Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости ему необходимо для определения его выкупной цены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Елагиной Р.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Елагиной Р.П. на решение Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
Елагина Р.П. (далее - заявитель) обратилась в Алтайский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, местоположение: <...>, в размере рыночной стоимости, равной <...> руб.
Решением Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе Елагина Р.П. просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель полагает, что представил в суд надлежащие доказательства того, что размер кадастровой стоимости земельного участка необоснованно завышен по отношению к его рыночной стоимости.
Елагина Р.П., федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Главное управление имущественных отношений по Алтайскому краю, Администрация г. Барнаула в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Елагина Р.П. является собственником здания склада фосфата цеха N <...> с пристроенным складом цепей, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 мая 2012 г. серии <...> N <...>.
Земельный участок, на котором расположены принадлежащие заявителю здания, предоставлен Елагиной Р.П. в аренду сроком на 49 лет на основании договора от 29 ноября 2011 г. N 93.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо заявителю для определения его выкупной цены.
Согласно кадастровой справке от 20 ноября 2014 г. и акту определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 13 мая 2010 г. на основании постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. N 546, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края в размере <...> руб.
Из копии кадастрового паспорта от 28 ноября 2011 г. N 22/11-142948 следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет 19 декабря 2009 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 23 января 2015 г. N 82-15-01-12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 мая 2010 г. определена в размере <...> руб.
На отчет получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов" от 27 января 2015 г. N 011ЗЭ/2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Во исполнение определения суда Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю представило письмо от 15 января 2015 г., в котором сообщило о том, что датой определения кадастровой стоимости в данном случае является 19 декабря 2009 г.
Таким образом, представленный заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке от 23 января 2015 г. N 82-15-01-12 составлен на иную дату.
Кроме того, пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Выводы суда являются мотивированными, основаны на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу, и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны 3 объекта, не сходные по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки. Разрешенное использование объектов-аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки, однако соответствующая корректировка не проведена. В таблице 9.1 в графе "Дата предложения" в отношении объектов-аналогов N 1 и N 2 указано 10 мая 2010 г., в отношении аналога N 3 - 21 декабря 2009 г., однако данная информация документально не подтверждена, так как в приложениях к отчету указано, что по объектам-аналогам информация получена из электронной базы данных справочника "Коммерческая недвижимость" 21 декабря 2009 г. В приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу.
Также в приложенных к отчету объявлениях об объектах-аналогах отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, при этом в таблице 9 в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 указано "право собственности", по объекту-аналогу N 2 - "аренда", без документального подтверждения. В отношении оцениваемого объекта в графе "Качество прав" указано "собственность", вместе с тем данный объект предоставлен заявителю по договору аренды. При этом корректировка оценщиком не производилась.
Сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами имеется по площади земельных участков: 9 000 кв. м, 5 000 кв. м и 8 000 кв. м, по сравнению с объектом оценки - <...> кв. м.
Таким образом, отчет не содержит достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При таких обстоятельствах представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Елагиной Р.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 24.06.2015 N 51-АПГ15-5
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель ссылается на то, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости ему необходимо для определения его выкупной цены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. N 51-АПГ15-5
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Елагиной Р.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Елагиной Р.П. на решение Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,
установила:
Елагина Р.П. (далее - заявитель) обратилась в Алтайский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий и сооружений, местоположение: <...>, в размере рыночной стоимости, равной <...> руб.
Решением Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной жалобе Елагина Р.П. просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель полагает, что представил в суд надлежащие доказательства того, что размер кадастровой стоимости земельного участка необоснованно завышен по отношению к его рыночной стоимости.
Елагина Р.П., федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Главное управление имущественных отношений по Алтайскому краю, Администрация г. Барнаула в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Елагина Р.П. является собственником здания склада фосфата цеха N <...> с пристроенным складом цепей, общей площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 мая 2012 г. серии <...> N <...>.
Земельный участок, на котором расположены принадлежащие заявителю здания, предоставлен Елагиной Р.П. в аренду сроком на 49 лет на основании договора от 29 ноября 2011 г. N 93.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо заявителю для определения его выкупной цены.
Согласно кадастровой справке от 20 ноября 2014 г. и акту определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена по состоянию на 13 мая 2010 г. на основании постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 г. N 546, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края в размере <...> руб.
Из копии кадастрового паспорта от 28 ноября 2011 г. N 22/11-142948 следует, что земельный участок поставлен на кадастровый учет 19 декабря 2009 г.
В соответствии с отчетом об оценке от 23 января 2015 г. N 82-15-01-12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 мая 2010 г. определена в размере <...> руб.
На отчет получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов" от 27 января 2015 г. N 011ЗЭ/2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
Во исполнение определения суда Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю представило письмо от 15 января 2015 г., в котором сообщило о том, что датой определения кадастровой стоимости в данном случае является 19 декабря 2009 г.
Таким образом, представленный заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке от 23 января 2015 г. N 82-15-01-12 составлен на иную дату.
Кроме того, пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).
Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд сделал вывод о том, что он не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Выводы суда являются мотивированными, основаны на анализе законодательства, подлежащего применению по данному делу, и имеющихся в материалах дела доказательствах, поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны 3 объекта, не сходные по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки. Разрешенное использование объектов-аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки, однако соответствующая корректировка не проведена. В таблице 9.1 в графе "Дата предложения" в отношении объектов-аналогов N 1 и N 2 указано 10 мая 2010 г., в отношении аналога N 3 - 21 декабря 2009 г., однако данная информация документально не подтверждена, так как в приложениях к отчету указано, что по объектам-аналогам информация получена из электронной базы данных справочника "Коммерческая недвижимость" 21 декабря 2009 г. В приложениях отсутствуют сведения, подтверждающие календарный год выставления объектов-аналогов на продажу.
Также в приложенных к отчету объявлениях об объектах-аналогах отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, при этом в таблице 9 в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 указано "право собственности", по объекту-аналогу N 2 - "аренда", без документального подтверждения. В отношении оцениваемого объекта в графе "Качество прав" указано "собственность", вместе с тем данный объект предоставлен заявителю по договору аренды. При этом корректировка оценщиком не производилась.
Сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют, что не позволяет получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами имеется по площади земельных участков: 9 000 кв. м, 5 000 кв. м и 8 000 кв. м, по сравнению с объектом оценки - <...> кв. м.
Таким образом, отчет не содержит достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При таких обстоятельствах представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Алтайского краевого суда от 4 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Елагиной Р.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)