Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тарасова Г.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей: Старцевой Е.А., Мелехиной Т.И.,
при секретаре Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К., М. к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани о признании торгов недействительными,
третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, администрация города Нягани,
по апелляционной жалобе К. и М. на решение Няганского городского суда от 26 сентября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Старцевой Е.А., возражения представителя ответчика Б.О.Н. и представителя третьего лица Я., судебная коллегия
установила:
К. и М. обратились в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее по тексту - департамент) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка общей площадью 780 кв. м, (адрес) под строительство индивидуального жилого дома (лот N 3) и земельного участка общей площадью 931 кв. м (адрес) под строительство индивидуального жилого дома (лот N 5), состоявшихся 22 июля 2013 года.
Требования мотивированы тем, что в нарушение требований ст. 38.1 Земельного Кодекса РФ, принимая решение о продаже указанных выше земельных участков с торгов, департамент не указал в извещении о наличии обременений в виде объектов незавершенного строительства, на которые они претендуют. Постановлением Главы администрации города Нягани от 11 апреля 2007 года N 543 муниципальному учреждению "Комитет по капитальному строительству" (впоследствии переименованному в муниципальное автономное учреждение муниципального образования города Нягани "Комитет по капитальному строительству" (далее - Комитет по капитальному строительству)) из земель населенных пунктов в постоянное (бессрочное) пользование под строительство малоэтажной застройки предоставлен земельный участок, (адрес)
04 февраля 2011 года между ними и Комитетом по капитальному строительству были заключены договоры об инвестировании строительства одноквартирных жилых домов, по условиям которых они выступали соинвесторами строительства малоэтажной застройки, путем инвестирования собственных денежных средств. 20 июня 2011 года договоры инвестирования расторгнуты, им переданы незавершенные строительством объекты в пределах суммы внесенных инвестиционных средств.
Земельные участки (номер) образованы в результате преобразования земельного участка (номер) им присвоен адрес: (адрес) и (адрес) соответственно.
В результате реализации прав на спорные земельные участки с торгов они утрачивают свое исключительное право на их аренду.
Определением Няганского городского суда от 4 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация города Нягани.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя администрации города Нягани.
В судебном заседании К. и М. на заявленных требованиях настаивали.
Представитель департамента Б.О.В. иск не признала по мотивам отсутствия законных оснований для признания торгов недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение, которое К. и М. просят отменить, настаивая на том, что они имеют исключительное право на аренду земельных участков, на которых на законных основаниях возведены незавершенные строительством объекты. Отсутствие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект не исключает его фактического существования и не дает департаменту право распоряжения им.
Возражая против доводов жалобы, департамент счел решение суда законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 327, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся истцов.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив их и возражения, судебная коллегия оснований для отмены оспариваемого решения не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, размещенные на спорных земельных участках объекты были возведены Комитетом по капитальному строительству, владеющим земельным участком, из которого выделены спорные земельные участки, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в рамках договоров инвестирования строительства одноквартирных жилых домов, заключенных с истцами 4 февраля 2011 года и расторгнутых 20 июня 2011 года. Участие истцов в инвестиционной деятельности в качестве соинвесторов права собственности на объект инвестиционной деятельности не порождает.
Передача Комитетом истцам недвижимого имущества по акту приема-передачи от 20 июня 2011 года в отсутствие зарегистрированного права собственности на него свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении суд первой инстанции правомерно подверг критике ссылку истцов на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обладают граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
В этой связи следует также отметить, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники незавершенных строительством объектов исключительным правом на приватизацию земельных участков занятых этими объектами не обладают.
Пунктами 1, 4, 5 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
Таким образом, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
В рассматриваемом случае суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцами не представлено доказательств нарушения при проведении торгов требований закона и своих имущественных прав и интересов, которые могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка определен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808.
Согласно пункту 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет, определено их разрешенное использование - малоэтажное жилищное строительство, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Нарушений положений подпункта 4 пункта 10 и подпункта 1 пункта 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в части необходимости размещения в извещении о проведении аукциона по продаже земельных участков и в протоколе о результатах аукциона информации об обременениях земельных участков, на которые указывают заявители, не допущено, поскольку как установлено выше спорные земельные участки правами истцов не обременены.
Нарушений норм процессуального права или материального права, влекущих отмену оспариваемого решения, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Няганского городского суда от 26 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. и М. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
Т.И.МЕЛЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5468/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N 33-5468/2013
Судья Тарасова Г.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей: Старцевой Е.А., Мелехиной Т.И.,
при секретаре Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К., М. к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани о признании торгов недействительными,
третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, администрация города Нягани,
по апелляционной жалобе К. и М. на решение Няганского городского суда от 26 сентября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Старцевой Е.А., возражения представителя ответчика Б.О.Н. и представителя третьего лица Я., судебная коллегия
установила:
К. и М. обратились в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее по тексту - департамент) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка общей площадью 780 кв. м, (адрес) под строительство индивидуального жилого дома (лот N 3) и земельного участка общей площадью 931 кв. м (адрес) под строительство индивидуального жилого дома (лот N 5), состоявшихся 22 июля 2013 года.
Требования мотивированы тем, что в нарушение требований ст. 38.1 Земельного Кодекса РФ, принимая решение о продаже указанных выше земельных участков с торгов, департамент не указал в извещении о наличии обременений в виде объектов незавершенного строительства, на которые они претендуют. Постановлением Главы администрации города Нягани от 11 апреля 2007 года N 543 муниципальному учреждению "Комитет по капитальному строительству" (впоследствии переименованному в муниципальное автономное учреждение муниципального образования города Нягани "Комитет по капитальному строительству" (далее - Комитет по капитальному строительству)) из земель населенных пунктов в постоянное (бессрочное) пользование под строительство малоэтажной застройки предоставлен земельный участок, (адрес)
04 февраля 2011 года между ними и Комитетом по капитальному строительству были заключены договоры об инвестировании строительства одноквартирных жилых домов, по условиям которых они выступали соинвесторами строительства малоэтажной застройки, путем инвестирования собственных денежных средств. 20 июня 2011 года договоры инвестирования расторгнуты, им переданы незавершенные строительством объекты в пределах суммы внесенных инвестиционных средств.
Земельные участки (номер) образованы в результате преобразования земельного участка (номер) им присвоен адрес: (адрес) и (адрес) соответственно.
В результате реализации прав на спорные земельные участки с торгов они утрачивают свое исключительное право на их аренду.
Определением Няганского городского суда от 4 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация города Нягани.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя администрации города Нягани.
В судебном заседании К. и М. на заявленных требованиях настаивали.
Представитель департамента Б.О.В. иск не признала по мотивам отсутствия законных оснований для признания торгов недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение, которое К. и М. просят отменить, настаивая на том, что они имеют исключительное право на аренду земельных участков, на которых на законных основаниях возведены незавершенные строительством объекты. Отсутствие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект не исключает его фактического существования и не дает департаменту право распоряжения им.
Возражая против доводов жалобы, департамент счел решение суда законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 327, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся истцов.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив их и возражения, судебная коллегия оснований для отмены оспариваемого решения не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, размещенные на спорных земельных участках объекты были возведены Комитетом по капитальному строительству, владеющим земельным участком, из которого выделены спорные земельные участки, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в рамках договоров инвестирования строительства одноквартирных жилых домов, заключенных с истцами 4 февраля 2011 года и расторгнутых 20 июня 2011 года. Участие истцов в инвестиционной деятельности в качестве соинвесторов права собственности на объект инвестиционной деятельности не порождает.
Передача Комитетом истцам недвижимого имущества по акту приема-передачи от 20 июня 2011 года в отсутствие зарегистрированного права собственности на него свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении суд первой инстанции правомерно подверг критике ссылку истцов на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обладают граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
В этой связи следует также отметить, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники незавершенных строительством объектов исключительным правом на приватизацию земельных участков занятых этими объектами не обладают.
Пунктами 1, 4, 5 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
Таким образом, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
В рассматриваемом случае суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцами не представлено доказательств нарушения при проведении торгов требований закона и своих имущественных прав и интересов, которые могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка определен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808.
Согласно пункту 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет, определено их разрешенное использование - малоэтажное жилищное строительство, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Нарушений положений подпункта 4 пункта 10 и подпункта 1 пункта 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в части необходимости размещения в извещении о проведении аукциона по продаже земельных участков и в протоколе о результатах аукциона информации об обременениях земельных участков, на которые указывают заявители, не допущено, поскольку как установлено выше спорные земельные участки правами истцов не обременены.
Нарушений норм процессуального права или материального права, влекущих отмену оспариваемого решения, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Няганского городского суда от 26 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. и М. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
Т.И.МЕЛЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)