Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Жукова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Фролкиной С.В.,
судей Мадатовой Н.А., Колесник Н.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 23 апреля 2014 года апелляционные жалобы представителя ООО "Инвестлайн" на решение от 29 августа 2013 года и дополнительное решение от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области по гражданскому делу
по иску Р. к ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком", ООО "Инвестлайн" о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о понуждении к заключению договора купли продажи земельного участка, признании права собственности,
по встречному иску ООО "Инвестлайн" к Р., ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения Р., его представителя - адвоката Альперовича Л.Э., представителя ООО "Инвестлайн" - К.,
Р. обратился в суд с иском к ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком", ООО "Инвестлайн", о признании соглашения недействительным, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2012 года недействительным, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2012 года недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <данные изъяты>.
Свои требования мотивировал тем, что 01.06.2010 года заключил с ООО "Нитон" договор N 17-06-01 об участии в долевом строительстве жилого дома. По условиям договора ООО "Нитон" принял обязательства осуществить строительство объекта долевого строительства с целью приобретения Р. в установленном законом порядке в собственность блокированного жилого дома общей проектной площадью 444,28 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.2 договора Р. должен уплатить 28 569 100 рублей, а ООО "Нитон" по окончании строительства не позднее четвертого квартала 2010 года передать Р. в собственность жилой дом.
Р. свои обязательства выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 10.12.2010 года к заявлению об оплате векселей.
25.07.2011 года по акту приема-передачи комиссия ответственного представителя строительной организации передала Р. указанный жилой дом.
С указанного времени Р. владеет и пользуется жилым домом, оплачивает эксплуатационные услуги.
Несмотря на исполнение Р. своих обязательство по договору до настоящего времени право собственности на жилой дом ему не передано, так как ООО "Нитон" объясняло задержку в оформлении дома недооформленными документами на землю.
В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора участия в долевом строительстве от 01.06.2010 года "обязательства застройщика обеспечиваются залогом земельного участка под объектом долевого строительства общей площадью 816 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> находится примерно в 220 м по направлению на юг от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, принадлежащего застройщику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28.10.2005 года, решения единственного участника ООО "Нитон" N 5 от 25.12.2006 года, протокола N 8/1 общего собрания учредителей ООО "Нитон" от 23.03.2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2007 года сделана запись регистрации".
01.06.2010 года между ООО "Нитон" и Р. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, местонахождение которого и индивидуальные характеристики определены в пунктах 1.2 и 1.3 договора.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались в течение 2 месяцев с момента государственной регистрации прекращения залога, возникшего на основании договора участия в долевом строительстве и Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, заключить основной договор купли-продажи земельного участка.
Однако, в сентябре 2012 года Р. стало известно, что 30.09.2011 года от его имени было заключено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.06.2010 года с генеральным директором ООО "Нитон" В., состоялась регистрация права собственности на спорный жилой дом за ООО "Нитон", в отношении дома заключен договор купли-продажи между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком", между ООО "Стандарт-Ком" и ООО "Инвестлайн", сделки прошли регистрацию в Управление Росреестра.
Таким образом, в настоящее время собственником принадлежащему ему жилого дома стал ООО "Инвестлайн".
Со своей стороны он, Р., никаких действий направленных на отчуждение жилого дома не совершал, от своих прав на дом не отказывался. Переход права собственности произошел на основании ничтожного соглашения о расторжении договора долевого участия, следовательно, регистрация права собственности и последующие сделки являются недействительными.
Также истец полагает, что имеет преимущественное право на приобретение земельного участка под домом.
Просит признать соглашение от 30.09.2010 года о расторжении договора участия в долевом строительстве N 17-06-01, заключенный между Р. и ООО "Нитон" недействительным, признать недействительным договор купли-продажи между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-ком" от 12.03.2012 года жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, признать недействительным договор купли-продажи между ООО "Стандарт-ком" и ООО "Инвестлайн" от 24.04.2012 года указанных объектов недвижимости, истребовать из чужого незаконного владения ООО "Инвестлайн" жилого дома и земельного участка, понудить ООО "Нитон" заключить с Р. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 821 кв. м, адрес участка: участок находится примерно в 547 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> на условиях предварительного договора купли-продажи, признать право собственности на спорный жилой дом.
В судебное заседание истец не явился, извещен.
Представитель истца Альперович Л.Э. требования поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "Нитон" в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ООО "Стандарт-ком" в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ООО "Инвестлайн" - К. в судебное заседание явился, представил письменные возражения.
В судебном заседании 21.08.2013 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Инвестлайн" к Р., ООО "Нитон", ООО "Стандарт-ком" о признании права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.
Свои требования мотивировали тем, что 24.04.2012 года между ними и ООО "Стандарт-Ком" заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 821 кв. м для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, и расположенного на земельном участке блокированного жилого дома общей площадью 313, 8 кв. м, инв. N 051:020-17965/17, лит. А, а, а1, а2, адрес объекта: <данные изъяты>, условный N 50-50-08/006/2012-005. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке.
Приобретенное у ООО "Стандарт-Ком" имущество было оплачено, что подтверждается соглашением о прекращении обязательств зачетом от 15.06.2012 года.
На момент отчуждения земельного участка и жилого дома продавцы являлись законными собственниками имущества, права их были зарегистрированы в ЕГРП. Права Р. на объекты недвижимости никогда не были зарегистрированы, следовательно, никогда из его владения жилой дом и земельный участок не выбывали.
О притязаниях Р. на объекты недвижимости ООО "Инвестлайн" узнало в октябре 2012 года из обращения Р. в судебные органы.
Полагает, что является законным собственником и добросовестным приобретателем на возмездных условиях жилого дома и земельного участка.
Просит признать за ними право на спорные объекты недвижимости.
Представитель Р. возражал против удовлетворения встречного иска.
Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен.
Решением от 29 августа 2013 года и дополнительным решением от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области исковые требования Р. удовлетворены частично.
Р. отказано в удовлетворении требований о признании недействительными договоров от 12.03.2012 года и от 24.04.2012 года в части отчуждения земельного участка, понуждении ООО "Нитон" к заключению договора купли-продажи земельного участка.
За Р. признано право преимущественного приобретения земельного участка площадью 821 кв. м для индивидуального жилищного строительства на землях населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, на условиях договора купли-продажи земельного участка, заключенного 12 марта 2012 года между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком".
В остальной части исковые требования Р. удовлетворены.
В удовлетворении исковых требований ООО "Инвестлайн" отказано.
В апелляционных жалобах ООО "Инвестлайн" просит решения суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на "паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 01.06.2010 года между ООО "Нитон" и Р. заключен договор участия в долевом строительстве N 17-06-01 блокированного жилого дома, строительный адрес: <данные изъяты>.
Жилой дом имеет общую проектную площадь 444, 38 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора). Общая цена договора составляет 28 569 100 рублей и является окончательной. Участник долевой строительства (Р.) обязан уплатить застройщику общую цену договора в размере 28 569 100 рублей не позднее 31.12.2010 года (п. 2.1, 2.2 договора).
Застройщик (ООО "Нитон") обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее четвертого квартала 2010 года. Объект долевого строительства передается от застройщика к участнику долевого строительства по передаточному акту после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию сблокированного жилого дома (п. 3.1, 3.3 договора).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает границы защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования норм права сторонами договора выполнены: договор содержит все необходимые условия, договор прошел регистрацию в Управление Росреестра 22.07.2010 года.
В качестве доказательств оплаты договора Р. представлена копия акта приема-передачи к заявлению об оплате векселей от 10.12.2010 года (л.д. 14 т. 1), справка об отсутствии задолженности по договору ДДУ N 17-06-01 от 01.06.2010 года на 23.11.2012 года (л.д. 62 т. 1).
Судом сделан верный вывод, что договор Р. исполнен.
Разрешая исковые требования, судом, со ссылкой на нормы материального права: ст. ст. 4, 8, 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сделан верный вывод о том, что в силу возникших между сторонами ООО "Нитон" и Р. обязательств спорный жилой дом после 16.11.2010 года подлежал передаче в собственность Р. Акт приема-передачи объекта недвижимости был подписан 25.07.2011 года. В Управление Росреестра переход права собственности к Р. не зарегистрирован.
Регистрация соглашения о расторжении договора состоялась 24.11.2011 года.
21.02.2012 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.11.2012 года зарегистрировано право собственности ООО "Нитон" на спорный жилой дом.
12.03.2012 года между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком" заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым ООО "Нитон" обязуется передать в собственность, а ООО "Стандарт-Ком" принять в соответствии с условиями договора принадлежащее продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество:
- - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 821 кв. м, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>;
- - расположенный на участке блокированный жилой дом, назначение: жилое, 3-этажный, общая площадь 313, 8 кв. м, инв. N 051:020-17965/17, лит. лит. А, а, а1, а2, адрес объекта: <данные изъяты>.
По условиям договора цена жилого дома составляет 22 300 000 рублей, цена земельного участка - 2 500 000 рублей (л.д. 35 - 36 т. 1).
Право собственности ООО "Стандарт-Ком" на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2012 года.
24.04.2012 года ООО "Стандарт-Ком" продает ООО "Инвестлайн" указанные объекты недвижимости. Цена жилого дома - 22 350 000 рублей, цена земельного участка - 2 550 000 рублей (л.д. 32 - 33 т. 1).
Право собственности ООО "Инвестлайн" на объекты недвижимости зарегистрировано 22.05.2012 года (л.д. 30, 31 т. 1).
Р. заявлены требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве N 17-06-01, по тем основаниям, что подпись от его имени выполнена не им, а иным лицом.
Удовлетворяя данные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 166, 168, и исходил из того, что для разрешения заявленных требований по делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения которой следует, что подпись от имени Р., расположенная в соглашении о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30 сентября 2011 года за подписью "застройщика" - генерального директора ООО "Нитон" Воеводина А.А. и "Участника долевой собственности" - Р. выполнена не Р., а другим лицом с подражанием его подписи (л.д. 121 - 183 т. 2).
Также на основании определения суда экспертами произведено исследование подписи в письме в ООО "Нитон" о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.09.2011 года. Экспертами сделан категоричный вывод о том, что подпись в письме выполнена не Р., а другим лицом с подражанием его подписи.
Таким образом, судом сделан верный вывод, что соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 30.09.2011 года составлено без участия Р., вопреки его волеизъявления, следовательно, имеет признаки ничтожной сделки, и недействительно с момента его составления.
Довод представителя ООО "Инвестлайн" о том, что отсутствие подписи Р. в соглашении о расторжении договора свидетельствует о незаключенности указанного соглашения, суд верно нашел несостоятельным.
Довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, судебная коллегия находит не состоятельным, так как согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В связи с чем, судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для истребования спорного жилого дома у ООО "Инвестлайн" и с отсутствием таких оснований для истребования спорного земельного участка, соответственно соглашается и с выводами суда по оспариваемым договорам.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применен материальный закон, регулирующий правоотношения сторон, выводы суда подтверждены доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом доказательств и не содержат обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение от 29 августа 2013 года и дополнительное решение от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО "Инвестлайн" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9045/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-9045/2014
Судья Жукова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Фролкиной С.В.,
судей Мадатовой Н.А., Колесник Н.А.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 23 апреля 2014 года апелляционные жалобы представителя ООО "Инвестлайн" на решение от 29 августа 2013 года и дополнительное решение от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области по гражданскому делу
по иску Р. к ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком", ООО "Инвестлайн" о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о понуждении к заключению договора купли продажи земельного участка, признании права собственности,
по встречному иску ООО "Инвестлайн" к Р., ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Мадатовой Н.А.,
объяснения Р., его представителя - адвоката Альперовича Л.Э., представителя ООО "Инвестлайн" - К.,
установила:
Р. обратился в суд с иском к ООО "Нитон", ООО "Стандарт-Ком", ООО "Инвестлайн", о признании соглашения недействительным, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2012 года недействительным, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2012 года недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <данные изъяты>.
Свои требования мотивировал тем, что 01.06.2010 года заключил с ООО "Нитон" договор N 17-06-01 об участии в долевом строительстве жилого дома. По условиям договора ООО "Нитон" принял обязательства осуществить строительство объекта долевого строительства с целью приобретения Р. в установленном законом порядке в собственность блокированного жилого дома общей проектной площадью 444,28 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.2 договора Р. должен уплатить 28 569 100 рублей, а ООО "Нитон" по окончании строительства не позднее четвертого квартала 2010 года передать Р. в собственность жилой дом.
Р. свои обязательства выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 10.12.2010 года к заявлению об оплате векселей.
25.07.2011 года по акту приема-передачи комиссия ответственного представителя строительной организации передала Р. указанный жилой дом.
С указанного времени Р. владеет и пользуется жилым домом, оплачивает эксплуатационные услуги.
Несмотря на исполнение Р. своих обязательство по договору до настоящего времени право собственности на жилой дом ему не передано, так как ООО "Нитон" объясняло задержку в оформлении дома недооформленными документами на землю.
В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора участия в долевом строительстве от 01.06.2010 года "обязательства застройщика обеспечиваются залогом земельного участка под объектом долевого строительства общей площадью 816 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> находится примерно в 220 м по направлению на юг от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, принадлежащего застройщику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28.10.2005 года, решения единственного участника ООО "Нитон" N 5 от 25.12.2006 года, протокола N 8/1 общего собрания учредителей ООО "Нитон" от 23.03.2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2007 года сделана запись регистрации".
01.06.2010 года между ООО "Нитон" и Р. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, местонахождение которого и индивидуальные характеристики определены в пунктах 1.2 и 1.3 договора.
В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались в течение 2 месяцев с момента государственной регистрации прекращения залога, возникшего на основании договора участия в долевом строительстве и Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, заключить основной договор купли-продажи земельного участка.
Однако, в сентябре 2012 года Р. стало известно, что 30.09.2011 года от его имени было заключено соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.06.2010 года с генеральным директором ООО "Нитон" В., состоялась регистрация права собственности на спорный жилой дом за ООО "Нитон", в отношении дома заключен договор купли-продажи между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком", между ООО "Стандарт-Ком" и ООО "Инвестлайн", сделки прошли регистрацию в Управление Росреестра.
Таким образом, в настоящее время собственником принадлежащему ему жилого дома стал ООО "Инвестлайн".
Со своей стороны он, Р., никаких действий направленных на отчуждение жилого дома не совершал, от своих прав на дом не отказывался. Переход права собственности произошел на основании ничтожного соглашения о расторжении договора долевого участия, следовательно, регистрация права собственности и последующие сделки являются недействительными.
Также истец полагает, что имеет преимущественное право на приобретение земельного участка под домом.
Просит признать соглашение от 30.09.2010 года о расторжении договора участия в долевом строительстве N 17-06-01, заключенный между Р. и ООО "Нитон" недействительным, признать недействительным договор купли-продажи между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-ком" от 12.03.2012 года жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, признать недействительным договор купли-продажи между ООО "Стандарт-ком" и ООО "Инвестлайн" от 24.04.2012 года указанных объектов недвижимости, истребовать из чужого незаконного владения ООО "Инвестлайн" жилого дома и земельного участка, понудить ООО "Нитон" заключить с Р. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 821 кв. м, адрес участка: участок находится примерно в 547 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> на условиях предварительного договора купли-продажи, признать право собственности на спорный жилой дом.
В судебное заседание истец не явился, извещен.
Представитель истца Альперович Л.Э. требования поддержал в полном объеме.
Представитель ООО "Нитон" в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ООО "Стандарт-ком" в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ООО "Инвестлайн" - К. в судебное заседание явился, представил письменные возражения.
В судебном заседании 21.08.2013 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Инвестлайн" к Р., ООО "Нитон", ООО "Стандарт-ком" о признании права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.
Свои требования мотивировали тем, что 24.04.2012 года между ними и ООО "Стандарт-Ком" заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 821 кв. м для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, и расположенного на земельном участке блокированного жилого дома общей площадью 313, 8 кв. м, инв. N 051:020-17965/17, лит. А, а, а1, а2, адрес объекта: <данные изъяты>, условный N 50-50-08/006/2012-005. Договор зарегистрирован в установленном законном порядке.
Приобретенное у ООО "Стандарт-Ком" имущество было оплачено, что подтверждается соглашением о прекращении обязательств зачетом от 15.06.2012 года.
На момент отчуждения земельного участка и жилого дома продавцы являлись законными собственниками имущества, права их были зарегистрированы в ЕГРП. Права Р. на объекты недвижимости никогда не были зарегистрированы, следовательно, никогда из его владения жилой дом и земельный участок не выбывали.
О притязаниях Р. на объекты недвижимости ООО "Инвестлайн" узнало в октябре 2012 года из обращения Р. в судебные органы.
Полагает, что является законным собственником и добросовестным приобретателем на возмездных условиях жилого дома и земельного участка.
Просит признать за ними право на спорные объекты недвижимости.
Представитель Р. возражал против удовлетворения встречного иска.
Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен.
Решением от 29 августа 2013 года и дополнительным решением от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области исковые требования Р. удовлетворены частично.
Р. отказано в удовлетворении требований о признании недействительными договоров от 12.03.2012 года и от 24.04.2012 года в части отчуждения земельного участка, понуждении ООО "Нитон" к заключению договора купли-продажи земельного участка.
За Р. признано право преимущественного приобретения земельного участка площадью 821 кв. м для индивидуального жилищного строительства на землях населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, на условиях договора купли-продажи земельного участка, заключенного 12 марта 2012 года между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком".
В остальной части исковые требования Р. удовлетворены.
В удовлетворении исковых требований ООО "Инвестлайн" отказано.
В апелляционных жалобах ООО "Инвестлайн" просит решения суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на "паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 01.06.2010 года между ООО "Нитон" и Р. заключен договор участия в долевом строительстве N 17-06-01 блокированного жилого дома, строительный адрес: <данные изъяты>.
Жилой дом имеет общую проектную площадь 444, 38 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора). Общая цена договора составляет 28 569 100 рублей и является окончательной. Участник долевой строительства (Р.) обязан уплатить застройщику общую цену договора в размере 28 569 100 рублей не позднее 31.12.2010 года (п. 2.1, 2.2 договора).
Застройщик (ООО "Нитон") обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее четвертого квартала 2010 года. Объект долевого строительства передается от застройщика к участнику долевого строительства по передаточному акту после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию сблокированного жилого дома (п. 3.1, 3.3 договора).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает границы защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования норм права сторонами договора выполнены: договор содержит все необходимые условия, договор прошел регистрацию в Управление Росреестра 22.07.2010 года.
В качестве доказательств оплаты договора Р. представлена копия акта приема-передачи к заявлению об оплате векселей от 10.12.2010 года (л.д. 14 т. 1), справка об отсутствии задолженности по договору ДДУ N 17-06-01 от 01.06.2010 года на 23.11.2012 года (л.д. 62 т. 1).
Судом сделан верный вывод, что договор Р. исполнен.
Разрешая исковые требования, судом, со ссылкой на нормы материального права: ст. ст. 4, 8, 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сделан верный вывод о том, что в силу возникших между сторонами ООО "Нитон" и Р. обязательств спорный жилой дом после 16.11.2010 года подлежал передаче в собственность Р. Акт приема-передачи объекта недвижимости был подписан 25.07.2011 года. В Управление Росреестра переход права собственности к Р. не зарегистрирован.
Регистрация соглашения о расторжении договора состоялась 24.11.2011 года.
21.02.2012 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.11.2012 года зарегистрировано право собственности ООО "Нитон" на спорный жилой дом.
12.03.2012 года между ООО "Нитон" и ООО "Стандарт-Ком" заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым ООО "Нитон" обязуется передать в собственность, а ООО "Стандарт-Ком" принять в соответствии с условиями договора принадлежащее продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество:
- - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 821 кв. м, адрес объекта: участок находится примерно в 547 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>;
- - расположенный на участке блокированный жилой дом, назначение: жилое, 3-этажный, общая площадь 313, 8 кв. м, инв. N 051:020-17965/17, лит. лит. А, а, а1, а2, адрес объекта: <данные изъяты>.
По условиям договора цена жилого дома составляет 22 300 000 рублей, цена земельного участка - 2 500 000 рублей (л.д. 35 - 36 т. 1).
Право собственности ООО "Стандарт-Ком" на объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2012 года.
24.04.2012 года ООО "Стандарт-Ком" продает ООО "Инвестлайн" указанные объекты недвижимости. Цена жилого дома - 22 350 000 рублей, цена земельного участка - 2 550 000 рублей (л.д. 32 - 33 т. 1).
Право собственности ООО "Инвестлайн" на объекты недвижимости зарегистрировано 22.05.2012 года (л.д. 30, 31 т. 1).
Р. заявлены требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора долевого участия в строительстве N 17-06-01, по тем основаниям, что подпись от его имени выполнена не им, а иным лицом.
Удовлетворяя данные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 166, 168, и исходил из того, что для разрешения заявленных требований по делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения которой следует, что подпись от имени Р., расположенная в соглашении о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30 сентября 2011 года за подписью "застройщика" - генерального директора ООО "Нитон" Воеводина А.А. и "Участника долевой собственности" - Р. выполнена не Р., а другим лицом с подражанием его подписи (л.д. 121 - 183 т. 2).
Также на основании определения суда экспертами произведено исследование подписи в письме в ООО "Нитон" о расторжении договора участия в долевом строительстве от 30.09.2011 года. Экспертами сделан категоричный вывод о том, что подпись в письме выполнена не Р., а другим лицом с подражанием его подписи.
Таким образом, судом сделан верный вывод, что соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 30.09.2011 года составлено без участия Р., вопреки его волеизъявления, следовательно, имеет признаки ничтожной сделки, и недействительно с момента его составления.
Довод представителя ООО "Инвестлайн" о том, что отсутствие подписи Р. в соглашении о расторжении договора свидетельствует о незаключенности указанного соглашения, суд верно нашел несостоятельным.
Довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, судебная коллегия находит не состоятельным, так как согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
В связи с чем, судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для истребования спорного жилого дома у ООО "Инвестлайн" и с отсутствием таких оснований для истребования спорного земельного участка, соответственно соглашается и с выводами суда по оспариваемым договорам.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применен материальный закон, регулирующий правоотношения сторон, выводы суда подтверждены доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом доказательств и не содержат обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение от 29 августа 2013 года и дополнительное решение от 14 февраля 2014 года Истринского городского суда Московской области оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО "Инвестлайн" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)