 327/1-14/Н, отчета N 327/1-14/Н от 01.09.2014).
В основу затратного подхода положен анализ определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Учитывая наличие на земельных участках объектов капитального строения, указанный подход должен был быть применен при
Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Представленные Истцом и Ответчиком отчеты об оценке являются письменными доказательствами и подлежат оценке по правилам статьи 71 АПК РФ.
В материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности отчета об оценке N Н-17265/13 от 27.12.2013 г., подготовленного ООО "ЛАИР", и представленного Истцом, отчет не признан судом недействительным.
Поскольку допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов ООО "ЛАИР" ответчиком не представлено, рыночная стоимость заложенного имущества правомерно определена судом первой инстанции на основании отчета ООО "ЛАИР".
Довод подателя жалобы о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права, выразившееся в применении к спорным правоотношениям положений 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеки, устанавливающих начальную продажную цену предмета ипотеки равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, не принимаются апелляционным судом в связи со следующим.
Согласно части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в случае если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Норма подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены Предметов залога равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости указанного имущества, определенной в отчете оценщика, вступила в силу к дате возникновения спорных правоотношений - инициирования истцом судебного спора по вопросу обращения взыскания на Предметы залога, а, следовательно, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, подлежит применению судом.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 г. по делу N А56-43141/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ПОПОВА
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
Я.Г.СМИРНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)