Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 по делу N А29-7817/2013, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" (ОГРН: 1111102005211; ИНН: 1102069540)
к индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу (ОГРН: 304110206300096; ИНН: 110200097221)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Стимул", Волков Иван Евгеньевич,
об установлении сервитута,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Виклеон" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о предоставлении права прохода через нежилые помещения ответчика путем установления сервитута на часть нежилого помещения N 1002 на первом этаже, номера на поэтажном плане 1,10-13, 24, 25, местоположение объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 в удовлетворении иска отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истец должен доказать, что без установления сервитута невозможно пользование принадлежащими истцу помещениями. Доказательств, подтверждающих, что реализация возможности создания иного прохода в принадлежащее на праве собственности помещение потребует проведения значительных по объему, времени и затрат работ, истцом не представлено.
Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 25.12.2013 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик выразил несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества. Также ответчик оспаривает вывода суда о том, что до подачи настоящего искового заявления истец не направлял в адрес ответчика какого-либо проекта соглашения об установления сервитута на нежилые помещения с указанием платы за пользование и иных существенных условий.
По мнению заявителя жалобы, буквальное толкование пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении и условиях сервитута, а не соблюдение досудебного порядка разрешения спора по смыслу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В письме от 28.08.2013 Общество просило ответчика согласовать установление сервитута, в том числе размер платы за пользование им, однако данное письмо было оставлено Предпринимателем без ответа.
Также заявитель жалобы указывает на то, что организация входа в принадлежащее ему нежилое помещение со двора жилого дома, куда выходят окна помещения вне зависимости от того, какой бы вид предпринимательской деятельности истец не осуществлял, будет нарушать требования Постановления главного государственного санитарного врача РФ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении САНПИН 2.1.1.-3645-10", согласно которому на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания и т.п.
Истец не оспаривает выводы суда о наличии в здании центрального входа и входа с торца дома, а указывает на отсутствие иной беспрепятственной возможности пользоваться данными входами, в том числе и для осуществления предпринимательской деятельности. Ответчик обращает внимание на то, что вопрос об установлении права ограниченного пользования подсобными помещениями судом первой инстанции не исследовался и по существу не разрешен.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 31.03.2014 на 10 часов 30 минут, объявлялся перерыв до 03.04.2014 до 15 часов 30 минут.
При рассмотрении настоящей апелляционной жалобы апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по следующим причинам.
Требования истца сводятся к предоставлению права прохода через нежилые помещения ответчика (предпринимателя Ярченко С.В.) путем установления сервитута на часть нежилого помещения N 1002 на первом этаже, номера на поэтажном плане 1,10-13, 24, 25, местоположение объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25
Из материалов дела следует, что право собственности ответчика на указанные выше помещения обременено арендой, арендатором является ООО "Стимул", согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.10.2013 (л.д. 19), которое не привлечено к участию в деле.
В силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда арбитражного суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ООО "Стимул", которое не было привлечено к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе (в качестве третьего лица по правилам статьи 51 АПК РФ).
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 30.04.2014 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица по правилам статьи 51 АПК РФ гражданина Волкова Ивана Евгеньевича.
ООО "Стимул" в отзыве на исковое заявление и апелляционную жалобу считает, что заявленные требования не могут подлежать удовлетворению.
От ООО "Виклеон" поступили дополнения к апелляционной жалобе и заявление об уточнении позиции по делу, в котором заявитель просил установить сервитут в отношении принадлежащих индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу части нежилых помещений по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25 общей площадью 40,22 кв. м, включая помещения на поэтажном плане номер 24 площадью 3,3 кв. м, номер 25 площадью 12,8 кв. м, часть помещения номер 1, обеспечивающую проход из помещения 25 в помещение 18 площадью 24,12 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, в целях обеспечения прохода в помещение номер на поэтажном плане 18, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Виклеон" на праве собственности, за плату в размере 12 066 рублей в месяц.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014, от 19.06.2014 судебное разбирательство откладывалось.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А29-7817/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
В судебном заседании, назначенном на 15.07.2014 в 11 часов 15 минут объявлялся перерыв до 21.07.2014 в 09 часов 45 минут.
Стороны после перерыва явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Как следует из материалов дела, общество (истец по настоящему делу) является собственником нежилых помещений общей площадью 63,8 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 18, адрес объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2013 серии 11 АБ N 001359.
Также истец занимает нежилое помещение общей площадью 59 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 14, что подтверждается договором аренды недвижимого имущества б/н от 20.11.2002 г. Договор заключен на срок с 20.11.2012 по 31.10.2017 г.
Предприниматель Ярченко С.В. (ответчик по настоящему делу) является собственником нежилых помещений общей площадью 386,9 кв. м номера 1,2,4-17,19-25, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.10.2013 N 20/056/2013-185.
Истец полагает, что проход к нежилым помещениям N 14 и N 18 возможен только через помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.
Из материалов дела также следует, что принадлежащие ответчику помещения (номера на поэтажном плане 1-2, 4-13, 15-17, 19-25) площадью 327,9 кв. м переданы в аренду третьему лицу ООО "Стимул" на срок до 01.08.2018; обременение зарегистрировано в установленном порядке.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец дополнительно представил письмо и.о.начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации муниципального образования городского округа "Ухта" от 17.04.2014 N 09-2404, заверенные копии технических паспортов нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику, из которых следует, что по состоянию на 21.02.2014 помещения ответчика были подвергнуты перепланировке, в результате которой демонтированы перегородки (стены), образующие помещения NN 19-25; уменьшена площадь и изменены технические характеристики помещения N 14; изменены границы и технические характеристики помещений NN 2-13. На техническом паспорте имеется отметка об отсутствии разрешения на переустройство (перепланировку); об отсутствии обращений за соответствующим разрешением указывается и в письме от 17.04.2014 N 09-2404.
Письмом от 28.08.2013 истец предложил ответчику заключить соглашение о порядке ограниченного пользования частью нежилого помещения, принадлежащего ему, а также подсобными помещениями с согласованием размера арендной платы за пользование таким сервитутом.
В связи с тем, что ответчик отказался заключить соглашение, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо собственнику соседнего недвижимого имущества.
В данном случае представленный в материалы дела кадастровый паспорт помещения (л.д. 9-10, 35-37, 53, 54), а также дополнительно представленные истцом копии технических паспортов помещения свидетельствуют о том, что вход в помещения первого этажа многоквартирного дома по адресу: ул. Юбилейная, д. 25 - осуществлялся с фасадной стороны здания (через помещения NN 24, 25, обозначенные на экспликации как тамбур и коридор), а также с торца здания (через помещения 6, 7, 12, 13, обозначенные на экспликации как подсобное помещение, тамбур и коридоры). При этом помещение N 18 (принадлежащее на праве собственности истцу) имеет выходы лишь в помещения N 1 и NN 22-23 (соответственно, торговый зал, коридор и торговый зал, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком).
Таким образом, проход в принадлежащее истцу на праве собственности помещение N 18 технически возможен лишь через помещения, находящиеся в собственности ответчика.
Вопреки возражениям ответчика и третьего лица ООО "Стимул", возможность устройства отдельного входа через наружную стену здания (используя, в том числе, оконные проемы) носит теоретический характер, связана с необходимостью внесения конструктивных изменений в наружные несущие ограждающие конструкции жилого дома, а также изменение режима использования занятого под многоквартирным домом земельного участка; при этом ограждающие конструкции здания, равно как и земельный участок под ним относятся к объектам общей собственности в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истец, не оспаривающий право собственности ответчика в отношении каких-либо помещений, вправе требовать установления сервитута для обеспечения прохода в принадлежащее истцу помещение N 18.
Предложенный истцом конкретный способ прохода к помещению N 18 (через комнаты 1, 24, 25) не опровергнут ответчиком и третьим лицом, которые не предложили иных границ спорного обременения. Возможность доступа через иной вход в здание (через помещения 6, 7, 12, 13, обозначенные на экспликации как подсобное помещение, тамбур и коридоры) апелляционный суд отклоняет, т.к. указанные помещения представляют собой склады, подсобные помещения и служебные кабинеты, доступ в которые не может быть свободным для неограниченного круга лиц, что свидетельствует о нецелесообразности установления сервитута. Кроме того, использование такого варианта доступа увеличит площадь помещений, права на которые будут обременены сервитутом. Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие в пользу установления доступа через помещения NN 22, 23, из материалов дела не усматриваются.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что проход через помещения NN 24, 25, 1 являлся обычным при использовании помещения N 18 на момент приобретения его в собственность истцом (информационное сообщение о торгах; л.д. 92). Иное не доказано ответчиком и третьим лицом.
При этом апелляционный суд считает заслуживающим внимания довод истца о необходимости обеспечения прохода в целях использования помещения как торгового зала (что соответствует назначению помещения, обозначенному в техническом паспорте), т.к. целью установления сервитута по правилам статьи 274 ГК РФ является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества. Возражения ответчика и третьего лица по существу основаны на игнорировании заслуживающего правовой защиты интереса истца в нормальной эксплуатации помещения в соответствии с его назначением и противоречат соображениям разумности.
Произведенная в помещениях ответчика перепланировка при отсутствии доказательств ее согласования в установленном порядке не может повлиять на существо спора; при вынесении судебного акта в пользу истца по настоящему делу апелляционный суд учитывает нумерацию помещений на поэтажном плане без учета указанных изменений номеров и границ помещений.
По смыслу гражданского законодательства частный сервитут устанавливается на началах возмездности. Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 разъяснено, что плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.
В данном случае истец согласился с установлением платы в сумме 12 066 рублей ежемесячно (заявление от 04.07.2014); расчет платы составлен с учетом обременения сервитутом площади 40,22 кв. м и исходя из ставки оплаты 600 рублей за 1 кв. м ежемесячно. Указанная ставка платы сопоставима с размером арендной платы, согласованной теми же сторонами в договоре аренды от 20.11.2012, объектом аренды по которому является помещение N 14 в доме по тому же адресу (л.д. 8). Иных оснований для расчета суммы оплаты сторонами не представлено.
Приведенный расчет истца основан на доказательствах, не противоречит правилам пункта 5 статьи 274 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума N 11248/11 от 28.02.2012.
Таким образом, судебное решение по настоящему делу подлежит отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 по делу N А29-7817/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" (ИНН: 1102069540; ОГРН: 1111102005211) удовлетворить.
Установить право прохода (сервитута) в отношении принадлежащих индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу части нежилых помещений по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25 общей площадью 40,22 кв. м, включая помещения на поэтажном плане номер 24 площадью 3,3 кв. м, номер 25 площадью 12,8 кв. м, часть помещения номер 1, обеспечивающую проход из помещения 25 в помещение 18 площадью 24,12 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, в целях обеспечения прохода в помещение номер на поэтажном плане 18, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Виклеон" на праве собственности, за плату в размере 12 066 рублей в месяц.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ярченко Сергея Васильевича (ИНН: 110200097221, ОГРН: 304110206300096) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" 6 000 рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по первой и апелляционной инстанциям.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2014 ПО ДЕЛУ N А29-7817/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2014 г. по делу N А29-7817/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 по делу N А29-7817/2013, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" (ОГРН: 1111102005211; ИНН: 1102069540)
к индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу (ОГРН: 304110206300096; ИНН: 110200097221)
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Стимул", Волков Иван Евгеньевич,
об установлении сервитута,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Виклеон" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о предоставлении права прохода через нежилые помещения ответчика путем установления сервитута на часть нежилого помещения N 1002 на первом этаже, номера на поэтажном плане 1,10-13, 24, 25, местоположение объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 в удовлетворении иска отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истец должен доказать, что без установления сервитута невозможно пользование принадлежащими истцу помещениями. Доказательств, подтверждающих, что реализация возможности создания иного прохода в принадлежащее на праве собственности помещение потребует проведения значительных по объему, времени и затрат работ, истцом не представлено.
Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 25.12.2013 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик выразил несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и недостижение соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества. Также ответчик оспаривает вывода суда о том, что до подачи настоящего искового заявления истец не направлял в адрес ответчика какого-либо проекта соглашения об установления сервитута на нежилые помещения с указанием платы за пользование и иных существенных условий.
По мнению заявителя жалобы, буквальное толкование пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении и условиях сервитута, а не соблюдение досудебного порядка разрешения спора по смыслу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В письме от 28.08.2013 Общество просило ответчика согласовать установление сервитута, в том числе размер платы за пользование им, однако данное письмо было оставлено Предпринимателем без ответа.
Также заявитель жалобы указывает на то, что организация входа в принадлежащее ему нежилое помещение со двора жилого дома, куда выходят окна помещения вне зависимости от того, какой бы вид предпринимательской деятельности истец не осуществлял, будет нарушать требования Постановления главного государственного санитарного врача РФ Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении САНПИН 2.1.1.-3645-10", согласно которому на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания и т.п.
Истец не оспаривает выводы суда о наличии в здании центрального входа и входа с торца дома, а указывает на отсутствие иной беспрепятственной возможности пользоваться данными входами, в том числе и для осуществления предпринимательской деятельности. Ответчик обращает внимание на то, что вопрос об установлении права ограниченного пользования подсобными помещениями судом первой инстанции не исследовался и по существу не разрешен.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 31.03.2014 на 10 часов 30 минут, объявлялся перерыв до 03.04.2014 до 15 часов 30 минут.
При рассмотрении настоящей апелляционной жалобы апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по следующим причинам.
Требования истца сводятся к предоставлению права прохода через нежилые помещения ответчика (предпринимателя Ярченко С.В.) путем установления сервитута на часть нежилого помещения N 1002 на первом этаже, номера на поэтажном плане 1,10-13, 24, 25, местоположение объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25
Из материалов дела следует, что право собственности ответчика на указанные выше помещения обременено арендой, арендатором является ООО "Стимул", согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.10.2013 (л.д. 19), которое не привлечено к участию в деле.
В силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда арбитражного суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ООО "Стимул", которое не было привлечено к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе (в качестве третьего лица по правилам статьи 51 АПК РФ).
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 30.04.2014 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица по правилам статьи 51 АПК РФ гражданина Волкова Ивана Евгеньевича.
ООО "Стимул" в отзыве на исковое заявление и апелляционную жалобу считает, что заявленные требования не могут подлежать удовлетворению.
От ООО "Виклеон" поступили дополнения к апелляционной жалобе и заявление об уточнении позиции по делу, в котором заявитель просил установить сервитут в отношении принадлежащих индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу части нежилых помещений по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25 общей площадью 40,22 кв. м, включая помещения на поэтажном плане номер 24 площадью 3,3 кв. м, номер 25 площадью 12,8 кв. м, часть помещения номер 1, обеспечивающую проход из помещения 25 в помещение 18 площадью 24,12 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, в целях обеспечения прохода в помещение номер на поэтажном плане 18, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Виклеон" на праве собственности, за плату в размере 12 066 рублей в месяц.
Определениями Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014, от 19.06.2014 судебное разбирательство откладывалось.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А29-7817/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
В судебном заседании, назначенном на 15.07.2014 в 11 часов 15 минут объявлялся перерыв до 21.07.2014 в 09 часов 45 минут.
Стороны после перерыва явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Как следует из материалов дела, общество (истец по настоящему делу) является собственником нежилых помещений общей площадью 63,8 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 18, адрес объекта: Республика Коми, г. Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2013 серии 11 АБ N 001359.
Также истец занимает нежилое помещение общей площадью 59 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане 14, что подтверждается договором аренды недвижимого имущества б/н от 20.11.2002 г. Договор заключен на срок с 20.11.2012 по 31.10.2017 г.
Предприниматель Ярченко С.В. (ответчик по настоящему делу) является собственником нежилых помещений общей площадью 386,9 кв. м номера 1,2,4-17,19-25, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.10.2013 N 20/056/2013-185.
Истец полагает, что проход к нежилым помещениям N 14 и N 18 возможен только через помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.
Из материалов дела также следует, что принадлежащие ответчику помещения (номера на поэтажном плане 1-2, 4-13, 15-17, 19-25) площадью 327,9 кв. м переданы в аренду третьему лицу ООО "Стимул" на срок до 01.08.2018; обременение зарегистрировано в установленном порядке.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец дополнительно представил письмо и.о.начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации муниципального образования городского округа "Ухта" от 17.04.2014 N 09-2404, заверенные копии технических паспортов нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику, из которых следует, что по состоянию на 21.02.2014 помещения ответчика были подвергнуты перепланировке, в результате которой демонтированы перегородки (стены), образующие помещения NN 19-25; уменьшена площадь и изменены технические характеристики помещения N 14; изменены границы и технические характеристики помещений NN 2-13. На техническом паспорте имеется отметка об отсутствии разрешения на переустройство (перепланировку); об отсутствии обращений за соответствующим разрешением указывается и в письме от 17.04.2014 N 09-2404.
Письмом от 28.08.2013 истец предложил ответчику заключить соглашение о порядке ограниченного пользования частью нежилого помещения, принадлежащего ему, а также подсобными помещениями с согласованием размера арендной платы за пользование таким сервитутом.
В связи с тем, что ответчик отказался заключить соглашение, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.
Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо собственнику соседнего недвижимого имущества.
В данном случае представленный в материалы дела кадастровый паспорт помещения (л.д. 9-10, 35-37, 53, 54), а также дополнительно представленные истцом копии технических паспортов помещения свидетельствуют о том, что вход в помещения первого этажа многоквартирного дома по адресу: ул. Юбилейная, д. 25 - осуществлялся с фасадной стороны здания (через помещения NN 24, 25, обозначенные на экспликации как тамбур и коридор), а также с торца здания (через помещения 6, 7, 12, 13, обозначенные на экспликации как подсобное помещение, тамбур и коридоры). При этом помещение N 18 (принадлежащее на праве собственности истцу) имеет выходы лишь в помещения N 1 и NN 22-23 (соответственно, торговый зал, коридор и торговый зал, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком).
Таким образом, проход в принадлежащее истцу на праве собственности помещение N 18 технически возможен лишь через помещения, находящиеся в собственности ответчика.
Вопреки возражениям ответчика и третьего лица ООО "Стимул", возможность устройства отдельного входа через наружную стену здания (используя, в том числе, оконные проемы) носит теоретический характер, связана с необходимостью внесения конструктивных изменений в наружные несущие ограждающие конструкции жилого дома, а также изменение режима использования занятого под многоквартирным домом земельного участка; при этом ограждающие конструкции здания, равно как и земельный участок под ним относятся к объектам общей собственности в силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истец, не оспаривающий право собственности ответчика в отношении каких-либо помещений, вправе требовать установления сервитута для обеспечения прохода в принадлежащее истцу помещение N 18.
Предложенный истцом конкретный способ прохода к помещению N 18 (через комнаты 1, 24, 25) не опровергнут ответчиком и третьим лицом, которые не предложили иных границ спорного обременения. Возможность доступа через иной вход в здание (через помещения 6, 7, 12, 13, обозначенные на экспликации как подсобное помещение, тамбур и коридоры) апелляционный суд отклоняет, т.к. указанные помещения представляют собой склады, подсобные помещения и служебные кабинеты, доступ в которые не может быть свободным для неограниченного круга лиц, что свидетельствует о нецелесообразности установления сервитута. Кроме того, использование такого варианта доступа увеличит площадь помещений, права на которые будут обременены сервитутом. Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие в пользу установления доступа через помещения NN 22, 23, из материалов дела не усматриваются.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что проход через помещения NN 24, 25, 1 являлся обычным при использовании помещения N 18 на момент приобретения его в собственность истцом (информационное сообщение о торгах; л.д. 92). Иное не доказано ответчиком и третьим лицом.
При этом апелляционный суд считает заслуживающим внимания довод истца о необходимости обеспечения прохода в целях использования помещения как торгового зала (что соответствует назначению помещения, обозначенному в техническом паспорте), т.к. целью установления сервитута по правилам статьи 274 ГК РФ является создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества. Возражения ответчика и третьего лица по существу основаны на игнорировании заслуживающего правовой защиты интереса истца в нормальной эксплуатации помещения в соответствии с его назначением и противоречат соображениям разумности.
Произведенная в помещениях ответчика перепланировка при отсутствии доказательств ее согласования в установленном порядке не может повлиять на существо спора; при вынесении судебного акта в пользу истца по настоящему делу апелляционный суд учитывает нумерацию помещений на поэтажном плане без учета указанных изменений номеров и границ помещений.
По смыслу гражданского законодательства частный сервитут устанавливается на началах возмездности. Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 разъяснено, что плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.
В данном случае истец согласился с установлением платы в сумме 12 066 рублей ежемесячно (заявление от 04.07.2014); расчет платы составлен с учетом обременения сервитутом площади 40,22 кв. м и исходя из ставки оплаты 600 рублей за 1 кв. м ежемесячно. Указанная ставка платы сопоставима с размером арендной платы, согласованной теми же сторонами в договоре аренды от 20.11.2012, объектом аренды по которому является помещение N 14 в доме по тому же адресу (л.д. 8). Иных оснований для расчета суммы оплаты сторонами не представлено.
Приведенный расчет истца основан на доказательствах, не противоречит правилам пункта 5 статьи 274 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума N 11248/11 от 28.02.2012.
Таким образом, судебное решение по настоящему делу подлежит отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.12.2013 по делу N А29-7817/2013 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" (ИНН: 1102069540; ОГРН: 1111102005211) удовлетворить.
Установить право прохода (сервитута) в отношении принадлежащих индивидуальному предпринимателю Ярченко Сергею Васильевичу части нежилых помещений по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25 общей площадью 40,22 кв. м, включая помещения на поэтажном плане номер 24 площадью 3,3 кв. м, номер 25 площадью 12,8 кв. м, часть помещения номер 1, обеспечивающую проход из помещения 25 в помещение 18 площадью 24,12 кв. м, находящиеся по адресу: Республика Коми, город Ухта, ул. Юбилейная, д. 25, в целях обеспечения прохода в помещение номер на поэтажном плане 18, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Виклеон" на праве собственности, за плату в размере 12 066 рублей в месяц.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ярченко Сергея Васильевича (ИНН: 110200097221, ОГРН: 304110206300096) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Виклеон" 6 000 рублей в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины по первой и апелляционной инстанциям.
Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)