Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что собрание проведено с грубыми нарушениями земельного и гражданского законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Босси Н.А.,
судей Бучневой О.А., Тюриной Н.А.,
при секретаре К.
Рассмотрела в открытом судебном заседании 27 января 2015 года гражданское дело по иску С.В.А., П.М. к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,
по апелляционным жалобам С.В.А. и П.М. на решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
установила:
*** состоялось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенный ***.
На собрании приняты решения об утверждении проекта межевания земельного участка, образованного путем выдела в счет 27 земельных долей, перечня собственников образуемого земельного участка, размера долей в праве общей долевой собственности на образуемый земельный участок, выборе доверенного лица, уполномоченного действовать от имени собственников земельного участка, об условиях договора аренды выделяемого земельного участка.
С.В.А. обратился в суд с иском к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным данного решения, указав, что собрание проведено с грубыми нарушениями земельного и гражданского законодательства, нарушены его права как главы КФХ, который является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности.
Общее собрание было проведено по инициативе главы КФХ Л. в целях заключения договора аренды части земельного участка, находящейся в общей долевой собственности. Однако в протоколе общего собрания указано, что собрание проводится по инициативе К.Г., являющейся участником общей долевой собственности на земельный участок. В то же время в протоколе не приведены доводы К.Г., которые должны были быть изложены в письменной форме до проведения собрания и поданы в орган местного самоуправления как основание для проведения собрания. Из протокола общего собрания непонятно, для каких целей К.Г. собирала общее собрание: для выдела своего земельного участка или по каким-то другим обстоятельствам.
В повестку дня общего собрания не был включен вопрос о выделе земельного участка конкретных лиц, а на общем собрании рассматривался вопрос о передаче в аренду другому лицу части земельного участка, в настоящее время находящегося в аренде у истца.
В п. 3.1 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от *** г., заключенного сроком на *** лет, указано, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок при прочих равных условиях перед другими лицами. Также арендатор имеет право на компенсацию затрат, вложенных на освоение и улучшение земельных участков, переданных в аренду, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Согласно п. 4.1 договора аренды изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.
Однако инициатор проведения собрания К.Г. созвала собрание в самую горячую пору полевых работ, чем также нарушила условия договора.
Общее число участников общей долевой собственности, передавших в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, составляет 31 человек.
В протоколе собрания общее число участников долевой собственности на данный земельный участок определено 29 лицами, владеющими в совокупности 38 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок.
На общем собрании присутствовали, как указано в протоколе общего собрания, 16 собственников, владеющих 23 земельными долями. Однако следует учесть, что собственник земельных долей П.М., у которой в собственности 4 доли, была против проведения общего собрания и утверждения проекта межевания.
При таких обстоятельствах кворум как для утверждения проекта межевания, так и рассмотрения вопроса о передаче части земельного участка в аренду не был соблюден.
В протоколе не указаны сведения о принадлежности земельных долей лицам, участвующим в собрании, не указан номер свидетельства на право собственности на землю, нет информации о доверительном управляющем в отношении земельных долей, принадлежавших умершим участникам долевой собственности, по осуществлению полномочий на период до перехода прав на эти земельные доли по наследству.
Кроме того, общее собрание фактически рассмотрело вопрос о передаче выделяемого земельного участка главе КФХ Л. без какого-либо обсуждения вопроса о преимущественном праве арендатора на возобновление или пролонгацию ранее заключенного договора и о затратах, произведенных арендатором, и их возмещении. Глава КФХ, которому была передана земля по договору аренды от *** г., о проведении общего собрания по вопросу об условиях аренды земельного участка вообще не был поставлен в известность.
Протокол собрания от *** не подписала глава администрации Туголуковского сельсовета Х., присутствовавшая на собрании в качестве уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, что также незаконно.
Просил признать решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, проведенного *** в Туголуковском сельсовете Жердевского района Тамбовской области, незаконным и отменить его.
П.М. также обратилась в суд с иском к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от *** г., указав, что повестка дня общего собрания не может быть законной и обоснованной, так как в протоколе не приведены доводы инициатора собрания К.Г., которые должны были быть изложены в письменной форме до проведения собрания и поданы в орган местного самоуправления как основание для проведения собрания.
По всем вопросам повестки дня она голосовала против, однако в протоколе собрания значится, что она голосовала против только по пункту 2 повестки дня, а в остальных случаях - воздержалась, с чем она не согласна.
Кворум для утверждения проекта межевания отсутствовал, так как в протоколе собрания общее число участников долевой собственности на земельный участок определено 29 лицами, владеющими в совокупности 38 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок. На общем собрании присутствовали 16 собственников, владеющих 23 земельными долями. Однако она как собственник четырех земельных долей была против проведения общего собрания и утверждения проекта межевания.
Непонятно, в связи с чем на собрании выступала Л.О. и агитировала за передачу земельного участка в аренду своему сыну Л., тогда как этот вопрос в повестку дня собрания не был включен.
Также был нарушен и порядок установления размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, поскольку извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка не было направлено участникам долевой собственности и не опубликовано в средствах массовой информации.
О незаконности общего собрания свидетельствует также и тот факт, что протокол данного собрания не подписала глава администрации Туголуковского сельсовета Х., присутствовавшая на собрании в качестве уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления.
Просила признать решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, проведенного *** в Туголуковском сельсовете Жердевского района Тамбовской области, незаконным и отменить его.
Определением Жердевского районного суда Тамбовской области от 29 июля 2014 года гражданские дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены 14 участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, а также администрация Туголуковского сельсовета Жердевского района Тамбовской области.
Решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в связи с их незаконностью.
На указанное решение суда С.В.А. и П.М. поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе С.В.А. ставит вопрос об отмене решения суда.
Не согласен с выводами суда, изложенными в решении, так как они противоречат действующему законодательству, нарушают его права и интересы как арендатора земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Указывает, что одним из нарушений его прав является то, что на общем собрании участников общей долевой собственности принимал участие глава КФХ Л., который в нарушение закона является и инициатором, и организатором проведения собрания. По мнению автора жалобы, участие главы КФХ в собрании является нарушением, поскольку фактически решался вопрос о передаче земельного участка от него Л.
Обращает внимание на то, что, не дожидаясь вступления решения суда в законную силу, Л. приступил к сельскохозяйственным работам на спорном земельном участке. Однако, на спорном земельном участке им, С.В.А., проведено множество мероприятий по обогащению плодородия земли, уничтожения вредных насекомых, то есть истцом произведены значительные материальные затраты и он потерпит огромные убытки.
Указывает, что из решения суда следует, что договор аренды от *** прекращает свое действие после осуществления выдела земельного участка, однако таких требований в судебном заседании не заявлялось, поэтому решение суда в этой части выходит за пределы исковых требований и не может быть законным.
Кроме того, в п. 4.2 договора аренды закреплено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда, а такого решения не имеется.
Также он не давал согласия на выдел земельного участка, предусмотренного ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.
Ссылается на то, что собрание проведено с существенным нарушением норм гражданского и земельного законодательства.
В апелляционной жалобе П.М. также просит отменить решение суда от 16 сентября 2014 года.
Указывает, что действия главы КФХ Л., который без ведома органа местного самоуправления обратился в средства массовой информации об опубликовании сообщения о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, привели к нарушению порядка организации и проведения общего собрания. Участники долевой собственности не были извещены именно органом местного самоуправления о проведении общего собрания. То есть орган местного самоуправления - Туголуковский сельсовет Жердевского района, что установлено в суде первой инстанции, до дня проведения общего собрания не знал о его проведении.
Кроме того, о проведении общего собрания участник долевой собственности - К.Г. орган местного самоуправления в письменной форме, как этого требует закон, не уведомляла.
Другие собственники земельных долей, в том числе и она, не зная о собрании, были лишены возможности участия в собрании и выражении своего волеизъявления относительно межевания земельного участка.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ранее общим собранием не принималось решение о подготовке проекта межевания земельных участков. Собственником или уполномоченным собранием лицом, договор на подготовку проекта межевания земельных участков не заключался. Договор подготовки проекта межевания был заключен Л., который не имел права его подписывать. Проект межевания датирован *** г., то есть днем проведения собрания, что свидетельствует об отсутствии подготовки проекта межевания.
Также указывает, что нарушены ее права относительно выделенного земельного участка при определении места его нахождения. Собрание решило выделить земельный участок, который является самым плодородным, и находится в удобном месте.
Считает, что поскольку на открытии собрания она не присутствовала, кворума на ведение собрания не было. Полагает, что протокол общего собрания уже был напечатан, а поскольку кворума без ее четырех долей не было, ее и пригласили. Она была дописана в протокол уже ручкой к концу собрания, на что суд внимания не обратил.
В возражениях на апелляционные жалобы С.В.А. и П.М. представитель ответчика А.А. - В.В.А. просит оставить их без удовлетворения, решение суда от 16 сентября 2014 года - без изменения.
Ответчики А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. и третьи лица Д., Н., А.М.Т., А.В., К.В., С.В.Ю., Т.В.Н., третьи лица Б., А.М.Т., Г.А.А., К.С., С.И., Т.Л. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Тамбовского областного суда, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав истцов С.В.А. и П.М., 3-е лицо П.З., поддержавших жалобы, представителя ответчика А.А. - В.В.А., возражавшего против удовлетворения жалоб, представителя Туголуковского сельсовета Х., кадастрового инженера Н., специалиста Управления Росреестра по Тамбовской области К., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в границах *** расположен земельный участок общей площадью *** кв. м, с кадастровым номером ***, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости N ***. Он находится в общей долевой собственности.
Данный земельный участок с кадастровым номером *** передан собственниками земельных долей по договору аренды от *** в аренду главе КФХ С.В.А. с целью производства сельскохозяйственной продукции сроком на *** лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Договор аренды земельного участка *** прошел государственную регистрацию.
В газете *** *** от *** (согласно представленной копии), было опубликовано извещение о проведении *** общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенного: *** по вопросу утверждения проекта межевания земельного участка, образуемого путем выдела в счет земельных долей.
Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, находящегося в границах *** от *** года, на собрании был утвержден проект межевания земельного участка, образуемого путем выдела в счет земельных долей; перечень собственников земельных долей и размеры долей для выделения; определено местоположение выделяемого земельного участка, общей площадью *** кв. м, а также был избран сроком на *** года в качестве лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков в соответствующих органах В.В.А.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
В соответствии с п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Из содержания ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола...
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения ...
Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
В силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оснований, предусмотренных ст. ст. 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания решения общего собрания ничтожным или недействительным, не имеется.
Как установил суд первой инстанции, общее собрание проведено в соответствии с требованиям ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при наличии кворума; решения на собрании принимались по вопросам, включенным в повестку дня, отнесенным Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к компетенции общего собрания участников долевой собственности; принятые на собрании решения основам правопорядка или нравственности не противоречат.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным в суде обстоятельствам, подтверждены представленными доказательствами, не опровергаются доводами жалоб С.В.А. и П.М., которые фактически аналогичны основаниям иска, исследованным судом и получившим надлежащую правовую оценку.
Доводы жалобы П.М. о несогласии с границами выделяемого участка не свидетельствуют о недействительности решения собрания об утверждении проекта межевания, поскольку возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка в порядке, установленном п. 12 ст. 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", П.М. не подавала.
Другие доводы жалобы П.М. повторяют основания иска, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении. Доводами жалобы выводы суда не опровергнуты.
Как следует из содержания искового заявления, доводов апелляционной жалобы и пояснений С.В.А. в судах первой и апелляционной инстанций, истец оспаривает законность принятого на общем собрании решения о выделе земельного участка, ссылаясь на то, что нарушены его права, как арендатора земельного участка с кадастровым номером ***, из которого был выделен спорный земельный участок. Полагает, что в результате выдела спорного земельного участка прекращает действие договор аренды, заключенный с ним собственниками земельных долей ***.
Однако, доводы С.В.А. являются необоснованными.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статей 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам гарантируется право приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов.
Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13, 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
В силу п. 3 этой же статьи земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
В соответствии с п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пп. 2, 7 п. 3 ст. 14 ФЗ).
В соответствии с п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. Согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, введенная с 01.07.2011 года норма пункта 5 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01 июля 2011 года.
Поскольку договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером *** был заключен с С.В.А. *** года, следовательно, на лиц, осуществляющих выдел спорного земельного участка, действие данной редакции закона не распространяется. Кроме того, при заключении договора аренды, арендодатели не высказывали несогласия с передачей в аренду земельного участка, а также несогласия с условиями договора аренды земельного участка.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от *** года, заключенный между истцом и собственниками земельных долей был зарегистрирован в установленном законом порядке. То есть земельный участок общей площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, на момент начала процедуры образования нового земельного участка ответчиками, находился под обременением в виде аренды.
Из положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не следует, что реализация своего права на выдел собственниками земельных долей прекращает в отношении выделенного земельного участка действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка.
Кроме того, как следует из п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из данной нормы права также не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение. На общем собрании участников долевой собственности от *** при рассмотрении вопроса о выделении земельных участков в счет земельных долей решение о прекращении договора аренды не принималось.
В судебном заседании апелляционной инстанции специалист Управления Росреестра по Тамбовской области К. пояснила, что выдел земельных долей не прекращает действие заключенного договора аренды, если между сторонами договора не достигнуто соглашение о его досрочном расторжении.
Таким образом, договор аренды, заключенный с С.В.А., не расторгнут, не признан недействительным, не прекращен, в связи с чем, учитывая вышеизложенные нормы права, принятие на общем собрании участников долевой собственности решения о выделе земельных долей не влечет для С.В.А. каких-либо юридических последствий относительно исполнения условий заключенного договора.
В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Из содержания вышеуказанной нормы во взаимосвязи с положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие согласия арендатора на выдел земельных долей при сохранении действия заключенного договора аренды не может ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.
В суде апелляционной инстанции С.В.А. пояснил, что не имеет возражений против выдела земельных долей при условии сохранения существующих арендных отношений.
Поскольку договорные отношения не прекращены, доводы жалобы С.В.А. о нарушении его прав, как арендатора, выделением в натуре земельных долей, не соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства.
При этом, учитывая изложенное, заслуживают внимания доводы жалобы С.В.А. о необоснованности выводов суда первой инстанции о прекращении договора аренды, в связи с выделением в натуре земельных долей, поскольку указанные выводы не соответствуют нормам материального права, приведенным выше.
Однако, данные выводы суда не повлияли на законность принятого судом решения об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным решения общего собрания, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, но при этом считает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда о прекращении договора аренды.
Доводы жалобы С.В.А. в той части, что его права, как арендатора, нарушены Л., который без надлежащего основания приступил к сельскохозяйственным работам на выделенном земельном участке, правовым основанием для отмены решения суда не являются. Истец не лишен возможности в установленном законом порядке требовать восстановления его нарушенных прав путем предъявления самостоятельных требований к лицу, которое, по мнению С.В.А., данные права нарушает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С.В.А. и П.М. - без удовлетворения.
Из мотивировочной части решения суда исключить вывод суда о прекращении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного *** между участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и С.В.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-49
Требование: Об оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что собрание проведено с грубыми нарушениями земельного и гражданского законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N 33-49
Судья: Лебедева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Босси Н.А.,
судей Бучневой О.А., Тюриной Н.А.,
при секретаре К.
Рассмотрела в открытом судебном заседании 27 января 2015 года гражданское дело по иску С.В.А., П.М. к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,
по апелляционным жалобам С.В.А. и П.М. на решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
установила:
*** состоялось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ***, расположенный ***.
На собрании приняты решения об утверждении проекта межевания земельного участка, образованного путем выдела в счет 27 земельных долей, перечня собственников образуемого земельного участка, размера долей в праве общей долевой собственности на образуемый земельный участок, выборе доверенного лица, уполномоченного действовать от имени собственников земельного участка, об условиях договора аренды выделяемого земельного участка.
С.В.А. обратился в суд с иском к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным данного решения, указав, что собрание проведено с грубыми нарушениями земельного и гражданского законодательства, нарушены его права как главы КФХ, который является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности.
Общее собрание было проведено по инициативе главы КФХ Л. в целях заключения договора аренды части земельного участка, находящейся в общей долевой собственности. Однако в протоколе общего собрания указано, что собрание проводится по инициативе К.Г., являющейся участником общей долевой собственности на земельный участок. В то же время в протоколе не приведены доводы К.Г., которые должны были быть изложены в письменной форме до проведения собрания и поданы в орган местного самоуправления как основание для проведения собрания. Из протокола общего собрания непонятно, для каких целей К.Г. собирала общее собрание: для выдела своего земельного участка или по каким-то другим обстоятельствам.
В повестку дня общего собрания не был включен вопрос о выделе земельного участка конкретных лиц, а на общем собрании рассматривался вопрос о передаче в аренду другому лицу части земельного участка, в настоящее время находящегося в аренде у истца.
В п. 3.1 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от *** г., заключенного сроком на *** лет, указано, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок при прочих равных условиях перед другими лицами. Также арендатор имеет право на компенсацию затрат, вложенных на освоение и улучшение земельных участков, переданных в аренду, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Согласно п. 4.1 договора аренды изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.
Однако инициатор проведения собрания К.Г. созвала собрание в самую горячую пору полевых работ, чем также нарушила условия договора.
Общее число участников общей долевой собственности, передавших в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, составляет 31 человек.
В протоколе собрания общее число участников долевой собственности на данный земельный участок определено 29 лицами, владеющими в совокупности 38 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок.
На общем собрании присутствовали, как указано в протоколе общего собрания, 16 собственников, владеющих 23 земельными долями. Однако следует учесть, что собственник земельных долей П.М., у которой в собственности 4 доли, была против проведения общего собрания и утверждения проекта межевания.
При таких обстоятельствах кворум как для утверждения проекта межевания, так и рассмотрения вопроса о передаче части земельного участка в аренду не был соблюден.
В протоколе не указаны сведения о принадлежности земельных долей лицам, участвующим в собрании, не указан номер свидетельства на право собственности на землю, нет информации о доверительном управляющем в отношении земельных долей, принадлежавших умершим участникам долевой собственности, по осуществлению полномочий на период до перехода прав на эти земельные доли по наследству.
Кроме того, общее собрание фактически рассмотрело вопрос о передаче выделяемого земельного участка главе КФХ Л. без какого-либо обсуждения вопроса о преимущественном праве арендатора на возобновление или пролонгацию ранее заключенного договора и о затратах, произведенных арендатором, и их возмещении. Глава КФХ, которому была передана земля по договору аренды от *** г., о проведении общего собрания по вопросу об условиях аренды земельного участка вообще не был поставлен в известность.
Протокол собрания от *** не подписала глава администрации Туголуковского сельсовета Х., присутствовавшая на собрании в качестве уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, что также незаконно.
Просил признать решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, проведенного *** в Туголуковском сельсовете Жердевского района Тамбовской области, незаконным и отменить его.
П.М. также обратилась в суд с иском к А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. о признании незаконным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от *** г., указав, что повестка дня общего собрания не может быть законной и обоснованной, так как в протоколе не приведены доводы инициатора собрания К.Г., которые должны были быть изложены в письменной форме до проведения собрания и поданы в орган местного самоуправления как основание для проведения собрания.
По всем вопросам повестки дня она голосовала против, однако в протоколе собрания значится, что она голосовала против только по пункту 2 повестки дня, а в остальных случаях - воздержалась, с чем она не согласна.
Кворум для утверждения проекта межевания отсутствовал, так как в протоколе собрания общее число участников долевой собственности на земельный участок определено 29 лицами, владеющими в совокупности 38 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок. На общем собрании присутствовали 16 собственников, владеющих 23 земельными долями. Однако она как собственник четырех земельных долей была против проведения общего собрания и утверждения проекта межевания.
Непонятно, в связи с чем на собрании выступала Л.О. и агитировала за передачу земельного участка в аренду своему сыну Л., тогда как этот вопрос в повестку дня собрания не был включен.
Также был нарушен и порядок установления размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, поскольку извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка не было направлено участникам долевой собственности и не опубликовано в средствах массовой информации.
О незаконности общего собрания свидетельствует также и тот факт, что протокол данного собрания не подписала глава администрации Туголуковского сельсовета Х., присутствовавшая на собрании в качестве уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления.
Просила признать решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, проведенного *** в Туголуковском сельсовете Жердевского района Тамбовской области, незаконным и отменить его.
Определением Жердевского районного суда Тамбовской области от 29 июля 2014 года гражданские дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены 14 участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, а также администрация Туголуковского сельсовета Жердевского района Тамбовской области.
Решением Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в связи с их незаконностью.
На указанное решение суда С.В.А. и П.М. поданы апелляционные жалобы.
В апелляционной жалобе С.В.А. ставит вопрос об отмене решения суда.
Не согласен с выводами суда, изложенными в решении, так как они противоречат действующему законодательству, нарушают его права и интересы как арендатора земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Указывает, что одним из нарушений его прав является то, что на общем собрании участников общей долевой собственности принимал участие глава КФХ Л., который в нарушение закона является и инициатором, и организатором проведения собрания. По мнению автора жалобы, участие главы КФХ в собрании является нарушением, поскольку фактически решался вопрос о передаче земельного участка от него Л.
Обращает внимание на то, что, не дожидаясь вступления решения суда в законную силу, Л. приступил к сельскохозяйственным работам на спорном земельном участке. Однако, на спорном земельном участке им, С.В.А., проведено множество мероприятий по обогащению плодородия земли, уничтожения вредных насекомых, то есть истцом произведены значительные материальные затраты и он потерпит огромные убытки.
Указывает, что из решения суда следует, что договор аренды от *** прекращает свое действие после осуществления выдела земельного участка, однако таких требований в судебном заседании не заявлялось, поэтому решение суда в этой части выходит за пределы исковых требований и не может быть законным.
Кроме того, в п. 4.2 договора аренды закреплено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда, а такого решения не имеется.
Также он не давал согласия на выдел земельного участка, предусмотренного ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.
Ссылается на то, что собрание проведено с существенным нарушением норм гражданского и земельного законодательства.
В апелляционной жалобе П.М. также просит отменить решение суда от 16 сентября 2014 года.
Указывает, что действия главы КФХ Л., который без ведома органа местного самоуправления обратился в средства массовой информации об опубликовании сообщения о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, привели к нарушению порядка организации и проведения общего собрания. Участники долевой собственности не были извещены именно органом местного самоуправления о проведении общего собрания. То есть орган местного самоуправления - Туголуковский сельсовет Жердевского района, что установлено в суде первой инстанции, до дня проведения общего собрания не знал о его проведении.
Кроме того, о проведении общего собрания участник долевой собственности - К.Г. орган местного самоуправления в письменной форме, как этого требует закон, не уведомляла.
Другие собственники земельных долей, в том числе и она, не зная о собрании, были лишены возможности участия в собрании и выражении своего волеизъявления относительно межевания земельного участка.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ранее общим собранием не принималось решение о подготовке проекта межевания земельных участков. Собственником или уполномоченным собранием лицом, договор на подготовку проекта межевания земельных участков не заключался. Договор подготовки проекта межевания был заключен Л., который не имел права его подписывать. Проект межевания датирован *** г., то есть днем проведения собрания, что свидетельствует об отсутствии подготовки проекта межевания.
Также указывает, что нарушены ее права относительно выделенного земельного участка при определении места его нахождения. Собрание решило выделить земельный участок, который является самым плодородным, и находится в удобном месте.
Считает, что поскольку на открытии собрания она не присутствовала, кворума на ведение собрания не было. Полагает, что протокол общего собрания уже был напечатан, а поскольку кворума без ее четырех долей не было, ее и пригласили. Она была дописана в протокол уже ручкой к концу собрания, на что суд внимания не обратил.
В возражениях на апелляционные жалобы С.В.А. и П.М. представитель ответчика А.А. - В.В.А. просит оставить их без удовлетворения, решение суда от 16 сентября 2014 года - без изменения.
Ответчики А.А., В.В.В., В.С., З., К.О., К.Г., С.А., Г.В., Г.С., Г.А.И., К.Л., С.В.И., Т.А., Т.В.П., Р. и третьи лица Д., Н., А.М.Т., А.В., К.В., С.В.Ю., Т.В.Н., третьи лица Б., А.М.Т., Г.А.А., К.С., С.И., Т.Л. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Тамбовского областного суда, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав истцов С.В.А. и П.М., 3-е лицо П.З., поддержавших жалобы, представителя ответчика А.А. - В.В.А., возражавшего против удовлетворения жалоб, представителя Туголуковского сельсовета Х., кадастрового инженера Н., специалиста Управления Росреестра по Тамбовской области К., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в границах *** расположен земельный участок общей площадью *** кв. м, с кадастровым номером ***, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости N ***. Он находится в общей долевой собственности.
Данный земельный участок с кадастровым номером *** передан собственниками земельных долей по договору аренды от *** в аренду главе КФХ С.В.А. с целью производства сельскохозяйственной продукции сроком на *** лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Договор аренды земельного участка *** прошел государственную регистрацию.
В газете *** *** от *** (согласно представленной копии), было опубликовано извещение о проведении *** общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенного: *** по вопросу утверждения проекта межевания земельного участка, образуемого путем выдела в счет земельных долей.
Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, находящегося в границах *** от *** года, на собрании был утвержден проект межевания земельного участка, образуемого путем выдела в счет земельных долей; перечень собственников земельных долей и размеры долей для выделения; определено местоположение выделяемого земельного участка, общей площадью *** кв. м, а также был избран сроком на *** года в качестве лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков в соответствующих органах В.В.А.
Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.
В соответствии с п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Из содержания ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола...
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения ...
Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
В силу ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оснований, предусмотренных ст. ст. 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания решения общего собрания ничтожным или недействительным, не имеется.
Как установил суд первой инстанции, общее собрание проведено в соответствии с требованиям ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при наличии кворума; решения на собрании принимались по вопросам, включенным в повестку дня, отнесенным Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к компетенции общего собрания участников долевой собственности; принятые на собрании решения основам правопорядка или нравственности не противоречат.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют установленным в суде обстоятельствам, подтверждены представленными доказательствами, не опровергаются доводами жалоб С.В.А. и П.М., которые фактически аналогичны основаниям иска, исследованным судом и получившим надлежащую правовую оценку.
Доводы жалобы П.М. о несогласии с границами выделяемого участка не свидетельствуют о недействительности решения собрания об утверждении проекта межевания, поскольку возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка в порядке, установленном п. 12 ст. 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", П.М. не подавала.
Другие доводы жалобы П.М. повторяют основания иска, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении. Доводами жалобы выводы суда не опровергнуты.
Как следует из содержания искового заявления, доводов апелляционной жалобы и пояснений С.В.А. в судах первой и апелляционной инстанций, истец оспаривает законность принятого на общем собрании решения о выделе земельного участка, ссылаясь на то, что нарушены его права, как арендатора земельного участка с кадастровым номером ***, из которого был выделен спорный земельный участок. Полагает, что в результате выдела спорного земельного участка прекращает действие договор аренды, заключенный с ним собственниками земельных долей ***.
Однако, доводы С.В.А. являются необоснованными.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с положениями статей 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам гарантируется право приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов.
Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлен ст. 13, 13.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
В силу п. 3 этой же статьи земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
В соответствии с п. 1 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пп. 2, 7 п. 3 ст. 14 ФЗ).
В соответствии с п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. Согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, введенная с 01.07.2011 года норма пункта 5 статьи 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01 июля 2011 года.
Поскольку договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером *** был заключен с С.В.А. *** года, следовательно, на лиц, осуществляющих выдел спорного земельного участка, действие данной редакции закона не распространяется. Кроме того, при заключении договора аренды, арендодатели не высказывали несогласия с передачей в аренду земельного участка, а также несогласия с условиями договора аренды земельного участка.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от *** года, заключенный между истцом и собственниками земельных долей был зарегистрирован в установленном законом порядке. То есть земельный участок общей площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, на момент начала процедуры образования нового земельного участка ответчиками, находился под обременением в виде аренды.
Из положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не следует, что реализация своего права на выдел собственниками земельных долей прекращает в отношении выделенного земельного участка действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка.
Кроме того, как следует из п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из данной нормы права также не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение. На общем собрании участников долевой собственности от *** при рассмотрении вопроса о выделении земельных участков в счет земельных долей решение о прекращении договора аренды не принималось.
В судебном заседании апелляционной инстанции специалист Управления Росреестра по Тамбовской области К. пояснила, что выдел земельных долей не прекращает действие заключенного договора аренды, если между сторонами договора не достигнуто соглашение о его досрочном расторжении.
Таким образом, договор аренды, заключенный с С.В.А., не расторгнут, не признан недействительным, не прекращен, в связи с чем, учитывая вышеизложенные нормы права, принятие на общем собрании участников долевой собственности решения о выделе земельных долей не влечет для С.В.А. каких-либо юридических последствий относительно исполнения условий заключенного договора.
В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Из содержания вышеуказанной нормы во взаимосвязи с положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие согласия арендатора на выдел земельных долей при сохранении действия заключенного договора аренды не может ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом.
В суде апелляционной инстанции С.В.А. пояснил, что не имеет возражений против выдела земельных долей при условии сохранения существующих арендных отношений.
Поскольку договорные отношения не прекращены, доводы жалобы С.В.А. о нарушении его прав, как арендатора, выделением в натуре земельных долей, не соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства.
При этом, учитывая изложенное, заслуживают внимания доводы жалобы С.В.А. о необоснованности выводов суда первой инстанции о прекращении договора аренды, в связи с выделением в натуре земельных долей, поскольку указанные выводы не соответствуют нормам материального права, приведенным выше.
Однако, данные выводы суда не повлияли на законность принятого судом решения об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным решения общего собрания, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, но при этом считает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда о прекращении договора аренды.
Доводы жалобы С.В.А. в той части, что его права, как арендатора, нарушены Л., который без надлежащего основания приступил к сельскохозяйственным работам на выделенном земельном участке, правовым основанием для отмены решения суда не являются. Истец не лишен возможности в установленном законом порядке требовать восстановления его нарушенных прав путем предъявления самостоятельных требований к лицу, которое, по мнению С.В.А., данные права нарушает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Жердевского районного суда Тамбовской области от 16 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С.В.А. и П.М. - без удовлетворения.
Из мотивировочной части решения суда исключить вывод суда о прекращении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного *** между участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и С.В.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)