Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Меркулова В.П.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бондаренко В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Бондаренко В.Г. на решение Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителей Администрации города Ставрополя Божко О.Н., Багирова Ю.В., представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Бондаренко В.Г. обратилась в Ставропольский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства спортивного комплекса (литер "А" - фитнес-центр), расположенного в границах участка относительно ориентира с почтовым адресом: <...> край, г. <...>, ул. <...>, <...> в квартале <...>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <...> руб., определенной по состоянию на 1 января 2012 г.
Решением Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Бондаренко В.Г. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерство имущественных отношений Ставропольского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Бондаренко В.Г. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства спортивного комплекса (литер "А" - фитнес-центр), расположенный в границах участка относительно ориентира с почтовым адресом: <...> край, г. <...>, ул. <...>, <...> в квартале <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 14 августа 2012 г. N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 30 сентября 2013 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10 февраля 2009 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 18 февраля 2015 г.
Указанная кадастровая стоимость определена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 г. N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 1 января 2012 г.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30 июня 2014 г. N 000159Ю/1/2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости "Капитал-сервис".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет <...> руб.
По результатам экспертизы отчета от 30 июня 2014 г. N 000159Ю/1/2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 28 июля 2014 г.
Заявитель, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела следует, что оценщиком в процессе оценки применялись доходный и сравнительный подходы и обоснованно отказано в использовании затратного подхода.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пункт 22 ФСО N 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка. Указанные объекты-аналоги не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.
В представленном отчете об оценке земельных участков объекты оценки имеют с объектами-аналогами различные правовые режимы (объект оценки находится у заявителя на праве аренды; правовой режим объектов-аналогов - собственность).
Однако в приложенных к отчету копиях объявлений, опубликованных на Интернет-сайтах, информация о правовых режимах объектов не указана.
Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций.
Суд признал необоснованным отсутствие корректировки по критерию оценки "местоположение" и указал на необоснованность применения оценщиком среднего значения "-10%" по критерию сравнения "скидка на торг".
Также оценщиком не произведена корректировка по виду разрешенного использования.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка и договору аренды вид разрешенного использования для объекта оценки установлен "для продолжения строительства спортивного комплекса".
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в г. Ставрополе, разрешенным использованием которых является "под коммерческую застройку".
При этом действующим законодательством не предусмотрен такой вид использования.
Кроме того, по мнению оценщика, наиболее эффективное использование земельного участка является "для размещения коммерческого объекта".
Вместе с тем оцениваемый объект располагается в градостроительной зоне Ж-3, для которой предусмотрены конкретные виды разрешенного использования и "коммерческая застройка" не предусмотрена. Кроме того, суд указал, что "коммерческая застройка" является обобщенным понятием, не отражающим сопоставимость объектов.
В приложенных к отчету копиях объявлении о продаже объектов-аналогов вид разрешенного использования не указан.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. В нарушение названной нормы оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции (протокол судебного заседания от 1 апреля 2015 г.) Бондаренко В.Г. от назначения и проведения судебной экспертизы отказалась, поскольку не ставит под сомнение отчет, выполненный оценщиком.
Принимая во внимание, что обязанность доказывания по делам данной категории отнесена на заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого акта.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Бондаренко В.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 26.08.2015 N 19-АПГ15-2
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель полагает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2015 г. N 19-АПГ15-2
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Меркулова В.П.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Бондаренко В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Бондаренко В.Г. на решение Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителей Администрации города Ставрополя Божко О.Н., Багирова Ю.В., представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Бондаренко В.Г. обратилась в Ставропольский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства спортивного комплекса (литер "А" - фитнес-центр), расположенного в границах участка относительно ориентира с почтовым адресом: <...> край, г. <...>, ул. <...>, <...> в квартале <...>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <...> руб., определенной по состоянию на 1 января 2012 г.
Решением Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Бондаренко В.Г. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерство имущественных отношений Ставропольского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Бондаренко В.Г. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства спортивного комплекса (литер "А" - фитнес-центр), расположенный в границах участка относительно ориентира с почтовым адресом: <...> край, г. <...>, ул. <...>, <...> в квартале <...>, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 14 августа 2012 г. N <...>.
Согласно кадастровому паспорту от 30 сентября 2013 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10 февраля 2009 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 18 февраля 2015 г.
Указанная кадастровая стоимость определена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 г. N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 1 января 2012 г.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30 июня 2014 г. N 000159Ю/1/2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости "Капитал-сервис".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет <...> руб.
По результатам экспертизы отчета от 30 июня 2014 г. N 000159Ю/1/2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 28 июля 2014 г.
Заявитель, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из материалов дела следует, что оценщиком в процессе оценки применялись доходный и сравнительный подходы и обоснованно отказано в использовании затратного подхода.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пункт 22 ФСО N 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка. Указанные объекты-аналоги не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки.
В представленном отчете об оценке земельных участков объекты оценки имеют с объектами-аналогами различные правовые режимы (объект оценки находится у заявителя на праве аренды; правовой режим объектов-аналогов - собственность).
Однако в приложенных к отчету копиях объявлений, опубликованных на Интернет-сайтах, информация о правовых режимах объектов не указана.
Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций.
Суд признал необоснованным отсутствие корректировки по критерию оценки "местоположение" и указал на необоснованность применения оценщиком среднего значения "-10%" по критерию сравнения "скидка на торг".
Также оценщиком не произведена корректировка по виду разрешенного использования.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка и договору аренды вид разрешенного использования для объекта оценки установлен "для продолжения строительства спортивного комплекса".
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные в г. Ставрополе, разрешенным использованием которых является "под коммерческую застройку".
При этом действующим законодательством не предусмотрен такой вид использования.
Кроме того, по мнению оценщика, наиболее эффективное использование земельного участка является "для размещения коммерческого объекта".
Вместе с тем оцениваемый объект располагается в градостроительной зоне Ж-3, для которой предусмотрены конкретные виды разрешенного использования и "коммерческая застройка" не предусмотрена. Кроме того, суд указал, что "коммерческая застройка" является обобщенным понятием, не отражающим сопоставимость объектов.
В приложенных к отчету копиях объявлении о продаже объектов-аналогов вид разрешенного использования не указан.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. В нарушение названной нормы оценщик использует недостоверные сведения об объекте оценки.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции (протокол судебного заседания от 1 апреля 2015 г.) Бондаренко В.Г. от назначения и проведения судебной экспертизы отказалась, поскольку не ставит под сомнение отчет, выполненный оценщиком.
Принимая во внимание, что обязанность доказывания по делам данной категории отнесена на заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого акта.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Ставропольского краевого суда от 1 апреля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Бондаренко В.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)