Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании до и после перерыва:
от истца - представитель Гогиян Г.А. по доверенности от 19.01.2015,
от ответчика - представитель Мусихин М.Л. по доверенности от 03.03.2015,
до перерыва:
от ответчика Комитета по управлению имуществом г. Димитровграда - представитель Латфуллин Р.Ф. по доверенности N 04/4135 от 10.12.2014,
от третьего лица Администрация города Димитровграда Ульяновской области - представитель Шулимова О.В. по доверенности N 01-21/5821 от 26.12.2014,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01-08 сентября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2015 г., принятое по делу N А72-570/2015, судья Котельников А.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897, ИНН 6312090522), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" (ОГРН 1097302001610, ИНН 7302042610), Ульяновская область, г. Димитровград,
к Комитету по управлению имуществом г. Димитровграда (ОГРН 1027300545183, ИНН 7302011001), Ульяновская область, г. Димитровград,
с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
Администрация города Димитровграда Ульяновской области, г. Димитровград,
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росеестра" по Ульяновской области, г. Ульяновск,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
ЗАО АКБ "ГАЗБАНК", г. Самара,
о признании недействительным договора аренды земельного участка,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" (ИНН 7302042610, ОГРН 1097302001610), Ульяновская обл., г. Димитровград,
к обществу с ограниченной ответственностью "Данко" (ИНН 6312090522, ОГРН 1096312003897), г. Самара,
о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, признании договора купли-продажи недействительным,
ООО "Данко" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО "ПМК-ДД" и Комитету по управлению имуществом г. Димитровграда о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.07.2014 г. N 7539, а право аренды ООО "ПМК-ДД" - отсутствующим.
Определением арбитражного суда от 11.02.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Димитровграда, Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области, ООО "ГАЗБАНК".
- ООО ПМК-ДД" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ООО "Данко" о признании расторгнутым с 23.09.2011 г. договора аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. и обязании Управление Росреестра в Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения;
- признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. в части аренды земельного участка, расположенного под зданием N 30 по ул. Куйбышева г. Димитровграда и необходимого для использования этого здания, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения;
- признании отсутствующим с 23.09.2011 г. право аренды ООО "Данко" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:0010, основанные на договоре от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г., и обязать Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.05.2015 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Данко" удовлетворены.
Договор N 7539 аренды земельного участка площадью 5 353 кв. метра с кадастровым номером 73:23:014113:104, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, заключенный 09 июля 2014 года между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и обществом с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" - признан недействительным, а право аренды данного земельного участка общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" - отсутствующим.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" к обществу с ограниченной ответственностью "Данко" - отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представитель Комитета по управлению имуществом г. Димитровграда до перерыва считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель третьего лица Администрации города Димитровграда до перерыва также считал апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 19.08.2004 между Комитетом по управлению имущества г. Димитровграда (арендодатель) и ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2837 площадью 29743 кв. м с кадастровым номером 73:23:014113:0010 из состава земель поселений, расположенный по адресу: ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, г. Димитровград, Ульяновская область. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
26.08.2011 между ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" (продавец) в лице конкурсного управляющего ОАО "ДГАТП" и ООО "Данко" (покупатель) заключен договор N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" ликвидировано в процессе банкротства.
Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 26.08.2011 за ООО "Данко" зарегистрировано право собственности на здание мастерских с пристроями общей площадью 2 189,04 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/1; здание мастерских с пристроем общей площадью 960,96 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/3; бытовые и складские помещения, подземный склад для ГСМ с подвалом, пристроями общей площадью 1 126,24 кв. метров, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/7; гараж стоянка общей площадью 224,25 кв. метров, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/18; здание мойки автомобильных двигателей с пристроем общей площадью 157,17 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитовград, ул. Куйбышева, д. 30/19, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА N 258028 от 23.09.2011, серии 73-А N 258023 от 23.09.2011, серии 73-АА N 258025 от 24.09.2011, серии 73-АА N 258029 от 24.09.2011, серии 73-АА N 258026 от 24.09.2011.
Помимо этого, на основании договора купли-продажи от 15.03.2013 за ООО "Данко" зарегистрировано право собственности на ограждение забором по периметру предприятия ОАО "ДГАТП", состоящее из плит в количестве 97 штук, и асфальтовое покрытие производственного назначения площадью 24 761 кв. метр, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30.
Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 29 743 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:10, по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19.
Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 26.12.2012 за ООО "ПМК-ДД" зарегистрировано право собственности на помещения магазина бытовой химии площадью 66,92 кв. м; помещения продуктового магазина площадью 132,01 кв. м; помещения столовой площадью 262,78 кв. м и помещения административного здания площадью 734,22 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА N 496475 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496478 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496477 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496476 от 28.12.2012.
27.03.2013 г. ООО "ПМК-ДД" обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30.
В ответ на обращение Комитет письмом исх. N 06/1620 от 23.04.2013 сообщил, что испрашиваемый земельный участок входит в состав земельного участка, расположенного по ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, с кадастровым номером 73:23:014113:10 площадью 29 743 кв. м; и для дальнейшего решения вопроса об аренде заявителю необходимо обратиться в межевую организацию для подготовки схемы раздела спорного земельного участка.
Указанное письмо послужило ООО "ПМК-ДД" основанием для обращения к кадастровому инженеру, который произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, после чего общество обратилось в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", который на основании представленного межевого плана от 29.01.2014 г. произвел раздел указанного земельного участка на два участка: земельный участок с кадастровым номером 73:24:014113:104 площадью 5 353 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 73:23:0141113:105 площадью 24 384 кв. м, и поставил на государственный кадастровый учет оба данных участка с определением их границ (кадастровые паспорта оформлены 26.03.2014 г.).
При этом, земельному участку с кадастровым номером 73:24:014113:104 присвоен статус "учтенный", земельному участку с кадастровым номером 73:23:0141113:105 присвоен статус "временный", а земельному участку с кадастровым номером 73:23:014113:10 - статус "архивный".
Постановлением и.о. Главы администрации г. Димитровграда от 28.05.2014 г. N 1579 земельному участку площадью 5 353 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:104 был присвоен номер 30 по ул. Куйбышева, а земельному участку площадью 24 384 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:105 присвоен номер 30а по ул. Куйбышева.
30.05.2014 г. ООО "ПМК-ДД" повторно обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 5 353 кв. м, расположенного по адресу: г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30.
Постановлением и.о. Главы администрации г. Димитровграда от 30.06.2014 N 1971 ООО "ПМК-ДД" был предоставлен в аренду сроком до 01.06.2024 г. земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:104 площадью 5 353 кв. м по ул. Куйбышева, 30 (земли населенных пунктов) для транспортно-экспедиционного предприятия. На основании данного постановления 09.07.2014 между Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда (Арендодатель) и ООО "ПМК-ДД" (Арендатор) был заключен договор N 7539 аренды указанного земельного участка, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ульяновской области 22.07.2014 г.
Сославшись на то, что договор аренды земельного участка от 09.07.2014 N 7539 противоречит требованиям закона и нарушает права Общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО ПМК-ДД" полагая, что договор аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 является расторгнутым с 23.09.2011, обратился в арбитражный суд со встречными требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. в части аренды земельного участка, расположенного под зданием N 30 по ул. Куйбышева г. Димитровграда и необходимого для использования этого здания, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения; а также признании отсутствующим с 23.09.2011 г. право аренды ООО "Данко" в отношении спорного земельного участка.
Удовлетворяя заявленный первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса).
Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 29 743 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:0010, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, находится в муниципальной собственности МО "Город Димитровград" в силу закона.
Данный земельный участок был передан Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) ОАО "ДГАТП" (арендатор) по договору аренды N 2837 от 19.08.2004 г. на срок до 01.03.2014 г.
Договор аренды земли от 19.08.2004 не предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение предмета договора, расторжение или отказ от договора.
В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора N 2837, в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствие возражений со стороны арендодателя, которые должны быть выражены в соответствующем письменном уведомлении, направленном не менее, чем за три месяца до окончания срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1. договора установлен срок действия договора до 01.03.2014.
В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Надлежащих и бесспорных доказательств, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по договору аренды земельного участка от 19.08.2004 N 2837 суду не представлено.
Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком истцу арендованного имущества или письменного уведомления ответчика о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды от 19.08.2004, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.
В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В договоре аренды от 19.08.2004 стороны не предусмотрели иной срок предупреждения о прекращении данного договора аренды.
В соответствии с п. 6.2. договора при возобновлении договора аренды в соответствии с п. 2.2. договор, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.
Из материалов дела следует, что Комитет 25.11.2014 направил в адрес ООО "Данко" предложение о расторжении договора N 2837 и о заключении нового договора аренды земельного участка - площадью 24 383 кв. метров по адресу: ул. Куйбышева, 30а. Вместе с тем, указанное уведомление не может быть расценено судом как односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке суду не представлено, как усматривается из материалов дела, ООО "Данко" продолжает пользоваться спорным земельным участком, производя арендные платежи. При указанных обстоятельствах правовых оснований считать спорный договор прекращенным либо расторгнутым не имеется.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В пункте 1 статьи 11.2 и в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда при присвоении номеров вновь образуемым земельным участкам и оформлении договора аренды с ООО "ПМК-ДД" в нарушение пунктов 1.1.12 и 1.5 Положения о Комитете по управлению имуществом города Димитровграда, утвержденного решением Городской Думы г. Димитровграда от 24.09.2014 г. N 16/184, не осуществил надлежащего контроля за законностью при заключении сделки с муниципальным имуществом, и не осуществил муниципального контроля при осуществлении раздела земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, хотя в соответствии с положениями статьи 72 ЗК РФ и Положением о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории города Димитровграда Ульяновской области, утвержденном решением Городской Думы города Димитровграда от 28.04.2010 г. N 30/396, это является его обязанностью. Соответственно невыполнение Комитетом указанных полномочий и ненадлежащий контроль со стороны Администрации при принятии постановления о предоставлении ответчику земельного участка повлекли за собой заключение незаконной сделки и нарушение прав истца.
В результате указанного нарушения закона межевание и последующий раздел земельного участка площадью 29 737 кв. метров были произведены таким образом, что ворота с единственным выездом с данного земельного участка на улицу Куйбышева (которым всегда пользовался истец) перешли в пользование ответчика, несмотря на то, что площадь помещений, расположенных на данном земельном участке и находящихся в собственности у ООО "ПМК-ДД", составляет всего 180/1000 доли, тогда как доля истца - 820/1000. Доказательств наличия иных организованных в установленном порядке выездов с территории указанного земельного участка суду не представлено.
При решении вопроса о предоставлении ответчику земельного участка в аренду и при заключении договора аренды с ООО "ПМК-ДД" от 09.07.2014, которое послужило основанием для раздела арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:014113:104 и 73:24:014113:105, не было получено согласие Общества "Данко" на раздел арендуемого им участка и изменение площади предмета аренды.
Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности МО "Город Димитровград", соответственно, никакие кадастровые действия не могли быть произведены с указанным земельным участком в отсутствие согласия собственника, в частности не мог быть произведен раздел и формирование новых земельных участков без разрешения собственника имущества, иное противоречило бы действующему законодательству, поскольку только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
При этом, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.
Следовательно, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 осуществлен незаконно, а принятое постановление N 1971 от 30.06.2014 является недействительным, как не соответствующее положениям пункта 4 статьи 11.2. ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
При наличии действующего, исполняемого сторонами и не расторгнутого в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 19.08.2004 площадью 29 737 кв. м, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что договор аренды от 09 07.2014 N 7539 нарушает права истца, являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:104, в связи с чем оспариваемый договор не соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8 и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Согласно статье 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения пункт 1 статьи 167 Кодекса.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что споры по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Суд первой инстанции правомерно признал истца заинтересованным лицом в оспаривании договора аренды, поскольку договор нарушает права Общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, обоснованно признал договор от 09.07.2014 N 7539 ничтожной сделкой и удовлетворил первоначальные исковые требования.
Довод Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:10 перестал существовать в связи с разделом подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 12, частями 6, 9 ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.
В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11.
Кроме того, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже объектов недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пунктах 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При этом договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
При рассмотрении дела установлено, что договор аренды земельного участка от 19.08.2004 является действующим, приобретенные в собственность ООО "ПМК-ДД" объекты недвижимости расположены на спорном земельном участке, соответственно, право аренды у ответчика на земельный участок, расположенный под приобретенным объектом недвижимости возникло в силу закона. Соответственно, учитывая, что договор аренды земельного участка площадью 29 743 кв. м от 19.08.2004 является действующим, ООО "Данко" и ООО "ПМК-ДД" являются соарендаторами данного земельного участка на условиях указанного договора, поскольку их право пользования земельным участком имеют одни и те же юридические основания - ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ, и указанный договор фактически является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Подлежит отклонению и довод о том, что невозможно рассмотреть иск о признании сделки недействительной без обжалования постановления Администрации, на основании которого и был заключен сорный договор.
Ни Гражданский кодекс Российской Федерации в нормах о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) ни Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не связывают возможность признания сделки недействительной с предшествующими заключению спорного договора действиями. Нормы права о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, в том числе и по сделкам с государственным имуществом, не содержат условий об обязательной необходимости последовательного или одновременного оспаривания ненормативного акта и самой сделки. Более того, в рамках искового производства требования об оспаривании ненормативных актов не рассматриваются. То обстоятельство, что положения постановления Администрации не были признаны недействительными, не лишало истца возможности ссылаться на их незаконность в суде при рассмотрении гражданского спора и представлять в подтверждение этого довода соответствующие доказательства, подлежащие исследованию и оценке в совокупности с другими доводами и доказательствами по правилам искового производства.
При указанных обстоятельствах правовых оснований для отмены судебного акта не имеется.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2015 г., принятое по делу N А72-570/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД",- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2015 N 11АП-8869/2015 ПО ДЕЛУ N А72-570/2015
Требование: О признании недействительным договора аренды земельного участка, права аренды отсутствующим.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2015 г. по делу N А72-570/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании до и после перерыва:
от истца - представитель Гогиян Г.А. по доверенности от 19.01.2015,
от ответчика - представитель Мусихин М.Л. по доверенности от 03.03.2015,
до перерыва:
от ответчика Комитета по управлению имуществом г. Димитровграда - представитель Латфуллин Р.Ф. по доверенности N 04/4135 от 10.12.2014,
от третьего лица Администрация города Димитровграда Ульяновской области - представитель Шулимова О.В. по доверенности N 01-21/5821 от 26.12.2014,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01-08 сентября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2015 г., принятое по делу N А72-570/2015, судья Котельников А.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Данко" (ОГРН 1096312003897, ИНН 6312090522), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" (ОГРН 1097302001610, ИНН 7302042610), Ульяновская область, г. Димитровград,
к Комитету по управлению имуществом г. Димитровграда (ОГРН 1027300545183, ИНН 7302011001), Ульяновская область, г. Димитровград,
с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
Администрация города Димитровграда Ульяновской области, г. Димитровград,
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице ФГБУ "ФКП Росеестра" по Ульяновской области, г. Ульяновск,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,
ЗАО АКБ "ГАЗБАНК", г. Самара,
о признании недействительным договора аренды земельного участка,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" (ИНН 7302042610, ОГРН 1097302001610), Ульяновская обл., г. Димитровград,
к обществу с ограниченной ответственностью "Данко" (ИНН 6312090522, ОГРН 1096312003897), г. Самара,
о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, признании договора купли-продажи недействительным,
установил:
ООО "Данко" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО "ПМК-ДД" и Комитету по управлению имуществом г. Димитровграда о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.07.2014 г. N 7539, а право аренды ООО "ПМК-ДД" - отсутствующим.
Определением арбитражного суда от 11.02.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Димитровграда, Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области, ООО "ГАЗБАНК".
- ООО ПМК-ДД" обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями к ООО "Данко" о признании расторгнутым с 23.09.2011 г. договора аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. и обязании Управление Росреестра в Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения;
- признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. в части аренды земельного участка, расположенного под зданием N 30 по ул. Куйбышева г. Димитровграда и необходимого для использования этого здания, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения;
- признании отсутствующим с 23.09.2011 г. право аренды ООО "Данко" в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:0010, основанные на договоре от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г., и обязать Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.05.2015 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Данко" удовлетворены.
Договор N 7539 аренды земельного участка площадью 5 353 кв. метра с кадастровым номером 73:23:014113:104, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, заключенный 09 июля 2014 года между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и обществом с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" - признан недействительным, а право аренды данного земельного участка общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" - отсутствующим.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД" к обществу с ограниченной ответственностью "Данко" - отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представитель Комитета по управлению имуществом г. Димитровграда до перерыва считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель третьего лица Администрации города Димитровграда до перерыва также считал апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 19.08.2004 между Комитетом по управлению имущества г. Димитровграда (арендодатель) и ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2837 площадью 29743 кв. м с кадастровым номером 73:23:014113:0010 из состава земель поселений, расположенный по адресу: ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, г. Димитровград, Ульяновская область. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
26.08.2011 между ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" (продавец) в лице конкурсного управляющего ОАО "ДГАТП" и ООО "Данко" (покупатель) заключен договор N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что ОАО "Димитровградское грузовое автотранспортное предприятие" ликвидировано в процессе банкротства.
Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 26.08.2011 за ООО "Данко" зарегистрировано право собственности на здание мастерских с пристроями общей площадью 2 189,04 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/1; здание мастерских с пристроем общей площадью 960,96 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/3; бытовые и складские помещения, подземный склад для ГСМ с подвалом, пристроями общей площадью 1 126,24 кв. метров, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/7; гараж стоянка общей площадью 224,25 кв. метров, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30/18; здание мойки автомобильных двигателей с пристроем общей площадью 157,17 кв. метров, расположенное по адресу: Ульяновская обл., г. Димитовград, ул. Куйбышева, д. 30/19, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА N 258028 от 23.09.2011, серии 73-А N 258023 от 23.09.2011, серии 73-АА N 258025 от 24.09.2011, серии 73-АА N 258029 от 24.09.2011, серии 73-АА N 258026 от 24.09.2011.
Помимо этого, на основании договора купли-продажи от 15.03.2013 за ООО "Данко" зарегистрировано право собственности на ограждение забором по периметру предприятия ОАО "ДГАТП", состоящее из плит в количестве 97 штук, и асфальтовое покрытие производственного назначения площадью 24 761 кв. метр, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30.
Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 29 743 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:10, по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19.
Судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 26.12.2012 за ООО "ПМК-ДД" зарегистрировано право собственности на помещения магазина бытовой химии площадью 66,92 кв. м; помещения продуктового магазина площадью 132,01 кв. м; помещения столовой площадью 262,78 кв. м и помещения административного здания площадью 734,22 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА N 496475 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496478 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496477 от 28.12.2012, серии 73-АА N 496476 от 28.12.2012.
27.03.2013 г. ООО "ПМК-ДД" обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 30.
В ответ на обращение Комитет письмом исх. N 06/1620 от 23.04.2013 сообщил, что испрашиваемый земельный участок входит в состав земельного участка, расположенного по ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, с кадастровым номером 73:23:014113:10 площадью 29 743 кв. м; и для дальнейшего решения вопроса об аренде заявителю необходимо обратиться в межевую организацию для подготовки схемы раздела спорного земельного участка.
Указанное письмо послужило ООО "ПМК-ДД" основанием для обращения к кадастровому инженеру, который произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, после чего общество обратилось в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", который на основании представленного межевого плана от 29.01.2014 г. произвел раздел указанного земельного участка на два участка: земельный участок с кадастровым номером 73:24:014113:104 площадью 5 353 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 73:23:0141113:105 площадью 24 384 кв. м, и поставил на государственный кадастровый учет оба данных участка с определением их границ (кадастровые паспорта оформлены 26.03.2014 г.).
При этом, земельному участку с кадастровым номером 73:24:014113:104 присвоен статус "учтенный", земельному участку с кадастровым номером 73:23:0141113:105 присвоен статус "временный", а земельному участку с кадастровым номером 73:23:014113:10 - статус "архивный".
Постановлением и.о. Главы администрации г. Димитровграда от 28.05.2014 г. N 1579 земельному участку площадью 5 353 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:104 был присвоен номер 30 по ул. Куйбышева, а земельному участку площадью 24 384 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:105 присвоен номер 30а по ул. Куйбышева.
30.05.2014 г. ООО "ПМК-ДД" повторно обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 5 353 кв. м, расположенного по адресу: г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30.
Постановлением и.о. Главы администрации г. Димитровграда от 30.06.2014 N 1971 ООО "ПМК-ДД" был предоставлен в аренду сроком до 01.06.2024 г. земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:104 площадью 5 353 кв. м по ул. Куйбышева, 30 (земли населенных пунктов) для транспортно-экспедиционного предприятия. На основании данного постановления 09.07.2014 между Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда (Арендодатель) и ООО "ПМК-ДД" (Арендатор) был заключен договор N 7539 аренды указанного земельного участка, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ульяновской области 22.07.2014 г.
Сославшись на то, что договор аренды земельного участка от 09.07.2014 N 7539 противоречит требованиям закона и нарушает права Общества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО ПМК-ДД" полагая, что договор аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 является расторгнутым с 23.09.2011, обратился в арбитражный суд со встречными требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2011 г. N 19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка N 2837 от 19.08.2004 г. в части аренды земельного участка, расположенного под зданием N 30 по ул. Куйбышева г. Димитровграда и необходимого для использования этого здания, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения; а также признании отсутствующим с 23.09.2011 г. право аренды ООО "Данко" в отношении спорного земельного участка.
Удовлетворяя заявленный первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса).
Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 29 743 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:0010, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, находится в муниципальной собственности МО "Город Димитровград" в силу закона.
Данный земельный участок был передан Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) ОАО "ДГАТП" (арендатор) по договору аренды N 2837 от 19.08.2004 г. на срок до 01.03.2014 г.
Договор аренды земли от 19.08.2004 не предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение предмета договора, расторжение или отказ от договора.
В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора N 2837, в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствие возражений со стороны арендодателя, которые должны быть выражены в соответствующем письменном уведомлении, направленном не менее, чем за три месяца до окончания срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.1. договора установлен срок действия договора до 01.03.2014.
В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Надлежащих и бесспорных доказательств, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по договору аренды земельного участка от 19.08.2004 N 2837 суду не представлено.
Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком истцу арендованного имущества или письменного уведомления ответчика о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды от 19.08.2004, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.
В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В договоре аренды от 19.08.2004 стороны не предусмотрели иной срок предупреждения о прекращении данного договора аренды.
В соответствии с п. 6.2. договора при возобновлении договора аренды в соответствии с п. 2.2. договор, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.
Из материалов дела следует, что Комитет 25.11.2014 направил в адрес ООО "Данко" предложение о расторжении договора N 2837 и о заключении нового договора аренды земельного участка - площадью 24 383 кв. метров по адресу: ул. Куйбышева, 30а. Вместе с тем, указанное уведомление не может быть расценено судом как односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке суду не представлено, как усматривается из материалов дела, ООО "Данко" продолжает пользоваться спорным земельным участком, производя арендные платежи. При указанных обстоятельствах правовых оснований считать спорный договор прекращенным либо расторгнутым не имеется.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В пункте 1 статьи 11.2 и в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда при присвоении номеров вновь образуемым земельным участкам и оформлении договора аренды с ООО "ПМК-ДД" в нарушение пунктов 1.1.12 и 1.5 Положения о Комитете по управлению имуществом города Димитровграда, утвержденного решением Городской Думы г. Димитровграда от 24.09.2014 г. N 16/184, не осуществил надлежащего контроля за законностью при заключении сделки с муниципальным имуществом, и не осуществил муниципального контроля при осуществлении раздела земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, хотя в соответствии с положениями статьи 72 ЗК РФ и Положением о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории города Димитровграда Ульяновской области, утвержденном решением Городской Думы города Димитровграда от 28.04.2010 г. N 30/396, это является его обязанностью. Соответственно невыполнение Комитетом указанных полномочий и ненадлежащий контроль со стороны Администрации при принятии постановления о предоставлении ответчику земельного участка повлекли за собой заключение незаконной сделки и нарушение прав истца.
В результате указанного нарушения закона межевание и последующий раздел земельного участка площадью 29 737 кв. метров были произведены таким образом, что ворота с единственным выездом с данного земельного участка на улицу Куйбышева (которым всегда пользовался истец) перешли в пользование ответчика, несмотря на то, что площадь помещений, расположенных на данном земельном участке и находящихся в собственности у ООО "ПМК-ДД", составляет всего 180/1000 доли, тогда как доля истца - 820/1000. Доказательств наличия иных организованных в установленном порядке выездов с территории указанного земельного участка суду не представлено.
При решении вопроса о предоставлении ответчику земельного участка в аренду и при заключении договора аренды с ООО "ПМК-ДД" от 09.07.2014, которое послужило основанием для раздела арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:014113:104 и 73:24:014113:105, не было получено согласие Общества "Данко" на раздел арендуемого им участка и изменение площади предмета аренды.
Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности МО "Город Димитровград", соответственно, никакие кадастровые действия не могли быть произведены с указанным земельным участком в отсутствие согласия собственника, в частности не мог быть произведен раздел и формирование новых земельных участков без разрешения собственника имущества, иное противоречило бы действующему законодательству, поскольку только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
При этом, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.
Следовательно, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 осуществлен незаконно, а принятое постановление N 1971 от 30.06.2014 является недействительным, как не соответствующее положениям пункта 4 статьи 11.2. ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
При наличии действующего, исполняемого сторонами и не расторгнутого в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 19.08.2004 площадью 29 737 кв. м, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что договор аренды от 09 07.2014 N 7539 нарушает права истца, являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:104, в связи с чем оспариваемый договор не соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8 и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Согласно статье 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения пункт 1 статьи 167 Кодекса.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что споры по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Суд первой инстанции правомерно признал истца заинтересованным лицом в оспаривании договора аренды, поскольку договор нарушает права Общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, обоснованно признал договор от 09.07.2014 N 7539 ничтожной сделкой и удовлетворил первоначальные исковые требования.
Довод Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:10 перестал существовать в связи с разделом подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 12, частями 6, 9 ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.
В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11.
Кроме того, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже объектов недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пунктах 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При этом договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
При рассмотрении дела установлено, что договор аренды земельного участка от 19.08.2004 является действующим, приобретенные в собственность ООО "ПМК-ДД" объекты недвижимости расположены на спорном земельном участке, соответственно, право аренды у ответчика на земельный участок, расположенный под приобретенным объектом недвижимости возникло в силу закона. Соответственно, учитывая, что договор аренды земельного участка площадью 29 743 кв. м от 19.08.2004 является действующим, ООО "Данко" и ООО "ПМК-ДД" являются соарендаторами данного земельного участка на условиях указанного договора, поскольку их право пользования земельным участком имеют одни и те же юридические основания - ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ, и указанный договор фактически является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Подлежит отклонению и довод о том, что невозможно рассмотреть иск о признании сделки недействительной без обжалования постановления Администрации, на основании которого и был заключен сорный договор.
Ни Гражданский кодекс Российской Федерации в нормах о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) ни Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не связывают возможность признания сделки недействительной с предшествующими заключению спорного договора действиями. Нормы права о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, в том числе и по сделкам с государственным имуществом, не содержат условий об обязательной необходимости последовательного или одновременного оспаривания ненормативного акта и самой сделки. Более того, в рамках искового производства требования об оспаривании ненормативных актов не рассматриваются. То обстоятельство, что положения постановления Администрации не были признаны недействительными, не лишало истца возможности ссылаться на их незаконность в суде при рассмотрении гражданского спора и представлять в подтверждение этого довода соответствующие доказательства, подлежащие исследованию и оценке в совокупности с другими доводами и доказательствами по правилам искового производства.
При указанных обстоятельствах правовых оснований для отмены судебного акта не имеется.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2015 г., принятое по делу N А72-570/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМК-ДД",- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)