Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец получил уведомление о расторжении договора аренды, указывает, что оснований для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Моисеева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бугакова О.А.,
судей Быковой Н.В., Гавриловой Е.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе А. на решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года по делу по заявлению А. к администрации муниципального образования город Донской о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным односторонний отказ администрации муниципального образования город Донской от исполнения договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление из администрации муниципального образования город Донской Тульской области о расторжении договора аренды арендуемого им земельного участка с кадастровым N Считает, что данное требование нарушает его права и является незаконным. Указывает, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ не имеется.
Также указал, что в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до расторжения договора обязан был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако заявитель о расторжении договора был извещен за день до срока его расторжения, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Просил суд признать уведомление администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м от ДД.ММ.ГГГГ N незаконным и необоснованным.
А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель А. по ордеру адвокат ФИО15 в судебном заседании заявление своего доверителя поддержал, просил его удовлетворить.
Представитель администрации муниципального образования г. Донской Тульской области по доверенности ФИО16 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления А.
Решением Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года в удовлетворении заявления А. отказано.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя А. по ордеру адвокат Широких А.В., судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город Донской ФИО17 был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N, находящийся по адресу <адрес>, для эксплуатации нежилого здания (летнее кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением) в коммерческих целях, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора аренды).
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли в договор изменения, в том числе установили срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 передал А. право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (летнее кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением) в коммерческих целях, находящийся по <адрес>. А. принял все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды.
ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования город Донской, основываясь на акте обследования территории муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что земельный участок, предоставленный А. для размещения летнего кафе, используется им для продажи овощей и фруктов, а также для организации летнего кафе, направила в адрес А. уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 264, 606, 607, 615 ГК РФ, ст. ст. 22, 42 ЗК РФ, приняв во внимание условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, в установленном законодательством порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: не внесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени); использования участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием; использования участка способами, запрещенными законодательством РФ, пришел к выводу о законности уведомления администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении с А. в одностороннем порядке указанного договора аренды. При этом суд первой инстанции указал, что факт ненадлежащего использования А. арендованного им земельного участка (осуществление продажи овощей и фруктов) подтвержден в ходе судебного разбирательства.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Одним из оснований является односторонний отказ от исполнения договора.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из системного толкования пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не вправе односторонне отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5 лет, так как такой отказ не допускается в силу прямого указания закона (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на одностороннее расторжение таких договоров, а следовательно, допускает возможность расторжения по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Как установлено материалами дела, договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения к данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между сторонами на срок более пяти лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для одностороннего расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, в установленном законодательством порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: не внесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени); использования участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием; использования участка способами, запрещенными законодательством РФ,
По мнению суда первой инстанции, из буквального толкования названного пункта договора следует, что арендодатель самостоятельно прекращает право арендатора собственными действиями без обращения в суд.
Однако суд первой инстанции не учел, что в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение сторон о возможности одностороннего отказа от исполнения договора должно содержать указанную оговорку. Пункт 4.1 договора не содержит указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения по инициативе арендодателя.
Кроме того, суд не учел таких препятствий к его расторжению, как требование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить и то обстоятельство, что являясь собственником недвижимого имущества - летнего кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением, А., в силу статьи 36 Земельного Кодекса РФ, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого помещения, находящегося у него в собственности.
Более того, осуществление торговли овощей и фруктов на арендованном земельном участке при наличии на данном земельном участке летнего кафе, не является нецелевым использованием земельного участка, в смысле, придаваемом ему земельным законодательством. Данное обстоятельство свидетельствует о незаконной деятельности по продажи овощей и фруктов, осуществляемой А., и влечет иные правовые последствия нежели расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года нельзя признать законным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявления А.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым заявление А. удовлетворить.
Признать уведомление администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м от ДД.ММ.ГГГГ N незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3498
Требование: Об оспаривании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец получил уведомление о расторжении договора аренды, указывает, что оснований для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N 33-3498
Судья: Моисеева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бугакова О.А.,
судей Быковой Н.В., Гавриловой Е.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе А. на решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года по делу по заявлению А. к администрации муниципального образования город Донской о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным односторонний отказ администрации муниципального образования город Донской от исполнения договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление из администрации муниципального образования город Донской Тульской области о расторжении договора аренды арендуемого им земельного участка с кадастровым N Считает, что данное требование нарушает его права и является незаконным. Указывает, что оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ не имеется.
Также указал, что в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до расторжения договора обязан был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако заявитель о расторжении договора был извещен за день до срока его расторжения, то есть ДД.ММ.ГГГГ.
Просил суд признать уведомление администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м от ДД.ММ.ГГГГ N незаконным и необоснованным.
А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель А. по ордеру адвокат ФИО15 в судебном заседании заявление своего доверителя поддержал, просил его удовлетворить.
Представитель администрации муниципального образования г. Донской Тульской области по доверенности ФИО16 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления А.
Решением Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года в удовлетворении заявления А. отказано.
В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя А. по ордеру адвокат Широких А.В., судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город Донской ФИО17 был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N, находящийся по адресу <адрес>, для эксплуатации нежилого здания (летнее кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением) в коммерческих целях, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора аренды).
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли в договор изменения, в том числе установили срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
На основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 передал А. право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (летнее кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением) в коммерческих целях, находящийся по <адрес>. А. принял все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды.
ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образования город Донской, основываясь на акте обследования территории муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что земельный участок, предоставленный А. для размещения летнего кафе, используется им для продажи овощей и фруктов, а также для организации летнего кафе, направила в адрес А. уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 264, 606, 607, 615 ГК РФ, ст. ст. 22, 42 ЗК РФ, приняв во внимание условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, в установленном законодательством порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: не внесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени); использования участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием; использования участка способами, запрещенными законодательством РФ, пришел к выводу о законности уведомления администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении с А. в одностороннем порядке указанного договора аренды. При этом суд первой инстанции указал, что факт ненадлежащего использования А. арендованного им земельного участка (осуществление продажи овощей и фруктов) подтвержден в ходе судебного разбирательства.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Одним из оснований является односторонний отказ от исполнения договора.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из системного толкования пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не вправе односторонне отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5 лет, так как такой отказ не допускается в силу прямого указания закона (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на одностороннее расторжение таких договоров, а следовательно, допускает возможность расторжения по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Как установлено материалами дела, договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения к данному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между сторонами на срок более пяти лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для одностороннего расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 4.1 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор, в установленном законодательством порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: не внесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени); использования участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием; использования участка способами, запрещенными законодательством РФ,
По мнению суда первой инстанции, из буквального толкования названного пункта договора следует, что арендодатель самостоятельно прекращает право арендатора собственными действиями без обращения в суд.
Однако суд первой инстанции не учел, что в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение сторон о возможности одностороннего отказа от исполнения договора должно содержать указанную оговорку. Пункт 4.1 договора не содержит указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения по инициативе арендодателя.
Кроме того, суд не учел таких препятствий к его расторжению, как требование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить и то обстоятельство, что являясь собственником недвижимого имущества - летнего кафе с открытой площадкой с металлическим ограждением, А., в силу статьи 36 Земельного Кодекса РФ, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого помещения, находящегося у него в собственности.
Более того, осуществление торговли овощей и фруктов на арендованном земельном участке при наличии на данном земельном участке летнего кафе, не является нецелевым использованием земельного участка, в смысле, придаваемом ему земельным законодательством. Данное обстоятельство свидетельствует о незаконной деятельности по продажи овощей и фруктов, осуществляемой А., и влечет иные правовые последствия нежели расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года нельзя признать законным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявления А.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Донского городского суда Тульской области от 15 октября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым заявление А. удовлетворить.
Признать уведомление администрации муниципального образования город Донской от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м от ДД.ММ.ГГГГ N незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)