Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,
при участии:
- от истца: представитель Шубная С.В., удостоверение, доверенность N 59-30-138/13 от 13.01.2014;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южная звезда"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 по делу N А53-16580/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (ОГРН 1046168003067 ИНН 6168911967)
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Южная Звезда Авто" (ОГРН 1126195014373 ИНН 6163126917)
о взыскании задолженности, пени,
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (далее - ответчик, ООО "Южная звезда", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286 в размере 372 966 рублей 07 копеек за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 и пени в размере 9 950 рублей 73 копеек за период с 15.02.2013 по 10.06.2013.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Южная звезда" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 22.11.2012 N 34286 за период до государственной регистрации договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, заключенного между ООО "Южная звезда" и ООО "Южная Звезда Авто".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Южная Звезда Авто" (далее - ООО "Южная Звезда Авто").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 исковые требования удовлетворены; с ООО "Южная звезда" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону взыскано 382 916 рублей 80 копеек, из которых 372 966 рублей 07 копеек задолженности и 9 950 рублей 73 копейки пени. С ООО "Южная звезда" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 658 рублей 30 копеек.
Суд первой инстанции на основании пункта 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, заключенного между ООО "Южная звезда" и ООО "Южная Звезда Авто", пришел к выводу, что заключение указанного договора уступки не освобождает ответчика от исполнения обязательств по внесению арендных платежей до момента фактической передачи земельного участка новому арендатору и государственной регистрации договора уступки от 11.12.2012. В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере до момента государственной регистрации договора уступки от 11.12.2012 (с 01.01.2013 по 14.02.2013) ответчиком не погашена. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный департаментом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере, предусмотренном пунктом 5.2 договора от 22.11.2012 N 34286.
ООО "Южная звезда" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание факт заключения договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, по условиям которого ООО "Южная звезда" уступило права и обязанности по спорному договору аренды ООО "Южная Звезда Авто". Отсутствие подписанного и зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2012 N 34286 не имеет правового значения для решения вопроса о замене стороны арендатора, при наличии договора уступки от 11.12.2012. С учетом требований статей 382, 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации иск департамента о взыскании задолженности по арендной плате, предъявленный к ООО "Южная звезда" (первоначальному арендатору), удовлетворению не подлежит.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Южная звезда" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 8-12).
Согласно пункту 1.1 договора N 34286 от 22.11.2012 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0070502:19, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, для использования в целях строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 9 602 кв. м.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 срок аренды установлен сторонами с момента передачи земельного участка до 18.10.2015.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 передан ООО "Южная звезда" по акту приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 13).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 осуществлена в установленном законом порядке 05.12.2012, что подтверждается отметкой регистрационной службы на последнем листе договора (т. 1 л.д. 14).
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 34286 от 22.11.2012 размер арендной платы в год за участок составляет 2 867 459 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (пункт 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом, размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к указанному договору не требуется (пункт 3.4 договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Между ООО "Южная звезда" (первоначальный арендатор) и ООО "Южная Звезда Авто" был подписан договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, по условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору принадлежащие ему права и обязанности по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 от 11.12.2012 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 общей площадью 9 602 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора (т. 1 л.д. 16-18).
Пунктом 2.1 договора от 11.12.2012 предусмотрено, что стоимость уступки права аренды объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора составляет 8 000 000 рублей. За уступку права аренды новый арендатор выплачивает первоначальному арендатору сумму 8 000 000 рублей в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения (пункт 2.2 договора).
Право аренды на объект возникает у нового арендатора с момента государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (пункт 2.4 договора).
При этом, первоначальный арендатор обязан исполнить в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за весь период, начиная с квартала, в котором заключен настоящий договор и по дату фактической передачи земельного участка в соответствии с актом приема-передачи и регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области (пункт 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012).
Как следует из материалов дела, договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.02.2013 (т. 1 л.д. 15).
В материалы дела также представлено дополнительное соглашение N 1 к договору от 22.11.2012 N 34286 (т. 1 л.д. 47), которым внесены изменения в договор в части наименования арендатора (вместо слов "ООО "Южная звезда" читать "ООО "Южная Звезда Авто") и размера арендной платы (2 641 843 рубля).
Полагая, что до заключения договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, определяемого днем его государственной регистрации, ООО "Южная звезда" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2013 по 14.02.2012 в размере 372 966 рублей 07 копеек и пени за период с 15.02.2013 по 10.06.2013 в размере 9 950 рублей 73 копейки.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор N 34286 от 22.11.2012 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Обстоятельства передачи ООО "Южная звезда" арендуемого земельного участка в фактическое владение и пользование подтверждается актом приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 13).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно изложенному в исковом заявлении департамента расчету, предметом спора является задолженность ООО "Южная звезда" по арендной плате за период с 01.01.2013 по 14.02.2013.
При оценке представленного департаментом расчета арендной платы суд руководствуется следующим.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен департаментом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", действовавших в спорный период, согласно которым размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы в спорный период составил 372 966 рублей 07 копеек (т. 1 л.д. 5).
Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных впервые для целей строительства, расчет задолженности ООО "Южная столица" по арендной плате по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 в сумме 372 966 рублей 07 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.
Доказательства перечисления арендной платы в указанном размере, общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Южная звезда" указало, что в связи с заключением договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
При буквальном толковании условий договора от 11.12.2012 суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанный договор по своей правовой природе является сделкой перенайма.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).
Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.
Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.
В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.
В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом, кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.
Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность.
При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А32-26403/2010; постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2012 по делу N А07-14720/2011; Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 N ВАС-12256/11.
Из анализа условий договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору - ООО "Южная Звезда Авто", обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем.
Напротив, пунктом 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 предусмотрено, что первоначальный арендатор (ООО "Южная звезда") обязан исполнить в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за весь период, начиная с квартала, в котором заключен настоящий договор и по дату фактической передачи земельного участка в соответствии с актом приема-передачи и регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга применяются правила содержащиеся в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, то есть с 15.02.2013.
До указанного момента, обязанности арендатора по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 должен был нести первоначальный арендатор - ООО "Южная звезда", что и было согласовано сторонами в пункте 2.5 договора от 22.11.2012.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании с ООО "Южная звезда" (первоначальный арендатор) задолженности по арендной плате в размере 372 966 рублей 07 копеек за период с 01.01.2013 по 14.02.2013, то есть до момента государственной регистрации договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления департаментом требований о взыскании пени в размере 9 950 рублей 73 копейки за период с 15.02.2013 по 10.06.2013.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Из расчета департамента следует, что неустойка начислена истцом исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, действовавшей на момент образования задолженности (Указание ЦБ РФ N 2873-У от 13.09.2012), на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся за период до передачи ООО "Южная звезда" прав и обязанностей по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 и выбытия и прекращения для него арендных правоотношений по указанному договору.
Применительно к статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период до дня прекращения для арендатора арендных отношений, вследствие передачи прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору, поскольку обязательство прекращается только надлежащим исполнением.
Расчет суммы договорной неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В то же время в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик в суде первой инстанции соответствующее заявление о снижении размера неустойки и применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не сделал.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по собственной инициативе у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей установлен судом и подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования департамента о взыскании с ответчика договорной неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 9 950 рублей 73 копейки.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 по делу N А53-16580/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (ОГРН 1046168003067 ИНН 6168911967) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2014 N 15АП-21445/2013 ПО ДЕЛУ N А53-16580/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2014 г. N 15АП-21445/2013
Дело N А53-16580/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,
при участии:
- от истца: представитель Шубная С.В., удостоверение, доверенность N 59-30-138/13 от 13.01.2014;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Южная звезда"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 по делу N А53-16580/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (ОГРН 1046168003067 ИНН 6168911967)
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Южная Звезда Авто" (ОГРН 1126195014373 ИНН 6163126917)
о взыскании задолженности, пени,
принятое в составе судьи Губенко М.И.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (далее - ответчик, ООО "Южная звезда", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286 в размере 372 966 рублей 07 копеек за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 и пени в размере 9 950 рублей 73 копеек за период с 15.02.2013 по 10.06.2013.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Южная звезда" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 22.11.2012 N 34286 за период до государственной регистрации договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, заключенного между ООО "Южная звезда" и ООО "Южная Звезда Авто".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Южная Звезда Авто" (далее - ООО "Южная Звезда Авто").
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 исковые требования удовлетворены; с ООО "Южная звезда" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону взыскано 382 916 рублей 80 копеек, из которых 372 966 рублей 07 копеек задолженности и 9 950 рублей 73 копейки пени. С ООО "Южная звезда" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 658 рублей 30 копеек.
Суд первой инстанции на основании пункта 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, заключенного между ООО "Южная звезда" и ООО "Южная Звезда Авто", пришел к выводу, что заключение указанного договора уступки не освобождает ответчика от исполнения обязательств по внесению арендных платежей до момента фактической передачи земельного участка новому арендатору и государственной регистрации договора уступки от 11.12.2012. В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере до момента государственной регистрации договора уступки от 11.12.2012 (с 01.01.2013 по 14.02.2013) ответчиком не погашена. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный департаментом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере, предусмотренном пунктом 5.2 договора от 22.11.2012 N 34286.
ООО "Южная звезда" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание факт заключения договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 N 34286, по условиям которого ООО "Южная звезда" уступило права и обязанности по спорному договору аренды ООО "Южная Звезда Авто". Отсутствие подписанного и зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2012 N 34286 не имеет правового значения для решения вопроса о замене стороны арендатора, при наличии договора уступки от 11.12.2012. С учетом требований статей 382, 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации иск департамента о взыскании задолженности по арендной плате, предъявленный к ООО "Южная звезда" (первоначальному арендатору), удовлетворению не подлежит.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Южная звезда" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 8-12).
Согласно пункту 1.1 договора N 34286 от 22.11.2012 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0070502:19, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, для использования в целях строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью 9 602 кв. м.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 срок аренды установлен сторонами с момента передачи земельного участка до 18.10.2015.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 передан ООО "Южная звезда" по акту приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 13).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 осуществлена в установленном законом порядке 05.12.2012, что подтверждается отметкой регистрационной службы на последнем листе договора (т. 1 л.д. 14).
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 34286 от 22.11.2012 размер арендной платы в год за участок составляет 2 867 459 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (пункт 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом, размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к указанному договору не требуется (пункт 3.4 договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Между ООО "Южная звезда" (первоначальный арендатор) и ООО "Южная Звезда Авто" был подписан договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, по условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору принадлежащие ему права и обязанности по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 от 11.12.2012 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070502:19 общей площадью 9 602 кв. м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях строительства автомойки, автосервиса, автомобильного салона, предприятия общественного питания, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора (т. 1 л.д. 16-18).
Пунктом 2.1 договора от 11.12.2012 предусмотрено, что стоимость уступки права аренды объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора составляет 8 000 000 рублей. За уступку права аренды новый арендатор выплачивает первоначальному арендатору сумму 8 000 000 рублей в течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения (пункт 2.2 договора).
Право аренды на объект возникает у нового арендатора с момента государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (пункт 2.4 договора).
При этом, первоначальный арендатор обязан исполнить в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за весь период, начиная с квартала, в котором заключен настоящий договор и по дату фактической передачи земельного участка в соответствии с актом приема-передачи и регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области (пункт 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012).
Как следует из материалов дела, договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.02.2013 (т. 1 л.д. 15).
В материалы дела также представлено дополнительное соглашение N 1 к договору от 22.11.2012 N 34286 (т. 1 л.д. 47), которым внесены изменения в договор в части наименования арендатора (вместо слов "ООО "Южная звезда" читать "ООО "Южная Звезда Авто") и размера арендной платы (2 641 843 рубля).
Полагая, что до заключения договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, определяемого днем его государственной регистрации, ООО "Южная звезда" ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2013 по 14.02.2012 в размере 372 966 рублей 07 копеек и пени за период с 15.02.2013 по 10.06.2013 в размере 9 950 рублей 73 копейки.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор N 34286 от 22.11.2012 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Обстоятельства передачи ООО "Южная звезда" арендуемого земельного участка в фактическое владение и пользование подтверждается актом приема-передачи от 22.11.2012 (т. 1 л.д. 13).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно изложенному в исковом заявлении департамента расчету, предметом спора является задолженность ООО "Южная звезда" по арендной плате за период с 01.01.2013 по 14.02.2013.
При оценке представленного департаментом расчета арендной платы суд руководствуется следующим.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен департаментом в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", действовавших в спорный период, согласно которым размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы в спорный период составил 372 966 рублей 07 копеек (т. 1 л.д. 5).
Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных впервые для целей строительства, расчет задолженности ООО "Южная столица" по арендной плате по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 за период с 01.01.2013 по 14.02.2013 в сумме 372 966 рублей 07 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.
Доказательства перечисления арендной платы в указанном размере, общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Южная звезда" указало, что в связи с заключением договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012, является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
При буквальном толковании условий договора от 11.12.2012 суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанный договор по своей правовой природе является сделкой перенайма.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Таким образом, при перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора).
Следовательно, договор перенайма должен отвечать требованиям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам по передачи прав и обязанностей.
Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.
Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с этим, сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.
В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.
В частности, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом, кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.
Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющими индивидуализировать передаваемую задолженность.
При отсутствии такого соглашения, обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.
Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А32-26403/2010; постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.06.2012 по делу N А07-14720/2011; Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 N ВАС-12256/11.
Из анализа условий договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору - ООО "Южная Звезда Авто", обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма и передача указанной задолженности была согласована арендодателем.
Напротив, пунктом 2.5 договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 предусмотрено, что первоначальный арендатор (ООО "Южная звезда") обязан исполнить в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за весь период, начиная с квартала, в котором заключен настоящий договор и по дату фактической передачи земельного участка в соответствии с актом приема-передачи и регистрации данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга применяются правила содержащиеся в пункте 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012 может считаться заключенным и порождать правовые последствия только с момента его государственной регистрации, то есть с 15.02.2013.
До указанного момента, обязанности арендатора по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 должен был нести первоначальный арендатор - ООО "Южная звезда", что и было согласовано сторонами в пункте 2.5 договора от 22.11.2012.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения исковых требований департамента о взыскании с ООО "Южная звезда" (первоначальный арендатор) задолженности по арендной плате в размере 372 966 рублей 07 копеек за период с 01.01.2013 по 14.02.2013, то есть до момента государственной регистрации договора от 11.12.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 34286 от 22.11.2012.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления департаментом требований о взыскании пени в размере 9 950 рублей 73 копейки за период с 15.02.2013 по 10.06.2013.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.
Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на момент просрочки, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Из расчета департамента следует, что неустойка начислена истцом исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, действовавшей на момент образования задолженности (Указание ЦБ РФ N 2873-У от 13.09.2012), на сумму задолженности по арендной плате, образовавшейся за период до передачи ООО "Южная звезда" прав и обязанностей по договору аренды N 34286 от 22.11.2012 и выбытия и прекращения для него арендных правоотношений по указанному договору.
Применительно к статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации департамент вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период до дня прекращения для арендатора арендных отношений, вследствие передачи прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору, поскольку обязательство прекращается только надлежащим исполнением.
Расчет суммы договорной неустойки ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В то же время в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Из материалов дела следует, что ответчик в суде первой инстанции соответствующее заявление о снижении размера неустойки и применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не сделал.
При указанных обстоятельствах основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по собственной инициативе у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей установлен судом и подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требования департамента о взыскании с ответчика договорной неустойки правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 9 950 рублей 73 копейки.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2013 по делу N А53-16580/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южная звезда" (ОГРН 1046168003067 ИНН 6168911967) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)