Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Рузского муниципального района Московской области - Сидорова М.П. представитель по доверенности от 29 августа 2014 года N 4492,
от ответчика Индивидуального предпринимателя Турченкова А.В. - Турченков А.В. лично, по паспорту, Корнилова Т.В. представитель по доверенности от 19 мая 2015 года N 50 АА 6157461,
от третьих лиц Правительства Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Турченкова Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года по делу N А41-394/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Администрации Рузского муниципального района Московской области к Индивидуальному предпринимателю Турченкову Александру Васильевичу о взыскании задолженности по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45, с участием третьих лиц - Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - администрации, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Индивидуальному предпринимателю Турченкову Александру Васильевичу (далее - ИП Турченков А.В., ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ИП Турченкова А.В. в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 901 360 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2010 года по IV квартал 2014 года;
- - взыскать с ИП Турченкова А.В. в пользу Рузского муниципального района Московской области 220 467 рублей 21 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2010 года по IV квартал 2014 года;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и ИП Турченковым А.В. с момента вступления решения суда в законную силу;
- - обязать ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050103:989 Администрации Рузского муниципального района Московской области в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Московской области (далее - правительство) и Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года заявленные требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены (л.д. 77 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Турченков А.В. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей правительства и министерства, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ИП Турченкова А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель администрация возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований Администрации Рузского муниципального района к ИП Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 и обязании ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Рузского муниципального района (арендодателем) и ИП Турченковым А.В. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.
В соответствии с разделом 3 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 10 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
Согласно пункту 3.5 договора аренды земельного участка арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора (на 2010 год - 32 880 рублей) уплачивается арендатором не позднее 30 дней с даты государственной регистрации договора.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с неисполнением ИП Турченковым А.В. обязанности по внесению арендных платежей, администрацией в адрес предпринимателя направлена претензия от 23 декабря 2014 года, с приложением расчета арендных платежей по договору аренды земельного участка, соответствующих сумм пеней и предупреждением о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ИП Турченковым А.В. послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
В ходе судебного разбирательства установлено, что между Администрацией Рузского муниципального района (арендодателем) и ИП Турченковым А.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
В соответствии с разделом 3 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Копии нормативных правовых актов, устанавливающих значения Пкд и Км, направляются органами местного самоуправления в Правительство Московской области в течение одного месяца со дня принятия.
Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.
В случае перевода земельного участка из одной категории в другую, в том числе включения земельного участка в границы населенного пункта или исключения земельного участка из границ населенного пункта, или отнесения земельного участка к определенной категории, изменения или установления вида разрешенного использования земельного участка, арендная плата подлежит уплате с применением соответствующих значений показателей с даты принятия правового акта об изменении категории или отнесении к категории, изменении или установлении вида разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с законами Московской области об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ для земельных участков в границах сельских населенных пунктов, предоставленных для сельскохозяйственного использования, применяется общий базовый размер арендной платы за земельные участки в составе населенных пунктов, предоставленные предпринимателям без образования юридического лица, который составляет:
на 2012 год - 1,51 руб./кв. м,
на 2013 год - 1,66 руб./кв. м,
на 2012 год - 1,83 руб./кв. м.
Кд = 1, Пкд = 1, Км = 10.
Таким образом, исходя из данных показателей, годовая арендная плата рассчитывается следующим образом:
- - за 2012 год - 1,51 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 302 000 руб. (75 500 руб. за квартал);
- - за 2013 год - 1, 66 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 332 000 руб. (83 000 руб. за квартал);
- - за 2014 год - 1,83 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 366 000 руб. (91 500 руб. за квартал).
Итого общий размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года составляет 1 000 000 руб. (302 000 руб. + 332 000 руб. + 366 000 руб.).
ИП Турченковым А.В. за указанный период было оплачено 98 640 руб.
Таким образом, общая задолженность за период за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года составила 901 360 руб. (1 000 000 руб. - 98 640 руб.).
Ссылка ИП Турченкова А.В. на то, что к спорным правоотношениям должны быть применены положения пунктов 2 статей 3 Законов Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012, 2013, 2014 годы", а также применить условия приложения из столбца 5, где установлен базовый размер арендной платы за земельные участки гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства, не принимаются апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно пунктам 2 статей 3 Законов Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012, 2013, 2014 годы" базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, в границах сельских населенных пунктов устанавливается равным двукратному базовому размеру арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего муниципального района, городского округа.
Как указано в пункте 1 статьи 2 вышеперечисленных Законов Московской области значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к названному Закону.
В соответствии со столбцом 5 приложений к вышеперечисленным Законам Московской области установлено, что базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов за земельные участки гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства.
Таким образом, для применения положений, изложенных в столбце 5 приложений, необходимым условием является то, что земельные участки предоставляются гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) и дачного строительства и садоводства.
Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРИП по состоянию на 12 января 2015 года основным видом деятельности ИП Турченкова А.В. является декоративное садоводство и производство продукции питомников.
В ходе судебного разбирательства, установлено, что ответчик на предоставленном земельном участке осуществляет деятельность по выращиванию роз с целью их продажи.
Кроме того, согласно условиям договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45, арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
Таким образом, на указанном земельном участке ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с извлечением прибыли и при расчете арендной платы подлежат применению коэффициенты для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 указанного Кодекса).
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Указанным Постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.
Вышеназванным Постановлением также утверждены "Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Судебная коллегия установила, что указанный порядок определения размера арендной платы, установленный статьей 14 Закона МО N 23/96-О3, соответствует вышеперечисленным основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
Правила определения размера арендной платы, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Порядок расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации, субъект Российской Федерации (Московская область) вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы; противоречия Закона Московской области законодательству, имеющему большую юридическую силу, не имеется.
Апелляционный суд считает необоснованными доводы предпринимателя о противоречии Закона Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 и необходимости применения установленного данным Постановлением (подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы) ограничения при определении размера арендной платы в 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Выводы апелляционного суда о том, что способ определения арендной платы в соответствии с Законом МО N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации N 582, подтверждается Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2014 года N 4-АПГ14-5, от 19 ноября 2014 года N 4-АПГ14-17, 4-АПГ14-18; решениями Московского областного суда от 09 декабря 2013 года, от 15 июля 2014 года, от 16 июля 2014 года; по которым судами исследовался аналогичный вопрос.
Таким образом, вопреки доводам предпринимателя, расчет арендной платы за пользование земельным участками, находящимися в неразграниченной собственности и расположенными в Московской области, осуществляется в соответствии с нормами Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области".
Также несостоятелен довод ответчика со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17 апреля 2012 года по делу N 15837/11 и от 17 декабря 2013 года по делу N 10782/13, других судебных актах, о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" пункта 3 Постановления Правительства от 16 июля 2009 года N 582).
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
При расчете неустойки истцом применена законная неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно указанному расчету, размер неустойки, подлежащий взысканию за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года, составляет 255 247, 25 руб.
Учитывая представленные ответчиком доказательства оплаты задолженности в сумме 98 640 руб. за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ИП Турченкова Александра Валерьевича задолженности по арендной плате по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45 в размере 1 156 607,25 руб., в том числе основной задолженности в размере 901 360 руб. и пени в размере 255 247, 25 руб. является законным и обоснованным.
Довод предпринимателя об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с тем, что исковое заявление подписано неуполномоченным лицом отклоняется ввиду следующего.
Частью 1 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковое заявление может быть подано в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются, в том числе, доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.
На основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения, регулируемые гражданским законодательством, прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В силу пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. В силу последующего одобрения сделки она считается совершенной от имени и в интересах кредитора.
Поскольку действия по подаче в арбитражный суд заявления одобрены представителем администрации в судебных заседаниях суда первой инстанции при наличии необходимых и соответствующих полномочий, в данном случае подлежит применению аналогия в порядке статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 7 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что исковое заявление не подписано или подписано лицом, не имеющим право его подписывать, либо лицом, должностное положение которого не указано.
Данная норма направлена на установление воли истца, защиту его интересов в случае возможной подачи иска или заявлений вопреки его воли.
Между тем, материалы дела подтверждают, что подача искового заявления и последующее ведение дела представителем одобрено администрацией, что свидетельствует о подаче заявления именно истцом и в его интересах.
Кроме того, представитель истца Белогуров Е.А., подписавший исковое заявление, в подтверждение своих полномочий ссылается на доверенность N 5322, выданную 07 октября 2014 года сроком действия до 06 октября 2015 года, которая на момент подачи искового заявления (13 января 2015 года) имела юридическую силу.
Вместе с тем, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований администрации к ИП Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 и обязании предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу ввиду следующего.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.2 договора аренды N 45 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату (пункт 4.4.4 договора аренды).
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка, размер годовой арендной платы за участок составляет 32 880 руб.
В настоящем случае, ответчиком с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года было оплачены арендные платежи в размере 98 640 руб. (32 880 руб. (за 2012 год) + 32 880 руб. (за 2013 года) + 32 880 руб. (за 2014 год) в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен настоящим судебным актом.
Как указывалось выше, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку предпринимателем выполнялись условия договора аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен только в ходе рассмотрения настоящего дела, какие-либо дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы к договору между сторонами не подписывались, то апелляционный суд приходит к выводу о том, что действия предпринимателя не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что истец не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 45 от 12 августа 2010 года и обязании ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу следует отказать.
В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истцом предъявлено требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45 в размере 1 156 607,25 руб., сумма госпошлины по иску составляет 24 556,07 руб.
Поскольку в рассматриваемом деле исковые требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены в полном объеме, то с ответчика подлежат взысканию в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 24 556,07 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года по делу N А41-394/15 отменить в части удовлетворения требований Администрации Рузского муниципального района Московской области к Индивидуальному предпринимателю Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка N 45 от 12 августа 2010 года и обязании Индивидуального предпринимателя Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 Администрации Рузского муниципального района в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении заявленных требований Администрации Рузского муниципального района в указанной части - отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2015 N 10АП-4865/2015 ПО ДЕЛУ N А41-394/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. по делу N А41-394/15
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Рузского муниципального района Московской области - Сидорова М.П. представитель по доверенности от 29 августа 2014 года N 4492,
от ответчика Индивидуального предпринимателя Турченкова А.В. - Турченков А.В. лично, по паспорту, Корнилова Т.В. представитель по доверенности от 19 мая 2015 года N 50 АА 6157461,
от третьих лиц Правительства Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Турченкова Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года по делу N А41-394/15, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Администрации Рузского муниципального района Московской области к Индивидуальному предпринимателю Турченкову Александру Васильевичу о взыскании задолженности по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45, с участием третьих лиц - Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - администрации, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Индивидуальному предпринимателю Турченкову Александру Васильевичу (далее - ИП Турченков А.В., ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ИП Турченкова А.В. в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области 901 360 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2010 года по IV квартал 2014 года;
- - взыскать с ИП Турченкова А.В. в пользу Рузского муниципального района Московской области 220 467 рублей 21 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2010 года по IV квартал 2014 года;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и ИП Турченковым А.В. с момента вступления решения суда в законную силу;
- - обязать ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050103:989 Администрации Рузского муниципального района Московской области в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Московской области (далее - правительство) и Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года заявленные требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены (л.д. 77 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, ИП Турченков А.В. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей правительства и министерства, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ИП Турченкова А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель администрация возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований Администрации Рузского муниципального района к ИП Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 и обязании ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Рузского муниципального района (арендодателем) и ИП Турченковым А.В. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка установлен на 49 лет.
В соответствии с разделом 3 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 10 числа последнего месяца текущего квартала.
В силу положений пункта 3.4 договора аренды земельного участка размер арендной платы может быть изменен без согласования с арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
Согласно пункту 3.5 договора аренды земельного участка арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора (на 2010 год - 32 880 рублей) уплачивается арендатором не позднее 30 дней с даты государственной регистрации договора.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с неисполнением ИП Турченковым А.В. обязанности по внесению арендных платежей, администрацией в адрес предпринимателя направлена претензия от 23 декабря 2014 года, с приложением расчета арендных платежей по договору аренды земельного участка, соответствующих сумм пеней и предупреждением о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей ИП Турченковым А.В. послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
В ходе судебного разбирательства установлено, что между Администрацией Рузского муниципального района (арендодателем) и ИП Турченковым А.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
В соответствии с разделом 3 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка арендная плата определяется в соответствии с законодательством Московской области, по согласованной сторонами формуле.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Копии нормативных правовых актов, устанавливающих значения Пкд и Км, направляются органами местного самоуправления в Правительство Московской области в течение одного месяца со дня принятия.
Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.
В случае перевода земельного участка из одной категории в другую, в том числе включения земельного участка в границы населенного пункта или исключения земельного участка из границ населенного пункта, или отнесения земельного участка к определенной категории, изменения или установления вида разрешенного использования земельного участка, арендная плата подлежит уплате с применением соответствующих значений показателей с даты принятия правового акта об изменении категории или отнесении к категории, изменении или установлении вида разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с законами Московской области об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ для земельных участков в границах сельских населенных пунктов, предоставленных для сельскохозяйственного использования, применяется общий базовый размер арендной платы за земельные участки в составе населенных пунктов, предоставленные предпринимателям без образования юридического лица, который составляет:
на 2012 год - 1,51 руб./кв. м,
на 2013 год - 1,66 руб./кв. м,
на 2012 год - 1,83 руб./кв. м.
Кд = 1, Пкд = 1, Км = 10.
Таким образом, исходя из данных показателей, годовая арендная плата рассчитывается следующим образом:
- - за 2012 год - 1,51 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 302 000 руб. (75 500 руб. за квартал);
- - за 2013 год - 1, 66 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 332 000 руб. (83 000 руб. за квартал);
- - за 2014 год - 1,83 x 1 x 1 x 10 x 20000 кв. м = 366 000 руб. (91 500 руб. за квартал).
Итого общий размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года составляет 1 000 000 руб. (302 000 руб. + 332 000 руб. + 366 000 руб.).
ИП Турченковым А.В. за указанный период было оплачено 98 640 руб.
Таким образом, общая задолженность за период за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года составила 901 360 руб. (1 000 000 руб. - 98 640 руб.).
Ссылка ИП Турченкова А.В. на то, что к спорным правоотношениям должны быть применены положения пунктов 2 статей 3 Законов Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012, 2013, 2014 годы", а также применить условия приложения из столбца 5, где установлен базовый размер арендной платы за земельные участки гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства, не принимаются апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно пунктам 2 статей 3 Законов Московской области от 21 октября 2011 года N 170/2011-ОЗ, от 26 декабря 2012 года N 203/2012-ОЗ, от 02 октября 2013 года N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012, 2013, 2014 годы" базовый размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного использования крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности, в границах сельских населенных пунктов устанавливается равным двукратному базовому размеру арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения соответствующего муниципального района, городского округа.
Как указано в пункте 1 статьи 2 вышеперечисленных Законов Московской области значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к названному Закону.
В соответствии со столбцом 5 приложений к вышеперечисленным Законам Московской области установлено, что базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов за земельные участки гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), дачного строительства и садоводства.
Таким образом, для применения положений, изложенных в столбце 5 приложений, необходимым условием является то, что земельные участки предоставляются гражданам и их некоммерческим объединениям, в том числе для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) и дачного строительства и садоводства.
Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРИП по состоянию на 12 января 2015 года основным видом деятельности ИП Турченкова А.В. является декоративное садоводство и производство продукции питомников.
В ходе судебного разбирательства, установлено, что ответчик на предоставленном земельном участке осуществляет деятельность по выращиванию роз с целью их продажи.
Кроме того, согласно условиям договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45, арендодатель предоставил арендатору, во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 50:19:0050103:989, местоположение: Московская область, Рузский район, с/п Колюбакинское, п. Колюбакино, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования: "для организации сельскохозяйственного производства".
Таким образом, на указанном земельном участке ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с извлечением прибыли и при расчете арендной платы подлежат применению коэффициенты для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 указанного Кодекса).
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Указанным Постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.
Вышеназванным Постановлением также утверждены "Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" установлен порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Судебная коллегия установила, что указанный порядок определения размера арендной платы, установленный статьей 14 Закона МО N 23/96-О3, соответствует вышеперечисленным основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582.
Правила определения размера арендной платы, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Порядок расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации, субъект Российской Федерации (Московская область) вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы; противоречия Закона Московской области законодательству, имеющему большую юридическую силу, не имеется.
Апелляционный суд считает необоснованными доводы предпринимателя о противоречии Закона Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 и необходимости применения установленного данным Постановлением (подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы) ограничения при определении размера арендной платы в 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Выводы апелляционного суда о том, что способ определения арендной платы в соответствии с Законом МО N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации N 582, подтверждается Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2014 года N 4-АПГ14-5, от 19 ноября 2014 года N 4-АПГ14-17, 4-АПГ14-18; решениями Московского областного суда от 09 декабря 2013 года, от 15 июля 2014 года, от 16 июля 2014 года; по которым судами исследовался аналогичный вопрос.
Таким образом, вопреки доводам предпринимателя, расчет арендной платы за пользование земельным участками, находящимися в неразграниченной собственности и расположенными в Московской области, осуществляется в соответствии с нормами Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области".
Также несостоятелен довод ответчика со ссылками на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 17 апреля 2012 года по делу N 15837/11 и от 17 декабря 2013 года по делу N 10782/13, других судебных актах, о том, что размер арендной платы за земельный участок в спорный период не должен превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "г" пункта 3 Постановления Правительства от 16 июля 2009 года N 582).
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6 статьи 15 Закона МО N 23/96-ОЗ установлено, что договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
При расчете неустойки истцом применена законная неустойка в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно указанному расчету, размер неустойки, подлежащий взысканию за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года, составляет 255 247, 25 руб.
Учитывая представленные ответчиком доказательства оплаты задолженности в сумме 98 640 руб. за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ИП Турченкова Александра Валерьевича задолженности по арендной плате по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45 в размере 1 156 607,25 руб., в том числе основной задолженности в размере 901 360 руб. и пени в размере 255 247, 25 руб. является законным и обоснованным.
Довод предпринимателя об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с тем, что исковое заявление подписано неуполномоченным лицом отклоняется ввиду следующего.
Частью 1 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковое заявление может быть подано в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются, в том числе, доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления.
На основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения, регулируемые гражданским законодательством, прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
В силу пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. В силу последующего одобрения сделки она считается совершенной от имени и в интересах кредитора.
Поскольку действия по подаче в арбитражный суд заявления одобрены представителем администрации в судебных заседаниях суда первой инстанции при наличии необходимых и соответствующих полномочий, в данном случае подлежит применению аналогия в порядке статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 7 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что исковое заявление не подписано или подписано лицом, не имеющим право его подписывать, либо лицом, должностное положение которого не указано.
Данная норма направлена на установление воли истца, защиту его интересов в случае возможной подачи иска или заявлений вопреки его воли.
Между тем, материалы дела подтверждают, что подача искового заявления и последующее ведение дела представителем одобрено администрацией, что свидетельствует о подаче заявления именно истцом и в его интересах.
Кроме того, представитель истца Белогуров Е.А., подписавший исковое заявление, в подтверждение своих полномочий ссылается на доверенность N 5322, выданную 07 октября 2014 года сроком действия до 06 октября 2015 года, которая на момент подачи искового заявления (13 января 2015 года) имела юридическую силу.
Вместе с тем, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований администрации к ИП Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка от 12 августа 2010 года N 45 и обязании предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу ввиду следующего.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в пункте 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Пунктом 6.2 договора аренды N 45 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату (пункт 4.4.4 договора аренды).
В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка, размер годовой арендной платы за участок составляет 32 880 руб.
В настоящем случае, ответчиком с I квартала 2012 года по IV квартал 2014 года было оплачены арендные платежи в размере 98 640 руб. (32 880 руб. (за 2012 год) + 32 880 руб. (за 2013 года) + 32 880 руб. (за 2014 год) в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложения N 1 к договору аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен настоящим судебным актом.
Как указывалось выше, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку предпринимателем выполнялись условия договора аренды земельного участка и факт наличия задолженности по оплате арендных платежей установлен только в ходе рассмотрения настоящего дела, какие-либо дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы к договору между сторонами не подписывались, то апелляционный суд приходит к выводу о том, что действия предпринимателя не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что истец не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 45 от 12 августа 2010 года и обязании ИП Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу следует отказать.
В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истцом предъявлено требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 12 августа 2010 года N 45 в размере 1 156 607,25 руб., сумма госпошлины по иску составляет 24 556,07 руб.
Поскольку в рассматриваемом деле исковые требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены в полном объеме, то с ответчика подлежат взысканию в доход Федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 24 556,07 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2015 года по делу N А41-394/15 отменить в части удовлетворения требований Администрации Рузского муниципального района Московской области к Индивидуальному предпринимателю Турченкову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка N 45 от 12 августа 2010 года и обязании Индивидуального предпринимателя Турченкова А.В. возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:19:00501:03:989 Администрации Рузского муниципального района в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении заявленных требований Администрации Рузского муниципального района в указанной части - отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)