Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Кутыревой О.М., Полыги В.А.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании <...>
дело по апелляционной жалобе К.И. на решение Ленинского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Признать недействительным заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. договор N <...> от <...> купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (1Ч) с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать К.И. не приобретшим право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Омск, <...> (1Ч) с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА 874503, выданное <...> Управлением Росреестра по Омской области на земельный участок по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать недействительной регистрационную запись N 55-55-01/186/2013-332, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на земельный участок площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549 на имя К.И.
Признать недействительными результаты межевания, проведенные кадастровым инженером ООО "Национальный земельный фонд-Омск" по договору N 2469-КЕМ от <...> г., заключенного между К.И. и ООО "Национальный земельный фонд - Омск", земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, площадью 298 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>.
Исключить из государственного кадастра сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549, и восстановить сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, равной 552 кв. м.
Взыскать с К.И. в пользу Ч. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, расходы на оказание юридических услуг в размере <...>, всего - <...>
В удовлетворении остальной части требований Ч. отказать".
Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к К.И., департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области", Управлению Росреестра по Омской области, ООО "Национальный земельный фонд - Омск" о признании недействительными результатов межевания земельного участка, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, о признании свидетельства о праве собственности и регистрационной записи о правах на земельный участок недействительными, об исключении сведений о земельном участке из ГКН и устранения препятствий в пользовании земельным участком.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от <...> за ней признано право собственности на <...> долей <...> в г. Омске, за К.Г. - на оставшиеся <...> долей. Впоследствии К.Г. отчудил принадлежащую ему долю в праве собственности на домостроение К.И.
На основании решения Ленинского районного суда г. Омска от <...> между истцом и ответчиком произведен раздел жилого дома с сохранением отдельного входа каждому в соответствии со сложившимся порядком пользования. Земельный участок площадью 552 кв. м с кадастровым номером 55:36:090302:2549 под указанным домом являлся земельным участком общего пользования. Фактически земельный участок имеет площадь 543 кв. м, право собственности на него оформлено не было ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о порядке его использования. Никаких ограждений или заборов на территории земельного участка установлено не было.
Однако К.И. в 2013 году произвел межевание земельного участка, выделил его часть площадью 298 кв. м и зарегистрировал на эту часть право собственности. Основанием для регистрации права явился договор купли-продажи земельного участка N <...> от <...> При межевании земельного участка истец не участвовала, актов согласования границ земельного участка не подписывала. Установленные границы земельного участка, приобретенного в собственность К.И., нарушают ее права. Указывая, что земельный участок не может быть разделен в натуре, так как расположение домостроения на земельном участке и невозможность переоборудования его входов и выходов предполагает наличие участка общего пользования, просила:
- - признать недействительными результаты межевания, проведенные кадастровым инженером ООО "Национальный земельный фонд - Омск" по договору N 2469-КЕМ от <...> г., заключенному между К.И. и ООО "Национальный земельный фонд - Омск", земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, площадью 298 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>;
- - исключить сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м с кадастровым номером 55:36:090302:2549, и восстановить сведения касаемо площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549 площадью 552 кв. м;
- - признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА 874503, выданное <...> Управлением Росреестра по Омской области на земельный участок по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549, а также недействительной регистрационную запись N 55-55-01/186/2013-332, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на земельный участок площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549 на имя К.И., применить последствия недействительности сделки;
- - взыскать с К.И. в ее пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, расходы на оказание юридических услуг в размере <...>
В судебном заседании Ч. и ее представитель Ж. иск поддержали.
К.И. и его представитель Л.Т. исковые требования не признали. Указали, что согласования с истцом границ выделенного участка не проводилось ввиду того, что Ч. не является правообладателем смежного земельного участка.
Представители филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области", Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.
Представитель ООО "Национальный земельный фонд - Омск" Л.Т. исковые требования не признала. Указала, что Ч. не является правообладателем смежного земельного участка, в связи с чем оснований для согласования с ней границ не имелось.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Л.Н. иск также не признала. Считала, что нет оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.И. просит решение суда отменить, приводя доводы об отсутствии у Ч. каких-либо прав на земельный участок, расположенный под домом. Указывает, что Земельный кодекс РСФСР 1922 года не содержит понятия права постоянного бессрочного пользования земельным участком, а в материалах дела не имеется государственного акта о предоставлении земельного участка под домом в постоянное бессрочное пользование. Полагает, что заключенным между ним и департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска договор купли-продажи земельного участка соответствует действующему законодательству. Указывает также, что земельный участок был сформирован относительно принадлежащей ему части дома, в связи с чем нарушений прав Ч. не усматривает. Считает, что суд вышел за пределы заявленных истцом требований, взыскав судебные расходы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав К.И. и его представителя К.О., поддержавших доводы жалобы, представителя Ч. - Ж., представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ установлено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При этом ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
По смыслу названных норм при определении границ земельного участка, предоставляемого в собственность гражданам, необходимо учитывать не только площадь такого участка, определенную с учетом фактических границ землепользования, но и устанавливать, соответствует ли такая площадь предельным максимальным и минимальным размерам, определенным действующим законодательством.
В силу решения Омского городского Совета от <...> N 77 "Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства" предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для индивидуального жилищного строительства составляют: минимальный - 0,03 га; максимальный - 0,15 га.
Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> произведен раздел жилого <...> в г. Омске, принадлежащего истцу и ответчику. Ч. в собственность в соответствии с принадлежащими ей 6/13 долями выделена часть жилого дома площадью 48 кв. м с сохранением отдельного входа в соответствии со сложившимся порядком пользования. В собственность К.И. в соответствии с принадлежащими ему 7/13 долями выделена часть жилого дома площадью 56 кв. м с сохранением отдельного входа в соответствии со сложившимся порядком пользования.
Указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090302:2549, учтенным в ГКН <...> без установления границ земельного участка в соответствии с земельным законодательством. <...> земельного участка составляла 552 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом от <...> (л.д. 23).
Вместе с тем в 2012 году по заданию К.И. были выполнены кадастровые работы в отношении данного земельного участка, подготовлен межевой план от <...> года, распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска N 237-р от <...> утверждена схема расположения указанного земельного участка на кадастровом плане территории с видом разрешенного пользования - земли жилой застройки (индивидуальной).
<...> К.И. обратился в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области с заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549 в связи с изменением его площади (л.д. 61). <...> решением филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области был осуществлен кадастровый учет изменений площади названного земельного участка. В ГКН внесены сведения о площади земельного участка равной 298+/-6 кв. м.
Распоряжением департамента имущественных Администрации г. Омска N 2054-р от <...> принято решение о предоставлении К.И. в собственность земельного участка площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
<...> между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. заключен договор купли-продажи земельного участка N 2331, согласно условиям которого последний приобрел в собственность земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
<...> К.И. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
Обращаясь в суд с требованиями о признании межевания недействительным, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и иными требованиями, Ч. ссылалась на нарушение ее прав действиями ответчика.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, верно применив положения ст. 168 ГК РФ, установив то обстоятельство, что действиями ответчика действительно нарушены права и законные интересы истца, а также действующее законодательство, районный суд удовлетворил заявленные требования.
Судебная коллегия с решением суда соглашается по следующим основаниям.
Как было указано выше и следует из кадастрового дела объекта недвижимости 55:36:090302:2549, <...> К.И. обратился с заявлением о государственном учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением площади и изменением описания местоположения границ земельного участка. К заявлению был приложен межевой план от <...> и распоряжение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска N 237-р от <...> г.
На момент обращения с заявлением площадь земельного участка 55:36:090302:2549 по данным ГКН составляла 552 кв. м.
На основании представленных К.И. документов был осуществлен кадастровый учет изменений, в результате которого площадь участка уменьшилась до 298+/-6 кв. м. Земельному участку присвоен статус ранее учтенного.
Из пояснений К.И. следует, что его действия были направлены на выделение в натуре части земельного участка, расположенного относительно Ч1 жилого <...> в г. Омске.
Вместе с тем в соответствии со ст. 11.5 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Таким образом, при выделе земельного участка должно было образоваться два земельных участка, на один из которых мог претендовать К.И., как собственник части жилого дома Ч1, а на вторую - собственник части дома Ч2 Ч.
Однако фактически в результате действий ответчика имело место не разделение земельного участка под всем домостроением на две части, а изменение его размеров в сторону уменьшения и выведение Ч2 <...> за границы земельного участка, ранее учтенного под всем домостроением.
Указанное подтверждается как фактическими обстоятельствами по делу: заявление ответчика на изменение границ ранее учтенного участка, акт полномочного органа об учете изменений площади существующего участка, сохранение кадастрового номера земельного участка после уточнения его площади, так и пояснениями самого ответчика.
В названной ситуации действия К.И. не могут быть признаны законными, так как безусловно нарушают права Ч., поскольку, избрав такой правовой механизм как внесение изменений в ранее учтенный участок, К.И. избежал необходимости согласовывать его границы с Ч., которая относительно участка 55:36:090302:2549 смежным землепользователем не являлась. Истец в равной степени с ответчиком является пользователем данного участка, и ее согласие на раздел названного участка необходимо в силу закона.
Доводы ответчика о том, что Ч. какими-либо правами на спорный участок не обладает, являются несостоятельными.
В силу статьи 3 Федерального закона от <...> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от <...> N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также судом верно указано, что изначально земельный участок был предоставлен владельцу <...> (переименованного в <...>) Ф. по договору от <...> Впоследствии в связи с изменением законодательства и вступлением в силу Земельного кодекса РСФСР право пользования стало именоваться правом постоянного (бессрочного) пользования.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о выделении участка на ином праве, ответной стороной представлено не было.
В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Аналогичные нормы закреплены в ст. 35 ЗК РФ.
Таким образом, Ч. и К.И. как собственники домовладения, изначально принадлежавшего Ф., приобрели и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящегося под указанным домом.
То обстоятельство, что за истцом и ответчиком было признано право собственности на части жилого дома, изменения правового статуса земельного участка не влечет.
Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В силу ст. 16 ЖК РФ жилой дом, часть жилого дома являются видами жилых помещений. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Учитывая приведенные нормы, признание за истцом и ответчиком права собственности на части жилого дома не свидетельствует о прекращении существования единого объекта капитального строительства - жилого дома, а лишь закрепляет какие конкретно его индивидуально определенные помещения принадлежат каждой из сторон спора.
Соответственно, земельный участок, расположенный под таким домом, даже после признания права собственности Ч. и К.И. на части жилого дома, являлся участком, занятым единым строением, а собственники названного строения обладали правом пользования названным участком.
Что касается возможности раздела указанного участка на несколько земельных участков, расположенных под каждой из частей дома, судебная коллегия отмечает следующее.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Приказом Минэкономразвития России от <...> N 42 утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с п. 60 которого, в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.
В то же время ст. 11.9 ЗК РФ установила, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от <...> N 82-О указанные нормы во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и ст. 133 "Неделимые вещи" Гражданского кодекса РФ подразумевают, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений. Это, в частности, означает, что невозможно установить право собственности только на его часть: такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Гражданский кодекс РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности. Одно из них - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Поэтому на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц допускается существование только общей собственности.
Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах вновь образуемых участков. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от <...> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.
Учитывая, что площадь земельного участка 55:36:090302:2549 по данным ГКН составляет 552 кв. м, в связи с чем его раздел на две части с таким условием, чтобы каждая из них была более 300 кв. м (минимальная площадь участка, установленная решением Омского городского Совета от <...> N 77) невозможен, а также принимая во внимание, что на указанном участке находится единый объект капитального строительства, который в случае раздела участка будет находиться на двух различных участках, что является недопустимым, раздел спорного земельного участка в силу действующего законодательства невозможен.
Верно руководствуясь сказанным, а также сославшись на то обстоятельство, что Ч. как пользователь спорного земельного участка акт согласования границ не подписывала, суд первой инстанции правильно признал результаты межевания недействительными и исключил из государственного кадастра сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, площадью 298 кв. м, восстановив сведения о площади земельного участка равной 552 кв. м.
Доводы апеллянта о том, что признание результатов межевания недействительными не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, судебной коллегией отклоняются как основанные на субъективном толкования обстоятельств дела и норм материального права, поскольку уточнение границ земельного участка, при котором произошло его уменьшение, повлекшее нахождение единого строения, часть которого принадлежит истцу, не в пределах единого участка, безусловно нарушает права Ч. как землепользователя.
В названной ситуации стороны не лишены возможности оформить право общей собственности на единый земельный участок, находящийся под домостроением, и определить порядок пользования им.
Поскольку сведения о местоположении границ земельного участка, а также о его площади равной 298+/-6 кв. м исключены судом из ГКН, а также учитывая, что названный участок фактически находится в пользовании двух лиц, а не только ответчика, постольку не имелось и оснований для заключения между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. договора купли-продажи спорного участка.
Соответственно, являются обоснованными выводы суда первой инстанции о признании названного договора недействительным и, как следствие, признания К.И. не приобретшим право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:2549 площадью 298 кв. м.
Признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права при том, что судом установлено отсутствие права собственности ответчика на земельный участок, прав К.И. не нарушает.
Указание на то, что суд вышел за пределы заявленных требований, взыскав с ответчика судебные расходы, опровергается протоколом судебного заседания от <...> года, замечания на который в установленном порядке не приносились и в котором последовательно и полно отражены исковые требования, поддержанные представителем истца, в том числе требования о взыскании судебных расходов.
Таким образом, при рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-2852/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-2852/2014
Председательствующий: Шаленова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Кутыревой О.М., Полыги В.А.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании <...>
дело по апелляционной жалобе К.И. на решение Ленинского районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"Признать недействительным заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. договор N <...> от <...> купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (1Ч) с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать К.И. не приобретшим право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Омск, <...> (1Ч) с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА 874503, выданное <...> Управлением Росреестра по Омской области на земельный участок по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
Признать недействительной регистрационную запись N 55-55-01/186/2013-332, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на земельный участок площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549 на имя К.И.
Признать недействительными результаты межевания, проведенные кадастровым инженером ООО "Национальный земельный фонд-Омск" по договору N 2469-КЕМ от <...> г., заключенного между К.И. и ООО "Национальный земельный фонд - Омск", земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, площадью 298 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>.
Исключить из государственного кадастра сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549, и восстановить сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, равной 552 кв. м.
Взыскать с К.И. в пользу Ч. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, расходы на оказание юридических услуг в размере <...>, всего - <...>
В удовлетворении остальной части требований Ч. отказать".
Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в суд с иском к К.И., департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области", Управлению Росреестра по Омской области, ООО "Национальный земельный фонд - Омск" о признании недействительными результатов межевания земельного участка, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, о признании свидетельства о праве собственности и регистрационной записи о правах на земельный участок недействительными, об исключении сведений о земельном участке из ГКН и устранения препятствий в пользовании земельным участком.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании решения Ленинского районного суда г. Омска от <...> за ней признано право собственности на <...> долей <...> в г. Омске, за К.Г. - на оставшиеся <...> долей. Впоследствии К.Г. отчудил принадлежащую ему долю в праве собственности на домостроение К.И.
На основании решения Ленинского районного суда г. Омска от <...> между истцом и ответчиком произведен раздел жилого дома с сохранением отдельного входа каждому в соответствии со сложившимся порядком пользования. Земельный участок площадью 552 кв. м с кадастровым номером 55:36:090302:2549 под указанным домом являлся земельным участком общего пользования. Фактически земельный участок имеет площадь 543 кв. м, право собственности на него оформлено не было ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о порядке его использования. Никаких ограждений или заборов на территории земельного участка установлено не было.
Однако К.И. в 2013 году произвел межевание земельного участка, выделил его часть площадью 298 кв. м и зарегистрировал на эту часть право собственности. Основанием для регистрации права явился договор купли-продажи земельного участка N <...> от <...> При межевании земельного участка истец не участвовала, актов согласования границ земельного участка не подписывала. Установленные границы земельного участка, приобретенного в собственность К.И., нарушают ее права. Указывая, что земельный участок не может быть разделен в натуре, так как расположение домостроения на земельном участке и невозможность переоборудования его входов и выходов предполагает наличие участка общего пользования, просила:
- - признать недействительными результаты межевания, проведенные кадастровым инженером ООО "Национальный земельный фонд - Омск" по договору N 2469-КЕМ от <...> г., заключенному между К.И. и ООО "Национальный земельный фонд - Омск", земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549, площадью 298 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, <...>;
- - исключить сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м с кадастровым номером 55:36:090302:2549, и восстановить сведения касаемо площади земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549 площадью 552 кв. м;
- - признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА 874503, выданное <...> Управлением Росреестра по Омской области на земельный участок по адресу: г. Омск, <...> площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549, а также недействительной регистрационную запись N 55-55-01/186/2013-332, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на земельный участок площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549 на имя К.И., применить последствия недействительности сделки;
- - взыскать с К.И. в ее пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, расходы на оказание юридических услуг в размере <...>
В судебном заседании Ч. и ее представитель Ж. иск поддержали.
К.И. и его представитель Л.Т. исковые требования не признали. Указали, что согласования с истцом границ выделенного участка не проводилось ввиду того, что Ч. не является правообладателем смежного земельного участка.
Представители филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области", Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали.
Представитель ООО "Национальный земельный фонд - Омск" Л.Т. исковые требования не признала. Указала, что Ч. не является правообладателем смежного земельного участка, в связи с чем оснований для согласования с ней границ не имелось.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Л.Н. иск также не признала. Считала, что нет оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.И. просит решение суда отменить, приводя доводы об отсутствии у Ч. каких-либо прав на земельный участок, расположенный под домом. Указывает, что Земельный кодекс РСФСР 1922 года не содержит понятия права постоянного бессрочного пользования земельным участком, а в материалах дела не имеется государственного акта о предоставлении земельного участка под домом в постоянное бессрочное пользование. Полагает, что заключенным между ним и департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска договор купли-продажи земельного участка соответствует действующему законодательству. Указывает также, что земельный участок был сформирован относительно принадлежащей ему части дома, в связи с чем нарушений прав Ч. не усматривает. Считает, что суд вышел за пределы заявленных истцом требований, взыскав судебные расходы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав К.И. и его представителя К.О., поддержавших доводы жалобы, представителя Ч. - Ж., представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" А., согласившихся с решением суда, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ установлено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При этом ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
По смыслу названных норм при определении границ земельного участка, предоставляемого в собственность гражданам, необходимо учитывать не только площадь такого участка, определенную с учетом фактических границ землепользования, но и устанавливать, соответствует ли такая площадь предельным максимальным и минимальным размерам, определенным действующим законодательством.
В силу решения Омского городского Совета от <...> N 77 "Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства" предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для индивидуального жилищного строительства составляют: минимальный - 0,03 га; максимальный - 0,15 га.
Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Омска от <...> произведен раздел жилого <...> в г. Омске, принадлежащего истцу и ответчику. Ч. в собственность в соответствии с принадлежащими ей 6/13 долями выделена часть жилого дома площадью 48 кв. м с сохранением отдельного входа в соответствии со сложившимся порядком пользования. В собственность К.И. в соответствии с принадлежащими ему 7/13 долями выделена часть жилого дома площадью 56 кв. м с сохранением отдельного входа в соответствии со сложившимся порядком пользования.
Указанный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090302:2549, учтенным в ГКН <...> без установления границ земельного участка в соответствии с земельным законодательством. <...> земельного участка составляла 552 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом от <...> (л.д. 23).
Вместе с тем в 2012 году по заданию К.И. были выполнены кадастровые работы в отношении данного земельного участка, подготовлен межевой план от <...> года, распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска N 237-р от <...> утверждена схема расположения указанного земельного участка на кадастровом плане территории с видом разрешенного пользования - земли жилой застройки (индивидуальной).
<...> К.И. обратился в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области с заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:2549 в связи с изменением его площади (л.д. 61). <...> решением филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области был осуществлен кадастровый учет изменений площади названного земельного участка. В ГКН внесены сведения о площади земельного участка равной 298+/-6 кв. м.
Распоряжением департамента имущественных Администрации г. Омска N 2054-р от <...> принято решение о предоставлении К.И. в собственность земельного участка площадью 298 кв. м, с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
<...> между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. заключен договор купли-продажи земельного участка N 2331, согласно условиям которого последний приобрел в собственность земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:090302:2549.
<...> К.И. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
Обращаясь в суд с требованиями о признании межевания недействительным, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и иными требованиями, Ч. ссылалась на нарушение ее прав действиями ответчика.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, верно применив положения ст. 168 ГК РФ, установив то обстоятельство, что действиями ответчика действительно нарушены права и законные интересы истца, а также действующее законодательство, районный суд удовлетворил заявленные требования.
Судебная коллегия с решением суда соглашается по следующим основаниям.
Как было указано выше и следует из кадастрового дела объекта недвижимости 55:36:090302:2549, <...> К.И. обратился с заявлением о государственном учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением площади и изменением описания местоположения границ земельного участка. К заявлению был приложен межевой план от <...> и распоряжение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска N 237-р от <...> г.
На момент обращения с заявлением площадь земельного участка 55:36:090302:2549 по данным ГКН составляла 552 кв. м.
На основании представленных К.И. документов был осуществлен кадастровый учет изменений, в результате которого площадь участка уменьшилась до 298+/-6 кв. м. Земельному участку присвоен статус ранее учтенного.
Из пояснений К.И. следует, что его действия были направлены на выделение в натуре части земельного участка, расположенного относительно Ч1 жилого <...> в г. Омске.
Вместе с тем в соответствии со ст. 11.5 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Таким образом, при выделе земельного участка должно было образоваться два земельных участка, на один из которых мог претендовать К.И., как собственник части жилого дома Ч1, а на вторую - собственник части дома Ч2 Ч.
Однако фактически в результате действий ответчика имело место не разделение земельного участка под всем домостроением на две части, а изменение его размеров в сторону уменьшения и выведение Ч2 <...> за границы земельного участка, ранее учтенного под всем домостроением.
Указанное подтверждается как фактическими обстоятельствами по делу: заявление ответчика на изменение границ ранее учтенного участка, акт полномочного органа об учете изменений площади существующего участка, сохранение кадастрового номера земельного участка после уточнения его площади, так и пояснениями самого ответчика.
В названной ситуации действия К.И. не могут быть признаны законными, так как безусловно нарушают права Ч., поскольку, избрав такой правовой механизм как внесение изменений в ранее учтенный участок, К.И. избежал необходимости согласовывать его границы с Ч., которая относительно участка 55:36:090302:2549 смежным землепользователем не являлась. Истец в равной степени с ответчиком является пользователем данного участка, и ее согласие на раздел названного участка необходимо в силу закона.
Доводы ответчика о том, что Ч. какими-либо правами на спорный участок не обладает, являются несостоятельными.
В силу статьи 3 Федерального закона от <...> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от <...> N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также судом верно указано, что изначально земельный участок был предоставлен владельцу <...> (переименованного в <...>) Ф. по договору от <...> Впоследствии в связи с изменением законодательства и вступлением в силу Земельного кодекса РСФСР право пользования стало именоваться правом постоянного (бессрочного) пользования.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о выделении участка на ином праве, ответной стороной представлено не было.
В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Аналогичные нормы закреплены в ст. 35 ЗК РФ.
Таким образом, Ч. и К.И. как собственники домовладения, изначально принадлежавшего Ф., приобрели и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящегося под указанным домом.
То обстоятельство, что за истцом и ответчиком было признано право собственности на части жилого дома, изменения правового статуса земельного участка не влечет.
Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В силу ст. 16 ЖК РФ жилой дом, часть жилого дома являются видами жилых помещений. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Учитывая приведенные нормы, признание за истцом и ответчиком права собственности на части жилого дома не свидетельствует о прекращении существования единого объекта капитального строительства - жилого дома, а лишь закрепляет какие конкретно его индивидуально определенные помещения принадлежат каждой из сторон спора.
Соответственно, земельный участок, расположенный под таким домом, даже после признания права собственности Ч. и К.И. на части жилого дома, являлся участком, занятым единым строением, а собственники названного строения обладали правом пользования названным участком.
Что касается возможности раздела указанного участка на несколько земельных участков, расположенных под каждой из частей дома, судебная коллегия отмечает следующее.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Приказом Минэкономразвития России от <...> N 42 утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, в соответствии с п. 60 которого, в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования) образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков.
В то же время ст. 11.9 ЗК РФ установила, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от <...> N 82-О указанные нормы во взаимосвязи с требованиями ст. 128 "Виды объектов гражданских прав" и ст. 133 "Неделимые вещи" Гражданского кодекса РФ подразумевают, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений. Это, в частности, означает, что невозможно установить право собственности только на его часть: такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Гражданский кодекс РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности. Одно из них - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Поэтому на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц допускается существование только общей собственности.
Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах вновь образуемых участков. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от <...> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.
Учитывая, что площадь земельного участка 55:36:090302:2549 по данным ГКН составляет 552 кв. м, в связи с чем его раздел на две части с таким условием, чтобы каждая из них была более 300 кв. м (минимальная площадь участка, установленная решением Омского городского Совета от <...> N 77) невозможен, а также принимая во внимание, что на указанном участке находится единый объект капитального строительства, который в случае раздела участка будет находиться на двух различных участках, что является недопустимым, раздел спорного земельного участка в силу действующего законодательства невозможен.
Верно руководствуясь сказанным, а также сославшись на то обстоятельство, что Ч. как пользователь спорного земельного участка акт согласования границ не подписывала, суд первой инстанции правильно признал результаты межевания недействительными и исключил из государственного кадастра сведения о местоположении границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, площадью 298 кв. м, восстановив сведения о площади земельного участка равной 552 кв. м.
Доводы апеллянта о том, что признание результатов межевания недействительными не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, судебной коллегией отклоняются как основанные на субъективном толкования обстоятельств дела и норм материального права, поскольку уточнение границ земельного участка, при котором произошло его уменьшение, повлекшее нахождение единого строения, часть которого принадлежит истцу, не в пределах единого участка, безусловно нарушает права Ч. как землепользователя.
В названной ситуации стороны не лишены возможности оформить право общей собственности на единый земельный участок, находящийся под домостроением, и определить порядок пользования им.
Поскольку сведения о местоположении границ земельного участка, а также о его площади равной 298+/-6 кв. м исключены судом из ГКН, а также учитывая, что названный участок фактически находится в пользовании двух лиц, а не только ответчика, постольку не имелось и оснований для заключения между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и К.И. договора купли-продажи спорного участка.
Соответственно, являются обоснованными выводы суда первой инстанции о признании названного договора недействительным и, как следствие, признания К.И. не приобретшим право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:2549 площадью 298 кв. м.
Признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права при том, что судом установлено отсутствие права собственности ответчика на земельный участок, прав К.И. не нарушает.
Указание на то, что суд вышел за пределы заявленных требований, взыскав с ответчика судебные расходы, опровергается протоколом судебного заседания от <...> года, замечания на который в установленном порядке не приносились и в котором последовательно и полно отражены исковые требования, поддержанные представителем истца, в том числе требования о взыскании судебных расходов.
Таким образом, при рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Рассмотрев апелляционную жалобу в пределах содержащихся в ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)