Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Масалкина Евгения Евгеньевича (далее - предприниматель Масалкин Е.Е., ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 по делу N А50-22679/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по тому же делу по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) к предпринимателю Масалкину Е.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие Масалкин Е.Е. (паспорт).
Департамент обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Масалкину Е.Е. о взыскании 536 639 руб. 98 коп. долга по арендной плате за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 и пени, начисленной на основании п. 5.3 договора от 01.09.2008 N 206-08М аренды земельного участка за период с 31.01.2011 по 15.03.2013 в сумме 51 947 руб. 23 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке ЦБ РФ - 8,25% годовых за период с 16.03.2013 по 26.08.2013 в сумме 20 031 руб. 16 коп.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 (судья Ремянникова И.Е.) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Департамента взыскано 536 639 руб. 98 коп. долга по арендной плате, 15 126 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ответчик просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов о наличии долга по арендной плате обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Согласно доводам предпринимателя Масалкина Е.Е. арендная плата за 2011, 2012 ответчиком уплачена своевременно в соответствии с уведомлениями Департамента (от 07.09.2011 N И-21-01-09-16255, от 18.01.2012 N И-21-01-09-764), что подтверждается платежными поручениями за 2011, 2012, 2013, в период с 01.02.2011 по 20.08.2013 он не получал от истца претензий ни по размеру оплачиваемой арендной платы, ни по срокам оплаты, уведомления об установлении арендных платежей в 2013 ответчиком получено не было, оплата производилась на основании уведомлений за 2011 и 2012 годы.
По мнению заявителя жалобы, Департамент нарушил условия пунктов 4.5, 4.6 договора аренды и изменил размер арендной платы, надлежащим образом, не уведомив арендатора, не изменив при этом в договоре положения о целевом назначении использования земельного участка и ставки размера арендной платы. Как полагает ответчик, в отсутствие внесенных в установленном законом порядке в спорный договор аренды изменений целевого использования земельного участка, предоставленного истцом в пользование ответчика "под строительство", равно как и в отношении изменения платы за пользование земельным участком, взыскание судом с ответчика задолженности по арендной плате, как "под завершенный строительством объект", не основано на законе и договоре.
Также заявитель считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о примененной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в 2013 году, поскольку им в материалы дела была представлена кадастровая справка об иной кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2013 за номером 5900/201/13-347281.
Кроме того, согласно доводам заявителя, судами не был исследован вопрос о фактическом пользовании ответчиком земельным участком пропорционально доле собственности последнего в расположенном на этом участке объекте недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении спора, 01.09.2008 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сити-Инвест-Строй" (далее - общество "Сити-Инвест-Строй") (арендатор) заключен договор N 206-08М аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. 1905 г., 6 "а", площадью 889,46 кв. м, кадастровый номер 59:01:42:1 1216:0001 (далее - договор N 206-08М). Участок предоставлен под строительство административного здания.
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 29.07.2008.
Срок действия договора аренды с 29.07.2008 по 28.07.2011.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2012 N 01/140/2012-865, уведомлению о проведенной регистрации обременения (ограничения) права от 03.09.2009, договор аренды прошел государственную регистрацию 03.09.2009, о чем сделана запись N 59-59-22/041/2009-390.
На основании договора от 26.01.2011, прошедшего государственную регистрацию 03.02.2011, общество "Сити-Инвест-Строй" уступило права и обязанностей по договору N 206-08М аренды земельного участка предпринимателю Масалкину Е.Е.
По условиям п. 4.2 договора N 206-08М арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет 190 465 руб. 70 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 названного договора.
Для арендатора - юридического лица, арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы не позднее тридцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Арендная плата за первый квартал вносится арендатором в соответствии с п. 4.6 договора. Исчислению арендная плата подлежит ежемесячно с 01.08.2008 и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора аренды.
Пунктом 4.5 договора N 206-08М предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера и сроков уплаты арендной платы в случаях принятия соответствующих нормативных актов Российской Федерации, Пермской области, города Перми, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, а также в случае централизованного изменения цен и тарифов, сроков уплаты, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы.
Согласно п. 4.6 договора арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. В случае неполучения уведомления до 01 апреля каждого финансового года арендатор обращается в адрес Департамента самостоятельно.
Пунктом 4.7 договора N 206-08М предусмотрено начисление пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от величины недоимки за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Масалкиным Е.Е. обязательств по внесению арендной платы по договору N 206-08М, начисленной за период с 01.02.2011 по 28.02.2013, и наличие в связи с этим задолженности в сумме 536 639 руб. 98 коп., Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При вынесении обжалуемых судебных актов суды руководствовались положениями ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3. ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, и разъяснениями п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которым, при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
С учетом изложенных норм и положений договора N 206-08М, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, суды обоснованно пришли к выводу о том, что обязанность арендатора платить арендную плату в измененном по вышеуказанным основаниям размере не связана с получением (неполучением) им уведомления арендодателя о перерасчете; неполучение арендатором уведомления об изменении размера арендной платы не освобождает его от обязанности уплатить арендную плату, определенную в соответствии с нормативными актами.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, определяется Законом Пермского края N 604-ПК, в том числе в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен по договору N 206-08М под строительство административного здания.
В соответствии с положениями ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для гражданского строительства, установлен равным 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (п. 4.1 ч. 1 ст. 1). По данной ставке производился расчет арендной платы на момент заключения договора N 206-08М.
Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 ставку в размере 4 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренную п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК в отношении прочих земельных участков, суды исходили из того, что фактически в спорный период земельный участок использовался арендатором в соответствии с иным видом разрешенного использования - как расположенный под административным зданием в связи с завершением строительства объекта и введением его в эксплуатацию.
Между тем судами не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора N 206-08М является земельный участок с видом разрешенного использования "под строительство административного здания".
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Между тем соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках договора N 206-08М, оформленного в виде одного документа, подписанного сторонами, материалы дела не содержат.
Вопрос об изменении спорного договора в части условия о виде разрешенного использования земельного участка судами не выяснялся. Представить соответствующие доказательства в подтверждение или опровержение указанного обстоятельства сторонам не предлагалось. Иные имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет содержания волеизъявления сторон на изменение договора в части вида разрешенного использования не исследовались и не оценивались.
Заявленные в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций доводы ответчика о том, что изменения в договор аренды в отношении данного условия не вносились, оставлены судами без внимания и оценки.
Между тем, в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.
Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.
Выводы судов о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка, не основаны на нормах права.
При таких обстоятельствах, поскольку вопрос о наличии изменения договора аренды N 206-08М в части условия о виде разрешенного использования земельного участка имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, обстоятельства, имеющие существенное значение и необходимые в силу закона для правильного разрешения спора, судами в полном объеме не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, проверить представленные сторонами расчеты и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 по делу N А50-22679/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.09.2014 N Ф09-5586/14 ПО ДЕЛУ N А50-22679/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. N Ф09-5586/14
Дело N А50-22679/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Масалкина Евгения Евгеньевича (далее - предприниматель Масалкин Е.Е., ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 по делу N А50-22679/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по тому же делу по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) к предпринимателю Масалкину Е.Е. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие Масалкин Е.Е. (паспорт).
Департамент обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Масалкину Е.Е. о взыскании 536 639 руб. 98 коп. долга по арендной плате за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 и пени, начисленной на основании п. 5.3 договора от 01.09.2008 N 206-08М аренды земельного участка за период с 31.01.2011 по 15.03.2013 в сумме 51 947 руб. 23 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке ЦБ РФ - 8,25% годовых за период с 16.03.2013 по 26.08.2013 в сумме 20 031 руб. 16 коп.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 (судья Ремянникова И.Е.) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу Департамента взыскано 536 639 руб. 98 коп. долга по арендной плате, 15 126 руб. 54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ответчик просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов о наличии долга по арендной плате обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Согласно доводам предпринимателя Масалкина Е.Е. арендная плата за 2011, 2012 ответчиком уплачена своевременно в соответствии с уведомлениями Департамента (от 07.09.2011 N И-21-01-09-16255, от 18.01.2012 N И-21-01-09-764), что подтверждается платежными поручениями за 2011, 2012, 2013, в период с 01.02.2011 по 20.08.2013 он не получал от истца претензий ни по размеру оплачиваемой арендной платы, ни по срокам оплаты, уведомления об установлении арендных платежей в 2013 ответчиком получено не было, оплата производилась на основании уведомлений за 2011 и 2012 годы.
По мнению заявителя жалобы, Департамент нарушил условия пунктов 4.5, 4.6 договора аренды и изменил размер арендной платы, надлежащим образом, не уведомив арендатора, не изменив при этом в договоре положения о целевом назначении использования земельного участка и ставки размера арендной платы. Как полагает ответчик, в отсутствие внесенных в установленном законом порядке в спорный договор аренды изменений целевого использования земельного участка, предоставленного истцом в пользование ответчика "под строительство", равно как и в отношении изменения платы за пользование земельным участком, взыскание судом с ответчика задолженности по арендной плате, как "под завершенный строительством объект", не основано на законе и договоре.
Также заявитель считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о примененной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в 2013 году, поскольку им в материалы дела была представлена кадастровая справка об иной кадастровой стоимости земельного участка на 01.01.2013 за номером 5900/201/13-347281.
Кроме того, согласно доводам заявителя, судами не был исследован вопрос о фактическом пользовании ответчиком земельным участком пропорционально доле собственности последнего в расположенном на этом участке объекте недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении спора, 01.09.2008 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сити-Инвест-Строй" (далее - общество "Сити-Инвест-Строй") (арендатор) заключен договор N 206-08М аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. 1905 г., 6 "а", площадью 889,46 кв. м, кадастровый номер 59:01:42:1 1216:0001 (далее - договор N 206-08М). Участок предоставлен под строительство административного здания.
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 29.07.2008.
Срок действия договора аренды с 29.07.2008 по 28.07.2011.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2012 N 01/140/2012-865, уведомлению о проведенной регистрации обременения (ограничения) права от 03.09.2009, договор аренды прошел государственную регистрацию 03.09.2009, о чем сделана запись N 59-59-22/041/2009-390.
На основании договора от 26.01.2011, прошедшего государственную регистрацию 03.02.2011, общество "Сити-Инвест-Строй" уступило права и обязанностей по договору N 206-08М аренды земельного участка предпринимателю Масалкину Е.Е.
По условиям п. 4.2 договора N 206-08М арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет 190 465 руб. 70 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 названного договора.
Для арендатора - юридического лица, арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы не позднее тридцатого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Арендная плата за первый квартал вносится арендатором в соответствии с п. 4.6 договора. Исчислению арендная плата подлежит ежемесячно с 01.08.2008 и вносится в сроки, указанные в п. 4.3 договора аренды.
Пунктом 4.5 договора N 206-08М предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера и сроков уплаты арендной платы в случаях принятия соответствующих нормативных актов Российской Федерации, Пермской области, города Перми, регулирующих исчисление размера арендной платы и вида деятельности арендатора, а также в случае централизованного изменения цен и тарифов, сроков уплаты, изменения методики расчетов арендных платежей, изменения нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, кадастровой стоимости, базовых ставок арендной платы.
Согласно п. 4.6 договора арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием реквизитов для перечисления денежных средств. В случае неполучения уведомления до 01 апреля каждого финансового года арендатор обращается в адрес Департамента самостоятельно.
Пунктом 4.7 договора N 206-08М предусмотрено начисление пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от величины недоимки за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Масалкиным Е.Е. обязательств по внесению арендной платы по договору N 206-08М, начисленной за период с 01.02.2011 по 28.02.2013, и наличие в связи с этим задолженности в сумме 536 639 руб. 98 коп., Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При вынесении обжалуемых судебных актов суды руководствовались положениями ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3. ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, и разъяснениями п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которым, при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
С учетом изложенных норм и положений договора N 206-08М, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, суды обоснованно пришли к выводу о том, что обязанность арендатора платить арендную плату в измененном по вышеуказанным основаниям размере не связана с получением (неполучением) им уведомления арендодателя о перерасчете; неполучение арендатором уведомления об изменении размера арендной платы не освобождает его от обязанности уплатить арендную плату, определенную в соответствии с нормативными актами.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, определяется Законом Пермского края N 604-ПК, в том числе в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен по договору N 206-08М под строительство административного здания.
В соответствии с положениями ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для гражданского строительства, установлен равным 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (п. 4.1 ч. 1 ст. 1). По данной ставке производился расчет арендной платы на момент заключения договора N 206-08М.
Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 ставку в размере 4 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренную п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК в отношении прочих земельных участков, суды исходили из того, что фактически в спорный период земельный участок использовался арендатором в соответствии с иным видом разрешенного использования - как расположенный под административным зданием в связи с завершением строительства объекта и введением его в эксплуатацию.
Между тем судами не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора N 206-08М является земельный участок с видом разрешенного использования "под строительство административного здания".
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Между тем соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в рамках договора N 206-08М, оформленного в виде одного документа, подписанного сторонами, материалы дела не содержат.
Вопрос об изменении спорного договора в части условия о виде разрешенного использования земельного участка судами не выяснялся. Представить соответствующие доказательства в подтверждение или опровержение указанного обстоятельства сторонам не предлагалось. Иные имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет содержания волеизъявления сторон на изменение договора в части вида разрешенного использования не исследовались и не оценивались.
Заявленные в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций доводы ответчика о том, что изменения в договор аренды в отношении данного условия не вносились, оставлены судами без внимания и оценки.
Между тем, в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.
Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.
Выводы судов о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка, не основаны на нормах права.
При таких обстоятельствах, поскольку вопрос о наличии изменения договора аренды N 206-08М в части условия о виде разрешенного использования земельного участка имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, обстоятельства, имеющие существенное значение и необходимые в силу закона для правильного разрешения спора, судами в полном объеме не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, проверить представленные сторонами расчеты и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2014 по делу N А50-22679/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)