Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2883/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 (судья Лоскутов В.В.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804), при участии в деле третьего лица, Государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Лапшина А.Е. по доверенности от 21.07.2014 сроком действия один год, Евсеева В.В. по доверенность от 21.07.2014 сроком действия один год,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Баранчук Л.В. по доверенности N 115/08-3-Д от 18.06.2014 сроком действия один год, Каюмовой Р.Р. по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год,
от Государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представитель не явился,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - департамент имущественных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее по тексту - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее по тексту - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене - 864 000 руб.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), на Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы несогласием собственника земельного участка с выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных нужд Тюменской области, предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее по тексту - ГКУ ТО "УАД").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 по делу N А70-7886/2013, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 без изменения, исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли на-селенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2014 по делу N А70-7886/2013 решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по указанному делу отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении дела определением суда от 20.10.2014 по ходатайству сторон назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Николаю Владимировичу, перед экспертом поставлен вопрос: "Определить выкупную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:435, площадью 848 кв. м, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.". Рассмотрение дела отложено на 20.11.2014 на 09 час. 00 мин.
До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 245 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по выкупной цене в размере 245 000 руб. С ООО "Экострой" в пользу департамента имущественных отношений взысканы судебные издержки в сумме 130 000 руб.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе просит его отменить в части установления размера выкупной цены, принять по делу новый судебный акт об установлении выкупной цены в размере 3 317 890 руб., ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что заключение эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 2/НВ от 12.12.2014 является недопустимым, недостоверным доказательством, так как: (1) эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону - П-1, а не ИТ-1); (2) сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствует требованиям правил землепользования и застройки и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; (3) вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, сам по себе не имеет значения для формирования цены земельного участка, так как не определяет возможное наиболее эффективное использование; необходимо учитывать градостроительное зонирование, в пределах одной зоны изменения вида разрешенного использования; (4) вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога; (5) эксперт описал и исследовал объекты-аналоги только по содержанию объявлений на продажу, не установив действительные экономические характеристики таких земельных участков (отсутствует информация о кадастровых номерах участков, местоположении, не введены корректировки на площади, коммуникации). Кроме того, ответчик указывает, что экспертом не учтены реальные сделки с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3500 руб. /кв. м). Также ответчик в дополнениях на апелляционную жалобу указывает, что судом не учтена судебная практика по аналогичным спорам - дело N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014, в рамках которых установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 12.05.2015, от ООО "Экострой" поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Также от ООО "Экострой" поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу N А70-4037/2014, аналитической справки от 27.02.2015, писем от 20.02.2015 и от 27.02.2015.
Департамент имущественных отношений представил суду письменной отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано, в связи с поздним направлением его ответчику и, соответственно, неполучением отзыва ответчиком.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечило.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал ранее заявленные ходатайства о назначении повторной экспертизы и приобщении дополнительных доказательств к материалам дела; поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель департамента имущественных отношений возражает против удовлетворения заявленных ответчиком ходатайств, представил суду дополнительные доказательства, которые просит приобщить к материалам дела - письма ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", департамента от 19.03.2015 N 03154/08-3, выписки из ЕГРП от 24.04.2015 N N 72/001/036/2015-7621, 72/001/036/2015-7622, 72/001/036/2015-7626, 72/001/036/2015-7629, 72/001/036/2015-7600, 72/001/036/2015-8699; пояснил, что решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просил оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Представитель ООО "Экострой" возразил против приобщения дополнительных документов, представленных истцом.
В заседании суда апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 19.05.2015, информация о котором размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в сети "Интернет" в карточке дела N А70-7886/2013 в картотеке арбитражных дел.
По окончании перерыва судебное заседание продолжено 19.05.2015.
Представитель ООО "Экострой" представил суду платежное поручение от 14.05.2015 N 134 о перечислении на депозитный счет суда денежных средств в счет оплаты за проведение экспертизы в сумме 130 000 руб.
Представитель департамента имущественных отношений представил суду апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого было отказано в судебном заседании до объявления перерыва, дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложением к ним скриншотов страниц сайта, заявлениями о выкупе земельного участка, кадастровыми паспортами земельных участков, схемы расположения земельных участков, расположенных в границах г. Тюмень, о приобщении которых заявил ходатайство.
ООО "Экострой" представил суду кадастровые выписки о земельных участках. Представитель ответчика возразил против приобщения к материалам дела документов, представленных истцом суду.
Департамент имущественных отношений также представил кадастровые выписки о земельных участках.
Отзыв истца на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела; в приобщении дополнений к отзыву отказано.
Согласно абзацу 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Таким образом, разрешение вопроса о принятии, а также оценка дополнительных доказательств находится в пределах рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Определяя, какие факты, указанные участвующими в деле лицами, имеют юридическое значение для дела, и имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, суд руководствуется нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
В этой связи суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные сторонами ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, считает, что документы должны быть приобщены к материалам дела, поскольку имеют существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказывает по нижеизложенным основаниям.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу с дополнениями к ней и письменный отзыв с дополнениями на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" (в редакции Постановления Правительства Тюменской области от 25.10.2010 N 307-п) принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п.Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.
Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п решено в целях завершения строительства указанной окружной автомобильной дороги на участке п. Мелиораторов (а/д Тюмень - Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень - Ханты-Мансийск изъять для государственных нужд Тюменской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2010 серии 72НЛ N 851733 (т. 1 л.д. 109) на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 ООО "Экострой" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 848 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО Ембаевское.
Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 31.12.2010 N 15894/08-1 (т. 1 л.д. 34) Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 19.11.2010 N 5201/19 (т. 1 л.д. 26) сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Письмом от 03.08.2011 ответчик сообщил истцу о готовности заключить соглашение об изъятии данного земельного участка и возмещении его стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимой оценочной компанией (т. 1 л.д. 29).
10.06.2013 на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 (т. 1 л.д. 36-70) принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в сумме 864 000 руб. (т. 1 л.д. 71-72).
В письме от 23.05.2013 N 5400/10-1 (т. 1 л.д. 73-74) департамент имущественных отношений указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб. и предложило заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования департамента имущественных отношений являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 истец ссылается на отчет об оценке N 332/13, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому по состоянию на 16.12.2010 - дата, предшествующая дню принятия решения об изъятии, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка представил отчет об оценке N 967/13, выполненный также ООО "ЗСК-Центр", согласно которому по состоянию на 02.08.2013 выкупная цена спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составила 2 458 000 руб.
Истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "Партнер-Эксперт", в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28.08.2013, указана в размере 577 000 руб. (т. 2 л.д. 66-159).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками одним и тем же экспертным учреждением явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением суда от 02.09.2013 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс-Оценка".
Поскольку эксперт при определении выкупной стоимости спорного земельного участка, разрешенным использованием которого является: для сельскохозяйственного производства, использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку", то есть земельные участки более высокой ценовой категории; а также не обоснованно предъявил ко взысканию убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., суд первой инстанции не принял во внимание выводы указанной экспертизы и по ходатайству истца назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ЗАО "Ассоциация АЛКО".
Однако суд первой инстанции также обоснованно не принял результаты экспертизы, проведенной ЗАО "Ассоциация АЛКО", так как при применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием, а также эксперт Долгих А.В., которой поручено проведение экспертизы, не расписалась о том, что она предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, учитывая, что со времени проведения оценок выкупной стоимости (заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" (выкупная стоимость определена по состоянию на 20.09.2013), заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" за N 12/2013 (выкупная стоимость определена по состоянию на октябрь 2013 года), отчет N 967/13 об оценке объекта оценки ООО "ЗСК-Центр" (выкупная стоимость определена по состоянию на 02.08.2013 и отчет N 131/13-02 ООО "Партнер-Эксперт" (рыночная стоимость определена по состоянию на 28.08.2013) до момента рассмотрения спора по существу прошло более пятнадцати месяцев, суд первой инстанции не принял выкупную стоимость, определенную в них за основу.
Таким образом, при определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами, сделанными в заключении эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 2/НВ от 12.12.2014, согласно которым выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 установлена в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб. (т. 8 л.д. 50-147).
Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе приводит доводы, сводящиеся к тому, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону - П-1, а не ИТ-1). По мнению ответчика, вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, сам по себе не имеет значения для формирования цены земельного участка, так как не определяет возможное наиболее эффективное использование; необходимо учитывать градостроительное зонирование, в пределах одной зоны изменения вида разрешенного использования.
При этом делая выводы о выкупной цене, эксперт исходя из данных ГКН, указал, что ввиду отсутствия данных об изменении вида разрешенного использования совместно с категорией земель спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", на котором запрещено строительство дачных, малоэтажных жилищных объектов, ИЖС и т.п. Полагая, что отнесение спорного земельного участка к градостроительной зоне П-1 (производственная зона размещения производственных объектов IV - V классов опасности) осуществлено в связи с изъятием земельного участка и строительства на нем автомобильной дороги, эксперт при определении рыночной стоимости рассматривал земельный участок как объект недвижимости, на котором нет указанной дороги, и он может использоваться только для сельскохозяйственного производства.
Руководствуясь указанным видом разрешенного использования, местоположением, категорией земель, площадью участков, эксперт подобрал объекты-аналоги - земельные участки сельскохозяйственного назначения и для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов Ембаево и Яр площадью более 1 Га.
Между тем, податель апелляционной жалобы не учел следующее.
Действительно, согласно пункту 14 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на карте градостроительного зонирования города Тюмени установлены виды территориальных зон, в том числе: зона П-1 - зона размещения производственных объектов IV - V классов опасности и зона ИТ-1 - зона, предназначенная для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
В соответствии с пунктом 2.2 Постановления Администрации Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении областной целевой Программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2004 N 150 "Сотрудничество" в период 2005-2009 годы планируется осуществить строительство новых и реконструкцию действующих транспортных коридоров, в том числе г. Тюмень - г. Нижняя Тавда - п. Междуреченский - г. Урай - г. Нягань - п. Приобье.
Из акта приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика "Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД "Тюмень-Нижняя-Тавда" - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск") и акта приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства следует, что работы по строительству автомобильной дороги, в том числе на земельном участке, принадлежащем ответчику, производились в период с 08.06.2005 по 30.11.2009, участок автодороги введен в эксплуатацию.
То есть, отнесение земельного участка к зоне П-1 в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными в конце 2008 года обусловлено фактическим строительством на земельном участке автомобильной дороги.
В соответствии с пунктом 4 статьи 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В пункте 28 Постановления ВАС РФ N 11 указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При этом при разрешении вопроса о том, каким видом разрешенного использования следует руководствоваться при определении стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (видом, на основании которого участок использовался собственником, или видом, который установлен для дальнейшего пользования участком после изъятия), необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014.
Конкретной даты фактического изъятия спорного земельного участка суд апелляционной инстанции установить не может. Но с учетом того, что в период с 2005 года по 2009 год велось строительство автодороги, работы по строительству окончены 30.11.2009 (акт приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика и акта приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства), в указанный период спорный земельный участок уже фактически был изъят.
Соответственно, к этому земельному участку не может применять градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорном земельном участке уже идет строительство автодороги.
То есть указанные изменения в характеристике спорного земельного участка обусловлены фактическим строительством автодороги, для строительства которой земельный участок и подлежит изъятию. Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной выше позиции ВАС РФ данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику этого земельного участка.
При этом нарушение порядка изъятия земельного участка для государственных нужд (на момент издания распоряжения об изъятии и ведения переговоров с собственником земельный участок уже фактически изъят и автодорога построена) не может влечь изменение порядка определения размера возмещения собственнику.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не ведется.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения дел N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014 установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельного участка у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельного участка и начала его использования для строительства.
В рамках указанных дел, исходя из экспертного исследования, установившего, в каких градостроительных зонах располагается земельный участок, в связи с несогласием ООО "Экострой" с отнесением земельных участков к той или иной градостроительной зоне суды проверяли обоснованность доводов ответчика.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности выводов эксперта об определении выкупной цены, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, существовавшего до начала строительства, а также категории земель, без учета градостроительной зоны, которая на момент начала процедуры изъятия участка не существовала и была введена с учетом строящегося на участке объекта.
Иные доводы ООО "Экострой" (сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствует требованиям правил землепользования и застройки и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога) судом апелляционной инстанции не принимаются, так как градостроительная зона, в которой располагается земельный участок в силу вышеизложенного учету при определении выкупной цены в рассматриваемом деле не подлежит.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В связи с тем, что в назначении по делу повторной судебной экспертизы суд первой инстанции отказал, соответствующее ходатайство ответчик заявил суду апелляционной инстанции.
На основании статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.
По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
В силу части 2 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
При этом отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.
Как следует из определения суда от 11.06.2014, вопрос эксперту сформулирован судом с учетом мнения истца и ответчика.
В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.
Отводов экспертному учреждению (ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности") сторонами не заявлено.
Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются. Эксперт Волович Николай Владимирович является экспертом с высшим образованием, доктором экономических наук, профессором кафедры "Оценка и управление собственностью" ФГБУ ВПО "Финансовый университет при Правительстве РФ", стаж работы в экспертной деятельности в комиссионных и повторных экспертизах - более 5 лет, общий стаж работы - 28 лет.
Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению от ООО "Экострой" и департамента имущественных отношений не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.
Таким образом, поскольку судом были установлены как компетенция эксперта в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие заключения экспертов требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов эксперта считает, что заявленное ответчиком ходатайство удовлетворению не подлежит.
Исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанций установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, заключение ясное и полное, обоснованное; экспертами исследованы все представленные на экспертизу документы.
Ссылки ООО "Экострой" на то, что эксперт описал и исследовал объекты-аналоги только по содержанию объявлений на продажу, не установив действительные экономические характеристики таких земельных участков (отсутствует информация о кадастровых номерах участков, местоположении, не введены корректировки на площади, коммуникации), отклоняются по следующим основаниям.
Из протокола судебного заседания, проведенного 20.01.2015, усматривается, что в нем участвовал эксперт Волович Н.В., который указал кадастровые номера земельных участков, информация о которых использовалась им при определении выкупной цены как объектов-аналогов.
Отсутствие указания на сайте ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" в сети "Интернет" кадастровых номеров не свидетельствует о недостоверности указанных сведений о земельных участках.
Кроме того, согласно представленной департаментом схеме расположения земельных участков, расположенных в границах г. Тюмень, - объектов-аналогов и сведениям о земельных участках, указанным на сайте ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" в сети "Интернет", земельные участки (объекты-аналоги) в действительности существуют.
Представленные в судебном заседании ответчиком кадастровые выписки о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0705003:297 и с кадастровым номером 72:17:0705003:680, содержащие сведения о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета 16.08.2010 и 17.10.2014, соответственно, о необоснованности избрания их в качестве объектов-аналогов не свидетельствует.
Согласно кадастровым выпискам об указанных земельных участках из них были образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0705003:750, 72:17:0705003:751 (из участка с кадастровым номером 72:17:0705003:680) и с кадастровыми номерами 72:17:0705003:475, 72:17:0705003:476, 72:17:0705003:477.
Данные земельные участки являются учтенными и действующими.
Доводы ответчика о том, что экспертом не учтены реальные сделки с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3500 руб. /кв. м), отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.
В подтверждение своего довода ООО "Экострой" ссылается на выписки из ЕГРП от 24.04.2015 N N 72/001/036/2015-7621, 72/001/036/2015-7622, 72/001/036/2015-7626, 72/001/036/2015-7629, 72/001/036/2015-7600, 72/001/036/2015-8699, согласно которым земельные участки, схожие со спорным, приобретались Евсеевым В.В. по средней цене 3500 руб. /кв. м.
Между тем, указанный довод получил надлежащую оценку суда первой инстанции, который правильно указал, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами (т. 4 л.д. 147-155, т. 6 л.д. 60-63, 143-149), в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика (т. 3 л.д. 127, том 4 л.д. 46-47, том 6 л.д. 53-55, том 7 л.д. 6-8, 11-14, 36-37), в связи с чем у суда имеются основания сомневаться в том, что эти сделки совершались сторонами по рыночным ценам.
Ссылки ответчика на справку ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 24.02.2014, представленную им, в которой указана средняя рыночная цена 1 га земельного участка в размере 17 000 000 руб. и варьируется от 14 000 000 руб. /га до 40 000 000 руб. /га, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как согласно сведениям, указанным в справке ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", представленной департаментом, при подготовке аналитической справки от 24.02.2014 использовались данные о земельных участках, местоположение которых не совпадает с местоположением спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Доказательств в обоснование иной выкупной цены, чем установленной экспертом, ООО "Экострой" не представило.
При таких обстоятельствах, учитывая, что иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 ответчик не привело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности вынесенного судом первой инстанции решения, которым у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, ТОО Ембаевское, с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене - 245 000 руб.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "Экострой" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой", в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
В силу частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении ими своих обязанностей.
Согласно пункту 126 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 "Об утверждении регламента арбитражных судов" выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.
В связи с отказом в удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы ему подлежат возвращению с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 130 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 14.05.2015 N 134 на сумму 130 000 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТЭСЛА" с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 130 000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 14.05.2015 N 134 на сумму 130 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2015 N 08АП-2883/2015 ПО ДЕЛУ N А70-7886/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N 08АП-2883/2015
Дело N А70-7886/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2883/2015) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 (судья Лоскутов В.В.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804), при участии в деле третьего лица, Государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Лапшина А.Е. по доверенности от 21.07.2014 сроком действия один год, Евсеева В.В. по доверенность от 21.07.2014 сроком действия один год,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Баранчук Л.В. по доверенности N 115/08-3-Д от 18.06.2014 сроком действия один год, Каюмовой Р.Р. по доверенности N 71/08-3-Д от 03.03.2015 сроком действия один год,
от Государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представитель не явился,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - департамент имущественных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее по тексту - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее по тексту - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене - 864 000 руб.
Исковые требования со ссылками на статьи 279, 282, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 49, 55, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), на Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы несогласием собственника земельного участка с выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных нужд Тюменской области, предложенной истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее по тексту - ГКУ ТО "УАД").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 по делу N А70-7886/2013, оставленным постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 без изменения, исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли на-селенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2014 по делу N А70-7886/2013 решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по указанному делу отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении дела определением суда от 20.10.2014 по ходатайству сторон назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Воловичу Николаю Владимировичу, перед экспертом поставлен вопрос: "Определить выкупную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:435, площадью 848 кв. м, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.". Рассмотрение дела отложено на 20.11.2014 на 09 час. 00 мин.
До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 245 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 исковые требования удовлетворены. У ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по выкупной цене в размере 245 000 руб. С ООО "Экострой" в пользу департамента имущественных отношений взысканы судебные издержки в сумме 130 000 руб.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе просит его отменить в части установления размера выкупной цены, принять по делу новый судебный акт об установлении выкупной цены в размере 3 317 890 руб., ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что заключение эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 2/НВ от 12.12.2014 является недопустимым, недостоверным доказательством, так как: (1) эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону - П-1, а не ИТ-1); (2) сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствует требованиям правил землепользования и застройки и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; (3) вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, сам по себе не имеет значения для формирования цены земельного участка, так как не определяет возможное наиболее эффективное использование; необходимо учитывать градостроительное зонирование, в пределах одной зоны изменения вида разрешенного использования; (4) вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога; (5) эксперт описал и исследовал объекты-аналоги только по содержанию объявлений на продажу, не установив действительные экономические характеристики таких земельных участков (отсутствует информация о кадастровых номерах участков, местоположении, не введены корректировки на площади, коммуникации). Кроме того, ответчик указывает, что экспертом не учтены реальные сделки с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3500 руб. /кв. м). Также ответчик в дополнениях на апелляционную жалобу указывает, что судом не учтена судебная практика по аналогичным спорам - дело N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014, в рамках которых установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии.
До начала заседания суда апелляционной инстанции, назначенного на 12.05.2015, от ООО "Экострой" поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Также от ООО "Экострой" поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств - копии постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу N А70-4037/2014, аналитической справки от 27.02.2015, писем от 20.02.2015 и от 27.02.2015.
Департамент имущественных отношений представил суду письменной отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано, в связи с поздним направлением его ответчику и, соответственно, неполучением отзыва ответчиком.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечило.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Экострой" поддержал ранее заявленные ходатайства о назначении повторной экспертизы и приобщении дополнительных доказательств к материалам дела; поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель департамента имущественных отношений возражает против удовлетворения заявленных ответчиком ходатайств, представил суду дополнительные доказательства, которые просит приобщить к материалам дела - письма ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", департамента от 19.03.2015 N 03154/08-3, выписки из ЕГРП от 24.04.2015 N N 72/001/036/2015-7621, 72/001/036/2015-7622, 72/001/036/2015-7626, 72/001/036/2015-7629, 72/001/036/2015-7600, 72/001/036/2015-8699; пояснил, что решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просил оставить решение суда без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Представитель ООО "Экострой" возразил против приобщения дополнительных документов, представленных истцом.
В заседании суда апелляционной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 19.05.2015, информация о котором размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ в сети "Интернет" в карточке дела N А70-7886/2013 в картотеке арбитражных дел.
По окончании перерыва судебное заседание продолжено 19.05.2015.
Представитель ООО "Экострой" представил суду платежное поручение от 14.05.2015 N 134 о перечислении на депозитный счет суда денежных средств в счет оплаты за проведение экспертизы в сумме 130 000 руб.
Представитель департамента имущественных отношений представил суду апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого было отказано в судебном заседании до объявления перерыва, дополнения к отзыву на апелляционную жалобу с приложением к ним скриншотов страниц сайта, заявлениями о выкупе земельного участка, кадастровыми паспортами земельных участков, схемы расположения земельных участков, расположенных в границах г. Тюмень, о приобщении которых заявил ходатайство.
ООО "Экострой" представил суду кадастровые выписки о земельных участках. Представитель ответчика возразил против приобщения к материалам дела документов, представленных истцом суду.
Департамент имущественных отношений также представил кадастровые выписки о земельных участках.
Отзыв истца на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела; в приобщении дополнений к отзыву отказано.
Согласно абзацу 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Таким образом, разрешение вопроса о принятии, а также оценка дополнительных доказательств находится в пределах рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Определяя, какие факты, указанные участвующими в деле лицами, имеют юридическое значение для дела, и имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, суд руководствуется нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
В этой связи суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные сторонами ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, считает, что документы должны быть приобщены к материалам дела, поскольку имеют существенное значение для правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, вынесения законного и обоснованного судебного акта.
В удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции отказывает по нижеизложенным основаниям.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу с дополнениями к ней и письменный отзыв с дополнениями на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении программы по реализации договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа "Сотрудничество" (в редакции Постановления Правительства Тюменской области от 25.10.2010 N 307-п) принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке от автодороги п.Мелиораторов (а/д Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск.
Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п решено в целях завершения строительства указанной окружной автомобильной дороги на участке п. Мелиораторов (а/д Тюмень - Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень - Ханты-Мансийск изъять для государственных нужд Тюменской области, в том числе земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2010 серии 72НЛ N 851733 (т. 1 л.д. 109) на основании договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2010 ООО "Экострой" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 848 кв. м, с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственных производства, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО Ембаевское.
Согласно уведомлению департамента имущественных отношений от 31.12.2010 N 15894/08-1 (т. 1 л.д. 34) Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280.
Департамент имущественных отношений уведомлением от 19.11.2010 N 5201/19 (т. 1 л.д. 26) сообщил ООО "Экострой" о предстоящем изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Письмом от 03.08.2011 ответчик сообщил истцу о готовности заключить соглашение об изъятии данного земельного участка и возмещении его стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимой оценочной компанией (т. 1 л.д. 29).
10.06.2013 на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 (т. 1 л.д. 36-70) принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в сумме 864 000 руб. (т. 1 л.д. 71-72).
В письме от 23.05.2013 N 5400/10-1 (т. 1 л.д. 73-74) департамент имущественных отношений указал, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб. и предложило заключить соглашение об изъятии земельного участка.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования департамента имущественных отношений являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 ГК РФ и главы 8 ЗК РФ.
На основании статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 ЗК РФ, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 ЗК РФ).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 ЗК РФ.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 ЗК РФ убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В обоснование размера выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 истец ссылается на отчет об оценке N 332/13, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому по состоянию на 16.12.2010 - дата, предшествующая дню принятия решения об изъятии, выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составляет 864 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка представил отчет об оценке N 967/13, выполненный также ООО "ЗСК-Центр", согласно которому по состоянию на 02.08.2013 выкупная цена спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 составила 2 458 000 руб.
Истец дополнительно представил отчет N 131/13-02, выполненный ООО "Партнер-Эксперт", в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 28.08.2013, указана в размере 577 000 руб. (т. 2 л.д. 66-159).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками одним и тем же экспертным учреждением явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением суда от 02.09.2013 назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс-Оценка".
Поскольку эксперт при определении выкупной стоимости спорного земельного участка, разрешенным использованием которого является: для сельскохозяйственного производства, использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку", то есть земельные участки более высокой ценовой категории; а также не обоснованно предъявил ко взысканию убытки, связанные с услугами риэлтеров в размере 62 394 руб., суд первой инстанции не принял во внимание выводы указанной экспертизы и по ходатайству истца назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ЗАО "Ассоциация АЛКО".
Однако суд первой инстанции также обоснованно не принял результаты экспертизы, проведенной ЗАО "Ассоциация АЛКО", так как при применении в данном заключении сравнительного подхода к оценке спорного земельного участка, в качестве аналогов были выбраны земельные участки с иным разрешенным использованием, а также эксперт Долгих А.В., которой поручено проведение экспертизы, не расписалась о том, что она предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, учитывая, что со времени проведения оценок выкупной стоимости (заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" (выкупная стоимость определена по состоянию на 20.09.2013), заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" за N 12/2013 (выкупная стоимость определена по состоянию на октябрь 2013 года), отчет N 967/13 об оценке объекта оценки ООО "ЗСК-Центр" (выкупная стоимость определена по состоянию на 02.08.2013 и отчет N 131/13-02 ООО "Партнер-Эксперт" (рыночная стоимость определена по состоянию на 28.08.2013) до момента рассмотрения спора по существу прошло более пятнадцати месяцев, суд первой инстанции не принял выкупную стоимость, определенную в них за основу.
Таким образом, при определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 суд первой инстанции правомерно руководствовался выводами, сделанными в заключении эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" N 2/НВ от 12.12.2014, согласно которым выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 установлена в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб. (т. 8 л.д. 50-147).
Не соглашаясь с определенным экспертом размером выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, ООО "Экострой" в апелляционной жалобе приводит доводы, сводящиеся к тому, что эксперт необоснованно посчитал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону - П-1, а не ИТ-1). По мнению ответчика, вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, сам по себе не имеет значения для формирования цены земельного участка, так как не определяет возможное наиболее эффективное использование; необходимо учитывать градостроительное зонирование, в пределах одной зоны изменения вида разрешенного использования.
При этом делая выводы о выкупной цене, эксперт исходя из данных ГКН, указал, что ввиду отсутствия данных об изменении вида разрешенного использования совместно с категорией земель спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", на котором запрещено строительство дачных, малоэтажных жилищных объектов, ИЖС и т.п. Полагая, что отнесение спорного земельного участка к градостроительной зоне П-1 (производственная зона размещения производственных объектов IV - V классов опасности) осуществлено в связи с изъятием земельного участка и строительства на нем автомобильной дороги, эксперт при определении рыночной стоимости рассматривал земельный участок как объект недвижимости, на котором нет указанной дороги, и он может использоваться только для сельскохозяйственного производства.
Руководствуясь указанным видом разрешенного использования, местоположением, категорией земель, площадью участков, эксперт подобрал объекты-аналоги - земельные участки сельскохозяйственного назначения и для ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов Ембаево и Яр площадью более 1 Га.
Между тем, податель апелляционной жалобы не учел следующее.
Действительно, согласно пункту 14 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, на карте градостроительного зонирования города Тюмени установлены виды территориальных зон, в том числе: зона П-1 - зона размещения производственных объектов IV - V классов опасности и зона ИТ-1 - зона, предназначенная для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
В соответствии с пунктом 2.2 Постановления Администрации Тюменской области от 25.10.2004 N 136-пк "Об утверждении областной целевой Программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.08.2004 N 150 "Сотрудничество" в период 2005-2009 годы планируется осуществить строительство новых и реконструкцию действующих транспортных коридоров, в том числе г. Тюмень - г. Нижняя Тавда - п. Междуреченский - г. Урай - г. Нягань - п. Приобье.
Из акта приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика "Строительство окружной автодороги г. Тюмени на участке п.Мелиораторов (АД "Тюмень-Нижняя-Тавда" - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск") и акта приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства следует, что работы по строительству автомобильной дороги, в том числе на земельном участке, принадлежащем ответчику, производились в период с 08.06.2005 по 30.11.2009, участок автодороги введен в эксплуатацию.
То есть, отнесение земельного участка к зоне П-1 в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными в конце 2008 года обусловлено фактическим строительством на земельном участке автомобильной дороги.
В соответствии с пунктом 4 статьи 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В пункте 28 Постановления ВАС РФ N 11 указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При этом при разрешении вопроса о том, каким видом разрешенного использования следует руководствоваться при определении стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (видом, на основании которого участок использовался собственником, или видом, который установлен для дальнейшего пользования участком после изъятия), необходимо учитывать положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ.
По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Такая правовая позиция соответствует подходу, изложенному в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014.
Конкретной даты фактического изъятия спорного земельного участка суд апелляционной инстанции установить не может. Но с учетом того, что в период с 2005 года по 2009 год велось строительство автодороги, работы по строительству окончены 30.11.2009 (акт приема-передачи заказчиком законченного строительством объекта от подрядчика и акта приема-передачи заказчиком в эксплуатацию объекта завершенного строительства), в указанный период спорный земельный участок уже фактически был изъят.
Соответственно, к этому земельному участку не может применять градостроительное зонирование, установленное Правилами землепользования и застройки города Тюмени, утвержденными Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, поскольку оно установлено исходя из того, что на спорном земельном участке уже идет строительство автодороги.
То есть указанные изменения в характеристике спорного земельного участка обусловлены фактическим строительством автодороги, для строительства которой земельный участок и подлежит изъятию. Соответственно, с учетом изложенных выше норм права и приведенной выше позиции ВАС РФ данные изменения не подлежат учету при определении размера возмещения собственнику этого земельного участка.
При этом нарушение порядка изъятия земельного участка для государственных нужд (на момент издания распоряжения об изъятии и ведения переговоров с собственником земельный участок уже фактически изъят и автодорога построена) не может влечь изменение порядка определения размера возмещения собственнику.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги. А поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не ведется.
Доводы ООО "Экострой" о том, что в рамках рассмотрения дел N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014 установлено, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельного участка у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельного участка и начала его использования для строительства.
В рамках указанных дел, исходя из экспертного исследования, установившего, в каких градостроительных зонах располагается земельный участок, в связи с несогласием ООО "Экострой" с отнесением земельных участков к той или иной градостроительной зоне суды проверяли обоснованность доводов ответчика.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности выводов эксперта об определении выкупной цены, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, существовавшего до начала строительства, а также категории земель, без учета градостроительной зоны, которая на момент начала процедуры изъятия участка не существовала и была введена с учетом строящегося на участке объекта.
Иные доводы ООО "Экострой" (сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствует требованиям правил землепользования и застройки и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога) судом апелляционной инстанции не принимаются, так как градостроительная зона, в которой располагается земельный участок в силу вышеизложенного учету при определении выкупной цены в рассматриваемом деле не подлежит.
При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Экострой" заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В связи с тем, что в назначении по делу повторной судебной экспертизы суд первой инстанции отказал, соответствующее ходатайство ответчик заявил суду апелляционной инстанции.
На основании статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.
Подобный вывод подтверждается правовой позицией в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.03.2011 N 13765/10.
По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
В силу части 2 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.
Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
При этом отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.
Как следует из определения суда от 11.06.2014, вопрос эксперту сформулирован судом с учетом мнения истца и ответчика.
В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.
Отводов экспертному учреждению (ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности") сторонами не заявлено.
Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются. Эксперт Волович Николай Владимирович является экспертом с высшим образованием, доктором экономических наук, профессором кафедры "Оценка и управление собственностью" ФГБУ ВПО "Финансовый университет при Правительстве РФ", стаж работы в экспертной деятельности в комиссионных и повторных экспертизах - более 5 лет, общий стаж работы - 28 лет.
Из материалов дела следует, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению от ООО "Экострой" и департамента имущественных отношений не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросу, поставленному на разрешение.
Таким образом, поскольку судом были установлены как компетенция эксперта в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание соблюдение процедуры назначения и проведения экспертизы, соответствие заключения экспертов требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов эксперта считает, что заявленное ответчиком ходатайство удовлетворению не подлежит.
Исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанций установил, что в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам, заключение ясное и полное, обоснованное; экспертами исследованы все представленные на экспертизу документы.
Ссылки ООО "Экострой" на то, что эксперт описал и исследовал объекты-аналоги только по содержанию объявлений на продажу, не установив действительные экономические характеристики таких земельных участков (отсутствует информация о кадастровых номерах участков, местоположении, не введены корректировки на площади, коммуникации), отклоняются по следующим основаниям.
Из протокола судебного заседания, проведенного 20.01.2015, усматривается, что в нем участвовал эксперт Волович Н.В., который указал кадастровые номера земельных участков, информация о которых использовалась им при определении выкупной цены как объектов-аналогов.
Отсутствие указания на сайте ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" в сети "Интернет" кадастровых номеров не свидетельствует о недостоверности указанных сведений о земельных участках.
Кроме того, согласно представленной департаментом схеме расположения земельных участков, расположенных в границах г. Тюмень, - объектов-аналогов и сведениям о земельных участках, указанным на сайте ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" в сети "Интернет", земельные участки (объекты-аналоги) в действительности существуют.
Представленные в судебном заседании ответчиком кадастровые выписки о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0705003:297 и с кадастровым номером 72:17:0705003:680, содержащие сведения о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета 16.08.2010 и 17.10.2014, соответственно, о необоснованности избрания их в качестве объектов-аналогов не свидетельствует.
Согласно кадастровым выпискам об указанных земельных участках из них были образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0705003:750, 72:17:0705003:751 (из участка с кадастровым номером 72:17:0705003:680) и с кадастровыми номерами 72:17:0705003:475, 72:17:0705003:476, 72:17:0705003:477.
Данные земельные участки являются учтенными и действующими.
Доводы ответчика о том, что экспертом не учтены реальные сделки с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3500 руб. /кв. м), отклоняются судом апелляционной инстанции за необоснованностью.
В подтверждение своего довода ООО "Экострой" ссылается на выписки из ЕГРП от 24.04.2015 N N 72/001/036/2015-7621, 72/001/036/2015-7622, 72/001/036/2015-7626, 72/001/036/2015-7629, 72/001/036/2015-7600, 72/001/036/2015-8699, согласно которым земельные участки, схожие со спорным, приобретались Евсеевым В.В. по средней цене 3500 руб. /кв. м.
Между тем, указанный довод получил надлежащую оценку суда первой инстанции, который правильно указал, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами (т. 4 л.д. 147-155, т. 6 л.д. 60-63, 143-149), в том числе Евсеевым Владимиром Викторовичем, который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика (т. 3 л.д. 127, том 4 л.д. 46-47, том 6 л.д. 53-55, том 7 л.д. 6-8, 11-14, 36-37), в связи с чем у суда имеются основания сомневаться в том, что эти сделки совершались сторонами по рыночным ценам.
Ссылки ответчика на справку ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 24.02.2014, представленную им, в которой указана средняя рыночная цена 1 га земельного участка в размере 17 000 000 руб. и варьируется от 14 000 000 руб. /га до 40 000 000 руб. /га, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как согласно сведениям, указанным в справке ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", представленной департаментом, при подготовке аналитической справки от 24.02.2014 использовались данные о земельных участках, местоположение которых не совпадает с местоположением спорного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Доказательств в обоснование иной выкупной цены, чем установленной экспертом, ООО "Экострой" не представило.
При таких обстоятельствах, учитывая, что иных доказательств о наличии оснований для применения другой выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 ответчик не привело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности и законности вынесенного судом первой инстанции решения, которым у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, Тюменский район, ТОО Ембаевское, с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене - 245 000 руб.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ООО "Экострой" удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Экострой", в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
В силу частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении ими своих обязанностей.
Согласно пункту 126 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 "Об утверждении регламента арбитражных судов" выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.
В связи с отказом в удовлетворении ходатайства ООО "Экострой" о назначении повторной экспертизы ему подлежат возвращению с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 130 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 14.05.2015 N 134 на сумму 130 000 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2015 по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТЭСЛА" с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 130 000 рублей, уплаченных по платежному поручению от 14.05.2015 N 134 на сумму 130 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)