Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко Анатолия Павловича (ИНН 260302002657, ОГРНИП 304264835000230), ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко Анатолия Павловича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 (судьи Сомов Е.Г., Джамбулатов С.И., Годило Н.Н.) по делу N А63-9204/2013, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко А.П. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) с иском о признании незаключенным (в период с 04.07.2008 по 01.09.2010) договора от 04.07.2008 N 2-17 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:0:0111.
Иск мотивирован тем, что до государственной регистрации договора аренды (01.09.2010) глава хозяйства (арендатор) земельный участок сельскохозяйственного назначения не использовал. Следовательно, в период с 04.07.2008 по 01.09.2010 договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 не может считаться заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Незаконность действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) по отказу в государственной регистрации договора установлена судебными актами по делу N А63-17464/2009.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании распоряжений министерства от 28.04.2008 N 325 и от 01.07.2008 N 493 министерством и главой хозяйства подписан договор от 04.07.2008 N 2-17 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 5086 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:17:0:0111. В государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра отказало (сообщение от 13.08.2009 N 17/001/2009-509). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2010 по делу N А63-17464/2009 (об оспаривании отказа в государственной регистрации). При проверке доводов главы хозяйства о незаключенности договора в период до его государственной регистрации (с 04.07.2008 по 01.09.2010) суды исходили из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Установили, что соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, а имущество передано (принято) в пользование. Следовательно, оснований для квалификации такого (не прошедшего государственной регистрации) соглашения как незаключенного не имеется. Договор аренды был зарегистрирован, поэтому на основании пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является заключенным. Суды оценили направленность требований главы хозяйства (иск подан с целью установления факта неиспользования земельного участка в период до государственной регистрации договора, а также отсутствия у истца обязанности по внесению арендной платы за этот период) и пришли к выводу об избрании главой хозяйства ненадлежащего способа защиты прав (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статья 12 Гражданского кодекса). Приведенные истцом обстоятельства уже исследовались арбитражным судом в рамках дела N А63-10692/2011. Вступившим в законную силу решением от 24.02.2012 по названному делу с главы хозяйства взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.12.2010. Довод главы хозяйства о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях (неправомерное отклонение ходатайства об отложении судебного заседания) апелляционный суд не принял в связи с необоснованностью. Ссылка истца на пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) отклонена апелляционным судом в связи с отсутствием основания для его применения к отношениям сторон (л. д. 88, 119).
Глава хозяйства обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты прав ошибочен. Судебные инстанции не учли, что предмет спора по настоящему делу и в рамках дела N А63-10692/2011 не совпадают. Решением от 24.02.2012 исковые требования министерства о взыскании арендной платы удовлетворены частично. При этом обстоятельства заключения договора аренды земельного участка судами не исследовались. В то же время незаконность действий Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации договора установлена судебными актами по иному делу (N А63-17464/2009). Таким образом, договор от 04.07.2008 N 2-17 фактически заключен (породил правовые последствия) с 01.09.2010 (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Земельный участок передан истцу по акту от 04.07.2008, однако фактическое его использование стало возможным после государственной регистрации договора аренды (с 01.09.2010). Суд первой инстанции допустил также нарушение процессуальных норм, неправомерно отклонив ходатайство представителя истца об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки в судебное заседание по уважительной причине. Судом неправильно применена статья 158 Кодекса и нарушены принципы равноправия и состязательности сторон в арбитражном процессе (статьи 8, 9 Кодекса).
От министерства и Управления Росреестра отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 4 июля 2008 года на основании распоряжений министерства от 28.04.2008 N 325 и от 01.07.2008 N 493 министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор N 2-17 (л. д. 9-13). По условиям договора арендатору предоставлен в аренду на срок с 28.04.2008 по 27.04.2018 земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:0:111 площадью 5086 тыс. кв. м, расположенный примерно в 9,4 км по направлению на северо-запад от ориентира: Ставропольский край, Андроповский район, с. Султан, ул. Степная, д. 21. Передача участка во владение и пользование арендатора осуществляется арендодателем в месте нахождения участка и оформляется актом (пункт 4.1). Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора. Годовой размер арендной платы за участок составляет 158 592 рубля 28 копеек. Расчет арендной платы (приложение к договору) является его неотъемлемой частью.
Участок передан арендатору по акту, являющемуся приложением к договору аренды (л. д. 16).
В государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра отказало, что подтверждается сообщением от 13.08.2009 N 17/001/2009-509 (л. д. 21).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2010 по делу N А63-17464/2009 отказ в государственной регистрации договора аренды признан незаконным, суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора (л. д. 22).
Договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 зарегистрирован в ЕГРП 01.09.2010 (запись регистрации 26-26-03/005/2010-795), что следует из штампа регистрирующего органа на экземпляре договора (л. д. 14).
Ссылаясь на неиспользование участка до момента государственной регистрации договора, глава хозяйства заявил требование о признании договора аренды от 04.07.2008 N 2-17 незаключенным (в период с 04.07.2008 по 01.09.2010).
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как видно из материалов дела, договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:111 площадью 5086 тыс. кв. м (на срок более года), зарегистрирован в ЕГРП 01.09.2010 (запись регистрации 26-26-03/005/2010-795), следовательно, считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, как установили судебные инстанции при разрешении спора, объект аренды (земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:111) передан в пользование (принят арендатором) путем подписания акта приема-передачи (приложение к договору); при этом все существенные условия пользования имуществом (в том числе условие об оплате) сторонами согласованы.
В рамках дела N А63-10692/2011 о взыскании задолженности по арендной плате (с участием тех же лиц) судами также установлено, что глава хозяйства принял во владение и пользование земельный участок 26:17:0:111 (площадью 5086 тыс. кв. м) 28 апреля 2008 года.
В пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и при этом судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса).
Аналогичные правовые позиции изложены в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 N 165).
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Сторона договора аренды, не зарегистрированного в установленном законом порядке, не вправе ссылаться на этом основании на его незаключенность.
Таким образом, до даты государственной регистрации договора аренды от 04.07.2008 N 2-17 стороны были связаны соглашением о порядке владения и пользования имуществом, к которому применяются правила Гражданского кодекса о договоре аренды. Глава хозяйства (сторона по договору) не вправе ссылаться на отсутствие (незаключенность) обязательства в период до внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Кроме того, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса (пункт 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы главы хозяйства отклоняются как основанные на неправильном толковании заявителем норм Гражданского кодекса об аренде (глава 34) и способах защиты гражданских прав. Согласовав существенные условия договора, и приняв имущество во владение (пользование), глава хозяйства не вправе требовать судебной констатации его незаключенности. Отсутствие государственной регистрации договора аренды до 01.09.2010 не освобождает истца от исполнения обязательств по заключенному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому сторонами по правила гражданского законодательства о договоре аренды).
Не принимается и довод о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях. По смыслу части 4 статьи 158 Кодекса отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон (при наличии сведений о надлежащем извещении стороны о времени и месте судебного заседания) по имеющимся в деле доказательствам. Поэтому суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело по существу.
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 14.04.2014).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А63-9204/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N А63-9204/2013
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N А63-9204/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко Анатолия Павловича (ИНН 260302002657, ОГРНИП 304264835000230), ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644) и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко Анатолия Павловича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 (судьи Сомов Е.Г., Джамбулатов С.И., Годило Н.Н.) по делу N А63-9204/2013, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Браилко А.П. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) с иском о признании незаключенным (в период с 04.07.2008 по 01.09.2010) договора от 04.07.2008 N 2-17 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:0:0111.
Иск мотивирован тем, что до государственной регистрации договора аренды (01.09.2010) глава хозяйства (арендатор) земельный участок сельскохозяйственного назначения не использовал. Следовательно, в период с 04.07.2008 по 01.09.2010 договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 не может считаться заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Незаконность действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) по отказу в государственной регистрации договора установлена судебными актами по делу N А63-17464/2009.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014, в удовлетворении иска отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании распоряжений министерства от 28.04.2008 N 325 и от 01.07.2008 N 493 министерством и главой хозяйства подписан договор от 04.07.2008 N 2-17 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 5086 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:17:0:0111. В государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра отказало (сообщение от 13.08.2009 N 17/001/2009-509). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2010 по делу N А63-17464/2009 (об оспаривании отказа в государственной регистрации). При проверке доводов главы хозяйства о незаключенности договора в период до его государственной регистрации (с 04.07.2008 по 01.09.2010) суды исходили из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Установили, что соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, а имущество передано (принято) в пользование. Следовательно, оснований для квалификации такого (не прошедшего государственной регистрации) соглашения как незаключенного не имеется. Договор аренды был зарегистрирован, поэтому на основании пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) является заключенным. Суды оценили направленность требований главы хозяйства (иск подан с целью установления факта неиспользования земельного участка в период до государственной регистрации договора, а также отсутствия у истца обязанности по внесению арендной платы за этот период) и пришли к выводу об избрании главой хозяйства ненадлежащего способа защиты прав (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статья 12 Гражданского кодекса). Приведенные истцом обстоятельства уже исследовались арбитражным судом в рамках дела N А63-10692/2011. Вступившим в законную силу решением от 24.02.2012 по названному делу с главы хозяйства взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.12.2010. Довод главы хозяйства о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях (неправомерное отклонение ходатайства об отложении судебного заседания) апелляционный суд не принял в связи с необоснованностью. Ссылка истца на пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) отклонена апелляционным судом в связи с отсутствием основания для его применения к отношениям сторон (л. д. 88, 119).
Глава хозяйства обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты прав ошибочен. Судебные инстанции не учли, что предмет спора по настоящему делу и в рамках дела N А63-10692/2011 не совпадают. Решением от 24.02.2012 исковые требования министерства о взыскании арендной платы удовлетворены частично. При этом обстоятельства заключения договора аренды земельного участка судами не исследовались. В то же время незаконность действий Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации договора установлена судебными актами по иному делу (N А63-17464/2009). Таким образом, договор от 04.07.2008 N 2-17 фактически заключен (породил правовые последствия) с 01.09.2010 (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Земельный участок передан истцу по акту от 04.07.2008, однако фактическое его использование стало возможным после государственной регистрации договора аренды (с 01.09.2010). Суд первой инстанции допустил также нарушение процессуальных норм, неправомерно отклонив ходатайство представителя истца об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки в судебное заседание по уважительной причине. Судом неправильно применена статья 158 Кодекса и нарушены принципы равноправия и состязательности сторон в арбитражном процессе (статьи 8, 9 Кодекса).
От министерства и Управления Росреестра отзывы на жалобу не поступили.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 4 июля 2008 года на основании распоряжений министерства от 28.04.2008 N 325 и от 01.07.2008 N 493 министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор N 2-17 (л. д. 9-13). По условиям договора арендатору предоставлен в аренду на срок с 28.04.2008 по 27.04.2018 земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:0:111 площадью 5086 тыс. кв. м, расположенный примерно в 9,4 км по направлению на северо-запад от ориентира: Ставропольский край, Андроповский район, с. Султан, ул. Степная, д. 21. Передача участка во владение и пользование арендатора осуществляется арендодателем в месте нахождения участка и оформляется актом (пункт 4.1). Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 5 договора. Годовой размер арендной платы за участок составляет 158 592 рубля 28 копеек. Расчет арендной платы (приложение к договору) является его неотъемлемой частью.
Участок передан арендатору по акту, являющемуся приложением к договору аренды (л. д. 16).
В государственной регистрации договора аренды Управление Росреестра отказало, что подтверждается сообщением от 13.08.2009 N 17/001/2009-509 (л. д. 21).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2010 по делу N А63-17464/2009 отказ в государственной регистрации договора аренды признан незаконным, суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора (л. д. 22).
Договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 зарегистрирован в ЕГРП 01.09.2010 (запись регистрации 26-26-03/005/2010-795), что следует из штампа регистрирующего органа на экземпляре договора (л. д. 14).
Ссылаясь на неиспользование участка до момента государственной регистрации договора, глава хозяйства заявил требование о признании договора аренды от 04.07.2008 N 2-17 незаключенным (в период с 04.07.2008 по 01.09.2010).
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как видно из материалов дела, договор аренды от 04.07.2008 N 2-17 земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:111 площадью 5086 тыс. кв. м (на срок более года), зарегистрирован в ЕГРП 01.09.2010 (запись регистрации 26-26-03/005/2010-795), следовательно, считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, как установили судебные инстанции при разрешении спора, объект аренды (земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:111) передан в пользование (принят арендатором) путем подписания акта приема-передачи (приложение к договору); при этом все существенные условия пользования имуществом (в том числе условие об оплате) сторонами согласованы.
В рамках дела N А63-10692/2011 о взыскании задолженности по арендной плате (с участием тех же лиц) судами также установлено, что глава хозяйства принял во владение и пользование земельный участок 26:17:0:111 (площадью 5086 тыс. кв. м) 28 апреля 2008 года.
В пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и при этом судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса).
Аналогичные правовые позиции изложены в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 N 165).
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора, стороны приняли на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Сторона договора аренды, не зарегистрированного в установленном законом порядке, не вправе ссылаться на этом основании на его незаключенность.
Таким образом, до даты государственной регистрации договора аренды от 04.07.2008 N 2-17 стороны были связаны соглашением о порядке владения и пользования имуществом, к которому применяются правила Гражданского кодекса о договоре аренды. Глава хозяйства (сторона по договору) не вправе ссылаться на отсутствие (незаключенность) обязательства в период до внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Кроме того, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса (пункт 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165).
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы главы хозяйства отклоняются как основанные на неправильном толковании заявителем норм Гражданского кодекса об аренде (глава 34) и способах защиты гражданских прав. Согласовав существенные условия договора, и приняв имущество во владение (пользование), глава хозяйства не вправе требовать судебной констатации его незаключенности. Отсутствие государственной регистрации договора аренды до 01.09.2010 не освобождает истца от исполнения обязательств по заключенному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому сторонами по правила гражданского законодательства о договоре аренды).
Не принимается и довод о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях. По смыслу части 4 статьи 158 Кодекса отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон (при наличии сведений о надлежащем извещении стороны о времени и месте судебного заседания) по имеющимся в деле доказательствам. Поэтому суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело по существу.
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина (в размере 2 тыс. рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 14.04.2014).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.11.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А63-9204/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)