Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ОАО "Холод": не явился, извещен
от ООО "Арсенал": представитель Романченко Е.А., паспорт, доверенность от 21.01.2014
от ООО "СУОМИ": не явился, извещен
от ООО "Трик-Фарм": не явился, извещен
от ООО Айс-Лэнд-Кубань-Плюс": не явился, извещен
от ООО "Маяк 3000": не явился, извещен
от ООО "Протон": не явился, извещен
от Романчук Олеси Васильевны: не явилась, извещена
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" и администрации муниципального образования города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 по делу N А32-14615/2011 (судья Левченко О.С.)
по иску администрации муниципального образования города Сочи
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Холод"; обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал" (ИНН 6163089983, ОГРН 1086163000659); обществу с ограниченной ответственностью "СУОМИ"; обществу с ограниченной ответственностью "Трик-Фарм"; обществу с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс"
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Маяк 3000"; общества с ограниченной ответственностью "Протон"; Романчук Олеси Васильевны
о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим и о взыскании
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим и взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" (далее - ООО "Арсенал") неосновательного обогащения за период с 01.01.2011 по 30.06.2013 в размере 27 356 982,37 рублей (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены к общество с ограниченной ответственностью "СУОМИ" (далее - ООО "СУОМИ"), общество с ограниченной ответственностью "Трик-Фарма" (далее - ООО "Трик-Фарма"), открытое акционерное общество "Холод" (далее - ОАО "Холод"), общество с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (далее - ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс").
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью "Маяк 3000" (далее - ООО "Маяк 3000"), общество с ограниченной ответственностью "Протон" (далее - ООО "Протон") и Романчук Олеся Васильевна.
Решением суда от 18.11.2013 в удовлетворении требования о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим отказано, требование о взыскании платы за пользование земельным участком удовлетворено частично в сумме 128 707 руб. 29 коп. Суд констатировал недействительность (ничтожность) спорного договора аренды как заключенного в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению федеральной собственностью. Вместе с тем, суд указал, что ничтожность договора аренды не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения) отсутствующим, поскольку данный способ защиты подлежит применению лишь в случае, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, однако, истец с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения не обращался, доказательств фактического владения земельным участком не представил. Требование о взыскании платы за пользование земельным участком удовлетворено судом за период со дня вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, регламентирующего возникновение права муниципальной собственности на спорный земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на недействительность (ничтожность) договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462, поскольку спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, т.е. относился к федеральной собственности и на момент заключения договора аренды истец не имел полномочий распоряжаться спорным земельным участком.
ООО "Арсенал" также не согласилось с принятым судебным актом и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части взыскания с ООО "Арсенал" денежных средств в размере 128 707, 29 руб. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что при расчете суммы неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2012 г. судом не учтено, что в 2010 г. ООО "Арсенал" имело переплату по внесенным платежам в размере 150 000 руб. Так, в 2010 году истцом к оплате были начислены денежные средства в размере 1 345 111, 83 руб., ООО "Арсенал" произведена оплата на сумму 1 843 129, 47 руб. Таким образом, вывод суда о том, что ООО "Арсенал" было произведено платежей в размере 3 228 304, 30 руб. не соответствует обстоятельствам дела.
В судебное заседание истец, ОАО "Холод"; ООО "СУОМИ"; ООО "Трик-Фарм"; ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс", третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, ОАО "Холод"; ООО "СУОМИ"; ООО "Трик-Фарм"; ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс", третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Арсенал" просила приобщить к материалам дела дополнительные документы (акт сверки взаиморасчетов, контррасчет за 2009 г., платежные поручения), поддержала доводы своей апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации г. Сочи (арендодатель) от 08.12.2004 N 2660 между администрацией г. Сочи и ООО "Маяк 3000" подписан договор N 4900003462 от 20.04.2005 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (правопреемником которого является ООО "Трик-Фарма"), ОАО "Холод" земельный участок площадью 46 000,00 кв. м для обеспечения эксплуатации холодильника по ул. Труда, 33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа горно - санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Участок площадью 2946 кв. м обременен правами муниципального унитарного предприятия "Водоканал". Участок площадью 2 064 кв. м обременен правами муниципального унитарного предприятия "Теплоэнерго". Участок площадью 744 кв. м обременен акционерным обществом "Сочинские электрические сети". Участок площадью 2 385 кв. м обременен дорогой общего пользования. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005).
Срок действия договора аренды от 20.04.2005 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2005, номер регистрации 23-23-50/004/2005-478, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 13), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 15).
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 ООО "Маяк 3000" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 17 158 кв. м, в соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 27 532 кв. м, ЗАО "Трик-Фарма" - 1 094 кв. м, ОАО "Холод" - 216 кв. м
16 ноября 2006 года ООО "Маяк 3000" (сторона-1) и ООО "Протон" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462 от 20.04.2005 (далее - договор от 16.11.2006), в соответствии с которым сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462, заключенному 20.04.2005 между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 16.11.2006).
Договор от 16.11.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.03.2007, номер регистрации 23-23-50/004/2007-369, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 17), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 18).
18 декабря 2008 года ООО "Протон" (сторона-1) и ООО "Арсенал" (сторона-2) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462 от 20.04.2005 (далее - договор от 18.12.2008), в соответствии с которым сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462, заключенному 20.04.2005 между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 18.12.2008).
Договор от 18.12.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке10.02.2009, номер регистрации 23-23-50/014/2009-001, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 43 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 19).
Кроме того, 12.10.2004 Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Трик-Фарма" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц со стороны арендатора N 4900003106 (договор аренды N 4900003106 от 12.10.2004), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО "СУОМИ" и ОАО "Холод" на условиях аренды земельный участок площадью 46 000 кв. м для обеспечения эксплуатации здания холодильника по ул. Труда, 33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003106 от 12.10.2004).
Срок действия договора аренды от 12.10.2004 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003106 от 12.10.2004).
Договор аренды N 4900003106 от 12.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005, номер регистрации 23-23-50/060/2005-181, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 19).
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003106 от 12.10.2004 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м
08 ноября 2007 года ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-1) и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 08.11.2007), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003106 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 08.11.2007).
Договор от 08.11.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2008, номер регистрации 23-23-50/021/2008-564, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 114 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 18).
12.10.2004 Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ОАО "Холод" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц со стороны арендатора N 4900003107 (договор аренды N 4900003107 от 12.10.2004), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" на условиях аренды земельный участок площадью 46 000 кв. м для обеспечения эксплуатации здания холодильника по ул. Труда,33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель -земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004).
Срок действия договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004).
Договор аренды N 4900003107 от 12.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005, номер регистрации 23-23-50/060/2005-180, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 20).
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003107 от 12.10.2004 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м, ЗАО "Трик-Фарма" 1 094 кв. м
02 апреля 2007 года ОАО "Холод" (сторона-1) и ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 02.04.2007), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 02.04.2007).
Договор от 02.04.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2009, номер регистрации 23-23-50/098/2009-620, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 109 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 21).
25 декабря 2009 года ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-1) и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 25.12.2009), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 25.12.2009).
Договор от 25.12.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2010, номер регистрации 23-23-50/106/2009-383, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 122 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 21).
Ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи 01.08.2013 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 площадью 46 000,00 кв. м (т. 3 л.д. 25-35), по результатам которого установлено, что на данном участке расположено:
- - здание весовой, назначение - нежилое, литер Д, площадью 252,1 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-244 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 44);
- - административное здание, назначение - нежилое, литер К, площадью 104 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-246 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 45);
- - административный корпус, назначение - нежилое, литер А, площадью 1 323,2 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-245 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 46);
- - нежилое здание - склад фасовки, назначение - нежилое, литер Г, площадью 647,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-247 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 47);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 338,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-250 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 48);
- - холодильник (1 очередь), назначение - нежилое, литер Б, площадью 7 329,5 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-242 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 49);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 416,7 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-238 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 50);
- - нежилое помещение N 1-18; 20; 22-39, назначение - нежилое, площадью 8 805,3 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-240 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 51);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 556,6 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-251 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 52);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 116,5 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-252 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 53);
- - нежилое здание - холодильная камера N 19 (2-я очередь), назначение - нежилое, лит. "В", площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-243 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 54-55);
- - нежилое помещение N 21 здания холодильника второй очереди, назначение -нежилое, лит. В, площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-241 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 56-57);
- - нежилое помещение N 12, назначение - нежилое, лит. Б, площадью 144 кв. м находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-239 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 58);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 11,6 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-248 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 59);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 466,6 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-249 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 60);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 512,5 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-253 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 61);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 220,2 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-254 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 62);
- - сооружение из металлоконструкций, используемое ООО "СУОМИ" как объект вспомогательного значения.
Ссылаясь на то, что договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591 -р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, входит в состав особо охраняемой природной территории.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, являлся федеральной собственностью в силу прямого указания закона (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не являлось собственником спорного земельного участка и не было уполномочено распоряжаться федеральной собственностью.
Следовательно, договор аренды не соответствует нормам пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214, пункту 1 статьи 296, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ), введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, заключенного администрацией с превышением компетенции.
Поскольку договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд первой инстанции правомерно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, ничтожный договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. Как следствие, заключенные в дальнейшем сторонами договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не могут являться основаниями возникновения права аренды на спорный земельный участок у ООО "Арсенал", ввиду ничтожности первоначального договора аренды.
В связи с ничтожностью договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 истцом заявлено требование о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, ничтожность договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендой) отсутствующим.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция отражена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что фактически администрация не владеет спорным земельным участком. Данный факт истцом не опровергнут и подтвержден материалами дела. На данном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "СУОМИ" ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", ООО "Технострой", Экзарьяну С.А., Романчук О.В. на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП.
Поскольку доказательства владения администрацией земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 материалы дела не содержат, вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является правомерным.
При этом квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки не влияет на возможность удовлетворения заявленного иска. Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора или об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения администрация не заявила.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Арсенал" на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, ответчик владеет соответствующим земельным участком: на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, несет бремя оплаты за пользование земельным участком.
Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, то суд первой инстанции с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) пришел к правильному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ) права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Поскольку общество не является собственником спорного земельного участка, оно не относится к плательщикам земельного налога, поэтому возможной формой платы за землю для него является арендная плата.
Как установлено судом, между сторонами отсутствуют разногласия относительно периода фактического пользования ООО "Арсенал" спорным земельным участком - с 01.07.2009 по 31.12.2012.
Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением Главы города Сочи от 02.10.2002 г. N 593 "Об арендной плате на землю в городе Сочи", постановлением Главы города Сочи от 07.08.2007 г. N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791".
Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи" (далее - постановление от 15.06.2007 N 791) утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков.
При расчете неосновательного обогащения администрация применила базовую ставку арендной платы по городу Сочи в размере 39; коэффициент целевого использования земельного участка - 3; коэффициент экономико-планировочной зоны С-З - 0,67; поправочный коэффициент - 10 (строительство без разрешительной документации).
Как правильно указал суд первой инстанции, из буквального толкования пункта 5.3 постановления от 15.06.2007 N 791 следует, что коэффициент 10 является санкцией за самовольное возведение объекта недвижимости.
Вместе с тем, постановление от 18.05.2002 N 529 не наделяет органы местного самоуправления правом введения дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя, не предусматривает применения дополнительного добавочного коэффициента 10 за строительство без разрешения для определения размера арендной платы.
Кроме того, за нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о необоснованном применении администрацией при расчете дополнительного коэффициента 10. Кроме того, суд учел отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что объекты, находящиеся на предоставленном обществу земельном участке, являются самовольными постройками.
В результате произведенного судом перерасчета за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, исходя из площади участка (17 158 кв. м) размер платы за пользование спорным земельным участком составил 3 357 011,59 рублей.
Обращаясь с апелляционными жалобами, ни администрация, ни ООО "Арсенал" не оспорили арифметическую и методологическую правильность произведенного истцом расчета неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, в связи с чем суд апелляционной инстанции исходит из указанной суммы при определении размера подлежащего возврату истцу неосновательного обогащения.
Как установлено судом первой инстанции, представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается внесение ООО "Арсенал" платежей на общую сумму 3 228 304,30 рублей, в результате чего задолженность общества по оплате за пользование земельным участком составляет 128 707,29 рублей.
Вместе с тем, данный вывод сделан судом при неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 рассмотрение апелляционных жалоб ООО "Арсенал" и администрации было отложено, сторонам предложено провести совместную сверку взаимных расчетов, акт сверки представить в суд; ООО "Арсенал" предложено представить развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду.
Во исполнение определения апелляционного суда от 21.01.2014 ООО "Арсенал" представило в материалы дела односторонний акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012, в соответствии с которым сумма перечисленных денежных средств в счет оплаты арендной платы составила 4 983 082 руб. 62 коп., развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду за 2009, 2010, 2011 и 2012 годы с приложением платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29, от 17.09.2009 N 34, от 25.09.2009 N 36, от 07.10.2009 N 37, от 26.10.2009 N 44, от 17.11.2009 N 48, от 01.12.2009 N 58, от 16.12.2009 N 59, от 29.12.2009 N 63, от 30.12.2009 N 70, от 18.01.2010 N 72, от 28.01.2010 N 78, от 04.02.2010 N 80, от 09.03.2010 N 90, от 15.03.2010 N 93, от 24.03.2010 N 97, от 26.03.2010 N 100, от 01.04.2010 N 101, от 04.05.2010 N 115, от 05.05.2010 N 116, от 07.05.2010 N 119, от 18.05.2010 N 124, от 19.05.2010 N 125, от 11.06.2010 N 130, от 11.06.2010 N 131, от 02.07.2010 N 137, от 08.07.2010 N 138, от 09.08.2010 N 158, от 13.08.2010 N 163, от 02.09.2010 N 175, от 02.09.2010 N 176, от 03.09.2010 N 177, от 07.09.2010 N 178, от 23.09.2010 N 191, от 01.10.2010 N 196, от 01.10.2010 N 198, от 04.10.2010 N 201, от 07.10.2010 N 204, от 11.10.2010 N 206, от 13.10.2010 N 207, от 24.11.2010 N 227, от 17.12.2010 N 240, от 20.12.2010 N 241, от 30.12.2010 N 246, от 11.01.2011 N 247, от 12.01.2011 N 248, от 01.02.2011 N 254, от 02.02.2011 N 257, от 15.04.2011 N 287, от 20.04.2011 N 290, от 26.04.2011 N 293, от 28.04.2011 N 294, от 06.05.2011 N 298, от 13.05.2011 N 309, от 17.05.2011 N 313, от 11.08.2011 N 355, от 12.08.2011 N 356, от 16.08.2011 N 357, от 17.08.2011 N 360, от 22.08.2011 N 361, от 22.08.2011 N 362, от 18.10.2011 N 391, от 19.10.2011 N 392, от 31.10.2011 N 395, от 01.11.2011 N 396, от 02.11.2011 N 397, от 08.11.2011 N 398, от 09.02.2012 N 3, от 09.02.2012 N 4, от 10.02.2012 N 5, от 16.02.2012 N 12, от 20.02.2012 N 17, от 24.02.2012 N 18, от 28.03.2012 N 31, от 10.04.2012 N 35, от 18.04.2012 N 40, от 19.04.2012 N 47, от 03.05.2012 N 50, от 10.05.2012 N 51, от 11.05.2012 N 52, от 19.07.2012 N 78, от 24.07.2012 N 79, от 03.08.2012 N 82, от 15.08.2012 N 91, от 30.10.2012 N 117, от 31.10.2012 N 120, от 06.11.2012 N 121, от 09.11.2012 N 122 на общую сумму 4 983 082 руб. 62 коп.
Суд апелляционной инстанции, исследовав перечисленные выше платежные поручения по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что все представленные поручения кроме платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29 и от 24.11.2010 N 227 содержат ссылки на перечисление арендной платы в счет оплаты по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, а, следовательно, в связи с констатацией судом факта недействительности договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 могут быть зачтены в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период.
Денежные средства в размере 9 096 руб. 20 коп., перечисленные ООО "Арсенал" платежным поручением от 24.11.2010 N 227 в счет оплаты пени по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в связи с недействительностью (ничтожностью) данного договора, и, как следствие, условия о неустойке, также подлежат зачету в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период.
При этом денежные средства в сумме 165 332 руб. 66 коп., перечисленные по платежным поручениям от 02.07.2009 N 25 и от 04.08.2009 N 29, не могут быть зачтены в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период, поскольку уплачены за 2 квартал 2009 года, т.е. за период, не являющийся предметом настоящего спора.
Таким образом, общая сумма платежей, произведенных ООО "Арсенал" по ничтожному договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 за период 01.07.2009 по 31.12.2012, которая может быть зачтена судом в счет возмещения неосновательного обогащения за тот же период, составляет 4 817 749 руб. 96 коп.
Поскольку размер платы за пользование спорным земельным участком (неосновательного обогащения) согласно не оспоренному сторонами расчету суда первой инстанции (3 357 011,59 рублей) не превышает сумму фактически произведенных ООО "Арсенал" платежей, то оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу администрации города Сочи 128 707 руб. 29 коп. неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, и, как следствие, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу федерального бюджета госпошлины в размере 4861 руб. 22 коп.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 по делу N А32-14615/2011 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу администрации города Сочи 128707 руб. 29 коп. неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований в отмененной части отказать.
Исключить из резолютивной части решения второй абзац.
В остальной части решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу администрации города Сочи без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2014 N 15АП-22045/2013 ПО ДЕЛУ N А32-14615/2011
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2014 г. N 15АП-22045/2013
Дело N А32-14615/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ОАО "Холод": не явился, извещен
от ООО "Арсенал": представитель Романченко Е.А., паспорт, доверенность от 21.01.2014
от ООО "СУОМИ": не явился, извещен
от ООО "Трик-Фарм": не явился, извещен
от ООО Айс-Лэнд-Кубань-Плюс": не явился, извещен
от ООО "Маяк 3000": не явился, извещен
от ООО "Протон": не явился, извещен
от Романчук Олеси Васильевны: не явилась, извещена
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" и администрации муниципального образования города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 по делу N А32-14615/2011 (судья Левченко О.С.)
по иску администрации муниципального образования города Сочи
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Холод"; обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал" (ИНН 6163089983, ОГРН 1086163000659); обществу с ограниченной ответственностью "СУОМИ"; обществу с ограниченной ответственностью "Трик-Фарм"; обществу с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс"
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Маяк 3000"; общества с ограниченной ответственностью "Протон"; Романчук Олеси Васильевны
о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим и о взыскании
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим и взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" (далее - ООО "Арсенал") неосновательного обогащения за период с 01.01.2011 по 30.06.2013 в размере 27 356 982,37 рублей (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве соответчиков привлечены к общество с ограниченной ответственностью "СУОМИ" (далее - ООО "СУОМИ"), общество с ограниченной ответственностью "Трик-Фарма" (далее - ООО "Трик-Фарма"), открытое акционерное общество "Холод" (далее - ОАО "Холод"), общество с ограниченной ответственностью "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (далее - ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс").
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью "Маяк 3000" (далее - ООО "Маяк 3000"), общество с ограниченной ответственностью "Протон" (далее - ООО "Протон") и Романчук Олеся Васильевна.
Решением суда от 18.11.2013 в удовлетворении требования о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим отказано, требование о взыскании платы за пользование земельным участком удовлетворено частично в сумме 128 707 руб. 29 коп. Суд констатировал недействительность (ничтожность) спорного договора аренды как заключенного в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению федеральной собственностью. Вместе с тем, суд указал, что ничтожность договора аренды не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения) отсутствующим, поскольку данный способ защиты подлежит применению лишь в случае, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, однако, истец с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения не обращался, доказательств фактического владения земельным участком не представил. Требование о взыскании платы за пользование земельным участком удовлетворено судом за период со дня вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, регламентирующего возникновение права муниципальной собственности на спорный земельный участок.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на недействительность (ничтожность) договора аренды от 20.04.2005 N 4900003462, поскольку спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, т.е. относился к федеральной собственности и на момент заключения договора аренды истец не имел полномочий распоряжаться спорным земельным участком.
ООО "Арсенал" также не согласилось с принятым судебным актом и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части взыскания с ООО "Арсенал" денежных средств в размере 128 707, 29 руб. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что при расчете суммы неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2012 г. судом не учтено, что в 2010 г. ООО "Арсенал" имело переплату по внесенным платежам в размере 150 000 руб. Так, в 2010 году истцом к оплате были начислены денежные средства в размере 1 345 111, 83 руб., ООО "Арсенал" произведена оплата на сумму 1 843 129, 47 руб. Таким образом, вывод суда о том, что ООО "Арсенал" было произведено платежей в размере 3 228 304, 30 руб. не соответствует обстоятельствам дела.
В судебное заседание истец, ОАО "Холод"; ООО "СУОМИ"; ООО "Трик-Фарм"; ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс", третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, ОАО "Холод"; ООО "СУОМИ"; ООО "Трик-Фарм"; ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс", третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ООО "Арсенал" просила приобщить к материалам дела дополнительные документы (акт сверки взаиморасчетов, контррасчет за 2009 г., платежные поручения), поддержала доводы своей апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации г. Сочи (арендодатель) от 08.12.2004 N 2660 между администрацией г. Сочи и ООО "Маяк 3000" подписан договор N 4900003462 от 20.04.2005 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с ООО "СУОМИ", ЗАО "Трик-Фарма" (правопреемником которого является ООО "Трик-Фарма"), ОАО "Холод" земельный участок площадью 46 000,00 кв. м для обеспечения эксплуатации холодильника по ул. Труда, 33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа горно - санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Участок площадью 2946 кв. м обременен правами муниципального унитарного предприятия "Водоканал". Участок площадью 2 064 кв. м обременен правами муниципального унитарного предприятия "Теплоэнерго". Участок площадью 744 кв. м обременен акционерным обществом "Сочинские электрические сети". Участок площадью 2 385 кв. м обременен дорогой общего пользования. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005).
Срок действия договора аренды от 20.04.2005 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.05.2005, номер регистрации 23-23-50/004/2005-478, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 13), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 15).
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 ООО "Маяк 3000" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 17 158 кв. м, в соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 27 532 кв. м, ЗАО "Трик-Фарма" - 1 094 кв. м, ОАО "Холод" - 216 кв. м
16 ноября 2006 года ООО "Маяк 3000" (сторона-1) и ООО "Протон" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462 от 20.04.2005 (далее - договор от 16.11.2006), в соответствии с которым сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462, заключенному 20.04.2005 между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 16.11.2006).
Договор от 16.11.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.03.2007, номер регистрации 23-23-50/004/2007-369, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 17), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 18).
18 декабря 2008 года ООО "Протон" (сторона-1) и ООО "Арсенал" (сторона-2) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462 от 20.04.2005 (далее - договор от 18.12.2008), в соответствии с которым сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003462, заключенному 20.04.2005 между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 18.12.2008).
Договор от 18.12.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке10.02.2009, номер регистрации 23-23-50/014/2009-001, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 43 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 19).
Кроме того, 12.10.2004 Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Трик-Фарма" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц со стороны арендатора N 4900003106 (договор аренды N 4900003106 от 12.10.2004), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО "СУОМИ" и ОАО "Холод" на условиях аренды земельный участок площадью 46 000 кв. м для обеспечения эксплуатации здания холодильника по ул. Труда, 33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003106 от 12.10.2004).
Срок действия договора аренды от 12.10.2004 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003106 от 12.10.2004).
Договор аренды N 4900003106 от 12.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005, номер регистрации 23-23-50/060/2005-181, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 19).
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003106 от 12.10.2004 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м
08 ноября 2007 года ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-1) и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 08.11.2007), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003106 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 08.11.2007).
Договор от 08.11.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2008, номер регистрации 23-23-50/021/2008-564, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 114 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 18).
12.10.2004 Администрацией г. Сочи (арендодатель) и ОАО "Холод" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц со стороны арендатора N 4900003107 (договор аренды N 4900003107 от 12.10.2004), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО "Суоми" и ЗАО "Трик-Фарма" на условиях аренды земельный участок площадью 46 000 кв. м для обеспечения эксплуатации здания холодильника по ул. Труда,33 в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель -земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 004:0048. Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов (пункт 1.1. договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004).
Срок действия договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004 установлен с момента государственной регистрации по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора аренды N 4900003107 от 12.10.2004).
Договор аренды N 4900003107 от 12.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005, номер регистрации 23-23-50/060/2005-180, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 20).
В соответствии с приложением N 2 к договору аренды N 4900003107 от 12.10.2004 ООО "СУОМИ" в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 44 690 кв. м, ЗАО "Трик-Фарма" 1 094 кв. м
02 апреля 2007 года ОАО "Холод" (сторона-1) и ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 02.04.2007), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности стороне-2, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 02.04.2007).
Договор от 02.04.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2009, номер регистрации 23-23-50/098/2009-620, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 109 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 21).
25 декабря 2009 года ЗАО "Трик-Фарма" (сторона-1) и ООО "Айс-Лэнд-Кубань-Плюс" (сторона-2) заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор от 25.12.2009), согласно которому сторона-1 передает свои права и обязанности, а сторона-2 принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) N 4900003107 от 12.10.2004, заключенного между стороной-1 и администрацией г. Сочи (пункт 1.1. договора от 25.12.2009).
Договор от 25.12.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2010, номер регистрации 23-23-50/106/2009-383, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т. 1 л.д. 122 (оборот)), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-467 от 04.09.2013 (т. 3 л.д. 21).
Ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи 01.08.2013 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 площадью 46 000,00 кв. м (т. 3 л.д. 25-35), по результатам которого установлено, что на данном участке расположено:
- - здание весовой, назначение - нежилое, литер Д, площадью 252,1 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-244 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 44);
- - административное здание, назначение - нежилое, литер К, площадью 104 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-246 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 45);
- - административный корпус, назначение - нежилое, литер А, площадью 1 323,2 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-245 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 46);
- - нежилое здание - склад фасовки, назначение - нежилое, литер Г, площадью 647,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-247 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 47);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 338,7 кв. м, находящееся в собственности Экзарьяна С.А., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-250 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 48);
- - холодильник (1 очередь), назначение - нежилое, литер Б, площадью 7 329,5 кв. м, находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-242 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 49);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 1 416,7 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-238 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 50);
- - нежилое помещение N 1-18; 20; 22-39, назначение - нежилое, площадью 8 805,3 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-240 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 51);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 556,6 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-251 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 52);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 116,5 кв. м, находящееся в собственности Романчук О.В., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-252 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 53);
- - нежилое здание - холодильная камера N 19 (2-я очередь), назначение - нежилое, лит. "В", площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-243 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 54-55);
- - нежилое помещение N 21 здания холодильника второй очереди, назначение -нежилое, лит. В, площадью 216 кв. м, находящееся в собственности ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-241 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 56-57);
- - нежилое помещение N 12, назначение - нежилое, лит. Б, площадью 144 кв. м находящееся в собственности ООО "СУОМИ", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-239 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 58);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 11,6 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-248 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 59);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 466,6 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-249 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 60);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 512,5 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-253 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 61);
- - нежилое здание, назначение - нежилое, площадью 220,2 кв. м, находящееся в собственности ООО "Технострой", что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 50/214/2013-254 от 30.07.2013 (т. 3 л.д. 62);
- - сооружение из металлоконструкций, используемое ООО "СУОМИ" как объект вспомогательного значения.
Ссылаясь на то, что договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591 -р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, входит в состав особо охраняемой природной территории.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, являлся федеральной собственностью в силу прямого указания закона (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не являлось собственником спорного земельного участка и не было уполномочено распоряжаться федеральной собственностью.
Следовательно, договор аренды не соответствует нормам пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214, пункту 1 статьи 296, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ не имеют обратной силы (статья 4 ГК РФ), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ), введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, заключенного администрацией с превышением компетенции.
Поскольку договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, то суд первой инстанции правомерно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, ничтожный договор аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. Как следствие, заключенные в дальнейшем сторонами договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 не могут являться основаниями возникновения права аренды на спорный земельный участок у ООО "Арсенал", ввиду ничтожности первоначального договора аренды.
В связи с ничтожностью договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 истцом заявлено требование о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 20.04.2005 N 4900003462 отсутствующим.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, ничтожность договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендой) отсутствующим.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция отражена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что фактически администрация не владеет спорным земельным участком. Данный факт истцом не опровергнут и подтвержден материалами дела. На данном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "СУОМИ" ОАО "Торговый дом "Русский Холодъ", ООО "Технострой", Экзарьяну С.А., Романчук О.В. на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП.
Поскольку доказательства владения администрацией земельным участком с кадастровым номером 23:49:02 05 004:0048 материалы дела не содержат, вывод суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является правомерным.
При этом квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки не влияет на возможность удовлетворения заявленного иска. Требование о применении последствий недействительности ничтожного договора или об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения администрация не заявила.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "Арсенал" на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, ответчик владеет соответствующим земельным участком: на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, несет бремя оплаты за пользование земельным участком.
Поскольку Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности, то суд первой инстанции с учетом принципа платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) пришел к правильному выводу о наличии у муниципального образования город-курорт Сочи в лице уполномоченных органов (ст. 125 ГК РФ) права на получение платы за фактическое пользование земельным участком со дня вступления указанного закона в силу (с 20.12.2008) на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Поскольку общество не является собственником спорного земельного участка, оно не относится к плательщикам земельного налога, поэтому возможной формой платы за землю для него является арендная плата.
Как установлено судом, между сторонами отсутствуют разногласия относительно периода фактического пользования ООО "Арсенал" спорным земельным участком - с 01.07.2009 по 31.12.2012.
Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением Главы города Сочи от 02.10.2002 г. N 593 "Об арендной плате на землю в городе Сочи", постановлением Главы города Сочи от 07.08.2007 г. N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791".
Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи" (далее - постановление от 15.06.2007 N 791) утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков.
При расчете неосновательного обогащения администрация применила базовую ставку арендной платы по городу Сочи в размере 39; коэффициент целевого использования земельного участка - 3; коэффициент экономико-планировочной зоны С-З - 0,67; поправочный коэффициент - 10 (строительство без разрешительной документации).
Как правильно указал суд первой инстанции, из буквального толкования пункта 5.3 постановления от 15.06.2007 N 791 следует, что коэффициент 10 является санкцией за самовольное возведение объекта недвижимости.
Вместе с тем, постановление от 18.05.2002 N 529 не наделяет органы местного самоуправления правом введения дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя, не предусматривает применения дополнительного добавочного коэффициента 10 за строительство без разрешения для определения размера арендной платы.
Кроме того, за нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о необоснованном применении администрацией при расчете дополнительного коэффициента 10. Кроме того, суд учел отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что объекты, находящиеся на предоставленном обществу земельном участке, являются самовольными постройками.
В результате произведенного судом перерасчета за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, исходя из площади участка (17 158 кв. м) размер платы за пользование спорным земельным участком составил 3 357 011,59 рублей.
Обращаясь с апелляционными жалобами, ни администрация, ни ООО "Арсенал" не оспорили арифметическую и методологическую правильность произведенного истцом расчета неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, в связи с чем суд апелляционной инстанции исходит из указанной суммы при определении размера подлежащего возврату истцу неосновательного обогащения.
Как установлено судом первой инстанции, представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается внесение ООО "Арсенал" платежей на общую сумму 3 228 304,30 рублей, в результате чего задолженность общества по оплате за пользование земельным участком составляет 128 707,29 рублей.
Вместе с тем, данный вывод сделан судом при неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 рассмотрение апелляционных жалоб ООО "Арсенал" и администрации было отложено, сторонам предложено провести совместную сверку взаимных расчетов, акт сверки представить в суд; ООО "Арсенал" предложено представить развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду.
Во исполнение определения апелляционного суда от 21.01.2014 ООО "Арсенал" представило в материалы дела односторонний акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2012, в соответствии с которым сумма перечисленных денежных средств в счет оплаты арендной платы составила 4 983 082 руб. 62 коп., развернутый контррасчет задолженности с указанием платежных поручений в табличном виде с расшифровкой каждого платежа и его назначения по конкретному периоду за 2009, 2010, 2011 и 2012 годы с приложением платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29, от 17.09.2009 N 34, от 25.09.2009 N 36, от 07.10.2009 N 37, от 26.10.2009 N 44, от 17.11.2009 N 48, от 01.12.2009 N 58, от 16.12.2009 N 59, от 29.12.2009 N 63, от 30.12.2009 N 70, от 18.01.2010 N 72, от 28.01.2010 N 78, от 04.02.2010 N 80, от 09.03.2010 N 90, от 15.03.2010 N 93, от 24.03.2010 N 97, от 26.03.2010 N 100, от 01.04.2010 N 101, от 04.05.2010 N 115, от 05.05.2010 N 116, от 07.05.2010 N 119, от 18.05.2010 N 124, от 19.05.2010 N 125, от 11.06.2010 N 130, от 11.06.2010 N 131, от 02.07.2010 N 137, от 08.07.2010 N 138, от 09.08.2010 N 158, от 13.08.2010 N 163, от 02.09.2010 N 175, от 02.09.2010 N 176, от 03.09.2010 N 177, от 07.09.2010 N 178, от 23.09.2010 N 191, от 01.10.2010 N 196, от 01.10.2010 N 198, от 04.10.2010 N 201, от 07.10.2010 N 204, от 11.10.2010 N 206, от 13.10.2010 N 207, от 24.11.2010 N 227, от 17.12.2010 N 240, от 20.12.2010 N 241, от 30.12.2010 N 246, от 11.01.2011 N 247, от 12.01.2011 N 248, от 01.02.2011 N 254, от 02.02.2011 N 257, от 15.04.2011 N 287, от 20.04.2011 N 290, от 26.04.2011 N 293, от 28.04.2011 N 294, от 06.05.2011 N 298, от 13.05.2011 N 309, от 17.05.2011 N 313, от 11.08.2011 N 355, от 12.08.2011 N 356, от 16.08.2011 N 357, от 17.08.2011 N 360, от 22.08.2011 N 361, от 22.08.2011 N 362, от 18.10.2011 N 391, от 19.10.2011 N 392, от 31.10.2011 N 395, от 01.11.2011 N 396, от 02.11.2011 N 397, от 08.11.2011 N 398, от 09.02.2012 N 3, от 09.02.2012 N 4, от 10.02.2012 N 5, от 16.02.2012 N 12, от 20.02.2012 N 17, от 24.02.2012 N 18, от 28.03.2012 N 31, от 10.04.2012 N 35, от 18.04.2012 N 40, от 19.04.2012 N 47, от 03.05.2012 N 50, от 10.05.2012 N 51, от 11.05.2012 N 52, от 19.07.2012 N 78, от 24.07.2012 N 79, от 03.08.2012 N 82, от 15.08.2012 N 91, от 30.10.2012 N 117, от 31.10.2012 N 120, от 06.11.2012 N 121, от 09.11.2012 N 122 на общую сумму 4 983 082 руб. 62 коп.
Суд апелляционной инстанции, исследовав перечисленные выше платежные поручения по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что все представленные поручения кроме платежных поручений от 02.07.2009 N 25, от 04.08.2009 N 29 и от 24.11.2010 N 227 содержат ссылки на перечисление арендной платы в счет оплаты по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, а, следовательно, в связи с констатацией судом факта недействительности договора аренды N 4900003462 от 20.04.2005 могут быть зачтены в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период.
Денежные средства в размере 9 096 руб. 20 коп., перечисленные ООО "Арсенал" платежным поручением от 24.11.2010 N 227 в счет оплаты пени по договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 в связи с недействительностью (ничтожностью) данного договора, и, как следствие, условия о неустойке, также подлежат зачету в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период.
При этом денежные средства в сумме 165 332 руб. 66 коп., перечисленные по платежным поручениям от 02.07.2009 N 25 и от 04.08.2009 N 29, не могут быть зачтены в счет оплаты неосновательного обогащения за спорный период, поскольку уплачены за 2 квартал 2009 года, т.е. за период, не являющийся предметом настоящего спора.
Таким образом, общая сумма платежей, произведенных ООО "Арсенал" по ничтожному договору аренды N 4900003462 от 20.04.2005 за период 01.07.2009 по 31.12.2012, которая может быть зачтена судом в счет возмещения неосновательного обогащения за тот же период, составляет 4 817 749 руб. 96 коп.
Поскольку размер платы за пользование спорным земельным участком (неосновательного обогащения) согласно не оспоренному сторонами расчету суда первой инстанции (3 357 011,59 рублей) не превышает сумму фактически произведенных ООО "Арсенал" платежей, то оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу администрации города Сочи 128 707 руб. 29 коп. неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, и, как следствие, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу федерального бюджета госпошлины в размере 4861 руб. 22 коп.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 по делу N А32-14615/2011 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Арсенал" в пользу администрации города Сочи 128707 руб. 29 коп. неосновательного обогащения за период с 01.07.2009 по 31.12.2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований в отмененной части отказать.
Исключить из резолютивной части решения второй абзац.
В остальной части решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу администрации города Сочи без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)