Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Шепеленко М.А., доверенность от 30.12.2014 г.,
от ОАО "Инженерная экология": Черников А.И., доверенность от 24.07.2014 г.,
от ОАО "Экопром": Черников А.И., доверенность от 24.09.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ОАО "Инженерная экология", при участии в деле в качестве третьего лица ОАО "Экопром", о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Пушкинского района, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Инженерная экология" (далее - ОАО "Инженерная экология, общество, ответчик), в котором просил:
1. Взыскать с ОАО "Инженерная экология" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района задолженность по арендной плате в размере 18581838 руб. 27 коп. и пени в размере 1437778 руб. 26 коп., всего 20019616 руб. 53 коп.
2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002 года с даты вступления в законную силу решения суда.
3. Обязать ОАО "Инженерная экология" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района земельный участок площадью 150000 кв. м, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики", вид разрешенного использования - для строительства завода по переработке твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов и складирования ТБО, с кадастровым номером 50:13:030417:0001, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует открытое акционерное общество "Экопром" (далее - ОАО "Экопром").
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года в удовлетворении иска отказано (том 1, л.д. 186 - 189).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Комитет обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (том 2, л.д. 2 - 4).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ОАО "Инженерная экология" и ОАО "Экопром" возражал против доводов представителя истца, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 18 июня 2002 года между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ОАО "Инженерная экология" (арендатор) был заключен договор аренды N 26005-Z, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:13:0030217:0001 площадью 150000 кв. м, по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, для строительства мусороперерабатывающего завода (в т.ч. 8,82 га для размещения объектов завода и 6,18 га для складирования твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов), сроком на 49 лет до 28.05.2051 (том 1, л.д. 5 - 8).
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре. Размер арендной платы определяется в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер ежеквартальной арендной платы установлен в размере 64125 руб. Платежи за текущий квартал должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 3.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
21 апреля 2009 года между Минмособлимуществом и ОАО "Инженерная экология" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 26005-Z, в соответствии с которым Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области принял на себя обязательства арендодателя по договору (том 1, л.д. 14 - 16).
С 01 января 2013 года изменился размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 150000 кв. м с кадастровым номером 50:13:0030217:0001, который стал составлять 16500000 руб. в год.
Уведомлением от 10.12.2013 истец сообщил о повышении арендной платы до 33000000 руб. на 2013 год, в связи с увеличением значения коэффициента Км (местоположение участка).
Ссылаясь на то обстоятельство, что с августа 2013 года арендатор нарушает обязанности по договору аренды в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 18581838 руб. 27 коп., Комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с Законом Московской области противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, сформулированные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются теми общими началами определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможность установления которых Правительством Российской Федерации предусмотрена пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отличие от указанных принципов определения арендной платы для всех земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, касаются исключительно земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что следует из названия самого постановления и соответствует положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При толковании указанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд не может согласиться с толкованием названных положений, изложенным в решении суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.
Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных Законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.
Иное толкование Принципов, сформулированных применительно ко всем публичным земельным участкам и Правил, применяемых только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, означало бы, что общими началами (принципами) определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, фактически и будут те Правила определения арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения, которые установлены только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации. Указанное противоречит как положениям пункта 4 статьи 22 и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, так и самому Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Так, в соответствии с названным Постановлением для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, что следует из самого названия Правил. Порядок же расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Установленный Законом Московской области порядок расчета арендной платы, учитывающий экономическую обоснованность, не противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, предполагающему, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
По мнению апелляционного суда, указанное единство порядка расчета размера арендной платы относится к земельным участкам, принадлежащим соответствующему публично-правовому образованию, а не земельным участкам, расположенным на всей территории Российской Федерации без учета их местоположения, доходности, инвестиционной привлекательности и иных факторов, влияющих на экономическую обоснованность размера арендной платы.
Не противоречит расчет арендной платы истца, произведенный в соответствии с Законом Московской области и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Из указанного принципа не следует, что порядок расчета размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке, являются едиными для всех земельных участков на территории Российской Федерации, независимо от принадлежности тому или иному публично-правовому образованию.
Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Из содержания статьи 14 Закона Московской области усматривается, что установленный данной нормой порядок расчета размера арендной платы соответствует тем Основным принципам определения арендной платы, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и реализация которых обеспечивается путем единого расчета размера арендной платы на основании формулы:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В частности, Коэффициент, применяемый с учетом местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км), содержание которого раскрывается в пункте 5 статьи 14 Закона Московской области - это коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Раскрываемое в названной норме содержание применяемых при расчете размера арендной платы в Московской области коэффициентов также подтверждает не противоречие, а соблюдение Принципов.
При этом предоставленная Принципами возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
Установление Законом субъекта Российской Федерации соответствующих коэффициентов при расчете арендной платы, влияющих на общий размер арендной платы за земельные участки, согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной применительно к земельному налогу в определении от 11.05.2004 N 209-О, согласно которой при отсутствии в Российской Федерации единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка.
Апелляционный суд обращает внимание, что определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5 подтверждено соответствие правил расчета размера арендной платы за земельные участки с учетом применяемых коэффициентов, установленных Законом Московской области, тем Принципам, которые утверждены Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
В этой связи неприменение судом первой инстанции Закона Московской области не может быть признано правомерным.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Апелляционным судом проверен расчет основной задолженности ОАО "Инженерная экология" по арендной плате, образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 18.06.2002 года N 26005-Z в период с 09.08.2013 по 08.04.2014 в размере 18581838 руб. 27 коп., а также пеней в размере 1437778 руб. 26 коп., и признан обоснованным, подтвержденным представленными в дело доказательствами.
На основании изложенного, требования Комитета о взыскании с ответчика основного долга и пеней являются правомерными и подлежат удовлетворению.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судебная коллегия, установив, что в материалы дела представлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, направленная истцом в адрес ответчика (том 1, л.д. 17), тогда как материалами дела подтверждается, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что квалифицируется в качестве существенного нарушения договора аренды, полагает, что требования Комитета в части расторжения спорного договора аренды и возврате земельного участка также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14 подлежит отмене, а заявленные Комитетом требования удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14 отменить.
Взыскать с открытого акционерного общества "Инженерная экология" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района долг по арендной плате в размере 18581838 руб. 27 коп. и пени в сумме 1437778 руб. 26 коп.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002 года.
Обязать открытое акционерное общество "Инженерная экология" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района земельный участок площадью 150000 кв. м, с кадастровым номером 50:13:030417:0001, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
Взыскать с открытого акционерного общества "Инженерная экология" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 133098 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2015 N 10АП-15107/2014 ПО ДЕЛУ N А41-31182/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N А41-31182/14
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Шепеленко М.А., доверенность от 30.12.2014 г.,
от ОАО "Инженерная экология": Черников А.И., доверенность от 24.07.2014 г.,
от ОАО "Экопром": Черников А.И., доверенность от 24.09.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ОАО "Инженерная экология", при участии в деле в качестве третьего лица ОАО "Экопром", о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - КУИ Пушкинского района, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Инженерная экология" (далее - ОАО "Инженерная экология, общество, ответчик), в котором просил:
1. Взыскать с ОАО "Инженерная экология" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района задолженность по арендной плате в размере 18581838 руб. 27 коп. и пени в размере 1437778 руб. 26 коп., всего 20019616 руб. 53 коп.
2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002 года с даты вступления в законную силу решения суда.
3. Обязать ОАО "Инженерная экология" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района земельный участок площадью 150000 кв. м, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики", вид разрешенного использования - для строительства завода по переработке твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов и складирования ТБО, с кадастровым номером 50:13:030417:0001, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует открытое акционерное общество "Экопром" (далее - ОАО "Экопром").
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года в удовлетворении иска отказано (том 1, л.д. 186 - 189).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Комитет обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (том 2, л.д. 2 - 4).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ОАО "Инженерная экология" и ОАО "Экопром" возражал против доводов представителя истца, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 18 июня 2002 года между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ОАО "Инженерная экология" (арендатор) был заключен договор аренды N 26005-Z, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:13:0030217:0001 площадью 150000 кв. м, по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, для строительства мусороперерабатывающего завода (в т.ч. 8,82 га для размещения объектов завода и 6,18 га для складирования твердых бытовых и приравненных к ним промышленных отходов), сроком на 49 лет до 28.05.2051 (том 1, л.д. 5 - 8).
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре. Размер арендной платы определяется в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Размер ежеквартальной арендной платы установлен в размере 64125 руб. Платежи за текущий квартал должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 3.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
21 апреля 2009 года между Минмособлимуществом и ОАО "Инженерная экология" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 26005-Z, в соответствии с которым Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области принял на себя обязательства арендодателя по договору (том 1, л.д. 14 - 16).
С 01 января 2013 года изменился размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 150000 кв. м с кадастровым номером 50:13:0030217:0001, который стал составлять 16500000 руб. в год.
Уведомлением от 10.12.2013 истец сообщил о повышении арендной платы до 33000000 руб. на 2013 год, в связи с увеличением значения коэффициента Км (местоположение участка).
Ссылаясь на то обстоятельство, что с августа 2013 года арендатор нарушает обязанности по договору аренды в части внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 18581838 руб. 27 коп., Комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с Законом Московской области противоречит нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, а именно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Помимо указанных принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, сформулированные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются теми общими началами определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, возможность установления которых Правительством Российской Федерации предусмотрена пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отличие от указанных принципов определения арендной платы для всех земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, касаются исключительно земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, что следует из названия самого постановления и соответствует положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При толковании указанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд не может согласиться с толкованием названных положений, изложенным в решении суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.
Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных Законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.
Иное толкование Принципов, сформулированных применительно ко всем публичным земельным участкам и Правил, применяемых только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, означало бы, что общими началами (принципами) определения арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, фактически и будут те Правила определения арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения, которые установлены только для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации. Указанное противоречит как положениям пункта 4 статьи 22 и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, так и самому Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Так, в соответствии с названным Постановлением для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы, что следует из самого названия Правил. Порядок же расчета размера арендной платы, установленный Законом Московской области, учитывает местоположение, инвестиционную привлекательность и доходность земельного участка на территории соответствующего публично-правового образования.
Установленный Законом Московской области порядок расчета арендной платы, учитывающий экономическую обоснованность, не противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений, предполагающему, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
По мнению апелляционного суда, указанное единство порядка расчета размера арендной платы относится к земельным участкам, принадлежащим соответствующему публично-правовому образованию, а не земельным участкам, расположенным на всей территории Российской Федерации без учета их местоположения, доходности, инвестиционной привлекательности и иных факторов, влияющих на экономическую обоснованность размера арендной платы.
Не противоречит расчет арендной платы истца, произведенный в соответствии с Законом Московской области и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Из указанного принципа не следует, что порядок расчета размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке, являются едиными для всех земельных участков на территории Российской Федерации, независимо от принадлежности тому или иному публично-правовому образованию.
Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд первой инстанции необоснованно посчитал, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Из содержания статьи 14 Закона Московской области усматривается, что установленный данной нормой порядок расчета размера арендной платы соответствует тем Основным принципам определения арендной платы, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и реализация которых обеспечивается путем единого расчета размера арендной платы на основании формулы:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
В частности, Коэффициент, применяемый с учетом местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км), содержание которого раскрывается в пункте 5 статьи 14 Закона Московской области - это коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Раскрываемое в названной норме содержание применяемых при расчете размера арендной платы в Московской области коэффициентов также подтверждает не противоречие, а соблюдение Принципов.
При этом предоставленная Принципами возможность определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует об исключительном характере определения размера арендной платы лишь путем использования процентного соотношения размера арендной платы с кадастровой стоимостью земельного участка.
Установление Законом субъекта Российской Федерации соответствующих коэффициентов при расчете арендной платы, влияющих на общий размер арендной платы за земельные участки, согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной применительно к земельному налогу в определении от 11.05.2004 N 209-О, согласно которой при отсутствии в Российской Федерации единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка.
Апелляционный суд обращает внимание, что определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N 4-АПГ14-5 подтверждено соответствие правил расчета размера арендной платы за земельные участки с учетом применяемых коэффициентов, установленных Законом Московской области, тем Принципам, которые утверждены Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
В этой связи неприменение судом первой инстанции Закона Московской области не может быть признано правомерным.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Апелляционным судом проверен расчет основной задолженности ОАО "Инженерная экология" по арендной плате, образовавшейся у него ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 18.06.2002 года N 26005-Z в период с 09.08.2013 по 08.04.2014 в размере 18581838 руб. 27 коп., а также пеней в размере 1437778 руб. 26 коп., и признан обоснованным, подтвержденным представленными в дело доказательствами.
На основании изложенного, требования Комитета о взыскании с ответчика основного долга и пеней являются правомерными и подлежат удовлетворению.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судебная коллегия, установив, что в материалы дела представлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, направленная истцом в адрес ответчика (том 1, л.д. 17), тогда как материалами дела подтверждается, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что квалифицируется в качестве существенного нарушения договора аренды, полагает, что требования Комитета в части расторжения спорного договора аренды и возврате земельного участка также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14 подлежит отмене, а заявленные Комитетом требования удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу N А41-31182/14 отменить.
Взыскать с открытого акционерного общества "Инженерная экология" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района долг по арендной плате в размере 18581838 руб. 27 коп. и пени в сумме 1437778 руб. 26 коп.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N 26005-Z от 18.06.2002 года.
Обязать открытое акционерное общество "Инженерная экология" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района земельный участок площадью 150000 кв. м, с кадастровым номером 50:13:030417:0001, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, в районе с. Царево, в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
Взыскать с открытого акционерного общества "Инженерная экология" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 133098 руб.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)