Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4618/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2012 (судья Чернышев В.И.) по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ОГРН 1125543050588, ИНН 5517200848), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Стройбетонинвест", общество с ограниченной ответственностью "Три-С", о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" Гармаша А.В. по доверенности N 06/14 от 27.02.2014 сроком действия 3 года,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО ДСК "Стройбетон") о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008 путем обязания ответчика подписать изменения к договору аренды нежилого помещения аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008 следующего содержания:
"Стороны заключили соглашение о нижеследующем:
1. В пункте 2.1 договора первое предложение изложить в новой редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 2 391 634,84 руб. и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении к настоящему соглашению, арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора" далее по тексту.
2. Арендодателю обеспечить государственную регистрацию настоящего соглашения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также нести расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего соглашения.
3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N Д-Ц-7070 от 11.02.2008 и действует с 11.02.2009 года".
Определением от 21.11.2013 суд произвел процессуальную замену ответчика по настоящему делу ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ниже - ООО "АН СБИ"), общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ниже - ООО "СМТ "Стройбетон").
Определением от 06.03.2014 из числа ответчиков по настоящему делу исключено и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "АН СБИ"; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Три-С" (далее - ООО "Три-С").
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования истца.
ООО "СМТ "Стройбетон" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами истца.
Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд, с учетом мнения ответчика, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Обстоятельства заключения 28.01.2008 на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права, подписанного в соответствии с распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с ООО "ДСК "Стройбетон" (арендатор) договора аренды N Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков (55:36:06 10 02:0298, 55:36:06 10 02:0299, 55:36:06 10 02:0300, 55:36:06 10 02:0301, 55:36:06 10 02:0302, 55:36:06 10 02:0303, 55:36:06 10 02:0304, 55:36:06 10 02:0305, 55:36:06 10 02:0306) в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв. м сроком на 10 лет, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Департамент (арендодатель) не оспаривает.
В силу пункта 2.1 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 387 902 руб. 26 коп. ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.
Кадастровые номера земельных участков, отмеченных в договоре, тождественны кадастровым номерам: 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:300, 55:36:061002:301, 55:36:061002:302, 55:36:061002:303, 55:36:061002:304, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.
В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:305 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:520, 55:36:061002:521, 55:36:061002:522, 55:36:061002:523, 55:36:061002:524, что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами названных земельных участков.
Сведения о данных земельных участках были внесены в государственный кадастр недвижимости 12.07.2010.
20.02.2012 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ООО ДСК "Стройбетон" подготовленное соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 с предложением его подписания в течение 5 дней с момента получения данного письма (N ис-дио/2347).
30.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:520 и 55:36:061002:521 переданы ООО "СМТ "Стройбетон".
12.03.2013 права и обязанности арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:522, 55:36:061002:300, 55:36:061002:524, 55:36:061002:298, 55:36:061002:523, 55:36:061002:299, 55:36:061002:302, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306 переданы ООО "АН СБИ".
Далее (06.02.2014) между ООО "АН СБИ" и ООО "СМТ "Стройбетон" был заключен договор N А-06-02-14 о передаче последнему прав и обязанностей на указанные выше земельные участки по договору аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008.
В связи с тем, что ни ООО ДСК "Стройбетон", ни его правопреемники не подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008.
Суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По правилам статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Буквальное толкование условий пункта 4.1.2 договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 заключен по результатам торгов в соответствии со статьей 447 ГК РФ и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими особенности предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется. Вместе с тем допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов. В рассматриваемом договоре аренды такое установление арендной платы не предусмотрено, как не предусмотрен и сам порядок ее определения.
Следовательно, арендная плата по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывалась на торгах. Поскольку размер арендной платы, установленный в пункте 2.1 договора, определен по результатам открытого аукциона и в твердой сумме, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это прямо предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Так как в данной ситуации договор аренды земельных участков заключен на торгах, в результате проведения которых определена ставка арендной платы за единицу площади земельных участков, подлежащая периодической оплате (ежемесячно).
При толковании по правилам статьи 431 ГК РФ условий договора и выяснении действительной общей воли сторон относительно достижения договоренности о размере арендной платы следует, что указанная в договоре цена согласована сторонами в твердой сумме - 387 902,26 руб. в месяц (или, с учетом общей площади земельных участков 1 638 464 кв. м - 0,23 руб. за 1 кв. м, то есть, определена ставка арендной платы за единицу площади земли), является однозначной и не требующей иного понимания.
Воля сторон договора при его заключении была направлена на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства по фиксированной ставке арендной платы, а арендатор и арендодатель одинаково толковали условия договора в отношении размера арендной платы, подтверждается сложившимися между сторонами продолжительными взаимными отношениями по исполнению условий договора и их последующим после подписания договора поведением.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие у сторон разногласий либо заблуждений в отношении суммы (цены) арендных платежей, а также неопределенности в отношении размера арендных платежей в ходе исполнения договора аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для внесения испрашиваемых истцом изменений в указанный договор.
Также суд апелляционной инстанции отмечает, что, как закрепляет пункт 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Поскольку распространение условий дополнительного соглашения к договору аренды на отношения сторон, возникшие до его заключения (с 11.02.2009), возможно только на основании соглашения сторон, которое в данном случае не достигнуто, то изменение установленной соглашением размера арендной платы с указанной даты решением суда неправомерно.
Позиция ответчика в апелляционной жалобе сводится к общему утверждению о вынесении решения при нарушении норм материального и процессуального права. Однако каких-либо конкретных доводов в обоснование такого утверждения Департаментом не приведено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины не распределяются в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку податель апелляционной жалобы был освобожден от ее уплаты в силу указания подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.07.2014 N 08АП-4618/2014 ПО ДЕЛУ N А46-13423/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. N 08АП-4618/2014
Дело N А46-13423/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4618/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2012 (судья Чернышев В.И.) по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ОГРН 1125543050588, ИНН 5517200848), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Стройбетонинвест", общество с ограниченной ответственностью "Три-С", о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" Гармаша А.В. по доверенности N 06/14 от 27.02.2014 сроком действия 3 года,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО ДСК "Стройбетон") о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008 путем обязания ответчика подписать изменения к договору аренды нежилого помещения аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008 следующего содержания:
"Стороны заключили соглашение о нижеследующем:
1. В пункте 2.1 договора первое предложение изложить в новой редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 2 391 634,84 руб. и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении к настоящему соглашению, арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора" далее по тексту.
2. Арендодателю обеспечить государственную регистрацию настоящего соглашения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также нести расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего соглашения.
3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N Д-Ц-7070 от 11.02.2008 и действует с 11.02.2009 года".
Определением от 21.11.2013 суд произвел процессуальную замену ответчика по настоящему делу ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ниже - ООО "АН СБИ"), общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ниже - ООО "СМТ "Стройбетон").
Определением от 06.03.2014 из числа ответчиков по настоящему делу исключено и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "АН СБИ"; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Три-С" (далее - ООО "Три-С").
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования истца.
ООО "СМТ "Стройбетон" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами истца.
Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд, с учетом мнения ответчика, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Обстоятельства заключения 28.01.2008 на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права, подписанного в соответствии с распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, с ООО "ДСК "Стройбетон" (арендатор) договора аренды N Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков (55:36:06 10 02:0298, 55:36:06 10 02:0299, 55:36:06 10 02:0300, 55:36:06 10 02:0301, 55:36:06 10 02:0302, 55:36:06 10 02:0303, 55:36:06 10 02:0304, 55:36:06 10 02:0305, 55:36:06 10 02:0306) в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв. м сроком на 10 лет, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Департамент (арендодатель) не оспаривает.
В силу пункта 2.1 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 387 902 руб. 26 коп. ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.
Кадастровые номера земельных участков, отмеченных в договоре, тождественны кадастровым номерам: 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:300, 55:36:061002:301, 55:36:061002:302, 55:36:061002:303, 55:36:061002:304, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.
В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:305 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:520, 55:36:061002:521, 55:36:061002:522, 55:36:061002:523, 55:36:061002:524, что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами названных земельных участков.
Сведения о данных земельных участках были внесены в государственный кадастр недвижимости 12.07.2010.
20.02.2012 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ООО ДСК "Стройбетон" подготовленное соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 с предложением его подписания в течение 5 дней с момента получения данного письма (N ис-дио/2347).
30.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:520 и 55:36:061002:521 переданы ООО "СМТ "Стройбетон".
12.03.2013 права и обязанности арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:522, 55:36:061002:300, 55:36:061002:524, 55:36:061002:298, 55:36:061002:523, 55:36:061002:299, 55:36:061002:302, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306 переданы ООО "АН СБИ".
Далее (06.02.2014) между ООО "АН СБИ" и ООО "СМТ "Стройбетон" был заключен договор N А-06-02-14 о передаче последнему прав и обязанностей на указанные выше земельные участки по договору аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 11.02.2008.
В связи с тем, что ни ООО ДСК "Стройбетон", ни его правопреемники не подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008.
Суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По правилам статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Буквальное толкование условий пункта 4.1.2 договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 заключен по результатам торгов в соответствии со статьей 447 ГК РФ и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими особенности предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется. Вместе с тем допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов. В рассматриваемом договоре аренды такое установление арендной платы не предусмотрено, как не предусмотрен и сам порядок ее определения.
Следовательно, арендная плата по договору аренды земельного участка N Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывалась на торгах. Поскольку размер арендной платы, установленный в пункте 2.1 договора, определен по результатам открытого аукциона и в твердой сумме, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это прямо предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Так как в данной ситуации договор аренды земельных участков заключен на торгах, в результате проведения которых определена ставка арендной платы за единицу площади земельных участков, подлежащая периодической оплате (ежемесячно).
При толковании по правилам статьи 431 ГК РФ условий договора и выяснении действительной общей воли сторон относительно достижения договоренности о размере арендной платы следует, что указанная в договоре цена согласована сторонами в твердой сумме - 387 902,26 руб. в месяц (или, с учетом общей площади земельных участков 1 638 464 кв. м - 0,23 руб. за 1 кв. м, то есть, определена ставка арендной платы за единицу площади земли), является однозначной и не требующей иного понимания.
Воля сторон договора при его заключении была направлена на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства по фиксированной ставке арендной платы, а арендатор и арендодатель одинаково толковали условия договора в отношении размера арендной платы, подтверждается сложившимися между сторонами продолжительными взаимными отношениями по исполнению условий договора и их последующим после подписания договора поведением.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие у сторон разногласий либо заблуждений в отношении суммы (цены) арендных платежей, а также неопределенности в отношении размера арендных платежей в ходе исполнения договора аренды земельного участка N Ц-31-7070 от 11.02.2008, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для внесения испрашиваемых истцом изменений в указанный договор.
Также суд апелляционной инстанции отмечает, что, как закрепляет пункт 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Поскольку распространение условий дополнительного соглашения к договору аренды на отношения сторон, возникшие до его заключения (с 11.02.2009), возможно только на основании соглашения сторон, которое в данном случае не достигнуто, то изменение установленной соглашением размера арендной платы с указанной даты решением суда неправомерно.
Позиция ответчика в апелляционной жалобе сводится к общему утверждению о вынесении решения при нарушении норм материального и процессуального права. Однако каких-либо конкретных доводов в обоснование такого утверждения Департаментом не приведено.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины не распределяются в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку податель апелляционной жалобы был освобожден от ее уплаты в силу указания подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28.03.2014 по делу N А46-13423/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)