Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи и ООО "Урожай" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу N А32-32853/2013 по иску администрации города Сочи
к ответчику - ООО "Урожай"
при участии третьего лица - ООО "Беркли"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урожай" о взыскании задолженности в размере 192825 руб. 47 коп., неустойки в размере 37561 руб. 51 коп., расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1003 от 10.07.1998.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Беркли".
Решением от 29.08.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 192825 руб. 47 коп. задолженности за использование земельного участка за период с 01.04.2011 по 30.06.2013, 37561 руб. 51 коп. неустойки по состоянию на 17.06.2013. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчик в период с 01.04.2011 по 30.06.2013 пользовался земельным участком, оплата не производилась. Размер задолженности определен на основании постановления главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 N 791. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате задолженности, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания неустойки. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, так как спорный договор является незаключенным. Предмет договора - земельный участок площадью 1351 кв. м, который является частью земельного участка площадью 2676 кв. м, не имеет описания своих границ, в натуре не выделялся.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворении исковых требований, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что основанием для расторжения договора является существенное нарушение арендатором его обязательств. Досудебный порядок по требованию о расторжении договора соблюден. Требование о расторжении договора аренды заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.
Ответчик также обжаловал решение в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам. По мнению заявителя жалобы, плата должна вноситься всеми участниками долевой собственности, пропорционально доле в принадлежащем им недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке. По мнению заявителя жалобы, администрация г. Сочи злоупотребляет своими правами, так как арендатор неоднократно обращался с просьбой заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, договор не был заключен. Пеня начислена неправомерно, просрочка в оплате возникла по вине администрации г. Сочи. В период с 24.05.2000 по 01.03.2013 земельный участок находился в аренде у ООО "Беркли", в связи с чем ООО "Урожай" не является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании задолженности за период с 01.04.2011 по 01.03.2013.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Сочи не явился.
Администрация г. Сочи извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ООО "Урожай" в судебное заседание не явился. Общество извещено о рассмотрении дела надлежащим образом. Ответчиком представлен расчет задолженности во исполнение определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2015.
Представитель третьего лица - ООО "Беркли" в заседание не явился, отзыв не представил. Третье лицо о судебном заседании извещено надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции 04.02.2015 был объявлен перерыв до 10.02.2015 до 10 час. 20 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц участвующих в деле.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Учебно-спортивный комбинат "Урожай" (правопредшественник ответчика, арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) N 1003 (т. 1 л.д. 7-10), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях совместной аренды с Управлением по вопросам культуры и искусства администрации г. Сочи и предприятием "Вера-Юг" земельный участок площадью 1351 кв. м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38, в Центральном районе. Земельный участок предоставляется для использования его в целях: объекта физической культуры (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 01.07.1998 по 01.07.2047.
В пункте 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 1351 х 0,3. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города) либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4).
Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух кварталов либо использованию участка в целях, не предусмотренных в пункте 1.3 договора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. В случае нарушений сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 2.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.3).
К договору сторонами подписан план земельного участка, предоставленного в аренду (т. 1 л.д. 66).
Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 1 л.д. 67).
По дополнительному соглашению от 20.01.2003 сторонами изменен номер договора и порядок определения размера платы. Сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2003 составляет 47940 рублей (т. 1 л.д. 11).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению платежей с 01.04.2011 по 30.06.2013, администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке правоотношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор является незаключенным, в связи с несоответствием площади переданного в пользование участка (1351 кв. м) площади участка, указанной в плане земельного участка, предоставленного в аренду (2676 кв. м).
В Государственном кадастре недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, часть которого является объектом аренды, указана в размере 2676 кв. м (выписка из кадастрового паспорта - т. 1 л.д. 59).
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривают, что на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Земельный участок площадью 1351 кв. м, являющийся частью земельного участка площадью 2676 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:2, сторонами в договоре не описан, графически не определен, в натуре не выделялся.
В удовлетворении требования о расторжении договора земельного участка отказано судом первой инстанции, поскольку спорный договор является незаключенным.
Вместе с тем, спорный договор аренды заключен 10.07.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), что не учтено судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в определенных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Приложением к спорному договору является план земельного участка, предоставленного ЗАО "Учебно-спортивный комбинат Урожай", Управлению по вопросам культуры и искусства администрации г. Сочи и предприятию "Вера-Юг" (т. 1 л.д. 66).
Площадь земельного участка, на котором расположено здание, составляет 2676 кв. м, по условиям договора в аренду передан земельный участок площадью 1351 кв. м. При этом из приведенного плана земельного участка невозможно установить какая часть передана в аренду ЗАО "УСК Урожай", графически на указанном плане участка часть земельного участка не определена.
В данном случае невозможно сделать вывод о том, что незаключенность условия о предмете договора преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей долей земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора обоснован.
В связи с тем, что отношения сторон не опосредованы договором, отношения по использованию земельного участка регламентируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (глава 60 Кодекса).
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, не является основанием для освобождения собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, от внесения им платы за землю.
Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:020524:2 является муниципальное образование - город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 13), следовательно, администрацией города-курорта Сочи правомерно заявлено требование о взыскании платы за пользование спорным земельным участком.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ООО "Урожай" является собственником недвижимого имущества - нежилые помещения общей площадью 1077,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (т. 1 л.д. 84-85). В отношении указанных объектов недвижимости зарегистрировано обременение - аренда ООО "Кулинарные истории".
Регистрация права собственности ООО "Урожай" произведена 29.06.2010.
ООО "Урожай", являясь собственником объектов недвижимого имущества, фактически пользуется земельным участком, в той части, которая приходится на долю его помещений в здании.
Период взыскания задолженности определен истцом с 01.04.2011 по 30.06.2013 и соответствует периоду пользования земельным участком ООО "Урожай".
В соответствии со статьями 424 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер платы за фактическое пользование земельным участком определен исходя из цены, которая применялась бы в сравнимых обстоятельствах. В данном случае, плата за землепользование должна соответствовать размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Размер задолженности определен истцом в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи". Размер задолженности составил 192825 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность в полном объеме, указав, что иные собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке являются солидарными должниками, взаимоотношения между солидарными должниками регулируются нормами статей 322 и 323 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, в данном случае оснований для вывода о возникновении у собственников объектов недвижимого имущества солидарной обязанности по оплате за пользование земельным участком на котором находятся объекты недвижимости, отсутствуют.
В силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2 названной статьи).
В дело не представлены доказательства наличия между собственниками объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, каких-либо соглашений, предусматривающих солидарную обязанность по оплате за пользование земельным участком.
Ссылка на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.3005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между собственником земельного участка и собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, отсутствует. Арендатором по договору является только ООО "Урожай".
Как отмечено выше, право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за ООО "Урожай" 29.06.2010.
Из материалов дела следует, что помимо ООО "Урожай" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:2 расположены объекты недвижимого имущества принадлежащие иным лицам - МУК "Централизованная библиотечная система г. Сочи", Сберегательный банк России, муниципальному образованию город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 15-18).
Поскольку истцом не представлено доказательств того, что для использования нежилых помещений, расположенных в здании N 38 по ул. Чебрикова в г. Сочи, ответчиком используется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику помещений площадь земельного участка должна определяться исходя из отношения площади всех помещений в здании, в котором находятся помещения, к площади помещений, принадлежащих ответчику и к площади, занимаемой зданием на земельном участке.
Как отмечено выше, площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчику, составляет 1077,5 кв. м.
Согласно ответу ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" на запрос Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда общая площадь здания N 38 по ул. Чебрикова составляет 2784,1 кв. м.
Таким образом, доля помещений, принадлежащих ответчику в общей площади помещений в здании, составляет 0,387, следовательно, расчет платы за пользование земельным участком необходимо производить исходя из этой доли.
Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по формуле в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи N 791 от 15.06.2007:
SUM = S x Бс x Кэпз x Кц x Кпр, где:
- SUM - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;
- S - площадь арендуемого земельного участка, кв. метров;
- Бс - базовая ставка арендной платы, руб.;
- Кэпз - коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны;
- Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка;
- Кпр - дополнительный коэффициент.
По приведенной формуле расчета размер арендной платы за весь земельный участок составляет 173766 руб. 06 коп. в год, 43441 руб. 52 коп. в квартал.
С учетом определенной выше доли принадлежащих ответчику помещений размер арендной платы в квартал составляет 16811 руб. 87 коп., за спорный период (9 кварталов) задолженность составляет 151306 руб. 83 коп.
Представленный ответчиком контррасчет задолженности произведен без учета доли принадлежащих ответчику помещений, однако, поскольку заявитель жалобы признает подлежащей оплате сумму задолженности в большем размере, чем определено судом апелляционной инстанции, взысканию с ответчика подлежит сумма, определенная ООО "Урожай" - 154900 руб. 16 коп.
Истцом также заявлено требование о применении договорной ответственности за нарушение срока оплаты в виде взыскания неустойки по состоянию на 17.06.2013 в размере 37561 руб. 51 коп.
Судом первой инстанции данное требование удовлетворено со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как отмечено выше, в данном случае незаключенность условия о предмете договора не преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей частью земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. Подлежащая передаче арендатору часть земельного участка в натуре не выделялась, предмет договора сторонами не определен. При таких условиях, в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе перераспределяются между сторонами исходя из удовлетворения требований частично (на 67,24%).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу N А32-32853/2013 изменить.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в пользу администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) задолженность за период с 01.04.2011 по 30.06.2013 в размере 154900 руб. 16 коп."
Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в доход федерального бюджета 5115 рублей государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи без удовлетворения.
Взыскать с администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) в пользу ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) 655 руб. 20 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2015 N 15АП-17139/2014 ПО ДЕЛУ N А32-32853/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. N 15АП-17139/2014
Дело N А32-32853/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи и ООО "Урожай" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу N А32-32853/2013 по иску администрации города Сочи
к ответчику - ООО "Урожай"
при участии третьего лица - ООО "Беркли"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
администрация г. Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урожай" о взыскании задолженности в размере 192825 руб. 47 коп., неустойки в размере 37561 руб. 51 коп., расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 1003 от 10.07.1998.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Беркли".
Решением от 29.08.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 192825 руб. 47 коп. задолженности за использование земельного участка за период с 01.04.2011 по 30.06.2013, 37561 руб. 51 коп. неустойки по состоянию на 17.06.2013. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчик в период с 01.04.2011 по 30.06.2013 пользовался земельным участком, оплата не производилась. Размер задолженности определен на основании постановления главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 N 791. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате задолженности, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания неустойки. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано, так как спорный договор является незаключенным. Предмет договора - земельный участок площадью 1351 кв. м, который является частью земельного участка площадью 2676 кв. м, не имеет описания своих границ, в натуре не выделялся.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа в удовлетворении исковых требований, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что основанием для расторжения договора является существенное нарушение арендатором его обязательств. Досудебный порядок по требованию о расторжении договора соблюден. Требование о расторжении договора аренды заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.
Ответчик также обжаловал решение в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам. По мнению заявителя жалобы, плата должна вноситься всеми участниками долевой собственности, пропорционально доле в принадлежащем им недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке. По мнению заявителя жалобы, администрация г. Сочи злоупотребляет своими правами, так как арендатор неоднократно обращался с просьбой заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, договор не был заключен. Пеня начислена неправомерно, просрочка в оплате возникла по вине администрации г. Сочи. В период с 24.05.2000 по 01.03.2013 земельный участок находился в аренде у ООО "Беркли", в связи с чем ООО "Урожай" не является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании задолженности за период с 01.04.2011 по 01.03.2013.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Сочи не явился.
Администрация г. Сочи извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ООО "Урожай" в судебное заседание не явился. Общество извещено о рассмотрении дела надлежащим образом. Ответчиком представлен расчет задолженности во исполнение определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2015.
Представитель третьего лица - ООО "Беркли" в заседание не явился, отзыв не представил. Третье лицо о судебном заседании извещено надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции 04.02.2015 был объявлен перерыв до 10.02.2015 до 10 час. 20 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей лиц участвующих в деле.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 10.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Учебно-спортивный комбинат "Урожай" (правопредшественник ответчика, арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) N 1003 (т. 1 л.д. 7-10), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях совместной аренды с Управлением по вопросам культуры и искусства администрации г. Сочи и предприятием "Вера-Юг" земельный участок площадью 1351 кв. м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38, в Центральном районе. Земельный участок предоставляется для использования его в целях: объекта физической культуры (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 01.07.1998 по 01.07.2047.
В пункте 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б х 1351 х 0,3. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города) либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок (пункт 2.4).
Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух кварталов либо использованию участка в целях, не предусмотренных в пункте 1.3 договора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. В случае нарушений сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 2.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.3).
К договору сторонами подписан план земельного участка, предоставленного в аренду (т. 1 л.д. 66).
Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 1 л.д. 67).
По дополнительному соглашению от 20.01.2003 сторонами изменен номер договора и порядок определения размера платы. Сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2003 составляет 47940 рублей (т. 1 л.д. 11).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению платежей с 01.04.2011 по 30.06.2013, администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке правоотношений сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор является незаключенным, в связи с несоответствием площади переданного в пользование участка (1351 кв. м) площади участка, указанной в плане земельного участка, предоставленного в аренду (2676 кв. м).
В Государственном кадастре недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, часть которого является объектом аренды, указана в размере 2676 кв. м (выписка из кадастрового паспорта - т. 1 л.д. 59).
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусматривают, что на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Земельный участок площадью 1351 кв. м, являющийся частью земельного участка площадью 2676 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:2, сторонами в договоре не описан, графически не определен, в натуре не выделялся.
В удовлетворении требования о расторжении договора земельного участка отказано судом первой инстанции, поскольку спорный договор является незаключенным.
Вместе с тем, спорный договор аренды заключен 10.07.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), что не учтено судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в определенных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Приложением к спорному договору является план земельного участка, предоставленного ЗАО "Учебно-спортивный комбинат Урожай", Управлению по вопросам культуры и искусства администрации г. Сочи и предприятию "Вера-Юг" (т. 1 л.д. 66).
Площадь земельного участка, на котором расположено здание, составляет 2676 кв. м, по условиям договора в аренду передан земельный участок площадью 1351 кв. м. При этом из приведенного плана земельного участка невозможно установить какая часть передана в аренду ЗАО "УСК Урожай", графически на указанном плане участка часть земельного участка не определена.
В данном случае невозможно сделать вывод о том, что незаключенность условия о предмете договора преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей долей земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора обоснован.
В связи с тем, что отношения сторон не опосредованы договором, отношения по использованию земельного участка регламентируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (глава 60 Кодекса).
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, отсутствие вещного или обязательственного титула на земельный участок, не является основанием для освобождения собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, от внесения им платы за землю.
Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:020524:2 является муниципальное образование - город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 13), следовательно, администрацией города-курорта Сочи правомерно заявлено требование о взыскании платы за пользование спорным земельным участком.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что ООО "Урожай" является собственником недвижимого имущества - нежилые помещения общей площадью 1077,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (т. 1 л.д. 84-85). В отношении указанных объектов недвижимости зарегистрировано обременение - аренда ООО "Кулинарные истории".
Регистрация права собственности ООО "Урожай" произведена 29.06.2010.
ООО "Урожай", являясь собственником объектов недвижимого имущества, фактически пользуется земельным участком, в той части, которая приходится на долю его помещений в здании.
Период взыскания задолженности определен истцом с 01.04.2011 по 30.06.2013 и соответствует периоду пользования земельным участком ООО "Урожай".
В соответствии со статьями 424 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер платы за фактическое пользование земельным участком определен исходя из цены, которая применялась бы в сравнимых обстоятельствах. В данном случае, плата за землепользование должна соответствовать размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Размер задолженности определен истцом в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи". Размер задолженности составил 192825 руб. 47 коп.
Суд первой инстанции взыскал с ответчика задолженность в полном объеме, указав, что иные собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке являются солидарными должниками, взаимоотношения между солидарными должниками регулируются нормами статей 322 и 323 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, в данном случае оснований для вывода о возникновении у собственников объектов недвижимого имущества солидарной обязанности по оплате за пользование земельным участком на котором находятся объекты недвижимости, отсутствуют.
В силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2 названной статьи).
В дело не представлены доказательства наличия между собственниками объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, каких-либо соглашений, предусматривающих солидарную обязанность по оплате за пользование земельным участком.
Ссылка на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.3005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между собственником земельного участка и собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, отсутствует. Арендатором по договору является только ООО "Урожай".
Как отмечено выше, право собственности на нежилые помещения зарегистрировано за ООО "Урожай" 29.06.2010.
Из материалов дела следует, что помимо ООО "Урожай" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205024:2 расположены объекты недвижимого имущества принадлежащие иным лицам - МУК "Централизованная библиотечная система г. Сочи", Сберегательный банк России, муниципальному образованию город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 15-18).
Поскольку истцом не представлено доказательств того, что для использования нежилых помещений, расположенных в здании N 38 по ул. Чебрикова в г. Сочи, ответчиком используется вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику помещений площадь земельного участка должна определяться исходя из отношения площади всех помещений в здании, в котором находятся помещения, к площади помещений, принадлежащих ответчику и к площади, занимаемой зданием на земельном участке.
Как отмечено выше, площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчику, составляет 1077,5 кв. м.
Согласно ответу ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" на запрос Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда общая площадь здания N 38 по ул. Чебрикова составляет 2784,1 кв. м.
Таким образом, доля помещений, принадлежащих ответчику в общей площади помещений в здании, составляет 0,387, следовательно, расчет платы за пользование земельным участком необходимо производить исходя из этой доли.
Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по формуле в соответствии с постановлением главы города-курорта Сочи N 791 от 15.06.2007:
SUM = S x Бс x Кэпз x Кц x Кпр, где:
- SUM - сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.;
- S - площадь арендуемого земельного участка, кв. метров;
- Бс - базовая ставка арендной платы, руб.;
- Кэпз - коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны;
- Кц - поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка;
- Кпр - дополнительный коэффициент.
По приведенной формуле расчета размер арендной платы за весь земельный участок составляет 173766 руб. 06 коп. в год, 43441 руб. 52 коп. в квартал.
С учетом определенной выше доли принадлежащих ответчику помещений размер арендной платы в квартал составляет 16811 руб. 87 коп., за спорный период (9 кварталов) задолженность составляет 151306 руб. 83 коп.
Представленный ответчиком контррасчет задолженности произведен без учета доли принадлежащих ответчику помещений, однако, поскольку заявитель жалобы признает подлежащей оплате сумму задолженности в большем размере, чем определено судом апелляционной инстанции, взысканию с ответчика подлежит сумма, определенная ООО "Урожай" - 154900 руб. 16 коп.
Истцом также заявлено требование о применении договорной ответственности за нарушение срока оплаты в виде взыскания неустойки по состоянию на 17.06.2013 в размере 37561 руб. 51 коп.
Судом первой инстанции данное требование удовлетворено со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как отмечено выше, в данном случае незаключенность условия о предмете договора не преодолена его фактическим исполнением, так как пользование соответствующей частью земельного участка производилось обществом в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества. Подлежащая передаче арендатору часть земельного участка в натуре не выделялась, предмет договора сторонами не определен. При таких условиях, в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе перераспределяются между сторонами исходя из удовлетворения требований частично (на 67,24%).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2014 по делу N А32-32853/2013 изменить.
Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в пользу администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) задолженность за период с 01.04.2011 по 30.06.2013 в размере 154900 руб. 16 коп."
Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) в доход федерального бюджета 5115 рублей государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи без удовлетворения.
Взыскать с администрации г. Сочи (ОГРН 1022302934367) в пользу ООО "Урожай" (ОГРН 1082320000696 ИНН 2320083909) 655 руб. 20 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)