Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.
судей Пучковой Л.В., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Н. и М. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года N 2-552/2013 по иску М. к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании права аренды земельных участков и встречному иску Н. к М., Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании утратившим преимущественное право на заключение договора аренды, обязании заключить договор аренды земельных участков.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., выслушав объяснения М. и его представителя К.Л., Н. и ее представителя Б.Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" об обязании заключить договор аренды земельных участков с кадастровым N и с кадастровым N, расположенных по адресу: <адрес>, с правом выкупа (том 1 л.д. 4 - 6).
В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель истца по доверенности представила заявление об изменении исковых требований, согласно которому истец просит признать за ним право аренды на спорные земельные участки (том 1 л.д. 82).
В обоснование исковых требований М. ссылался на то, что ему <...> были предоставлены в аренду два земельных участка, он оплачивал арендные платежи, возделывал земельные участки, на участках находятся сад и огород, парники, хозяйственная постройка, следовательно, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако, Н. препятствует заключению договора путем введения ответчика Комитета по управлению имуществом МО "Кингисеппский муниципальный район" в заблуждение, представляет исковые заявления о возбуждении гражданских дел.
В свою очередь Н. обратилась в суд с иском к М. и Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании М. утратившим преимущественное право заключения договора аренды указанных земельных участков, обязании Комитета по управлению имуществом заключить договор аренды данных земельных участков с правом выкупа (том 1 л.д. 69 - 71, 81, 121 - 124).
21 ноября 2013 года решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области постановлено в иске М. к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании права аренды земельных участков, отказать. В иске Н. к М., Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании утратившим преимущественное право на заключение договора аренды, заключении договора аренды земельных участков отказано (том 2 л.д. 86 - 94)
13 декабря 2013 года Н., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года отменить, приняв по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы истица ссылается на неправильное установление судом юридически значимых для дела обстоятельств и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считает, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ имеет преимущественное право покупки или аренды земельных участков (т. 2, л.д. 100 - 101)
М. также не согласился с решением суда и подал через своего представителя апелляционную жалобу (т. 2 л.д. 111 - 112, 131 - 133), просит отменить решение в части, вынести решение о признании за ним права на предоставление в собственность земельных участков с применением ст. 234 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 28 ЗК РФ.
Ответчик Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район", третье лицо не заявляющее самостоятельных требований Администрация муниципального образования Кингисеппский муниципальный район в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, дело в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) слушается в отсутствие
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ в пределах доводов жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о праве собственности на земельный участок, выданному <...> Куземкинским сельским советом Кингисеппского района Ленинградской области, собственнику М. решением от <...> для ведения личного подсобного хозяйства предоставлено в собственность <...> га из земель сельскохозяйственного назначения <адрес>.
В этом же свидетельстве содержатся сведения о предоставлении в аренду сроком на 1 год двух земельных участков площадью <...> га из земель сельскохозяйственного назначения, приложен чертеж границ земельных участков.
<...> право собственности М. на земельный участок, разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, <...> кв. м (<...> га) кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На земельном участке с кадастровым N - площадью <...> кв. м. М. возвел жилой дом и надворные постройки, зарегистрировав право собственности на жилой дом в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (том 1 л.д. 39, 135 - 149).
<...> по договору купли-продажи М. продал Н. земельный участок площадью <...> кв. м и расположенные на нем жилой дом с надворными постройками. Право собственности Н. зарегистрировано в установленном законом порядке <...> (том 1 л.д. 63, 73).
Из протокола об административном правонарушении от <...>, составленного заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель Кингисеппского района Ленинградской области, о привлечении Н. к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, следует, земельные участки с кадастровыми N и N используются Н. без правоустанавливающих документов, на участках расположены кирпичный вольер для собак на бетонном фундаменте, теплица, плодово-ягодные насаждения, навес и скважина (том 1 л.д. 133 - 134).
Как следует из чертежа границ земель в свидетельстве о праве собственности, ситуационного плана земельного участка МО "Куземкинское сельское поселение", межевого плана на земельный участок с кадастровым N, спорные земельные участки с кадастровыми N - площадью <...> кв. м, N - площадью <...> кв. м, расположены параллельно друг другу каждый вдоль границ земельного участка с кадастровым N.
Из справки Администрации муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" от <...> следует, что М. был предоставлен земельный участок на праве аренды площадью <...> на основании свидетельства на право собственности на землю от <...> сроком на 1 год, арендная плата за земельный участок произведена по <...> включительно.
М. представлены платежные извещения Государственной налоговой службы на уплату арендной платы <...>, квитанции об уплате налоговых платежей, местных налогов и сборов за <...> годы.
<...> М. обращался в Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" с заявлениями о предоставлении спорных земельных участков в аренду, заявление по существу не рассмотрено. Согласно ответу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район", Н. претендует на право аренды указанных участков, она представляла документы о подаче иска в суд, в связи с чем рассмотрение вопроса возможно после принятия решения судом и вступления его в законную силу (том 1 л.д. 9 - 15).
При вынесении решения суд первой инстанции, отказывая в иске М., исходил из того, что договор аренды недвижимого имущества подлежит и подлежал на момент возникновения спорных отношений государственной регистрации; право аренды на земельный участок на срок более года, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренда. Поскольку договор аренды земельного участка не был заключен между М. и органами местного самоуправления, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то у истца по первоначальному иску не возникло права аренды на данный земельный участок; незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий; арендная плата, внесенная М. до <...> за пользование земельными участками, не означает наличие между сторонами именно арендных отношений, поскольку любое использование (включая фактическое) земли в Российской Федерации является возмездным. Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договор аренды не заключался, не прошел государственную регистрацию, право аренды у М. не возникло, в связи с чем он не имеет права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
На момент предоставления в аренду в <...> М. земельных участков площадью <...> га действовал Земельный кодекс РСФСР.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса РСФСР право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, как ранее действовавшим законодательством, так и действующим на момент рассмотрения спора законодательством, предусматривается заключение договора аренды между сторонами в письменном виде. Документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ М. не был представлен договор аренды земельного участка площадью <...> га, заключенный в <...> с Администрацией муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" сроком 1 год.
Ссылки М. на то, что с <...> он пользовался земельными участками и производил оплату, что свидетельствует, по мнению истца, о заключении договора аренды, несостоятельны, поскольку право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами.
Представленные истцом свидетельство о праве собственности на землю от <...>, а также справка Администрации муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" от <...> не являются допустимыми документами, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков в силу ст. 31 Земельного кодекса РСФСР.
Следует отметить, что принятое органом власти постановление о предоставлении земельного участка в аренду, также не подтверждает заключение договора аренды, поскольку договор считает заключенным, если соблюдена письменная форма.
Кроме того, в свидетельстве о праве собственности на землю от <...> содержатся сведения об аренде одного земельного участка площадью <...> га, вместе с тем, истцом заявлены требования о признании права аренды на два земельных участка.
Вывод суда о том, что на момент предоставления земельных участков договор аренды сроком на 1 год подлежал государственной регистрации является неправильным, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.
Вместе с тем, названный вывод суда первой инстанции не повлек вынесение незаконного решения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно констатировал, что незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий, а арендная плата, внесенная М. до <...> за пользование земельными участками, не означает наличие между сторонами именно арендных отношений, поскольку любое использование (включая фактическое) земли в Российской Федерации является возмездным.
Из материалов дела также следует, что на спорных земельных участках отсутствуют принадлежащие истцу на праве собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем он не имеет исключительного права на аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исходя из изложенного, истец М. не приобрел право пользования спорным земельным участком по договору аренды, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды в силу ч. 3 ст. 22 ЗК РФ и может претендовать на него только в общем порядке, регламентированном ст. 34 ЗК РФ.
Кроме того, судебная коллегия считает, что избираемый способ защиты должен соответствовать характеру нарушения права и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению нарушенного или оспариваемого права, а само по себе требование о признании за М. права на заключение договора аренды земельного участка, не влечет восстановление прав истца.
Указание М. в жалобе на то, что судом не рассмотрено требование о праве выкупа, несостоятельно. Как следует из заявления, принятого судом 11.04.2013 в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель истца К.Е., действующий по доверенности, изменил исковые требования и просил признать право аренды спорных земельных участков за М. (1 л.д. 82). Следовательно, у суда не имелось оснований для рассмотрения и вынесения решения по незаявленным требованиям.
Представитель М., в своей апелляционной жалобе (том 2 л.д. 111 - 112) ставит вопрос о признании за М. права на предоставление ему в собственность спорных земельных участков, с применением статьи 234 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 28 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", указанные новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не могут быть приняты и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы М. не содержат правовых оснований к отмене судебного решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с оценкой, представленных по делу доказательств.
Судебная коллегия считает выводы суда мотивированными, основанными на правильном применении материального закона и установленным обстоятельствам дела.
Разрешая исковые требования Н., заявленные по встречному иску о признании М. утратившим право преимущественного права заключения договора аренды, обязании заключить договор аренды спорных участков с истцом, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств, а также того, что право собственности на возведенные М. и в дальнейшем проданные Н. навес и колодец являются надворными постройками, разрешения на их возведение не получались, в установленном законом порядке не зарегистрировались. Следовательно, у Н. также не возникло преимущественного права на заключение договора аренды.
Как следует из договора купли-продажи, <...> между продавцом М. и покупателем Н., предметам договора явились земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, а также одноэтажный жилой дом с надворными постройками, в том числе навес (Г), колодец артезианский (Г1), расположенными на указанном земельном участке. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, не оспорен, не отменен.
Следовательно, доводы иска Н. о том, что навес (Г) и колодец (Г1) расположены на спорных земельных участках, не могут быть приняты судом. Справка Администрации МО "Куземкинское муниципальное образование" N не является правоустанавливающим документом.
На спорных земельных участках отсутствуют принадлежащие Н. на праве собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем она не имеет исключительного права на приобретение права аренды земельного участка на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Как следует из отзыва Комитета по управлению имуществом, Н. неоднократно в Комитет по управлению имуществом представлялись заявления о приостановлении сделок с М. и документы, подтверждающие оспаривание его прав, с заявлением о заключении договора аренды спорных земельных участков и представлением необходимых документов Н. не обращалась (т. 1 л.д. 49 - 50).
В силу ст. 3 и ст. 4 ГПК РФ при отсутствии обращения с заявлением о заключении договора аренды, требования истца обоснованно отклонены.
Следовательно, исковые требования об обязании заключить договор аренды спорных земельных участков, правильно признаны судом необоснованными.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды спорных земельных участков с М. не был заключен и не повлек правовых последствий в виде преимущественного права на заключение нового договора аренды земельных участков, то есть М. не приобрел преимущественное право на заключение нового договора аренды, то требования Н. о признании М. утратившим преимущественное право заключения договора аренды спорных земельных участков удовлетворению не подлежит.
В этой связи доводы иска Н. о переходе к ней преимущественного права М. вследствие приобретения по договору купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, следует признать несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в техническом паспорте на дом видно, что колодец и навес находились на арендованных участках, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку договор купли-продажи не признан недействительным, не изменен, не отменен, и на момент приобретения земельного участка и жилого дома Н. располагала техническими документами и могла с достоверностью установить местонахождение навеса и колодца.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Н., были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно отклонены.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их мотивированными, основанными на действующем законодательстве и собранных по делу доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка и считает решение законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Н. и М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.01.2014 N 33-472/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. N 33-472/2014
Судья Заплохова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.
судей Пучковой Л.В., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Н. и М. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года N 2-552/2013 по иску М. к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании права аренды земельных участков и встречному иску Н. к М., Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании утратившим преимущественное право на заключение договора аренды, обязании заключить договор аренды земельных участков.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., выслушав объяснения М. и его представителя К.Л., Н. и ее представителя Б.Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" об обязании заключить договор аренды земельных участков с кадастровым N и с кадастровым N, расположенных по адресу: <адрес>, с правом выкупа (том 1 л.д. 4 - 6).
В порядке ст. 39 ГПК РФ представитель истца по доверенности представила заявление об изменении исковых требований, согласно которому истец просит признать за ним право аренды на спорные земельные участки (том 1 л.д. 82).
В обоснование исковых требований М. ссылался на то, что ему <...> были предоставлены в аренду два земельных участка, он оплачивал арендные платежи, возделывал земельные участки, на участках находятся сад и огород, парники, хозяйственная постройка, следовательно, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако, Н. препятствует заключению договора путем введения ответчика Комитета по управлению имуществом МО "Кингисеппский муниципальный район" в заблуждение, представляет исковые заявления о возбуждении гражданских дел.
В свою очередь Н. обратилась в суд с иском к М. и Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании М. утратившим преимущественное право заключения договора аренды указанных земельных участков, обязании Комитета по управлению имуществом заключить договор аренды данных земельных участков с правом выкупа (том 1 л.д. 69 - 71, 81, 121 - 124).
21 ноября 2013 года решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области постановлено в иске М. к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании права аренды земельных участков, отказать. В иске Н. к М., Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" о признании утратившим преимущественное право на заключение договора аренды, заключении договора аренды земельных участков отказано (том 2 л.д. 86 - 94)
13 декабря 2013 года Н., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года отменить, приняв по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы истица ссылается на неправильное установление судом юридически значимых для дела обстоятельств и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Считает, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ имеет преимущественное право покупки или аренды земельных участков (т. 2, л.д. 100 - 101)
М. также не согласился с решением суда и подал через своего представителя апелляционную жалобу (т. 2 л.д. 111 - 112, 131 - 133), просит отменить решение в части, вынести решение о признании за ним права на предоставление в собственность земельных участков с применением ст. 234 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 28 ЗК РФ.
Ответчик Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район", третье лицо не заявляющее самостоятельных требований Администрация муниципального образования Кингисеппский муниципальный район в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, дело в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) слушается в отсутствие
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ в пределах доводов жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о праве собственности на земельный участок, выданному <...> Куземкинским сельским советом Кингисеппского района Ленинградской области, собственнику М. решением от <...> для ведения личного подсобного хозяйства предоставлено в собственность <...> га из земель сельскохозяйственного назначения <адрес>.
В этом же свидетельстве содержатся сведения о предоставлении в аренду сроком на 1 год двух земельных участков площадью <...> га из земель сельскохозяйственного назначения, приложен чертеж границ земельных участков.
<...> право собственности М. на земельный участок, разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, <...> кв. м (<...> га) кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На земельном участке с кадастровым N - площадью <...> кв. м. М. возвел жилой дом и надворные постройки, зарегистрировав право собственности на жилой дом в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (том 1 л.д. 39, 135 - 149).
<...> по договору купли-продажи М. продал Н. земельный участок площадью <...> кв. м и расположенные на нем жилой дом с надворными постройками. Право собственности Н. зарегистрировано в установленном законом порядке <...> (том 1 л.д. 63, 73).
Из протокола об административном правонарушении от <...>, составленного заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель Кингисеппского района Ленинградской области, о привлечении Н. к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, следует, земельные участки с кадастровыми N и N используются Н. без правоустанавливающих документов, на участках расположены кирпичный вольер для собак на бетонном фундаменте, теплица, плодово-ягодные насаждения, навес и скважина (том 1 л.д. 133 - 134).
Как следует из чертежа границ земель в свидетельстве о праве собственности, ситуационного плана земельного участка МО "Куземкинское сельское поселение", межевого плана на земельный участок с кадастровым N, спорные земельные участки с кадастровыми N - площадью <...> кв. м, N - площадью <...> кв. м, расположены параллельно друг другу каждый вдоль границ земельного участка с кадастровым N.
Из справки Администрации муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" от <...> следует, что М. был предоставлен земельный участок на праве аренды площадью <...> на основании свидетельства на право собственности на землю от <...> сроком на 1 год, арендная плата за земельный участок произведена по <...> включительно.
М. представлены платежные извещения Государственной налоговой службы на уплату арендной платы <...>, квитанции об уплате налоговых платежей, местных налогов и сборов за <...> годы.
<...> М. обращался в Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" с заявлениями о предоставлении спорных земельных участков в аренду, заявление по существу не рассмотрено. Согласно ответу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район", Н. претендует на право аренды указанных участков, она представляла документы о подаче иска в суд, в связи с чем рассмотрение вопроса возможно после принятия решения судом и вступления его в законную силу (том 1 л.д. 9 - 15).
При вынесении решения суд первой инстанции, отказывая в иске М., исходил из того, что договор аренды недвижимого имущества подлежит и подлежал на момент возникновения спорных отношений государственной регистрации; право аренды на земельный участок на срок более года, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренда. Поскольку договор аренды земельного участка не был заключен между М. и органами местного самоуправления, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то у истца по первоначальному иску не возникло права аренды на данный земельный участок; незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий; арендная плата, внесенная М. до <...> за пользование земельными участками, не означает наличие между сторонами именно арендных отношений, поскольку любое использование (включая фактическое) земли в Российской Федерации является возмездным. Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договор аренды не заключался, не прошел государственную регистрацию, право аренды у М. не возникло, в связи с чем он не имеет права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.
На момент предоставления в аренду в <...> М. земельных участков площадью <...> га действовал Земельный кодекс РСФСР.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса РСФСР право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, как ранее действовавшим законодательством, так и действующим на момент рассмотрения спора законодательством, предусматривается заключение договора аренды между сторонами в письменном виде. Документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ М. не был представлен договор аренды земельного участка площадью <...> га, заключенный в <...> с Администрацией муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" сроком 1 год.
Ссылки М. на то, что с <...> он пользовался земельными участками и производил оплату, что свидетельствует, по мнению истца, о заключении договора аренды, несостоятельны, поскольку право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами.
Представленные истцом свидетельство о праве собственности на землю от <...>, а также справка Администрации муниципального образования "Куземкинское сельское поселение" от <...> не являются допустимыми документами, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков в силу ст. 31 Земельного кодекса РСФСР.
Следует отметить, что принятое органом власти постановление о предоставлении земельного участка в аренду, также не подтверждает заключение договора аренды, поскольку договор считает заключенным, если соблюдена письменная форма.
Кроме того, в свидетельстве о праве собственности на землю от <...> содержатся сведения об аренде одного земельного участка площадью <...> га, вместе с тем, истцом заявлены требования о признании права аренды на два земельных участка.
Вывод суда о том, что на момент предоставления земельных участков договор аренды сроком на 1 год подлежал государственной регистрации является неправильным, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.
Вместе с тем, названный вывод суда первой инстанции не повлек вынесение незаконного решения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно констатировал, что незаключенный договор не порождает за собой никаких правовых последствий, а арендная плата, внесенная М. до <...> за пользование земельными участками, не означает наличие между сторонами именно арендных отношений, поскольку любое использование (включая фактическое) земли в Российской Федерации является возмездным.
Из материалов дела также следует, что на спорных земельных участках отсутствуют принадлежащие истцу на праве собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем он не имеет исключительного права на аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Исходя из изложенного, истец М. не приобрел право пользования спорным земельным участком по договору аренды, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды в силу ч. 3 ст. 22 ЗК РФ и может претендовать на него только в общем порядке, регламентированном ст. 34 ЗК РФ.
Кроме того, судебная коллегия считает, что избираемый способ защиты должен соответствовать характеру нарушения права и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению нарушенного или оспариваемого права, а само по себе требование о признании за М. права на заключение договора аренды земельного участка, не влечет восстановление прав истца.
Указание М. в жалобе на то, что судом не рассмотрено требование о праве выкупа, несостоятельно. Как следует из заявления, принятого судом 11.04.2013 в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель истца К.Е., действующий по доверенности, изменил исковые требования и просил признать право аренды спорных земельных участков за М. (1 л.д. 82). Следовательно, у суда не имелось оснований для рассмотрения и вынесения решения по незаявленным требованиям.
Представитель М., в своей апелляционной жалобе (том 2 л.д. 111 - 112) ставит вопрос о признании за М. права на предоставление ему в собственность спорных земельных участков, с применением статьи 234 ГК РФ, ст. 305 ГК РФ, п. 2, 4 ст. 28 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", указанные новые материально-правовые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не могут быть приняты и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Иные доводы апелляционной жалобы М. не содержат правовых оснований к отмене судебного решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с оценкой, представленных по делу доказательств.
Судебная коллегия считает выводы суда мотивированными, основанными на правильном применении материального закона и установленным обстоятельствам дела.
Разрешая исковые требования Н., заявленные по встречному иску о признании М. утратившим право преимущественного права заключения договора аренды, обязании заключить договор аренды спорных участков с истцом, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств, а также того, что право собственности на возведенные М. и в дальнейшем проданные Н. навес и колодец являются надворными постройками, разрешения на их возведение не получались, в установленном законом порядке не зарегистрировались. Следовательно, у Н. также не возникло преимущественного права на заключение договора аренды.
Как следует из договора купли-продажи, <...> между продавцом М. и покупателем Н., предметам договора явились земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, а также одноэтажный жилой дом с надворными постройками, в том числе навес (Г), колодец артезианский (Г1), расположенными на указанном земельном участке. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, не оспорен, не отменен.
Следовательно, доводы иска Н. о том, что навес (Г) и колодец (Г1) расположены на спорных земельных участках, не могут быть приняты судом. Справка Администрации МО "Куземкинское муниципальное образование" N не является правоустанавливающим документом.
На спорных земельных участках отсутствуют принадлежащие Н. на праве собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем она не имеет исключительного права на приобретение права аренды земельного участка на основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Как следует из отзыва Комитета по управлению имуществом, Н. неоднократно в Комитет по управлению имуществом представлялись заявления о приостановлении сделок с М. и документы, подтверждающие оспаривание его прав, с заявлением о заключении договора аренды спорных земельных участков и представлением необходимых документов Н. не обращалась (т. 1 л.д. 49 - 50).
В силу ст. 3 и ст. 4 ГПК РФ при отсутствии обращения с заявлением о заключении договора аренды, требования истца обоснованно отклонены.
Следовательно, исковые требования об обязании заключить договор аренды спорных земельных участков, правильно признаны судом необоснованными.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды спорных земельных участков с М. не был заключен и не повлек правовых последствий в виде преимущественного права на заключение нового договора аренды земельных участков, то есть М. не приобрел преимущественное право на заключение нового договора аренды, то требования Н. о признании М. утратившим преимущественное право заключения договора аренды спорных земельных участков удовлетворению не подлежит.
В этой связи доводы иска Н. о переходе к ней преимущественного права М. вследствие приобретения по договору купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, следует признать несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в техническом паспорте на дом видно, что колодец и навес находились на арендованных участках, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку договор купли-продажи не признан недействительным, не изменен, не отменен, и на момент приобретения земельного участка и жилого дома Н. располагала техническими документами и могла с достоверностью установить местонахождение навеса и колодца.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Н., были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно отклонены.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их мотивированными, основанными на действующем законодательстве и собранных по делу доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка и считает решение законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Н. и М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)