Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего Снегиревой Е.В., членов Президиума: Михайловой С.Е., Пронина П.И. и Седалищева А.Н., при секретаре Н., рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе истца гражданское дело по иску Х.О.Ю. к Ф., Окружной администрации города Якутска об оспаривании права собственности на административное здание, об оспаривании распоряжения о предоставлении земельного участка и разделения земельного участка,
встречному иску Ф. к Х.О.Ю., Окружной администрации города Якутска об оспаривании распоряжений о предоставлении земельного участка и договоров аренды и купли-продажи земельного участка.
Заслушав доклад судьи Николаева И.И., пояснения представителей истца: Р., К., представителя ответчика Ф.: Ч., представителя ответчика ОА г. Якутска: Е., Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
установил:
Х.О.Ю. обратился в суд к ответчикам с указанным иском, ссылаясь на то, что в его собственности имеются нежилое здание - котельная (незавершенное строительство со степенью готовности 80%) и земельный участок с кадастровым номером N ..., расположенные по адресу: ..., однако незаконными действиями Окружной администрации города Якутска указанный земельный участок без ведома и согласия собственника разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами N ... и N ..., один из которых предоставлен Ф. Также указал, что право собственности Ф. на административное производственное здание, расположенное на этом же земельном участке, зарегистрировано незаконно, поскольку регистрация права произошла на основании ничтожной сделки. Просил признать недействительным внесение записей в ЕГРП от 14 сентября 2011 г. под регистрационным N... за Ф., признать недействительным право собственности Ф. на административное производственное здание по адресу: ...; признать выделение земельного участка с кадастровым номером N ..., принадлежащего на праве собственности Х.О.Ю., на кадастровые номера N ..., N ... - незаконным, признать распоряжение заместителя главы ГО "Город Якутск" N 1431зр от 10 апреля 2013 г. о предоставлении земельного участка в аренду Ф. под административное производственное здание недействительным и отменить его, восстановить положение земельного участка, существовавшее до нарушенного права, с кадастровым номером N ...
Ф. заявил встречный иск о признании недействительными договоров аренды N ... от 18 октября 2011 г. и купли-продажи N ... от 29 августа 2012 г., заключенные между окружной администрацией города Якутска и Х.О.Ю. в отношении земельного участка с общей площадью 3324 кв. м, с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ... и распоряжения Окружной администрации города Якутска от 10 октября 2011 г. ... и от 17 октября 2012 г. N ... о предоставлении данного земельного участка Х.О.Ю. В обоснование своих доводов указал на то, что является собственником административного производственного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ..., однако, в нарушение его прав, данный земельный участок был предоставлен Х.О.Ю. сначала в аренду, затем в собственность, несмотря на то, что на тот момент право собственности на здание за ним уже было зарегистрировано.
Решением Якутского городского суда от 20 января 2014 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 31 марта 2014 года, первоначальное исковое заявление Х.О.Ю. удовлетворено частично: распоряжение заместителя главы Городского округа "Город Якутск" от 10 апреля 2013 г. N 1431зр о предоставлении земельного участка в аренду Ф. под административное производственное здание признано незаконным, действия Окружной администрации г. Якутска по разделению земельного участка N ..., расположенного по адресу: ..., на земельные участки с кадастровыми номерами N ... и N ... - незаконными, в остальной части первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление Ф. удовлетворено: договоры аренды N ... от 18 октября 2011 г. и купли-продажи N ... от 29 августа 2012 г. (в решении и определении ошибочно указано на 2011 год), заключенные между Окружной администрацией Городского округа "Город Якутск" и Х.О.Ю. в отношении земельного участка с общей площадью 3324 кв. м, с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ... и распоряжения Окружной администрации Городского округа "Город Якутск" от 10 октября 2011 г. N ... и от 17 октября 2012 г. N ... о предоставлении данного земельного участка Х.О.Ю. признаны недействительными. В резолютивной части решения также содержится указание на то, что данное решение является основанием для погашения записи о праве собственности на вышеуказанный земельный участок за Х.О.Ю.
В жалобе на вступившие в законную силу судебные постановления истец по первоначальному иску и ответчик по встречному - Х.О.Ю., ставит вопрос об их отмене, указывая на то, что при рассмотрении дела судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм закона и судебной практики, тем самым нарушены его права и законные интересы.
Кассационная жалоба была подана в Верховный Суд РС (Я) 05 мая 2014 года, запросом судьи Верховного Суда РС (Я) от 12 мая 2014 года настоящее гражданское дело было истребовано из Якутского городского суда РС (Я) и поступило в Верховный Суд РС (Я) 15 мая 2014 года. Определением судьи Верховного Суда РС (Я) Николаева И.И. от 28 мая 2014 года дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения судьи о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Верховного Суда РС (Я) находит жалобу подлежащей удовлетворению путем отмены вынесенных по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушения норм закона допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном пересмотре.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в 2005 г. ООО "Авторемстрой" в аренду сроком до 2015 г. был предоставлен земельный участок общей площадью 3323,73 кв. м с кадастровым номером N ... под административное здание. Ф. и Х.О.Ю. являлись участниками названного Общества.
Решением Арбитражного Суда РС (Я) от 20 августа 2009 года ООО "Авторемстрой" признано банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство, 29 августа 2009 года конкурсным управляющим должника утвержден Н.
24 июня 2010 года Х.О.Ю. и конкурсный управляющий ООО "Авторемстрой" заключают договор займа, согласно которому Худицкий передал ... рублей.
Такой же договор, той же датой и на ту же сумму конкурсный управляющий ООО "Авторемстрой" заключает и с Ф.
На основании соглашения об отступном от 27 августа 2010 г. ООО "Авторемстрой" в лице конкурсного управляющего Н. передает Ф. в качестве отступного по обязательству из договора займа административное здание (лит. А), находящееся по адресу: ..., общей площадью 68,3 кв. м, с кадастровым номером N ... Право собственности на указанное административное здание зарегистрировано за Ф. 14 сентября 2011 г.
На основании соглашения об отступном от 14 сентября 2010 г. ООО "Авторемстрой", также в лице конкурсного управляющего Н. передает Х.О.Ю. в качестве отступного по обязательству из договора займа нежилое здание - котельную (незавершенное строительство), 1-этажное, общей площадью 27,1 кв. м, степень готовности 80%, инв. N ... по адресу: ... Право собственности на указанное нежилое здание за Х.О.Ю. признано вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС (Я) от 10 марта 2011 г. В соответствии с определением Арбитражного Суда РС (Я) от 24 августа 2010 г. ООО "Авторемстрой" ликвидировано, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного юридического лица 31 августа 2010 года.
Разрешая дело по спору о праве на один и тот же земельный участок, суд пришел к противоречивым выводам относительно прав собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Так, в обоснование вывода о незаконности распоряжения заместителя главы ГО "Город Якутск" от 10 апреля 2013 г. N ... о предоставлении земельного участка в аренду Ф. и действий ОА г. Якутска по разделению земельного участка, суд сослался на правомерность предоставления Х.О.Ю. спорного земельного участка в собственность в соответствии с распоряжением ОА ГО "город Якутск" от 17 октября 2012 года N ..., проверив и подтвердив законность последнего, одновременно, установив недействительность названного распоряжения в силу ничтожности договоров аренды и купли-продажи между ОА ГО "Город Якутск" и Х.О.А.
При этом в основу вывода о ничтожности договоров аренды спорного участка и последующего приобретения его в собственность Х.О.А., судом положен установленный факт нарушения этими договорами права Ф. на приватизацию спорного земельного участка, установленного ст. 36 ЗК РФ.
Действительно, подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Приватизация земельного участка одним лицом в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Соответственно, исключительность закрепленного в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования.
Как следует из судебных актов и материалов дела на спорном земельном участке расположено 2 объекта недвижимости: под литерами "А" и "Б", имеющие разных собственников.
Как установлено судом, на момент заключения Х.О.Ю. договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность по которому не разграничена, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности Х.О.Ю., на этом же участке находился объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности Ф.
Статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из чего следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. А потому, на основании статей 12 и 168, п. 1 ст. 166 ГК РФ, а также ст. 36 ЗК РФ может возникнуть право такого собственника требовать признания недействительной сделки не полностью, а лишь в части, касающейся участка, занятого его собственностью.
Однако, как следует из содержания оспариваемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных Ф. требований без учета того факта, что Худицкий также обладает исключительным правом на приватизацию своей части участка, занятой его собственностью.
При этом суд сослался на отсутствие у Х.О.Ю. свидетельства о регистрации права собственности на нежилое здание - котельную, и, исходя из того, что пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, умалил право собственности Х.О.Ю. на нежилое помещение.
Данный вывод сделан в нарушение положений ст. 61 ГПК РФ, согласно которым обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.
Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2011 г. за Х.О.Ю. признано право собственности на нежилое здание - котельную (незавершенное строительство) общей площадью 27,1 кв. м, степень готовности 80%, расположенное по адресу: ... Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. Несмотря на то, что ссылка на данный судебный акт содержится в решениях судов обеих инстанций, а копия решения - в материалах дела, суд поставил под сомнение право собственности Х.О.Ю. на этот объект недвижимости, что недопустимо в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу, подлежит ли иск удовлетворению и в каком объеме.
В нарушение данной нормы, суд удовлетворил требования встречного иска в большем объеме, чем это предусмотрено правовыми нормами.
Указанные нарушения правовых норм являются существенными и непреодолимыми, поскольку нарушили права и законные интересы собственников недвижимости, повлияли на результаты рассмотрения дела, принадлежность спорного имущества судебными инстанциями не определена, спор по существу остался не разрешенным, решение является противоречивым, содержит взаимоисключающие выводы и не соответствует материалам дела, в связи с чем, судебные постановления обеих инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
постановил:
решение Якутского городского суда от 20 января 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 31 марта 2014 года вынесенные по настоящему делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.СНЕГИРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 26.06.2014 N 44-Г-28
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. N 44-г-28
Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего Снегиревой Е.В., членов Президиума: Михайловой С.Е., Пронина П.И. и Седалищева А.Н., при секретаре Н., рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе истца гражданское дело по иску Х.О.Ю. к Ф., Окружной администрации города Якутска об оспаривании права собственности на административное здание, об оспаривании распоряжения о предоставлении земельного участка и разделения земельного участка,
встречному иску Ф. к Х.О.Ю., Окружной администрации города Якутска об оспаривании распоряжений о предоставлении земельного участка и договоров аренды и купли-продажи земельного участка.
Заслушав доклад судьи Николаева И.И., пояснения представителей истца: Р., К., представителя ответчика Ф.: Ч., представителя ответчика ОА г. Якутска: Е., Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
установил:
Х.О.Ю. обратился в суд к ответчикам с указанным иском, ссылаясь на то, что в его собственности имеются нежилое здание - котельная (незавершенное строительство со степенью готовности 80%) и земельный участок с кадастровым номером N ..., расположенные по адресу: ..., однако незаконными действиями Окружной администрации города Якутска указанный земельный участок без ведома и согласия собственника разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами N ... и N ..., один из которых предоставлен Ф. Также указал, что право собственности Ф. на административное производственное здание, расположенное на этом же земельном участке, зарегистрировано незаконно, поскольку регистрация права произошла на основании ничтожной сделки. Просил признать недействительным внесение записей в ЕГРП от 14 сентября 2011 г. под регистрационным N... за Ф., признать недействительным право собственности Ф. на административное производственное здание по адресу: ...; признать выделение земельного участка с кадастровым номером N ..., принадлежащего на праве собственности Х.О.Ю., на кадастровые номера N ..., N ... - незаконным, признать распоряжение заместителя главы ГО "Город Якутск" N 1431зр от 10 апреля 2013 г. о предоставлении земельного участка в аренду Ф. под административное производственное здание недействительным и отменить его, восстановить положение земельного участка, существовавшее до нарушенного права, с кадастровым номером N ...
Ф. заявил встречный иск о признании недействительными договоров аренды N ... от 18 октября 2011 г. и купли-продажи N ... от 29 августа 2012 г., заключенные между окружной администрацией города Якутска и Х.О.Ю. в отношении земельного участка с общей площадью 3324 кв. м, с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ... и распоряжения Окружной администрации города Якутска от 10 октября 2011 г. ... и от 17 октября 2012 г. N ... о предоставлении данного земельного участка Х.О.Ю. В обоснование своих доводов указал на то, что является собственником административного производственного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ..., однако, в нарушение его прав, данный земельный участок был предоставлен Х.О.Ю. сначала в аренду, затем в собственность, несмотря на то, что на тот момент право собственности на здание за ним уже было зарегистрировано.
Решением Якутского городского суда от 20 января 2014 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 31 марта 2014 года, первоначальное исковое заявление Х.О.Ю. удовлетворено частично: распоряжение заместителя главы Городского округа "Город Якутск" от 10 апреля 2013 г. N 1431зр о предоставлении земельного участка в аренду Ф. под административное производственное здание признано незаконным, действия Окружной администрации г. Якутска по разделению земельного участка N ..., расположенного по адресу: ..., на земельные участки с кадастровыми номерами N ... и N ... - незаконными, в остальной части первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление Ф. удовлетворено: договоры аренды N ... от 18 октября 2011 г. и купли-продажи N ... от 29 августа 2012 г. (в решении и определении ошибочно указано на 2011 год), заключенные между Окружной администрацией Городского округа "Город Якутск" и Х.О.Ю. в отношении земельного участка с общей площадью 3324 кв. м, с кадастровым номером N ..., расположенным по адресу: ... и распоряжения Окружной администрации Городского округа "Город Якутск" от 10 октября 2011 г. N ... и от 17 октября 2012 г. N ... о предоставлении данного земельного участка Х.О.Ю. признаны недействительными. В резолютивной части решения также содержится указание на то, что данное решение является основанием для погашения записи о праве собственности на вышеуказанный земельный участок за Х.О.Ю.
В жалобе на вступившие в законную силу судебные постановления истец по первоначальному иску и ответчик по встречному - Х.О.Ю., ставит вопрос об их отмене, указывая на то, что при рассмотрении дела судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм закона и судебной практики, тем самым нарушены его права и законные интересы.
Кассационная жалоба была подана в Верховный Суд РС (Я) 05 мая 2014 года, запросом судьи Верховного Суда РС (Я) от 12 мая 2014 года настоящее гражданское дело было истребовано из Якутского городского суда РС (Я) и поступило в Верховный Суд РС (Я) 15 мая 2014 года. Определением судьи Верховного Суда РС (Я) Николаева И.И. от 28 мая 2014 года дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и определения судьи о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Верховного Суда РС (Я) находит жалобу подлежащей удовлетворению путем отмены вынесенных по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого рода нарушения норм закона допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном пересмотре.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в 2005 г. ООО "Авторемстрой" в аренду сроком до 2015 г. был предоставлен земельный участок общей площадью 3323,73 кв. м с кадастровым номером N ... под административное здание. Ф. и Х.О.Ю. являлись участниками названного Общества.
Решением Арбитражного Суда РС (Я) от 20 августа 2009 года ООО "Авторемстрой" признано банкротом и в его отношении открыто конкурсное производство, 29 августа 2009 года конкурсным управляющим должника утвержден Н.
24 июня 2010 года Х.О.Ю. и конкурсный управляющий ООО "Авторемстрой" заключают договор займа, согласно которому Худицкий передал ... рублей.
Такой же договор, той же датой и на ту же сумму конкурсный управляющий ООО "Авторемстрой" заключает и с Ф.
На основании соглашения об отступном от 27 августа 2010 г. ООО "Авторемстрой" в лице конкурсного управляющего Н. передает Ф. в качестве отступного по обязательству из договора займа административное здание (лит. А), находящееся по адресу: ..., общей площадью 68,3 кв. м, с кадастровым номером N ... Право собственности на указанное административное здание зарегистрировано за Ф. 14 сентября 2011 г.
На основании соглашения об отступном от 14 сентября 2010 г. ООО "Авторемстрой", также в лице конкурсного управляющего Н. передает Х.О.Ю. в качестве отступного по обязательству из договора займа нежилое здание - котельную (незавершенное строительство), 1-этажное, общей площадью 27,1 кв. м, степень готовности 80%, инв. N ... по адресу: ... Право собственности на указанное нежилое здание за Х.О.Ю. признано вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС (Я) от 10 марта 2011 г. В соответствии с определением Арбитражного Суда РС (Я) от 24 августа 2010 г. ООО "Авторемстрой" ликвидировано, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации данного юридического лица 31 августа 2010 года.
Разрешая дело по спору о праве на один и тот же земельный участок, суд пришел к противоречивым выводам относительно прав собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Так, в обоснование вывода о незаконности распоряжения заместителя главы ГО "Город Якутск" от 10 апреля 2013 г. N ... о предоставлении земельного участка в аренду Ф. и действий ОА г. Якутска по разделению земельного участка, суд сослался на правомерность предоставления Х.О.Ю. спорного земельного участка в собственность в соответствии с распоряжением ОА ГО "город Якутск" от 17 октября 2012 года N ..., проверив и подтвердив законность последнего, одновременно, установив недействительность названного распоряжения в силу ничтожности договоров аренды и купли-продажи между ОА ГО "Город Якутск" и Х.О.А.
При этом в основу вывода о ничтожности договоров аренды спорного участка и последующего приобретения его в собственность Х.О.А., судом положен установленный факт нарушения этими договорами права Ф. на приватизацию спорного земельного участка, установленного ст. 36 ЗК РФ.
Действительно, подпунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Приватизация земельного участка одним лицом в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Соответственно, исключительность закрепленного в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования.
Как следует из судебных актов и материалов дела на спорном земельном участке расположено 2 объекта недвижимости: под литерами "А" и "Б", имеющие разных собственников.
Как установлено судом, на момент заключения Х.О.Ю. договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность по которому не разграничена, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности Х.О.Ю., на этом же участке находился объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности Ф.
Статья 36 Земельного кодекса РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из чего следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. А потому, на основании статей 12 и 168, п. 1 ст. 166 ГК РФ, а также ст. 36 ЗК РФ может возникнуть право такого собственника требовать признания недействительной сделки не полностью, а лишь в части, касающейся участка, занятого его собственностью.
Однако, как следует из содержания оспариваемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных Ф. требований без учета того факта, что Худицкий также обладает исключительным правом на приватизацию своей части участка, занятой его собственностью.
При этом суд сослался на отсутствие у Х.О.Ю. свидетельства о регистрации права собственности на нежилое здание - котельную, и, исходя из того, что пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, умалил право собственности Х.О.Ю. на нежилое помещение.
Данный вывод сделан в нарушение положений ст. 61 ГПК РФ, согласно которым обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.
Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2011 г. за Х.О.Ю. признано право собственности на нежилое здание - котельную (незавершенное строительство) общей площадью 27,1 кв. м, степень готовности 80%, расположенное по адресу: ... Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. Несмотря на то, что ссылка на данный судебный акт содержится в решениях судов обеих инстанций, а копия решения - в материалах дела, суд поставил под сомнение право собственности Х.О.Ю. на этот объект недвижимости, что недопустимо в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу, подлежит ли иск удовлетворению и в каком объеме.
В нарушение данной нормы, суд удовлетворил требования встречного иска в большем объеме, чем это предусмотрено правовыми нормами.
Указанные нарушения правовых норм являются существенными и непреодолимыми, поскольку нарушили права и законные интересы собственников недвижимости, повлияли на результаты рассмотрения дела, принадлежность спорного имущества судебными инстанциями не определена, спор по существу остался не разрешенным, решение является противоречивым, содержит взаимоисключающие выводы и не соответствует материалам дела, в связи с чем, судебные постановления обеих инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
постановил:
решение Якутского городского суда от 20 января 2014 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 31 марта 2014 года вынесенные по настоящему делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.СНЕГИРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)