Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Чуковой Алевтины Васильевны - Фатулаева Р.Г., по доверенности от 04.02.2014, б/н,
представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Тупикова В.С., по доверенности от 30.12.2014, N 01-13/138,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 декабря 2014 года по делу N А57-15360/2014 (судья Алькова В.А.),
по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Чуковой Алевтины Васильевны (ИНН 645300195175; ОГРНИП 304645310500105), к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 645001003 ОГРН 1036405000280),
третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Саратова,
о понуждении заключить договор долгосрочной аренды земельного участка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чукова Алевтина Васильевна (далее по тексту - ИП Чукова А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", ответчик) о понуждении Администрацию МО "Город Саратов" заключить договор долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 82,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Дачный, ул. Мелиораторов 8а в Ленинском районе.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 05 декабря 2014 года Администрация МО "Город Саратов" обязано в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу, принять предусмотренные законодательством меры к заключению с ИП Чуковой Алевтиной Васильевной договора аренды земельного участка под объектом недвижимости - нежилым зданием мини-магазина с остановочным павильоном, площадью 82.2 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пос. Дачный, ул. Мелиораторов, дом N 8а, со сроком аренды 49 лет, с разрешенным использованием под размещение объекта торговли и общественного питания.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация МО "Город Саратов" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
Податель жалобы указывает на то что, Чуковой А.В. избран неверный способ защиты своих прав, поскольку без рассмотрения вопроса о законности постановления Администрации МО "Город Саратов" N 1130 от 25.04.2014 заключение договора аренды с Чуковой А.В. невозможно, так как при таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2014 по делу N А57-15360/2014 противоречит действующему нормативному акту.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, заслушав лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Саратова от 29 сентября 1998 N 455-306 Чуковой А.В. по договору аренды земельного участка от 29.10.1998 N 1725 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:04051303 площадью 0,0123 га по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, для проектирования и строительства мини-магазина.
На предоставленном в аренду земельном участке Чуковой А.В. был построен мини-магазин общей площадью 55,7 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2008 N 64-АБ 941920.
Договор аренды земельного участка от 29.10.1998 N 1725 является недействующим в связи с истечением срока его действия, что подтверждено сторонами в судебном заседании.
11.07.2013 Чукова А.В. обратилась в Администрацию МО "Город Саратов" с заявлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 64:48:040513:3 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, в Ленинском районе, занятого указанным объектом торговли.
16.09.2013 постановлением N 2024 администрация отказала Чуковой А.В. в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, указав, что документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка площадью 123 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Чуковой А.В., не представлены.
01.04.2014 Чукова А.В. обратилась в Администрацию МО "Город Саратов" с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет части земельного участка с кадастровым номером 64:48:040513:3 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, в Ленинском районе, занятого принадлежащим ей на праве объектом торговли в размере 82.2. кв. м (площадь застройки согласно технического паспорта объекта)
25.04.2014 постановлением N 1130 Администрация г. Саратова отказала Чуковой А.В. в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли, в связи с тем, что
- заявителем не представлено сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении права,
- площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:040513:3 составляет 123 кв. м.
Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на оформление земельно-правовых отношений, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Обязывая Администрацию МО "Город Саратов" принять предусмотренные законодательством меры к заключению с ИП Чуковой Алевтиной Васильевной договора аренды земельного участка под объектом недвижимости - нежилым зданием мини-магазина с остановочным павильоном, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Администрация г. Саратова запросила у заявителя сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении права. Между тем, заявление содержит указание на то, что площадь застройки принадлежащего ей на праве собственности объекта составляет 82,2 кв. м, технический паспорт к заявлению приложен, заявитель просил предоставить ему право аренды на часть земельного участка площадью 82,2 кв. м. Таким образом, заявителем указаны все объекты, расположенные на части земельного участка, в отношении которой подано заявление о приобретении права.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет владельцу объекта недвижимости приоритетное право на приобретение земельного участка под ним (пункт 1 названной статьи). Но данное преимущество распространяется только на землю, необходимую для использования объекта (пункт 7).
Предоставление на льготных условиях земельного участка большей площадью, чем фактически требуется для эксплуатации сооружения, не основано на законе и нарушает права возможных претендентов на его получение, поскольку для этого действующим земельным законодательством предусмотрены другие процедуры.
Учитывая, что в иных предусмотренных законом случаях получение земли предполагает более сложную процедуру либо проведение конкурса, незаконное предоставление приоритетного права на приобретение земельного участка исключает возможность продажи его с торгов, что влечет соответствующие потери для местного бюджета.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, указанными нормами предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество.
Размеры земельного участка, необходимые для использования расположенного на нем здания, подлежат определению с учетом находящегося на нем объекта. При этом отсутствие установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности не служит препятствием для определения адекватного размера участка. Доказательствами обоснованности выделения участка конкретной площадью могут служить заключения компетентных органов (архитектуры, земельного комитета), материалы землеустроительной экспертизы, заключение лицензированной организации.
При отсутствии иных доказательств фактическое использование земельного участка определено площадью расположенного на нем объекта.
Согласно техническому паспорту мини-магазина с остановочным павильоном от 30.05.2013, составленному ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ", площадь застройки объекта составляет 82,2 кв. м.
Таким образом, как указано судом первой инстанции, у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в заключении с истцом договора аренды.
Пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
При разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 6 ст. ст. 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок со дня поступления заявления собственника недвижимости об оформлении прав на земельный участок, уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Таким образом, условия договора аренды должны определяться ответчиком в проекте договора аренды.
В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца.
Однако, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.
Истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи этого участка.
Однако, из содержания обжалуемого судебного акта следует, что суд первой инстанции фактически заявление истца рассмотрел в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 общество могло использовать и другой способ защиты своих прав и интересов - путем обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения либо действий администрации незаконными. Такое заявление рассматривается судом в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, установив, что решение либо действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании оспариваемого решения либо оспариваемых действий (бездействия) незаконными.
Избранный истцом способ защиты о понуждении администрации к заключению договора для восстановления нарушенных прав соответствует действующему законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05).
Однако, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Правоотношения, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договорах.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 указанного Кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами земельных отношений являются в частности, земельные участки.
Из части 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации государственного учетного номера (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Кадастровый номер 64:48:040513:3 присвоен земельному участку общей площадью 123 кв. м.
Оферта истца содержит предложение заключить договор аренды площадью 82, 2 кв. м.
Спорный земельный участок площадью 82, 2 кв. м не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет и не может быть объектом земельных правоотношений, не может являться предметом гражданско-правовых договоров, в том числе договоров аренды.
При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Саратовской области подлежит отмене. В иске следует отказать.
При изготовлении и оглашении резолютивной части постановления апелляционным судом была допущена опечатка в указании номера дела. Так указано N А12-15360/2014, тогда как следовало указать N А57-15360/2014.
Поскольку указанное следует из текста настоящего постановления, исправление опечатки не влечет изменения содержания судебного акта, апелляционный суд считает возможным руководствуясь ч. 3 ст. 179 АПК РФ исправить ее в резолютивной части настоящего постановления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 декабря 2014 года по делу N А57-15360/2014 отменить. В иске отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2015 N 12АП-354/2015 ПО ДЕЛУ N А57-15360/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. по делу N А57-15360/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "11" февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Чуковой Алевтины Васильевны - Фатулаева Р.Г., по доверенности от 04.02.2014, б/н,
представителя Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Тупикова В.С., по доверенности от 30.12.2014, N 01-13/138,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 декабря 2014 года по делу N А57-15360/2014 (судья Алькова В.А.),
по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Чуковой Алевтины Васильевны (ИНН 645300195175; ОГРНИП 304645310500105), к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 645001003 ОГРН 1036405000280),
третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Саратова,
о понуждении заключить договор долгосрочной аренды земельного участка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чукова Алевтина Васильевна (далее по тексту - ИП Чукова А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", ответчик) о понуждении Администрацию МО "Город Саратов" заключить договор долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет, общей площадью 82,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, пос. Дачный, ул. Мелиораторов 8а в Ленинском районе.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 05 декабря 2014 года Администрация МО "Город Саратов" обязано в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу, принять предусмотренные законодательством меры к заключению с ИП Чуковой Алевтиной Васильевной договора аренды земельного участка под объектом недвижимости - нежилым зданием мини-магазина с остановочным павильоном, площадью 82.2 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пос. Дачный, ул. Мелиораторов, дом N 8а, со сроком аренды 49 лет, с разрешенным использованием под размещение объекта торговли и общественного питания.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация МО "Город Саратов" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
Податель жалобы указывает на то что, Чуковой А.В. избран неверный способ защиты своих прав, поскольку без рассмотрения вопроса о законности постановления Администрации МО "Город Саратов" N 1130 от 25.04.2014 заключение договора аренды с Чуковой А.В. невозможно, так как при таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.12.2014 по делу N А57-15360/2014 противоречит действующему нормативному акту.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, заслушав лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Саратова от 29 сентября 1998 N 455-306 Чуковой А.В. по договору аренды земельного участка от 29.10.1998 N 1725 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:04051303 площадью 0,0123 га по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, для проектирования и строительства мини-магазина.
На предоставленном в аренду земельном участке Чуковой А.В. был построен мини-магазин общей площадью 55,7 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2008 N 64-АБ 941920.
Договор аренды земельного участка от 29.10.1998 N 1725 является недействующим в связи с истечением срока его действия, что подтверждено сторонами в судебном заседании.
11.07.2013 Чукова А.В. обратилась в Администрацию МО "Город Саратов" с заявлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 123 кв. м с кадастровым номером 64:48:040513:3 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, в Ленинском районе, занятого указанным объектом торговли.
16.09.2013 постановлением N 2024 администрация отказала Чуковой А.В. в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли, в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости, указав, что документы, подтверждающие обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка площадью 123 кв. м для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего Чуковой А.В., не представлены.
01.04.2014 Чукова А.В. обратилась в Администрацию МО "Город Саратов" с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет части земельного участка с кадастровым номером 64:48:040513:3 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, п. Дачный, ул. Мелиораторов, д. 8а, в Ленинском районе, занятого принадлежащим ей на праве объектом торговли в размере 82.2. кв. м (площадь застройки согласно технического паспорта объекта)
25.04.2014 постановлением N 1130 Администрация г. Саратова отказала Чуковой А.В. в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, занимаемого отдельно стоящим объектом торговли, в связи с тем, что
- заявителем не представлено сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении права,
- площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:040513:3 составляет 123 кв. м.
Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на оформление земельно-правовых отношений, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Обязывая Администрацию МО "Город Саратов" принять предусмотренные законодательством меры к заключению с ИП Чуковой Алевтиной Васильевной договора аренды земельного участка под объектом недвижимости - нежилым зданием мини-магазина с остановочным павильоном, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Администрация г. Саратова запросила у заявителя сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении права. Между тем, заявление содержит указание на то, что площадь застройки принадлежащего ей на праве собственности объекта составляет 82,2 кв. м, технический паспорт к заявлению приложен, заявитель просил предоставить ему право аренды на часть земельного участка площадью 82,2 кв. м. Таким образом, заявителем указаны все объекты, расположенные на части земельного участка, в отношении которой подано заявление о приобретении права.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет владельцу объекта недвижимости приоритетное право на приобретение земельного участка под ним (пункт 1 названной статьи). Но данное преимущество распространяется только на землю, необходимую для использования объекта (пункт 7).
Предоставление на льготных условиях земельного участка большей площадью, чем фактически требуется для эксплуатации сооружения, не основано на законе и нарушает права возможных претендентов на его получение, поскольку для этого действующим земельным законодательством предусмотрены другие процедуры.
Учитывая, что в иных предусмотренных законом случаях получение земли предполагает более сложную процедуру либо проведение конкурса, незаконное предоставление приоритетного права на приобретение земельного участка исключает возможность продажи его с торгов, что влечет соответствующие потери для местного бюджета.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, указанными нормами предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество.
Размеры земельного участка, необходимые для использования расположенного на нем здания, подлежат определению с учетом находящегося на нем объекта. При этом отсутствие установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности не служит препятствием для определения адекватного размера участка. Доказательствами обоснованности выделения участка конкретной площадью могут служить заключения компетентных органов (архитектуры, земельного комитета), материалы землеустроительной экспертизы, заключение лицензированной организации.
При отсутствии иных доказательств фактическое использование земельного участка определено площадью расположенного на нем объекта.
Согласно техническому паспорту мини-магазина с остановочным павильоном от 30.05.2013, составленному ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ", площадь застройки объекта составляет 82,2 кв. м.
Таким образом, как указано судом первой инстанции, у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в заключении с истцом договора аренды.
Пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
При разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В соответствии с п. 6 ст. ст. 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок со дня поступления заявления собственника недвижимости об оформлении прав на земельный участок, уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Таким образом, условия договора аренды должны определяться ответчиком в проекте договора аренды.
В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца.
Однако, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.
Истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи этого участка.
Однако, из содержания обжалуемого судебного акта следует, что суд первой инстанции фактически заявление истца рассмотрел в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 общество могло использовать и другой способ защиты своих прав и интересов - путем обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения либо действий администрации незаконными. Такое заявление рассматривается судом в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, установив, что решение либо действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании оспариваемого решения либо оспариваемых действий (бездействия) незаконными.
Избранный истцом способ защиты о понуждении администрации к заключению договора для восстановления нарушенных прав соответствует действующему законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05).
Однако, оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Правоотношения, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договорах.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 указанного Кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами земельных отношений являются в частности, земельные участки.
Из части 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации государственного учетного номера (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Кадастровый номер 64:48:040513:3 присвоен земельному участку общей площадью 123 кв. м.
Оферта истца содержит предложение заключить договор аренды площадью 82, 2 кв. м.
Спорный земельный участок площадью 82, 2 кв. м не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет и не может быть объектом земельных правоотношений, не может являться предметом гражданско-правовых договоров, в том числе договоров аренды.
При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Саратовской области подлежит отмене. В иске следует отказать.
При изготовлении и оглашении резолютивной части постановления апелляционным судом была допущена опечатка в указании номера дела. Так указано N А12-15360/2014, тогда как следовало указать N А57-15360/2014.
Поскольку указанное следует из текста настоящего постановления, исправление опечатки не влечет изменения содержания судебного акта, апелляционный суд считает возможным руководствуясь ч. 3 ст. 179 АПК РФ исправить ее в резолютивной части настоящего постановления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 декабря 2014 года по делу N А57-15360/2014 отменить. В иске отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)