Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 10.10.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захаровой Т.А.,
судей Протасова Ю.В., Рубис Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича (г. Владимир)
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014
по делу N А11-1501/2014,
принятое судьей Ушаковой Е.В.
по заявлению индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича о признании незаконным решения администрации города Суздаль Владимирской области от 15.01.2014 N 29/01-26,
при участии в судебном заседании представителей:
- индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича - Петровой Е.М. по доверенности от 01.10.2014 сроком действия один год;
- администрации города Суздаль Владимирской области - Фролова А.С. по доверенности от 14.03.2014 сроком действия один год,
и
индивидуальный предприниматель Рассказов Александр Андреевич (далее - Рассказов А.А., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 15.01.2014 N 29/01-26 решения администрации г. Суздаль Владимирской области (далее - орган местного самоуправления) об отказе в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, категория - земли населенных пунктов, расположенном по адресу: примерно 240 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20. Одновременно заявитель просил суд обязать орган местного самоуправления устранить допущенное нарушение прав.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области (далее - Управление, антимонопольный орган).
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 Рассказову А.А. отказано в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Рассказов А.А. настаивает на том, что договор аренды земельного участка до настоящего времени является действующим; решение органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала на обозначенном земельном участке нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности.
В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя Рассказова А.А. и администрации г. Суздаль поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Антимонопольный орган отзыв на апелляционную жалобу не представил; ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Установлено по делу, что 13.01.2014 индивидуальный предприниматель Рассказов А.А. обратился в администрацию г. Суздаль с заявлением о выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: примерно 240 метров по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20, сроком на 10,5 месяцев.
К заявлению Предприниматель приложил договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1; свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от 16.08.2013 серии 33 АЛ N 785657 и от 10.12.2013 серии 33 АЛ N 85597; проект для группы индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала, в состав которого вошли следующие разделы: общие данные, пояснительная записка, архитектурные решения, проект организации строительства; схема планировочной организации земельного участка; план инженерных сетей; стройгенплан; доверенность, подтверждающую полномочия представителя Рассказова А.А.
Письмом от 15.01.2014 N 29/01-26 администрация г. Суздаль уведомила Предпринимателя об отказе в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на обозначенном земельном участке в связи с отсутствием у Рассказова А.А. правоустанавливающих документов на земельный участок.
Полагая, что такое решение администрации г. Суздаль является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Рассказов А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 166, 167, 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 29, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и исходил из того, что орган местного самоуправления доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта ввиду следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
- несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
- нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации в объем полномочий органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности входит, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях, подведомственных органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выдачи разрешения на строительство.
В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство.
В силу части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Согласно части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Установлено по делу, что 17.01.2008 администрация г. Суздаль (арендодатель) и ООО "Ринг Тревел" (правопредшественник ЗАО "Ринг Тревел") заключили договор N 1 аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, расположенный по адресу: примерно 240 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20, для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия города Суздаля.
31.01.2008 договор аренды земельного участка от 17.01.2008 3 1 зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/002/2008-152).
15.11.2010 администрация г. Суздаль и ООО "Ринг Тревел" заключили соглашение N 1 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым внесли изменения в предмет договора в части вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия г. Суздаля" на "для размещения гостиницы и гостевых домов".
02.09.2011 соглашение от 15.11.2010 N 1 также зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/016/2011-452).
Письмами от 27.07.2012 и от 13.08.2012 ООО "Ринг Тревел" обратилось в орган местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 с "для размещения гостиницы и гостевых домов" на "жилые дома для обслуживающего персонала".
После проведения публичных слушаний на основании постановления от 11.09.2012 N 323 орган местного самоуправления выдал ООО "Ринг Тревел" разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома для обслуживающего персонала".
15.11.2012 администрация г. Суздаль и ЗАО "Ринг Тревел" заключили соглашение N 2 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым внесли изменения в части изменения организационно-правовой формы арендатора - ООО "Ринг Тревел" заменено на ЗАО "Ринг Тревел"; а также в предмет договора в части вида разрешенного использования указанного земельного участка с "для размещения гостиницы и гостевых домов" на "жилые дома для обслуживающего персонала", без проведения торгов.
04.12.2012 соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1 зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/017/2012-735).
16.11.2012 орган местного самоуправления выдал ЗАО "Ринг Тревел" разрешение N RU 33514101 на строительство 7 домов (типовой проект индивидуального жилого дома общей площадью 128,9 кв. м, жилая площадью - 56,7 кв. м, 2 этажа, разработан ГУП "ОПИАПБ" в Суздальском районе) со сроком действия до 01.10.2013.
20.12.2012 администрация г. Суздаль и ЗАО "Ринг Тревел" подписали соглашение N 3 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым продлили срок действия указанного договора до 01.10.2013.
01.02.2013 ЗАО "Ринг Тревел" передал права и обязанности по договору аренды от 17.01.2008 N 1 индивидуальному предпринимателю Рассказову А.А., который весной 2013 года приступил к строительным работам, и 16.08.2013 и 10.12.2013 зарегистрировал право собственности на объекты незавершенные строительством.
В связи с окончанием действия разрешения на строительство Предприниматель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче нового разрешительного документа.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции согласился с органом местного самоуправления в том, что у заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором планируется строительство.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Таким образом, администрация г. Суздаль является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования город Суздаль Владимирской области, собственность на которые не разграничена.
Положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Использование земельных участков допускается их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако приведенная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (часть 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из части 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24, частью 2.1 статьи 30 и частью 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В данном случае первоначально рассматриваемый земельный участок предоставлен ЗАО "Ринг Тревел" в аренду без проведения торгов для целей, не связанных со строительством.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 был изменен.
Между тем, заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных положениями пунктов 5 и 5.1 части 1 статьи 24, части 2.1 статьи 30 и части 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют документальные доказательства того, что ЗАО "Ринг Тревел" подпадает под такие исключения.
Таким образом, предоставление земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 для строительства группы индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала в обход установленной процедуры, позволившее осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, является нарушением частей 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проведение торгов подразумевает состязательность хозяйствующих субъектов и их отсутствие, за исключением случаев, допускаемых законом, влияет на конкуренцию между хозяйствующими субъектами, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном законом порядке, выявляются потенциальные претенденты, изъявляющие желание получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Закрепленные приведенной нормой запреты распространяются, прежде всего, на акты и действия органов власти в сфере публично-правовых отношений в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных (волевых) инструментов.
Положения части 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяют, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Заключив соглашение к договору аренды от 17.01.2008 N 1 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на "жилые дома для обслуживающего персонала", администрация г. Суздаль фактически предоставила ЗАО "Ринг Тревел" земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов, обеспечив Обществу более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение рассматриваемого земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.
Данное обстоятельство установлено антимонопольным органом и его подтверждение указано в решении Управления от 21.10.2013 по делу N К-414-02/2013.
Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусмотрено предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, следовательно, получение в аренду земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления предпринимательской деятельности, с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения не соответствует действующему законодательству.
Положения статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования (в рассматриваемом случае - для жилищного строительства).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
Положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Изменение договора аренды путем заключения дополнительного соглашения относительно земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127, разрешенное использование - для строительства жилых домов для обслуживающего персонала невозможно.
Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 15.11.2012 N 2) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что соглашение от 15.11.2012 N 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 на "жилые дома для обслуживающего персонала" и таким образом предоставляющее ЗАО "Ринг Тревел" право аренды данного земельного участка для жилищного строительства без проведения необходимой процедуры торгов, является ничтожной сделкой, не влекущей за собой каких-либо юридических последствий, в том числе и возможность уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с предметом договора для строительства жилых домов для обслуживающего персонала и возникновение у Рассказова А.А. полномочий арендатора указанного земельного участка для целей жилищного строительства на основании договора уступки от 01.02.2013.
Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение администрации г. Суздаль об отказе Предпринимателю в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку заявитель не приложил к заявлению правоустанавливающий документ на земельный участок, орган местного самоуправления правомерно отказал ему в выдаче разрешения на строительство.
Арбитражный суд Владимирской области законно и обоснованно отказал Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.
Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Рассказова А.А. по приведенным доводам не подлежит удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.
Представленные Предпринимателем в качестве обоснования своей позиции документы исследованы и оценены судом первой инстанции, и обоснованно не признаны подтверждающими правомерность доводов заявителя. Оснований для принятия их во внимание не усматривает и суд апелляционной инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 по делу N А11-1501/2014 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 по делу N А11-1501/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2014 ПО ДЕЛУ N А11-1501/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. по делу N А11-1501/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 10.10.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захаровой Т.А.,
судей Протасова Ю.В., Рубис Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича (г. Владимир)
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014
по делу N А11-1501/2014,
принятое судьей Ушаковой Е.В.
по заявлению индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича о признании незаконным решения администрации города Суздаль Владимирской области от 15.01.2014 N 29/01-26,
при участии в судебном заседании представителей:
- индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича - Петровой Е.М. по доверенности от 01.10.2014 сроком действия один год;
- администрации города Суздаль Владимирской области - Фролова А.С. по доверенности от 14.03.2014 сроком действия один год,
и
установил:
индивидуальный предприниматель Рассказов Александр Андреевич (далее - Рассказов А.А., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 15.01.2014 N 29/01-26 решения администрации г. Суздаль Владимирской области (далее - орган местного самоуправления) об отказе в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, категория - земли населенных пунктов, расположенном по адресу: примерно 240 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20. Одновременно заявитель просил суд обязать орган местного самоуправления устранить допущенное нарушение прав.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области (далее - Управление, антимонопольный орган).
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 Рассказову А.А. отказано в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Рассказов А.А. настаивает на том, что договор аренды земельного участка до настоящего времени является действующим; решение органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала на обозначенном земельном участке нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности.
В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя Рассказова А.А. и администрации г. Суздаль поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Антимонопольный орган отзыв на апелляционную жалобу не представил; ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Установлено по делу, что 13.01.2014 индивидуальный предприниматель Рассказов А.А. обратился в администрацию г. Суздаль с заявлением о выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, из земель населенных пунктов, расположенном по адресу: примерно 240 метров по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20, сроком на 10,5 месяцев.
К заявлению Предприниматель приложил договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1; свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от 16.08.2013 серии 33 АЛ N 785657 и от 10.12.2013 серии 33 АЛ N 85597; проект для группы индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала, в состав которого вошли следующие разделы: общие данные, пояснительная записка, архитектурные решения, проект организации строительства; схема планировочной организации земельного участка; план инженерных сетей; стройгенплан; доверенность, подтверждающую полномочия представителя Рассказова А.А.
Письмом от 15.01.2014 N 29/01-26 администрация г. Суздаль уведомила Предпринимателя об отказе в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на обозначенном земельном участке в связи с отсутствием у Рассказова А.А. правоустанавливающих документов на земельный участок.
Полагая, что такое решение администрации г. Суздаль является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Рассказов А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 166, 167, 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 29, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и исходил из того, что орган местного самоуправления доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта ввиду следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
- несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
- нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации в объем полномочий органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности входит, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях, подведомственных органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок выдачи разрешения на строительство.
В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство.
В силу части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Согласно части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Установлено по делу, что 17.01.2008 администрация г. Суздаль (арендодатель) и ООО "Ринг Тревел" (правопредшественник ЗАО "Ринг Тревел") заключили договор N 1 аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, расположенный по адресу: примерно 240 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г. Суздаль, пер. Садовый, д. 20, для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия города Суздаля.
31.01.2008 договор аренды земельного участка от 17.01.2008 3 1 зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/002/2008-152).
15.11.2010 администрация г. Суздаль и ООО "Ринг Тревел" заключили соглашение N 1 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым внесли изменения в предмет договора в части вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия г. Суздаля" на "для размещения гостиницы и гостевых домов".
02.09.2011 соглашение от 15.11.2010 N 1 также зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/016/2011-452).
Письмами от 27.07.2012 и от 13.08.2012 ООО "Ринг Тревел" обратилось в орган местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 с "для размещения гостиницы и гостевых домов" на "жилые дома для обслуживающего персонала".
После проведения публичных слушаний на основании постановления от 11.09.2012 N 323 орган местного самоуправления выдал ООО "Ринг Тревел" разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома для обслуживающего персонала".
15.11.2012 администрация г. Суздаль и ЗАО "Ринг Тревел" заключили соглашение N 2 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым внесли изменения в части изменения организационно-правовой формы арендатора - ООО "Ринг Тревел" заменено на ЗАО "Ринг Тревел"; а также в предмет договора в части вида разрешенного использования указанного земельного участка с "для размещения гостиницы и гостевых домов" на "жилые дома для обслуживающего персонала", без проведения торгов.
04.12.2012 соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1 зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 33-33-17/017/2012-735).
16.11.2012 орган местного самоуправления выдал ЗАО "Ринг Тревел" разрешение N RU 33514101 на строительство 7 домов (типовой проект индивидуального жилого дома общей площадью 128,9 кв. м, жилая площадью - 56,7 кв. м, 2 этажа, разработан ГУП "ОПИАПБ" в Суздальском районе) со сроком действия до 01.10.2013.
20.12.2012 администрация г. Суздаль и ЗАО "Ринг Тревел" подписали соглашение N 3 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, которым продлили срок действия указанного договора до 01.10.2013.
01.02.2013 ЗАО "Ринг Тревел" передал права и обязанности по договору аренды от 17.01.2008 N 1 индивидуальному предпринимателю Рассказову А.А., который весной 2013 года приступил к строительным работам, и 16.08.2013 и 10.12.2013 зарегистрировал право собственности на объекты незавершенные строительством.
В связи с окончанием действия разрешения на строительство Предприниматель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче нового разрешительного документа.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции согласился с органом местного самоуправления в том, что у заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором планируется строительство.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Таким образом, администрация г. Суздаль является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования город Суздаль Владимирской области, собственность на которые не разграничена.
Положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Использование земельных участков допускается их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако приведенная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (часть 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из части 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24, частью 2.1 статьи 30 и частью 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В данном случае первоначально рассматриваемый земельный участок предоставлен ЗАО "Ринг Тревел" в аренду без проведения торгов для целей, не связанных со строительством.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 был изменен.
Между тем, заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных положениями пунктов 5 и 5.1 части 1 статьи 24, части 2.1 статьи 30 и части 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют документальные доказательства того, что ЗАО "Ринг Тревел" подпадает под такие исключения.
Таким образом, предоставление земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 для строительства группы индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала в обход установленной процедуры, позволившее осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, является нарушением частей 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проведение торгов подразумевает состязательность хозяйствующих субъектов и их отсутствие, за исключением случаев, допускаемых законом, влияет на конкуренцию между хозяйствующими субъектами, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном законом порядке, выявляются потенциальные претенденты, изъявляющие желание получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Закрепленные приведенной нормой запреты распространяются, прежде всего, на акты и действия органов власти в сфере публично-правовых отношений в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных (волевых) инструментов.
Положения части 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяют, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Заключив соглашение к договору аренды от 17.01.2008 N 1 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на "жилые дома для обслуживающего персонала", администрация г. Суздаль фактически предоставила ЗАО "Ринг Тревел" земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов, обеспечив Обществу более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение рассматриваемого земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.
Данное обстоятельство установлено антимонопольным органом и его подтверждение указано в решении Управления от 21.10.2013 по делу N К-414-02/2013.
Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусмотрено предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, следовательно, получение в аренду земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления предпринимательской деятельности, с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения не соответствует действующему законодательству.
Положения статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования (в рассматриваемом случае - для жилищного строительства).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
Положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Изменение договора аренды путем заключения дополнительного соглашения относительно земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127, разрешенное использование - для строительства жилых домов для обслуживающего персонала невозможно.
Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 15.11.2012 N 2) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что соглашение от 15.11.2012 N 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 N 1, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 на "жилые дома для обслуживающего персонала" и таким образом предоставляющее ЗАО "Ринг Тревел" право аренды данного земельного участка для жилищного строительства без проведения необходимой процедуры торгов, является ничтожной сделкой, не влекущей за собой каких-либо юридических последствий, в том числе и возможность уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с предметом договора для строительства жилых домов для обслуживающего персонала и возникновение у Рассказова А.А. полномочий арендатора указанного земельного участка для целей жилищного строительства на основании договора уступки от 01.02.2013.
Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение администрации г. Суздаль об отказе Предпринимателю в выдаче разрешения на строительство группы индивидуальных жилых домов на земельном участке общей площадью 6350 кв. м, кадастровый номер 33:19:020205:127, соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку заявитель не приложил к заявлению правоустанавливающий документ на земельный участок, орган местного самоуправления правомерно отказал ему в выдаче разрешения на строительство.
Арбитражный суд Владимирской области законно и обоснованно отказал Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.
Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.
Апелляционная жалоба Рассказова А.А. по приведенным доводам не подлежит удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.
Представленные Предпринимателем в качестве обоснования своей позиции документы исследованы и оценены судом первой инстанции, и обоснованно не признаны подтверждающими правомерность доводов заявителя. Оснований для принятия их во внимание не усматривает и суд апелляционной инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 по делу N А11-1501/2014 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.07.2014 по делу N А11-1501/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рассказова Александра Андреевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.А.ЗАХАРОВА
Т.А.ЗАХАРОВА
Судьи
Ю.В.ПРОТАСОВ
Е.А.РУБИС
Ю.В.ПРОТАСОВ
Е.А.РУБИС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)